【正文】 第一篇：拆遷安置業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理拆遷安置業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理拆遷安置業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)會(huì)計(jì)問題主要包括：居民個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅；取得的安置房是否繳納契稅；房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)以何種憑據(jù)計(jì)入開發(fā)成本；拆遷安置房如何進(jìn)行稅務(wù)及賬務(wù)處理等等。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷安置業(yè)務(wù)，尤其被拆遷戶要求采取就地安置房屋補(bǔ)償方式的安置業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)相比，主要差別在企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅兩個(gè)方面。（一）、企業(yè)所得稅：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）文件第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷安置時(shí)，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本中，被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時(shí)將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，需要從兩個(gè)方面考慮，一方面按照31號(hào)文件規(guī)定確認(rèn)視同銷售所得，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课莅凑展蕛r(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定視同銷售收入，同時(shí)按照稅收規(guī)定計(jì)算確認(rèn)拆遷安置房屋的視同銷售成本。另一方面，需要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。因?yàn)榉课菅a(bǔ)償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，因此應(yīng)按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本的土地成本中。（二）、營(yíng)業(yè)稅：被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需從以下兩方面考慮安置房屋的營(yíng)業(yè)稅的問題?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]768號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)）規(guī)定：“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?！庇捎趦?nèi)資企業(yè)征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅與外商投資企業(yè)適用相同的政策，因此該文件對(duì)內(nèi)資企業(yè)同樣適用。山東省地稅局下發(fā)魯?shù)囟惲骱諿1995]14號(hào)文件對(duì)此情況亦有明確規(guī)定。（三）、土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定同時(shí)廢止。”因此其起始納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的土地交付日期的次月起，無交付日期的，從簽訂合同的次月起。開發(fā)項(xiàng)目土地的納稅義務(wù)的終止時(shí)間則應(yīng)根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”根據(jù)上述文件結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況，一般應(yīng)以開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂的報(bào)房管局備案的具有法律效力的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定的房屋交付日期為準(zhǔn)。其他各地方稅務(wù)局根據(jù)152號(hào)文件結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售的實(shí)際情況也都出臺(tái)相關(guān)文件，如青島地稅局規(guī)定如下：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。以上是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目正常銷售城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間的規(guī)定，對(duì)拆遷安置房屋威海房管局要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在給被拆遷人貨幣補(bǔ)償或?qū)嵨镅a(bǔ)償時(shí)需分別簽訂《威海市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議書》和《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議書》，同時(shí)報(bào)房管局備案。對(duì)采取安置房屋補(bǔ)償簽訂《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議書》的，則應(yīng)根據(jù)《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議書》規(guī)定的交房日期為準(zhǔn)。其他稅種的處理與正常開發(fā)產(chǎn)品銷售的稅務(wù)處理是一致的。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理：房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償直接計(jì)入開發(fā)成本。如果以開發(fā)產(chǎn)品補(bǔ)償，則應(yīng)按照安置房的公允價(jià)值，一方面確認(rèn)開發(fā)成本，同時(shí)確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，安置房繳納的銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目?，F(xiàn)舉例說明如下：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶總面積5 000平方米，市場(chǎng)售價(jià)8 000元/平方米，土地成本20 000萬元，建筑施工等其他開發(fā)成本8 000萬元，總可售面積8萬平方米。有關(guān)賬務(wù)處理如下：（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=5 000平方米8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000貸：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000（2）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，開發(fā)總成本=20 000+8 000+4 000=32 000（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品320 000 000貸：開發(fā)成本320 000 000（3）確認(rèn)安置房收入，視同銷售收入=5 000平方米8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄：借：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入40 000 000（4）結(jié)轉(zhuǎn)安置房成本，單位可售面積計(jì)稅成本=（20 000萬元+8 000萬元+4 000萬元）/80 000平方米=4 000（元/平方米）視同銷售成本=4 000元/平方米5 000平方米=2 000（萬元）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本20 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品20 000 000（5）計(jì)算安置房視同銷售營(yíng)業(yè)稅，由于山東省銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅計(jì)算核定計(jì)稅價(jià)格的成本利潤(rùn)率為10%，則：組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤(rùn)率）/（1營(yíng)業(yè)稅稅率）=2 000（1+10%）/（15%）=2 （萬元），應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=2 5%=（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加1 157 900貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1 157 900三、個(gè)人取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)稅處理《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]969號(hào)）規(guī)定，國(guó)家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對(duì)于使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。因此，對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，均適用《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定的“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”，不征收營(yíng)業(yè)稅。需要注意的是，如果是國(guó)土局先征用集體所有土地，將其變更為國(guó)有土地，然后再出讓給企業(yè)或個(gè)人使用，則依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]87號(hào)）規(guī)定，對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（二）個(gè)人所得稅處理《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[1998]428號(hào)）規(guī)定，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，屬于補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免予征收個(gè)人所得稅。（三）土地增值稅處理依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！耙驀?guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。（四）契稅處理《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）規(guī)定，對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。第二篇：企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理時(shí)間: 20061123 17:32:51 | []企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理作者：張劍鋒近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城市建設(shè)日新月異，城市規(guī)模處于不斷的高速擴(kuò)張的進(jìn)程之中。城市化進(jìn)程不斷加快，人居環(huán)境日益改善，使我們的生活變得更便捷、更舒適，同時(shí)也提升了城市形象。這一切都需要對(duì)我們生活的城市進(jìn)行系統(tǒng)、全面的規(guī)劃、改造。城市改造需要的道路拓寬、建設(shè)廣場(chǎng)、新增綠地、搬遷市區(qū)工業(yè)企業(yè)等等問題都會(huì)涉及到原有居民、企業(yè)的拆遷安置問題。本文針對(duì)在城市改造拆遷安置過程中，對(duì)企業(yè)所收到拆遷償款事項(xiàng)，從會(huì)計(jì)及稅務(wù)方面進(jìn)行分析。目前，城市改造都是以政府為主導(dǎo)進(jìn)行的。由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行城市改造的搬遷安置，具體由政府土地收儲(chǔ)中心受國(guó)土資源部門的委托將拆遷安置的土地先行收回進(jìn)行重新規(guī)劃，妥善處理好出讓地塊內(nèi)的土地收購和房屋拆遷安置補(bǔ)償事項(xiàng)，再通過招標(biāo)、拍賣