【正文】 出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理；(2)政府部門干預較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。在房屋性質(zhì)認定上存在的問題由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。在安置房價格的確定上存在的問題眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。在房屋拆遷補償實施中存在的問題首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估，是公正合理的；但是，城市的居民經(jīng)濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。二、造成上述問題的主要原因政企不分首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準價格上，拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認定，而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲取；估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。從而使這基準價格名義上是市場價，實際上還是政府指導價。其次，表現(xiàn)在補償價的確認上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。市場體系尚未完全健全，還處在一個發(fā)展階段這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料；另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴重被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段，也必處于非?；靵y階段。我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。三、建議完善有關(guān)配套文件，確定科學的估價方法在基準價格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù)；在房屋的使用性質(zhì)的認定上，應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值；在估價方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。加強對房屋估價活動的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評估隊伍評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評估結(jié)論得到認可，也應(yīng)考慮弱勢群體的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。 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號【失效日期】關(guān)于印發(fā)《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范》的通知市區(qū)各開發(fā)、建設(shè)、拆遷實施單位，各有關(guān)拆遷評估單位、各縣(市)建設(shè)局：根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291 1999)、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》(通政發(fā)［2003］16號)規(guī)定，現(xiàn)將《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。二○○三 年 二 月二十日南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范第一章 總 則一、根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號以下簡稱拆遷《條例》）、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱省《條例》）、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發(fā)［2003］16號）及其他有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。二、本規(guī)范所稱城市房屋拆遷補償價，是指政府指導下的被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價，不同于市場調(diào)節(jié)下的由交易雙方協(xié)商確定的市場價。三、本規(guī)范適用于城市房屋拆遷補償價的評估(以下簡稱拆遷評估)。四、拆遷評估的目的在于為房屋拆遷提供補償依據(jù)。五、依照房地產(chǎn)評估的一般規(guī)律,拆遷評估可采用市場比較法、路線價法等方法。六、承擔拆遷評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)及其評估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德，講求評估信譽，實行良好服務(wù)，并對估價報告的內(nèi)容和結(jié)果負責。七、拆遷評估應(yīng)遵循公平、合法、替代和估價時點的原則。拆遷評估時，應(yīng)將《房屋拆遷許可證》和拆遷公告規(guī)定的拆遷時間作為同一工程項目統(tǒng)一的估價時點。八、本規(guī)范未規(guī)定的事項，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定、規(guī)范和房地產(chǎn)市場評估常規(guī)辦理。第二章 拆遷評估的基本步驟和方法一、拆遷評估的基本步驟為：(一)掌握被評估房屋的合法權(quán)屬關(guān)系和依據(jù)；(二)根據(jù)合法性依據(jù)進行實地勘測評估；(三)繪制、填寫評估材料；(四)編制評估報告；(五)報告評估結(jié)果。二、拆遷評估的方法拆遷評估采用市場比較法、路線價法等實施評估。對同一評估單位(樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位)，采用同一評估方法實施評估。評估的計量單位為被拆遷房屋的建筑面積。(一)市場比較法 1．本方法主要適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地和興建時使用的土地為農(nóng)民集體所有土地上的住宅房屋的拆遷評估。2．本方法的計算公式為：城市國有土地上的被拆遷房屋補償額=合法建筑面積的建安成新價+ 合法土地使用面積的區(qū)位補償基價（合法土地使用面積小于合法建筑面積的以建筑面積計算區(qū)位補償基價）。興建時使用的土地為農(nóng)民集體所有土地上的被拆遷房屋補償額按通政發(fā)[2003]16號文件第五章的規(guī)定評估。3．本辦法修正的因素和標準為：(1)被評估房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級、成新因素的修正。按《南通市市區(qū)各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級評估標準》（附表2）和《南通市各類被拆遷房屋成新評定標準》（附表3）、《南通市各類被拆遷房屋成新折舊率》（附表4）對照評估。(2)被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正。（見下表）樓層系數(shù)（%）層次二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓底層00000 二層0+2+3+3+3 三層 0+4+6+8 四層2+4+6 五層30 六層4(3)被評估成套住宅房屋為多層標準住宅水、電、氣配套設(shè)施齊全的，按評估值的+3%進行修正。(4)被評估房屋環(huán)境因素的修正。根據(jù)被拆遷房屋所處的自然環(huán)境、社會環(huán)境、居住環(huán)境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建筑密度、道路交通、周邊綠化、受教育（學校、幼兒園）、購物、就醫(yī)方面的因素進行修正，修正權(quán)重比在2%至2%之間。（5）對超出被評估房屋結(jié)構(gòu)等級條件以外的設(shè)施設(shè)備和裝璜、裝修項目的補償評估，按《南通