【正文】 出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價(jià)，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理；(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實(shí)。在安置房價(jià)格的確定上存在的問題眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價(jià)格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問題、其次，安置房價(jià)格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)，這樣必然導(dǎo)致在安置房價(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問題首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價(jià)來評估，是公正合理的；但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。二、造成上述問題的主要原因政企不分首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格上，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認(rèn)定，而不是以估價(jià)機(jī)構(gòu)競爭市場來獲取；估價(jià)內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。從而使這基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場價(jià)，實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價(jià)。其次，表現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)的確認(rèn)上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補(bǔ)償價(jià)，降低成本費(fèi)用，至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。市場體系尚未完全健全，還處在一個(gè)發(fā)展階段這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料；另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴(yán)重被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價(jià)，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。沒有與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相配套實(shí)施細(xì)則，致使各地拆遷評估和補(bǔ)償措施千姿百態(tài)目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補(bǔ)償價(jià)格上不考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實(shí)施階段，也必處于非?；靵y階段。我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項(xiàng)制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補(bǔ)償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)評估中考慮其剩余價(jià)值(即殘值)，也無法測算出其價(jià)值的減損。三、建議完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價(jià)方法在基準(zhǔn)價(jià)格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù)；在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上，應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值；在估價(jià)方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》來確定估價(jià)技術(shù)路線。加強(qiáng)對房屋估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評估隊(duì)伍評估機(jī)構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取，而不是指令性的認(rèn)定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評估結(jié)論得到認(rèn)可，也應(yīng)考慮弱勢群體的實(shí)際困難，只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行，有利于民有益于國的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。 離婚糾紛中經(jīng)濟(jì)幫助 香港女性結(jié)婚年齡推遲28結(jié)婚30歲產(chǎn)子 立遺囑將房產(chǎn)遺贈(zèng)給親戚_公證遺囑是否有效 婚前老公前妻要和他復(fù)婚 同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛答辯狀鄰居糾紛 遺囑無效的情況有哪些_遺囑無效怎么繼承遺產(chǎn) 謝興權(quán)同志先進(jìn)事跡同居財(cái)產(chǎn)糾紛 軍人結(jié)婚的程序要件 如何放棄繼承遺產(chǎn)_放棄遺產(chǎn)繼承聲明書怎么寫 婚姻登記機(jī)關(guān)只能收9元證書費(fèi)（成都） 遺囑應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容_遺囑繼承應(yīng)注意什么 最高人民法院關(guān)于正確處理婦女因生活困難外出與人非法 南京老人找老伴喜歡“同居”不結(jié)婚同居糾紛 怎樣辦理房產(chǎn)遺囑繼承_房屋遺產(chǎn)分割的方式有哪些 離婚請求權(quán)的條件 （二） 哈爾濱市6月1日起取消婚姻登記證書工本費(fèi) 遺產(chǎn)的范圍包括哪些_沒有遺囑怎么分遺產(chǎn) 鑒定部門 購買附加險(xiǎn)避免糾紛統(tǒng)一理賠標(biāo)準(zhǔn)拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn) 法定繼承適用于哪些情形_法定繼承人的范圍包括哪些 葡萄牙將成歐洲第六個(gè)承認(rèn)同性婚姻合法的國家 民政部發(fā)布婚姻登記新意見 遺產(chǎn)應(yīng)該按照什么順序繼承_遺產(chǎn)繼承的份額要怎么確定 Rosemary媽媽離婚要賠千萬焦頭爛額擬上訴單方離婚 弟借哥身份證結(jié)婚“妻”告“夫”兄婚姻無效 合伙人資格可以繼承嗎_公司股權(quán)可以繼承嗎 當(dāng)年華老去女人才發(fā)現(xiàn)不肯離婚是個(gè)錯(cuò)誤 貴州省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于預(yù)防和制止家庭暴力 辦理結(jié)婚證仍必須提供婚檢證明 養(yǎng)孫女有沒有繼承權(quán)_遺產(chǎn)繼承的順序是怎樣的 深圳離婚子女撫養(yǎng)權(quán)糾紛律師家庭財(cái)產(chǎn)糾紛 非法同居7年反目對簿公堂 遺囑無效的情況有哪些_遺囑無效繼承人該怎么辦 重婚罪與一般重婚行為的界定 沒有結(jié)婚證怎樣起訴離婚 怎么繼承國外遺產(chǎn)_繼承國外遺產(chǎn)需要哪些材料 中國拆遷邁向健康化，當(dāng)家作主搭建和諧平臺(tái)婚姻法離 男女相差幾歲是結(jié)婚最好年齡 誰有遺產(chǎn)繼承權(quán)_養(yǎng)子女與親生子女的繼承權(quán)平等嗎 湖北省道路交通事故損害賠償標(biāo)準(zhǔn)2018傷殘賠償標(biāo)準(zhǔn) 丈夫“三進(jìn)宮”妻子心灰意冷法官高墻內(nèi)審理離婚案離 自己怎樣寫遺囑_訂立口頭遺囑要滿足哪些條件 民政部關(guān)于在辦理收養(yǎng)登記中嚴(yán)格區(qū)分孤兒與查找不到生 臨潼曲江征地拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議離婚賠償 遺產(chǎn)繼承人怎么確定_繼承人以外的人能否分得遺產(chǎn) 離婚后女方獨(dú)享補(bǔ)償款有理 遺囑要為哪些人保留必要遺產(chǎn)_沒有保留必要遺產(chǎn)怎么辦 同居的法律風(fēng)險(xiǎn) :// “非法同居”的處理 :// 死者生前訂立兩份遺囑_公證遺囑撤銷后自書遺囑有效嗎 重慶家庭糾紛夫妻打架丈夫受傷多過妻子 記者走訪哈爾濱特殊婚檢婚姻醫(yī)院“號脈”婚姻婚約財(cái)產(chǎn) 非婚生子女有繼承權(quán)嗎_子女未盡贍養(yǎng)義務(wù)喪失繼承權(quán)嗎 癡情女找人冒充男友領(lǐng)結(jié)婚證男友莫名“被結(jié)婚”離婚 遺囑的種類有哪些_如何變更與撤銷遺囑 14739對夫妻結(jié)婚證丟得冤 世界各國規(guī)定的法定結(jié)婚年齡是多少 女子申請廉租房被拒原來被前夫冒名領(lǐng)工資避稅關(guān)于離婚 因爭奪冷凍胚胎發(fā)生繼承糾紛_胚胎能否作為遺產(chǎn)繼承 民事訴訟指南之[商標(biāo)權(quán)糾紛案件訴訟指南]民事訴訟法條 子女能否繼承公房_公證遺囑的效力如何 同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛 兒子不孝不贍養(yǎng)父親一怒把房子給他收了協(xié)議離婚 立遺囑有哪些注意事項(xiàng)_怎么撤銷所立遺囑 軍婚相關(guān)規(guī)定 :// 自書遺囑留房產(chǎn)_自書遺囑處分遺產(chǎn)受法律保護(hù) 丈夫悉心照料妻前夫女子帶癱瘓前夫同出嫁 適用法定繼承的情況有哪些_如何適用法定繼承 人民法院判決乙在１９９８年６月前向甲支付貨款，１９９８年８月乙仍未向甲 離婚法財(cái)產(chǎn)分割房產(chǎn)案例一 六兄妹爭奪父母百萬遺產(chǎn)_多盡贍養(yǎng)義務(wù)的可多分 夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議如何辦理公證 哪些人能繼承遺產(chǎn)_哪些遺產(chǎn)可以繼承 中國先后頒布了幾部婚姻法 遺囑有哪幾種形式_怎樣認(rèn)定遺囑無效 解放軍傷亡賠償標(biāo)準(zhǔn)大幅提高烈士補(bǔ)償30萬元離婚糾紛賠 怎樣辦理繼承權(quán)公證_繼承權(quán)公證所需材料 出具臨時(shí)身份證也可辦理婚姻登記 人民法院收到起訴狀后應(yīng)在多長時(shí)間通知被告，被告收到起訴狀副本后怎么辦 非婚生子女擁有繼承權(quán)嗎_非婚生子女繼承權(quán)怎么行使 韓國《文化日報(bào)》韓國老年人離婚率不容忽視 離婚損害賠償請求權(quán)離婚后損害賠償糾紛 以買房作結(jié)婚條件分手后被判侵權(quán) 繼承訴訟應(yīng)提交哪些證據(jù)_繼承訴訟舉證時(shí)要注意什么 哈爾濱免收婚姻登記工本費(fèi) 夫妻間如何互相繼承遺產(chǎn)_夫妻可以共同訂立一份遺囑嗎 機(jī)關(guān) 最高人民法院關(guān)于熊碧華與楊萬?；橐黾m紛案的處理意 繼承開始后怎樣分配遺產(chǎn)_繼承人可以多分遺產(chǎn)的情況 關(guān)于擬解除楊世全聘用合同關(guān)系的通告合同解除條款 裁判離婚的標(biāo)準(zhǔn)有哪些 發(fā)生繼承糾紛如何起訴_起訴時(shí)要交哪些證據(jù) 最高人民法院關(guān)于馮虎山與王鏞撫養(yǎng)糾紛案請示的批復(fù) 河南羅山法院破解“80后”離婚案件難題離婚后財(cái)產(chǎn)分割 離婚前請先辦結(jié)婚證三門新聞網(wǎng)變更撫養(yǎng)權(quán)協(xié)議書 兒子過世兒媳獨(dú)占房產(chǎn)_父親要求繼承遺產(chǎn) 第三篇：南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估技術(shù)規(guī)范南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估技術(shù)規(guī)范天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估技術(shù)規(guī)范【實(shí)施日期】2003/02/20【頒布單位】 通房［2003］17 號【失效日期】關(guān)于印發(fā)《南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估技術(shù)規(guī)范》的通知市區(qū)各開發(fā)、建設(shè)、拆遷實(shí)施單位，各有關(guān)拆遷評估單位、各縣(市)建設(shè)局：根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號)、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291 1999)、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》(通政發(fā)［2003］16號)規(guī)定，現(xiàn)將《南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估技術(shù)規(guī)范》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。二○○三 年 二 月二十日南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估技術(shù)規(guī)范第一章 總 則一、根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號以下簡稱拆遷《條例》）、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱省《條例》）、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發(fā)［2003］16號）及其他有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。二、本規(guī)范所稱城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指政府指導(dǎo)下的被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)，不同于市場調(diào)節(jié)下的由交易雙方協(xié)商確定的市場價(jià)。三、本規(guī)范適用于城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)的評估(以下簡稱拆遷評估)。四、拆遷評估的目的在于為房屋拆遷提供補(bǔ)償依據(jù)。五、依照房地產(chǎn)評估的一般規(guī)律,拆遷評估可采用市場比較法、路線價(jià)法等方法。六、承擔(dān)拆遷評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)及其評估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德，講求評估信譽(yù)，實(shí)行良好服務(wù)，并對估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)果負(fù)責(zé)。七、拆遷評估應(yīng)遵循公平、合法、替代和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則。拆遷評估時(shí)，應(yīng)將《房屋拆遷許可證》和拆遷公告規(guī)定的拆遷時(shí)間作為同一工程項(xiàng)目統(tǒng)一的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。八、本規(guī)范未規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定、規(guī)范和房地產(chǎn)市場評估常規(guī)辦理。第二章 拆遷評估的基本步驟和方法一、拆遷評估的基本步驟為：(一)掌握被評估房屋的合法權(quán)屬關(guān)系和依據(jù)；(二)根據(jù)合法性依據(jù)進(jìn)行實(shí)地勘測評估；(三)繪制、填寫評估材料；(四)編制評估報(bào)告；(五)報(bào)告評估結(jié)果。二、拆遷評估的方法拆遷評估采用市場比較法、路線價(jià)法等實(shí)施評估。對同一評估單位(樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位)，采用同一評估方法實(shí)施評估。評估的計(jì)量單位為被拆遷房屋的建筑面積。(一)市場比較法 1．本方法主要適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地和興建時(shí)使用的土地為農(nóng)民集體所有土地上的住宅房屋的拆遷評估。2．本方法的計(jì)算公式為：城市國有土地上的被拆遷房屋補(bǔ)償額=合法建筑面積的建安成新價(jià)+ 合法土地使用面積的區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)（合法土地使用面積小于合法建筑面積的以建筑面積計(jì)算區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)）。興建時(shí)使用的土地為農(nóng)民集體所有土地上的被拆遷房屋補(bǔ)償額按通政發(fā)[2003]16號文件第五章的規(guī)定評估。3．本辦法修正的因素和標(biāo)準(zhǔn)為：(1)被評估房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級、成新因素的修正。按《南通市市區(qū)各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級評估標(biāo)準(zhǔn)》（附表2）和《南通市各類被拆遷房屋成新評定標(biāo)準(zhǔn)》（附表3）、《南通市各類被拆遷房屋成新折舊率》（附表4）對照評估。(2)被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正。（見下表）樓層系數(shù)（%）層次二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓底層00000 二層0+2+3+3+3 三層 0+4+6+8 四層2+4+6 五層30 六層4(3)被評估成套住宅房屋為多層標(biāo)準(zhǔn)住宅水、電、氣配套設(shè)施齊全的，按評估值的+3%進(jìn)行修正。(4)被評估房屋環(huán)境因素的修正。根據(jù)被拆遷房屋所處的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、居住環(huán)境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建筑密度、道路交通、周邊綠化、受教育（學(xué)校、幼兒園）、購物、就醫(yī)方面的因素進(jìn)行修正，修正權(quán)重比在2%至2%之間。（5）對超出被評估房屋結(jié)構(gòu)等級條件以外的設(shè)施設(shè)備和裝璜、裝修項(xiàng)目的補(bǔ)償評估，按《南通