【正文】 形式將土地使用權(quán)出讓。房地產(chǎn)公司通過參加招標(biāo)或拍賣，簽訂拍賣成交確認(rèn)書，并在規(guī)定的期限內(nèi)交付土地出讓金，獲得國(guó)有土地使用權(quán)。在此模式下，城市的拆遷改造完全處于政府的控制之下。一、拆遷補(bǔ)償?shù)男问匠鞘懈脑旆课荼徊鸪o被拆除房屋的所有人造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。為保證被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人）給予補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)膶?duì)象既包括自然人也包括法人。根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償有三種形式，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)。這是一種實(shí)物補(bǔ)償形式。（2）作價(jià)補(bǔ)償。拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數(shù)量，以其中一定面積的房屋補(bǔ)償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價(jià)補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對(duì)那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補(bǔ)償房屋與被拆除房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)的被拆遷人較適用。二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)處理不論是何種補(bǔ)償方式，有一點(diǎn)是相同的。拆遷項(xiàng)目是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動(dòng)搬遷，是根據(jù)政府的指令被動(dòng)搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達(dá)統(tǒng)一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。政府拆遷安置時(shí)被拆遷人收到的拆遷補(bǔ)償款的會(huì)計(jì)處理，財(cái)政部2005年8月15日下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》（財(cái)企[2005]123號(hào)）做出了相關(guān)的規(guī)定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應(yīng)補(bǔ)償款。企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為“專項(xiàng)應(yīng)付款”核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增“專項(xiàng)應(yīng)付款”。因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”；機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”；用于安置職工的費(fèi)用支出，直接核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”。企業(yè)搬遷結(jié)束后，“專項(xiàng)應(yīng)付款”如有余額，作調(diào)增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享；“專項(xiàng)應(yīng)付款”如有不足，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。內(nèi)資企業(yè)案例介紹：案例介紹：A紡織有限公司因城市規(guī)劃需要遷往C工業(yè)園，搬遷前廠房類固定資產(chǎn)賬面原值3850萬元，凈值3197萬元，設(shè)備類固定資產(chǎn)原值15868萬元，凈值10143萬元，土地145畝，賬面價(jià)值1240萬元。搬遷時(shí)，企業(yè)收到政府撥付的補(bǔ)償資金17019萬元。企業(yè)搬遷過程中，報(bào)廢設(shè)備原值9521萬元，凈值6593萬元，處置報(bào)廢設(shè)備收入258萬元，搬遷設(shè)備拆卸、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用620萬元，支付停產(chǎn)期間職工工資240萬元，支付安置職工費(fèi)用350萬元。注：有關(guān)賬務(wù)處理的規(guī)定見《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》（財(cái)企[2005]123號(hào)2005年8月15日）賬務(wù)處理：1．收到政府撥付的補(bǔ)償資金借：銀行存款17019貸：專項(xiàng)應(yīng)付款170192．出售、報(bào)廢、毀損的固定資產(chǎn)借：累計(jì)折舊3581固定資產(chǎn)清理9790貸：固定資產(chǎn)——房屋3850——設(shè)備95213．處置報(bào)廢資產(chǎn)收入借：銀行存款258貸：固定資產(chǎn)清理2584．結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)損失借：專項(xiàng)應(yīng)付款9532貸：固定資產(chǎn)清理95325．支付可搬遷資產(chǎn)拆除、裝卸、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用借：專項(xiàng)應(yīng)付款620貸：銀行存款6206．支付停產(chǎn)期間職工工資及職工安置費(fèi)借：專項(xiàng)應(yīng)付款590貸：銀行存款5907．轉(zhuǎn)銷土地資產(chǎn)賬面價(jià)值借：專項(xiàng)應(yīng)付款1240貸：無形資產(chǎn)12408．結(jié)轉(zhuǎn)搬遷補(bǔ)償專項(xiàng)撥款借：專項(xiàng)應(yīng)付款5037貸：應(yīng)交稅金———外資企業(yè)案例介紹：因城市規(guī)劃需要中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)B化工有限公司遷往D鎮(zhèn)，參照前例，政府撥給的補(bǔ)償資金總額17019萬元,其中土地補(bǔ)償2534萬元，房屋類補(bǔ)償5297萬元，設(shè)備類補(bǔ)償8492萬元，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)696萬元。企業(yè)新購(gòu)?fù)恋?00畝，單價(jià)10萬元/畝，建造各類廠房固定資產(chǎn)8250萬元，重新購(gòu)置同類相同數(shù)量的生產(chǎn)設(shè)備價(jià)款7,230萬元。注：有關(guān)賬務(wù)處理的規(guī)定見《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2003]115號(hào)2003年1月29日）賬務(wù)處理：1．收到政府撥付的補(bǔ)償資金借：銀行存款17019貸：專項(xiàng)應(yīng)付款170192．土地使用權(quán)⑴土地使用權(quán)成本40010－（2534－1240）=2706（萬元）⑵轉(zhuǎn)銷原廠區(qū)土地賬面價(jià)值借：專項(xiàng)應(yīng)付款1240貸：無形資產(chǎn)———原廠區(qū)土地1240⑶支付新區(qū)土地出讓金借：無形資產(chǎn)———新區(qū)土地2706專項(xiàng)應(yīng)付款1294貸：銀行存款40003．廠房類固定資產(chǎn)廠房類固定資產(chǎn)購(gòu)建成本8250－（5297－3197）=6150（萬元）⑴轉(zhuǎn)銷拆除廠房賬面價(jià)值借：累計(jì)折舊653固定資產(chǎn)清理3197貸：固定資產(chǎn)———廠房類3850借：專項(xiàng)應(yīng)付款3197貸：固定資產(chǎn)清理3197⑵建造新廠房借：固定資產(chǎn)—新區(qū)廠房6150專項(xiàng)應(yīng)付款2100貸：銀行存款82504．設(shè)備類固定資產(chǎn)設(shè)備類固定資產(chǎn)的購(gòu)置成本7230－（8492－6593+258）=5073（萬元）（1）轉(zhuǎn)銷報(bào)廢設(shè)備借：累計(jì)折舊2,928固定資產(chǎn)清理6593貸：固定資產(chǎn)———設(shè)備類9521借：銀行存款258貸：固定資產(chǎn)清理258借：專項(xiàng)應(yīng)付款6335貸：固定資產(chǎn)清理6335⑵重新購(gòu)置設(shè)備借：固定資產(chǎn)———新區(qū)重置設(shè)備5073專項(xiàng)應(yīng)付款2157貸：銀行存款72305．支付停產(chǎn)工資及職工安置費(fèi)借：專項(xiàng)應(yīng)付款—停產(chǎn)工資及職工安置590貸：銀行存款5906．轉(zhuǎn)搬遷補(bǔ)償撥款結(jié)余借：專項(xiàng)應(yīng)付款106貸：補(bǔ)貼收入106兩種核算對(duì)應(yīng)納稅所得額的影響上述兩例賬務(wù)處理的結(jié)果不同，外資企業(yè)B化工有限公司應(yīng)納稅所得額106萬元。各企業(yè)性質(zhì)不同，所進(jìn)行的賬務(wù)處理也不同，需著重注意以下內(nèi)容。首先，上述兩例賬務(wù)處理所依據(jù)的文件分別適用于不同性質(zhì)的企業(yè)，不可隨意選擇，是內(nèi)資企業(yè)就要按財(cái)企[2005]123號(hào)辦，是外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)就要按國(guó)稅函[2003]115號(hào)辦。其次，企業(yè)搬遷結(jié)束時(shí)的應(yīng)納稅所得額只是階段性的結(jié)果，而搬遷補(bǔ)償?shù)氖找嫔婕跋嚓P(guān)資產(chǎn)的整個(gè)使用過程。A紡織有限公司按財(cái)企[2005]123號(hào)進(jìn)行賬務(wù)處理，購(gòu)置固定資產(chǎn)原值中包括搬遷補(bǔ)償費(fèi)。B化工有限公司按國(guó)稅函[2003]115號(hào)進(jìn)行賬務(wù)處理，購(gòu)置固定資產(chǎn)雖然得到了搬遷補(bǔ)償，但會(huì)計(jì)核算的固定資產(chǎn)賬面原值中卻不包括搬遷補(bǔ)償費(fèi)。隨著搬遷時(shí)固定資產(chǎn)的使用，費(fèi)用以折舊的方式在稅前扣除，A紡織有限公司的固定資產(chǎn)原值中的拆遷補(bǔ)償收入作為折舊額陸續(xù)得到扣除。所以，從固定資產(chǎn)的使用壽命周期看，截至企業(yè)搬遷結(jié)束時(shí)兩公司應(yīng)納稅所得額的差異只是暫時(shí)性的，從財(cái)務(wù)管理角度考慮有資金時(shí)間價(jià)值的因素，從稅務(wù)籌劃角度看卻意義不大。三、搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理可以得到政府拆遷補(bǔ)償款的企事業(yè)單位，涉及到的稅種有“營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。營(yíng)業(yè)稅對(duì)于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營(yíng)業(yè)稅，目前國(guó)家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]87號(hào)）文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對(duì)于對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)樵撐募嬖谶m用范圍的限定，個(gè)人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件。另外根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。但該文件只是對(duì)國(guó)家收回土地使用權(quán)而給與使用者的補(bǔ)償不征收營(yíng)業(yè)稅，但是政府支付給被拆遷人的補(bǔ)償款是包含土地使用權(quán)的補(bǔ)償款及土地上的建筑物、構(gòu)筑物等土地附著物的補(bǔ)償款。因此該文件也不完全適用拆遷補(bǔ)償款的涉稅處理。由于稅務(wù)總局文件的不明確性，使各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際操作時(shí)無所適從。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各地實(shí)際情況自行制定了一些拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。重慶地方稅務(wù)局關(guān)于《舊城改造房屋拆遷過程中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號(hào)）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號(hào)）規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收入，凡經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，國(guó)土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆(搬)遷的地(路)段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入(包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)暫不征收營(yíng)業(yè)稅。福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（閩地稅發(fā)[2004]63號(hào)）規(guī)定：一、拆遷人給予被拆遷單位和個(gè)人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，均屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。二、被拆遷單位和個(gè)人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。被拆遷單位和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。實(shí)務(wù)中各地市稅務(wù)機(jī)關(guān)操作依據(jù)兩個(gè)原則，一是城市拆遷改造必須是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是由政府財(cái)政支付的。在這兩個(gè)前提下被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入可免征營(yíng)業(yè)稅。由于目前尚無搬遷補(bǔ)償費(fèi)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理的統(tǒng)一政策，建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務(wù)時(shí)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及其專管員溝通，并根據(jù)溝通結(jié)果確定如何進(jìn)行稅務(wù)處理，盡可能的降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。上海市財(cái)政局曾于1995年11月20日發(fā)布《關(guān)于企業(yè)置換土地使用權(quán)的有關(guān)會(huì)計(jì)處理的通知》（滬財(cái)會(huì)[1995]134號(hào)），該通知的第一條“關(guān)于出讓土地使用權(quán)取得補(bǔ)償收入的會(huì)計(jì)處理”在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)被上海市的企業(yè)作為搬遷補(bǔ)償費(fèi)會(huì)計(jì)處理的標(biāo)準(zhǔn)。該通知第一條規(guī)定如下：企業(yè)為服從國(guó)家治理“三廢”、市政工程項(xiàng)目和國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃而出讓土地使用權(quán)，取得土地補(bǔ)償收入以及通過政府有償出讓土地使用權(quán)取得的70%部分的土地補(bǔ)償收入時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目；地面建筑物隨著土地使用權(quán)出讓而轉(zhuǎn)入清理報(bào)廢時(shí)，按建筑物的賬面凈值借記“固定資產(chǎn)清理”科目，按已計(jì)提的折舊借記“累計(jì)折舊”科目，按固定資產(chǎn)原價(jià)貸記“固定資產(chǎn)”科目；清理完畢后，其凈損