【正文】 兩個(gè)或三個(gè)樓面，賣場(chǎng)不易連結(jié) ☆ 現(xiàn)場(chǎng)處理或 PC 廠處理 現(xiàn)場(chǎng)處理：大部分生鮮食品均在超市內(nèi)作業(yè)場(chǎng)加工處理，商品鮮度較易掌握 PC 廠處理：大部分生鮮食品均在 PC 廠統(tǒng)一制作，再配送至各店，效率高 二、超市的選址 投資者經(jīng)過適當(dāng)開業(yè)分析決定投資后，接下來(lái)就是對(duì)超市進(jìn)行選址，這是超市開張最關(guān)鍵的第一步。 ◆ 選址原則 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。? 本文檔是 純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 談到超市的選址原則，先介紹一下超市的業(yè)態(tài)，不同的業(yè)態(tài)有不同的選址原則。業(yè)態(tài)就是營(yíng)業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式等形態(tài)。目前，國(guó)內(nèi)外眾多的超市主要有 4種形 態(tài)：便利店、食品超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)和綜合性超市。 ※ 便利店 是以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)： ☆ 選址在居民住宅區(qū)、主要公路邊及各單位所在地附近 ☆ 營(yíng)業(yè)面積在 100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率極高 ☆ 營(yíng)業(yè)時(shí)間一般在 16 小時(shí)以上，甚至 24小時(shí) ☆ 商品結(jié)構(gòu)有即時(shí)消費(fèi)性、容量小、應(yīng)急性等特點(diǎn) ☆ 目標(biāo)顧客：居民徒步購(gòu)物 5分鐘可到達(dá)， 80%顧客為有目的購(gòu)物 ※ 食品超市 采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)： ☆ 選址在居民住宅區(qū)、 交通要道、商業(yè)區(qū) ☆ 營(yíng)業(yè)面積在 500— 1000平方米 ☆ 商品結(jié)構(gòu)以購(gòu)買頻率高的商品為主 ☆ 營(yíng)業(yè)時(shí)間不低于 16 小時(shí) ☆ 以居民為消費(fèi)對(duì)象， 10 分鐘左右可到達(dá) ※ 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 本文檔是 純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。? 以經(jīng)營(yíng)生活資料為主，儲(chǔ)銷一體，低價(jià)銷售，提供有限服務(wù)的銷售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)： ☆ 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場(chǎng) ☆ 營(yíng)業(yè)面積大，一般為 1萬(wàn)平方米以上 ☆ 庫(kù)架合一，裝飾簡(jiǎn)單，節(jié)約成本 ☆ 商品結(jié)構(gòu)主要以食品、家用品、服裝衣料、文具、家電、汽車用品、室內(nèi)用品為主。重點(diǎn)是商品的廣度要寬。 ☆ 目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲業(yè)、 集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主。 ※ 綜合性超市 以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)： ☆ 選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū) ☆ 營(yíng)業(yè)面積在 2500 平方米以上 ☆ 商品結(jié)構(gòu)：生鮮食品、衣食用品齊全。重點(diǎn)在商品的深度。 ☆ 目標(biāo)顧客：滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求 ☆ 設(shè)施和裝飾比倉(cāng)儲(chǔ)式商店好 總之，每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點(diǎn)，有其長(zhǎng)處，也有其對(duì)環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對(duì)方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和繁榮市場(chǎng)的作用 。 ◆ 商圈調(diào)查方法 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 本文檔是 純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 確定了選址的原則接下來(lái)就是進(jìn)行商圈的調(diào)查了。在調(diào)查商圈之前，要確定調(diào)查的原則、目的、方法、種類，以及資料如何取得和活用，調(diào)查實(shí)務(wù)的展開等。 ※ 調(diào)查應(yīng)堅(jiān)守的兩大原則 ☆ 經(jīng)常以長(zhǎng)期性的眼光（通常是 10年以上）來(lái)判斷資料 ☆ 以事實(shí)來(lái)判斷，應(yīng)完全禁止臆測(cè)，以免造成錯(cuò)誤的決策 ※ 調(diào)查的目的 ☆ 設(shè)定商圈范圍 ☆ 估算開店后的營(yíng)業(yè)額 ☆ 調(diào)查商圈客源 ☆ 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)店 ☆ 賣場(chǎng)的適當(dāng)規(guī)模 ☆ 投資回收的可行性 ※ 調(diào)查方法重點(diǎn) ☆ 調(diào)查種類的確定 ☆ 調(diào)查手段的確定 ☆ 調(diào)查對(duì)象的確定 ☆ 調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析方法與結(jié)果 ☆ 調(diào)查擔(dān)當(dāng)?shù)拇_定 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。? 本文檔是 純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。? ☆ 調(diào)查時(shí)間表的確定 ※ 調(diào)查種類的確定 ☆ 資料調(diào)查 l 某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、戶數(shù)資料 l 城市計(jì)劃、城市建設(shè)指定用圖 l 競(jìng)爭(zhēng)店分布圖 l 競(jìng)爭(zhēng)店或未來(lái)大型店的預(yù)定計(jì)劃 l 競(jìng)爭(zhēng)店銷售業(yè)績(jī) ☆ 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 l 對(duì)交通道路網(wǎng)的確認(rèn) l 競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查 l 消費(fèi)者調(diào)查 ◆ 商圈設(shè)定 商圈設(shè)定必須以地圖為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行判斷，就 “ 工欲善其事，必先利其器 ” 的觀點(diǎn)來(lái)看，必須先作好完善縝密的地圖，才能順利進(jìn)行設(shè)定工作，但制作地圖亦講求訣竅。 ※ 地圖制作 ☆ 首先將基本資料劃入地圖 基本資料包括： 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 本文檔是 純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ l 行政區(qū)別人口數(shù)、戶數(shù)分布 l 競(jìng)爭(zhēng)店位置分布圖 l 住宅區(qū)位置分布圖 l 等高線地形圖 l 城市計(jì)劃圖 ☆ 做法 l 市區(qū)準(zhǔn)備 1： 10， 000 比例的地圖，郊區(qū)準(zhǔn)備 1： 25， 000 比例地圖。 l 將行政區(qū)，以千米為單位，填入人口數(shù)、戶數(shù) l 在競(jìng)爭(zhēng)店描繪 500 米半徑圖，可依競(jìng)爭(zhēng)店平方數(shù)大小設(shè)為 500米或 1000 米。 l 在地圖上記入競(jìng)爭(zhēng)店的平方數(shù)、營(yíng)業(yè)額 l 同樣以 500 米半徑在預(yù)定地畫圓 ☆ 住戶分布圖：確定 500米商圈內(nèi)有多少戶數(shù) ☆ 住宅地圖 l 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)店之正確位置 l 商圈設(shè)定后 ，計(jì)算商圈內(nèi)住戶數(shù) l 進(jìn)行完店址調(diào)查之后，在該圖上記入個(gè)別店的業(yè)種類別、賣場(chǎng)規(guī)模 ☆ 地形圖 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 本文檔是 純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。? l 把握道路高度、坡度狀況 l 顧客利用自行車或步行購(gòu)物時(shí)，高低不平是阻礙來(lái)客主要原因 ☆ 都市計(jì)劃、道路計(jì)劃圖 l 預(yù)定地 500 米距離范圍內(nèi)，周邊計(jì)劃道路已確定用途者 l 記入住宅計(jì)劃區(qū) ※ 預(yù)測(cè)商圈范圍 先預(yù)估預(yù)定地的市場(chǎng)占有率，并將之與達(dá)到損益平衡點(diǎn)銷售時(shí)所必須的占有率相比較，以判斷有無(wú)詳細(xì)調(diào)查的必要。 ☆ 商圈范圍種類 l 中小商圈：范圍約 500— 1500米，以徒步或自行車可到，以銷售便利商品、生活必需品 為主 l 大商圈：是以汽車為主，范圍約 5000 米，來(lái)客大都以購(gòu)物為目的，大部分以販賣選購(gòu)品為主 l 超大商圈：高速公路或捷運(yùn)所形成的廣大商圈，以販賣特殊器材為主 ☆ 5000 米以內(nèi)的商圈設(shè)定方法 l 完成預(yù)定地及周邊環(huán)境后，再設(shè)定商圈 l 在 1： 15， 000— 1： 10， 000地圖上記入預(yù)定地及競(jìng)爭(zhēng)店所在位置 l 填入競(jìng)爭(zhēng)店等各種店鋪，將它們稱為商集 l 根據(jù)店的規(guī)模畫圖，以預(yù)定地和競(jìng)爭(zhēng)店為主 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝！！ 本文檔是 純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝！！ 600 平方米以上超市畫半徑 500— 1000 米的圓 300— 600 平方米畫半徑 300米的圓 300 平 方米以下畫半徑 100米的圓 ☆ 實(shí)施來(lái)店顧客問卷調(diào)查，來(lái)設(shè)定商圈 l 訪問的項(xiàng)目 l 將約 100— 150 份問卷中所搜集的住址，在地圖上標(biāo)示畫線，如此一來(lái)商圈自然顯現(xiàn) l 商圈確認(rèn)時(shí)，利用住戶資料算出戶數(shù) l 戶數(shù)乘以每戶每月家計(jì)支出就是一店?duì)I業(yè) ※ 商圈設(shè)定 ☆ 概念： l 一次商圈：即本店利用最多地區(qū)，占 70%來(lái)店顧客地區(qū) l 二次商圈：也有其他店利用，無(wú)法確認(rèn)去哪一邊較多的地區(qū)，或是店鋪比本店小的一次商圈 ◆ 用地調(diào)查及評(píng)估 ※ 用地調(diào)查內(nèi)容 ☆ 店址調(diào)查 l 標(biāo)的物內(nèi)含設(shè)施的影響 l 面積 l 城市規(guī) 劃狀況 l 道路交通及停車能力 l 地租及用途 l 租期與押金 l 房屋狀況 l 業(yè)主 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝！！ 本文檔是 純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁(yè)， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。? ☆ 環(huán)境 ☆ 人口數(shù)、戶數(shù) ☆ 道路交通流量 ☆ 客層 ☆ 競(jìng)爭(zhēng)店 ☆ 城市機(jī)能 ☆ 是否有其他可取代店址 ☆ 年?duì)I業(yè)額預(yù)測(cè) ☆ 損益平衡點(diǎn)設(shè)定 ※ 用地調(diào)查分析 適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置購(gòu)物中心開發(fā)的先決條件，購(gòu)物中心對(duì)區(qū)位有嚴(yán)格要求，這關(guān)系到未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗。用地的地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況與人口狀況決定購(gòu)物中心能否生存。獲得足夠的購(gòu)物人群有兩種途徑，一種是依托大居住區(qū)和消費(fèi)群，另一種是擴(kuò)大服務(wù)商圈范圍。 ☆ 用地 區(qū)位和交通狀況分析原則 l 最短時(shí)間原則 l 區(qū)位易達(dá)性原則 l 聚集原則 l 接近購(gòu)買力原則 ☆ 分析資料 l 購(gòu)物人口分析 l 交通易達(dá)性分析 l 區(qū)位分析 ☆ 用地經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估 l 如果用地的所有者不止一個(gè)，需要獲得每一個(gè)所有者的認(rèn)可 l 需要分析用地的合理價(jià)格或租金，決定是否值得購(gòu)買并能夠獲得投資回報(bào) l 用地必須允許進(jìn)行零售開發(fā)，如果是非商業(yè)開發(fā)用地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性 ☆