【正文】 發(fā)現(xiàn)， 伊川 市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在 90— 140 平 6 米的 中等 戶型為主 。 戶型需求 價格因素： 客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產品的總價。針對本項目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在 15 萬至 25 萬之間。 客戶需求： 根據敝司市場調研及產品定位結果分析， 這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經濟基礎的中 高 階級。 對于這部分人群而言，他們追求生活的豪華奢侈， 更 追求一種溫馨、舒適、 悠閑的生活 ，他們大多期望在自己的承受能力范圍內，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。 四 級市場： 近幾年 ，隨著房地產政策的逐漸放寬， 和房地產市場競爭的加劇， 四 級市場逐漸活躍起來，很大一部分 潛在 客戶群會考慮將原有的房子賣掉，重新置業(yè)，而他們再次置業(yè)的標準也會有很大程度的提高。本項目的目標客戶群大多都 經濟基礎較好 ， 以前都有房產， 但原有 房屋戶型結構差，戶型面積 不合理 ，配套設施差，所以他們再次置業(yè)時希望房屋的結構趨于合理，面積適中，配套完善。 戶型需求 價格因素 客戶需求 四 級市場 7 設計 要求 具體技術指標 注釋 面積 趨向 新布局形式 傳統(tǒng)住宅實用率低，功能質量差，受市場冷落。戶數(shù)減少， 多邊形的平面布局使得戶型設計更趨合理。 戶內實用率 公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用 率比以前高。 功能 配置 主人房 及衛(wèi)生間 主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設計。 工作陽臺設置 把家務操作與觀景分開，更加方便、合理。 配套空間 書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置 ,使室內生活更加豐富多彩 ,更舒適。 玄觀設計 增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風尚變?yōu)榭赡?，促進居家健康。 功能 分區(qū) 空間層次 與分區(qū) 三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學合理。 戶型設計 利用凸出的邊角臺階隱避走道等設計進行空間劃分，使空間 層次感更強，空間變化更大。 戶型 設計 更為 體貼 廚房設計 設計是出于現(xiàn)代家庭居家細節(jié)設身處地的為住戶考慮。 臥室門的朝向 朝向注意避免與其它門相對的現(xiàn)象。 打破單純 外延空間 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。 低窗臺設計 可坐可臥，既 增加了使用空間，又開闊了視野。 體現(xiàn)個性品位 中小戶型采用自由間隔設計，充分體現(xiàn)個性品味。 設計 觀念 朝向觀念改革 在追求戶戶朝陽的同時 ,景觀與朝向變的同樣重要。 需求觀念改革 購房群體日趨理性與個性，戶型設計呈多樣化的特征。 戶型設計 的重視程度 日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商認識到戶型設計的重要性，加強了與設計單位的溝通協(xié)商。 戶型設計建議 本案在戶型設計汲取了其他競爭項目的優(yōu)劣勢 以及鄭州、洛陽部分優(yōu)秀項目的成功之處 ，做出最具競爭力的產品： 以 中型 面積為主 戶型類型多樣化 多層、 小高層 結合戶型 8 確定戶型大小 A、 根據 市場平均戶型面積： 一居： 60 平米－ 80 平米 二居： 90 平米－ 120 平米 三居： 120 平米－ 160 平米 四居： 160 平米 200 平米 B、戶型大小 建議 建議本項目的戶型面積較平均戶型面積小 10－ 20 平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力 , 以期實現(xiàn)其經濟性、實用性的目的。 二居（小）： 70 平米 90 平米 二居（大）： 90 平米 100 平米 三居： 100 平米 130 平米 躍層： 130 平米 180 平米 戶型結構功能分區(qū) 客廳 公共活動區(qū) 餐 廳 門廳 家庭廳 9 A、 整體布局 ● 戶型布局遵循 動靜分區(qū) 、潔污 分區(qū) 的設計原則； 動靜分區(qū)即以公共 區(qū)域 （廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室） 相對隔開為要點 ，減少相互干擾，保持居室的私密性； 潔污分區(qū)即將廚房 、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔； 廚房、貯藏間等服務區(qū)域應位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。 ● 建議采用大開間、小進深的樓體形式， ● 客廳面寬不小于 米。 B、 公共區(qū)域 ● 進門即玄關或廳，不留走道等浪費面積； ● 兩廳方正實用 ● 建議采用大客廳、小餐廳的布局； ● 不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性； ● 廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風采光； ● 各居室的門洞應避免與入戶大門相對； 功能分區(qū) 私密休息區(qū) 輔助區(qū) 臥室 書房 保姆房 廚房 衛(wèi)生間 陽臺 貯藏 10 C、 私密區(qū)域 ● 與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應位于走廊的盡端； ● 各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。 D、居室 朝向 ● 起居室和臥室應取最好的朝向； ● 書房、餐廳等應取次好朝向。 E、 窗戶設計 各戶的窗與窗 之間 應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 F、 陽臺設計 應設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。 G、 附屬空間 大面積戶型，居室內應考慮設計儲物間，主臥室內考慮步入式更衣室的布置； 在居室設計上應考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機、空調等； 衛(wèi)生進行管井 布置 ，從而達到衛(wèi)生間內墻面整潔的效果。 確定戶型構成 戶型的構成比例比較復雜 ，與諸多因素有關。如下圖 目標客戶群 11 a、布局不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長 戶型盡可能多兼容并滿足 各種 要求的 思想 是不可取的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中 力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。 b、主力戶型差異不宜過