【正文】 第一篇：拆遷安置業(yè)務(wù)的會計及稅務(wù)處理拆遷安置業(yè)務(wù)的會計及稅務(wù)處理拆遷安置業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)會計問題主要包括：居民個人取得的補償費是否征收營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅；取得的安置房是否繳納契稅；房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補償費應(yīng)以何種憑據(jù)計入開發(fā)成本；拆遷安置房如何進行稅務(wù)及賬務(wù)處理等等。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對拆遷安置業(yè)務(wù)，尤其被拆遷戶要求采取就地安置房屋補償方式的安置業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)相比，主要差別在企業(yè)所得稅和營業(yè)稅兩個方面。（一）、企業(yè)所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）文件第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進行拆遷安置時，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本中，被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面考慮，一方面按照31號文件規(guī)定確認視同銷售所得，對補償?shù)姆课莅凑展蕛r值或參照同期同類房屋的市場價格確定視同銷售收入，同時按照稅收規(guī)定計算確認拆遷安置房屋的視同銷售成本。另一方面，需要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”。因為房屋補償方式相當于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，因此應(yīng)按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本的土地成本中。（二）、營業(yè)稅：被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需從以下兩方面考慮安置房屋的營業(yè)稅的問題?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2007]768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1995]549號）規(guī)定：“對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅?！庇捎趦?nèi)資企業(yè)征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅與外商投資企業(yè)適用相同的政策，因此該文件對內(nèi)資企業(yè)同樣適用。山東省地稅局下發(fā)魯?shù)囟惲骱諿1995]14號文件對此情況亦有明確規(guī)定。（三）、土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)納稅義務(wù)的發(fā)生時間，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定同時廢止。”因此其起始納稅義務(wù)發(fā)生時間為土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的土地交付日期的次月起，無交付日期的，從簽訂合同的次月起。開發(fā)項目土地的納稅義務(wù)的終止時間則應(yīng)根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末?！备鶕?jù)上述文件結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)實際情況，一般應(yīng)以開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂的報房管局備案的具有法律效力的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定的房屋交付日期為準。其他各地方稅務(wù)局根據(jù)152號文件結(jié)合當?shù)胤慨a(chǎn)銷售的實際情況也都出臺相關(guān)文件，如青島地稅局規(guī)定如下：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時間為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。以上是對開發(fā)項目正常銷售城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間的規(guī)定，對拆遷安置房屋威海房管局要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在給被拆遷人貨幣補償或?qū)嵨镅a償時需分別簽訂《威海市房屋拆遷貨幣補償協(xié)議書》和《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議書》，同時報房管局備案。對采取安置房屋補償簽訂《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議書》的，則應(yīng)根據(jù)《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議書》規(guī)定的交房日期為準。其他稅種的處理與正常開發(fā)產(chǎn)品銷售的稅務(wù)處理是一致的。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償直接計入開發(fā)成本。如果以開發(fā)產(chǎn)品補償，則應(yīng)按照安置房的公允價值，一方面確認開發(fā)成本，同時確認主營業(yè)務(wù)收入，安置房繳納的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅和土地增值稅，計入“營業(yè)稅金及附加”科目?，F(xiàn)舉例說明如下：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶總面積5 000平方米，市場售價8 000元/平方米，土地成本20 000萬元，建筑施工等其他開發(fā)成本8 000萬元，總可售面積8萬平方米。有關(guān)賬務(wù)處理如下：（1）拆遷補償費支出=5 000平方米8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會計分錄： 借：開發(fā)成本——拆遷補償費40 000 000貸：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補償費40 000 000（2）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，開發(fā)總成本=20 000+8 000+4 000=32 000（萬元），作如下會計分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品320 000 000貸：開發(fā)成本320 000 000（3）確認安置房收入，視同銷售收入=5 000平方米8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會計分錄：借：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補償費40 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入40 000 000（4）結(jié)轉(zhuǎn)安置房成本，單位可售面積計稅成本=（20 000萬元+8 000萬元+4 000萬元）/80 000平方米=4 000（元/平方米）視同銷售成本=4 000元/平方米5 000平方米=2 000（萬元）借：主營業(yè)務(wù)成本20 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品20 000 000（5）計算安置房視同銷售營業(yè)稅，由于山東省銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅計算核定計稅價格的成本利潤率為10%，則：組成計稅價格=成本（1+成本利潤率）/（1營業(yè)稅稅率）=2 000（1+10%）/（15%）=2 （萬元），應(yīng)納營業(yè)稅=2 5%=（萬元），作如下會計分錄：借：營業(yè)稅金及附加1 157 900貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅1 157 900三、個人取得拆遷補償費的稅務(wù)處理：（一）營業(yè)稅處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2007]969號）規(guī)定，國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，均適用《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定的“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”，不征收營業(yè)稅。需要注意的是，如果是國土局先征用集體所有土地，將其變更為國有土地，然后再出讓給企業(yè)或個人使用，則依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]87號）規(guī)定，對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。（二）個人所得稅處理《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）及《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復(fù)》（國稅函[1998]428號）規(guī)定，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，屬于補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。（三）土地增值稅處理依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！耙驀医ㄔO(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。（四）契稅處理《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。第二篇：企業(yè)拆遷補償費的會計和稅務(wù)處理企業(yè)拆遷補償費的會計和稅務(wù)處理時間: 20061123 17:32:51 | []企業(yè)拆遷補償費的會計和稅務(wù)處理作者：張劍鋒近年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國城市建設(shè)日新月異，城市規(guī)模處于不斷的高速擴張的進程之中。城市化進程不斷加快，人居環(huán)境日益改善，使我們的生活變得更便捷、更舒適，同時也提升了城市形象。這一切都需要對我們生活的城市進行系統(tǒng)、全面的規(guī)劃、改造。城市改造需要的道路拓寬、建設(shè)廣場、新增綠地、搬遷市區(qū)工業(yè)企業(yè)等等問題都會涉及到原有居民、企業(yè)的拆遷安置問題。本文針對在城市改造拆遷安置過程中，對企業(yè)所收到拆遷償款事項，從會計及稅務(wù)方面進行分析。目前，城市改造都是以政府為主導(dǎo)進行的。由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)審批通過的城市規(guī)劃確定進行城市改造的搬遷安置，具體由政府土地收儲中心受國土資源部門的委托將拆遷安置的土地先行收回進行重新規(guī)劃，妥善處理好出讓地塊內(nèi)的土地收購和房屋拆遷安置補償事項，再通過招標、拍賣