【正文】 8萬 多 層 18502300西湖 綠 洲城 共 61萬，分五期開 發(fā) 多 層 、小高 層 多 層 20232500東 郊 新世 紀(jì) 花園 共 10萬 多 層 、小高 層 均價 2023 24現(xiàn)有產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新元素，價格受區(qū)位因素影響差異較大規(guī)模建筑風(fēng)格建筑立面建筑形式戶型園林綠化 由于市場處在初級階段，大部分樓盤的園林綠化都做的比較簡單，西湖綠洲城、宜城水岸相對比較出色。 規(guī)模普遍不大，大部分在 10萬平方米左右，老城區(qū)由于土地有限規(guī)模更小，全市目前僅有諧水灣、西湖綠洲城等幾個大盤。以多層和小高層為主，且多層的供應(yīng)量和接受度均明顯高于小高層，個別樓盤有聯(lián)排別墅和疊加別墅。以三房為主，超過總供應(yīng)量的 60%，兩房為輔，另有部分四房及以上的戶型，頂層復(fù)式分布也比較普遍。目前市場上的住宅產(chǎn)品建筑立面大都比較平實，基本走現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但目前市場比較追崇歐式建筑風(fēng)格，如歐景苑的歐式建筑風(fēng)格吸引了不少客戶。住宅－供給特征產(chǎn)品特征價格特征老城區(qū)開發(fā)區(qū)均價基本集中在 25003000元 /平方米，品質(zhì)好的產(chǎn)品均價最高達到3700元 /平方米 均價多數(shù)集中在 20232500元 /平方米，最高均價 3100元 /平方米 25營銷賣點從單純的自然資源、地理優(yōu)勢轉(zhuǎn)向打造生活方式，但仍屬于市場營銷的初級階段u目前市場營銷手段比較單一，多以廣告營銷為主，發(fā)布形式有報紙、路旗、大型廣告牌等，部分樓盤通過房地產(chǎn)網(wǎng)站做了網(wǎng)絡(luò)營銷，但效果不明顯；u售樓現(xiàn)場的包裝上都普遍存在不足項 目名稱 營銷賣 點 市 場 接受程度大湖春天 大湖 風(fēng) 景，庭院生活 自然 資 源 優(yōu)勢 得到 認(rèn) 可香樟里 .那水岸高科技 產(chǎn) 品， 節(jié) 能舒適型住宅新 產(chǎn) 品、新概念，接受度 較高歐景苑 國 際 化、新古典、 傾 情打造歐洲夢想 歐式 風(fēng) 格，生活品 質(zhì) 的象征，受到中高端客 戶 的追捧弘信花園 演 繹 城市花園，示范未來生活 市區(qū)地段 優(yōu)勢 ，突出城市生活， 許 多人的置 業(yè) 首 選諧 水灣 和 諧 之美，水韻生活突出和 諧 大社區(qū)生活，又有大江大景，未 動 工已吸引大批消 費 者西湖 綠 洲城 極具徽州文脈的江南園林人居社區(qū)江南園林生活填 補 市 場 空白， 較 能打 動 人心，無奈 現(xiàn) 狀位置太偏 遠(yuǎn)宜城水岸 安 慶 首席 純現(xiàn) 代江景人文名邸地理劣 勢 與定位不符合，被市 場遺 棄營銷方式 典型樓盤人脈營銷 陽光花園二期香樟里 文化營銷 宜城水岸歐景苑 生態(tài)營銷 香樟里；西湖綠洲城 體驗營銷 ——品牌營銷 ——住宅－供給特征26需求特征以自主為主，區(qū)域位置成為置業(yè)者考慮的首要因素購房需求 結(jié)婚、拆遷、進城、改善居住環(huán)境、投資等。?公務(wù)員?供電、金融、電信、郵政、保險等行業(yè)職員 ?老師?石化職工?私營業(yè)主?安慶下屬八縣的有能力購房者在購房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價格、物業(yè)管理等。區(qū)域： 老城區(qū)為首選；房型、面積： 100平方米以上的三房單價： 2023－ 3000元 /平方米為消費的主力單價客戶組成購房關(guān)注點住宅－需求特征27香樟里－那水岸住宅市場 ——競爭對手情報搜集項目名稱 香樟里 .那水岸位置 開發(fā)區(qū) 銷售情況 06年 1月底開盤，目前銷售近 65%規(guī)模 占地 108畝 ， 總 建面 18萬平方米，分兩期開 發(fā) ，容 積 率競爭優(yōu)勢 節(jié) 能 環(huán) 保概念符合住宅 發(fā) 展的新方向，消 費 者接受度 較 高；保留地 塊 內(nèi)的生 長 多年的樟 樹 ，提高居住 環(huán) 境 質(zhì) 量；營銷 手法比 較 成功。建筑類型 多 層 、小高 層戶型 主力 戶 型 為 面 積 130140的三房兩房面積 100110平方米，四房面積 150平方米左右競爭劣勢 位于開 發(fā) 區(qū)，區(qū)域 發(fā) 展不成熟，生活不便；相 對 其位置來 說 價格 較 高。銷售價格 均價 3100，現(xiàn)在購買可打九五折主要客戶 投資商內(nèi)部員職工（約 2成）、公務(wù)員、事業(yè)單位職工28宜城水岸項目名稱 宜城水岸位置 老城區(qū) 銷售情況 05年下半年開盤，一期三幢銷售近70%規(guī)模 占地 45000平方米， 總 建筑面積 112793平方米，其中住宅95878平方米，商 業(yè) 15536平方米，會所 1379平方米，容積 率 ,居住 戶 718戶競爭優(yōu)勢 可 觀 江景；樓 盤 品 質(zhì)較 高；綠 化景 觀較 好， 綠 化率超 過 50%；充分利用周 圍 的人文景 觀 提升樓 盤 的人文氣息和品味。建筑類型 高 層戶型 主要 為 123平方米的三房和147平方米的四房，以及少量的復(fù)式房競爭劣勢 位于城市居住 層 次 較 低的老城西部，配套不完善；受石化廠的 污 染；建筑形式 單 一，可 選擇 余地小。銷售價格 24003800主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，化工廠職工，少量非本地的投資者住宅市場 ——競爭對手情報搜集29諧水灣項目名稱 諧水灣位置 老城區(qū) 銷售情況 還未開始預(yù)售，但已積累部分誠意客戶規(guī)模 占地 282畝 ， 總 建筑面 積約 40萬平方米，住 戶約3000戶競爭優(yōu)勢 可 觀 江景；知名 設(shè)計 公司 規(guī) 劃 設(shè)計 ；完善的配套，和 諧 的大型社區(qū)，具有規(guī) 模效 應(yīng) ；建筑類型 多 層 、小高 層 、高 層戶型 未定 競爭劣勢 離市中心 較遠(yuǎn) ；樓 盤 大，開 發(fā) 周期 較長 ，具有不確定因素。銷售價格 未定主要客戶 未知住宅市場 ——競爭對手情報搜集30西湖綠洲城項目名稱 西湖綠洲城位置 開發(fā)區(qū) 銷售情況 去年底開始銷售，目前銷售率不到 30%規(guī)模 占地 662畝 ， 總 建面 61萬，共 3000多 戶 ，其中一期共24幢 642戶競爭優(yōu)勢 大社區(qū)，提出造城概念；規(guī) 劃 設(shè)計 合理；建筑形式多 樣 ， 滿 足不通 層 次需求；規(guī) 劃建造商 業(yè) 步行街；園林景 觀 仿造西湖景點，極具 詩 情畫意建筑類型 3+1低 層 花園洋房、 2+2疊式排屋、內(nèi)庭式天井花園洋房、多 層 、小高 層戶型 面 積 從 90200平方米，多層 主力 戶 型 為 120平方米左右的三房，排屋 130平方米，花園洋房 125200平方米競爭劣勢 位于開 發(fā) 區(qū) 東 北角，位置太偏 遠(yuǎn) ，交通不便，配套不完善對 面 為 大量 農(nóng) 民 還 建房，影響居住 環(huán) 境銷售價格 20232500主要客戶 石化 職 工、公 務(wù)員 等住宅市場 ——競爭對手情報搜集31住宅市場現(xiàn)狀小結(jié) ? 安慶市住宅市場集中在老城區(qū)和開發(fā)區(qū)，未來會向東郊發(fā)展 ；? 老城區(qū)后續(xù)土地供給匱乏，供應(yīng)有限，板塊逐漸向東擴進，開發(fā)區(qū)后續(xù)供給以在售樓盤的后期開發(fā)為主，不大會有新的樓盤出現(xiàn)；? 老城區(qū)銷售均價集中在 23003000元 /平方米，由于樓盤區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)等不同，項目售價差異較大；開發(fā)區(qū)銷售均價集中在20232500元 /平方米 ；? 區(qū)域位置成為影響消費者置業(yè)的首要因素，住宅市場暢銷戶型為100平方以上的三房，也是供應(yīng)的主力戶型，消費者越來越關(guān)注戶型、環(huán)境、物業(yè)管理等因素 ；住宅市場? 住宅市場營銷賣點逐漸由單純的自然資源、地理優(yōu)勢開始向打造生活方式的方向轉(zhuǎn)變，營銷手段在價值實現(xiàn)中的作用逐步增強。 32現(xiàn)有商業(yè)主要集中在老城區(qū)，以人民路商圈為中心人民路商圈光彩大市 場機 電 五金一條街門 窗櫥 衛(wèi) 一條街電 子通 訊 一條街圈神墩商 業(yè) 街安慶市主要商業(yè)設(shè)施分布圖商業(yè)市場33集中商業(yè)主要位于人民路商圈，經(jīng)營狀況良好，市場供給基本飽和類型 項 目名稱 位置 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營 狀況綜合百貨金 華聯(lián)購物廣 場人民路 底 層 珠寶、化 妝 品、（金 華聯(lián)還 有超市），二樓以上男裝、女裝、童裝、床上用品、家 電 、手機等安 慶 市 僅 有的兩家大型百 貨 ，人流 較集中， 經(jīng)營 狀況良好，但仍有剩余柜臺出租新百百 貨 人民路大型超市金 華聯(lián)時代 購 物中心人民路 底 層 部分出租 經(jīng)營電子通 訊 、珠寶、 飾 品、煙酒等，其他部分 為 大型 綜 合超市安 慶 目前惟一的大型超市，又位于人民路商 業(yè) 街，人流集中， 經(jīng)營 狀況良好專業(yè)市場蘇 寧 電 器 人民路 家 電 、 電 器 經(jīng)營 良好，但管理有些混亂光彩大市場開 發(fā) 區(qū)東 北部日用百 貨 、 電 器、食品、家具、建材、 輕紡 、汽配等 綜 合批 發(fā)安 慶 最大的批 發(fā) 市場 ， 經(jīng)營 狀況一般百 腦匯 德 寬 路集 賢 南路電腦 、手機等 電 子 產(chǎn)品還 未裝修開 業(yè) ， 剛引入新百百貨 金華聯(lián)購物廣場 蘇寧電器商業(yè)市場－集中商業(yè)34光彩大市場為以批發(fā)為主的綜合性市場商業(yè)市場－集中商業(yè)35部分街區(qū)自發(fā)形成特色商業(yè)街，經(jīng)營狀況穩(wěn)定u安慶市區(qū)沿主干道和次干道均開設(shè)沿街商鋪，業(yè)主多用于出租，很少有出售；u部分街鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)比較統(tǒng)一形成主題商業(yè)街，這部分街鋪經(jīng)營比較穩(wěn)定，u人民路商圈街鋪的所有權(quán)多為公有，統(tǒng)一出租經(jīng)營 ，經(jīng)營狀況穩(wěn)定，轉(zhuǎn)租不活躍。項 目名稱 位置 經(jīng)營業(yè)態(tài) 租售情況人民路商 業(yè)街 人民路商圈主要 經(jīng)營 服裝、眼鏡 等根據(jù)地段不同租金不等，平均在 100元 /平方米左右，從吳越路到市立醫(yī)院段最 貴 ，出售 單 價 20230元 /平方米左右， 轉(zhuǎn) 手 費 5萬起價時 代廣 場 步行街 人民路商圈主要 經(jīng)營 皮具、兒童服裝、女裝等開 業(yè) 不久， 還 不成熟，月租金 2023元 /間 ， 轉(zhuǎn) 手 費 45萬呂 八街 人民路商圈 主要 經(jīng)營 女裝、女鞋月租金 2500－ 3000元 /間 ， 轉(zhuǎn) 手 費 45萬女人街 人民路商圈 主要 經(jīng)營 女裝 根據(jù)面 積 和位置不同，月租金 60100元 /平方米， 轉(zhuǎn) 手 費 45萬宜城美食廣場 人民路商圈 主要 經(jīng)營 餐 飲 租金與 業(yè) 主商定龍 山路 電 子通 訊 街 人民路商圈主要 經(jīng)營電 子通 訊產(chǎn) 品，集中分布于移 動 、 聯(lián) 通 營業(yè)廳月租金 50－ 80元 /平方米， 轉(zhuǎn) 手 費 34萬華 中西路機電 街 華 中西路主要 經(jīng)營 五金、機電產(chǎn) 品多 為 老式住宅沿街底 鋪 ， 單間 面 積50平方米左右，月租金 2100元，無轉(zhuǎn) 手 費湖心南路 門窗櫥 衛(wèi) 街 湖心南路主要 經(jīng)營門 窗制作，櫥具、 潔 具原 為 建材批市 場 ，后大型批 發(fā) 搬至光彩大市 場 ， 現(xiàn) 多 為 小零售商及品牌店，月租金 50元 /平方米左右商業(yè)市場－街區(qū)商業(yè)36部分已售樓盤底商經(jīng)營狀況較差，在售及將售樓盤底商體量較大，經(jīng)營狀況難以估計u老城區(qū)的底商以一層為主，且體量不大，大部分都處在租售階段或者還未推出，經(jīng)營狀況無法估計，銷售均價預(yù)計在 700012023元 /平方米；u開發(fā)區(qū)的住宅底商則以兩層為主，而且必須兩層一起購買，體量較大，由于缺少人氣及商業(yè)氛圍，經(jīng)營狀況較差，大部分也在租售階段，均價40004500元 /平方