【正文】 易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)。為保證被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人）給予補償。由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行城市改造的搬遷安置，具體由政府土地收儲中心受國土資源部門的委托將拆遷安置的土地先行收回進(jìn)行重新規(guī)劃，妥善處理好出讓地塊內(nèi)的土地收購和房屋拆遷安置補償事項，再通過招標(biāo)、拍賣形式將土地使用權(quán)出讓。這一切都需要對我們生活的城市進(jìn)行系統(tǒng)、全面的規(guī)劃、改造。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。（三）土地增值稅處理依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。有關(guān)賬務(wù)處理如下：（1）拆遷補償費支出=5 000平方米8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會計分錄： 借：開發(fā)成本——拆遷補償費40 000 000貸：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補償費40 000 000（2）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，開發(fā)總成本=20 000+8 000+4 000=32 000（萬元），作如下會計分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品320 000 000貸：開發(fā)成本320 000 000（3）確認(rèn)安置房收入，視同銷售收入=5 000平方米8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會計分錄：借：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補償費40 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入40 000 000（4）結(jié)轉(zhuǎn)安置房成本，單位可售面積計稅成本=（20 000萬元+8 000萬元+4 000萬元）/80 000平方米=4 000（元/平方米）視同銷售成本=4 000元/平方米5 000平方米=2 000（萬元）借：主營業(yè)務(wù)成本20 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品20 000 000（5）計算安置房視同銷售營業(yè)稅，由于山東省銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅計算核定計稅價格的成本利潤率為10%，則：組成計稅價格=成本（1+成本利潤率）/（1營業(yè)稅稅率）=2 000（1+10%）/（15%）=2 （萬元），應(yīng)納營業(yè)稅=2 5%=（萬元），作如下會計分錄：借：營業(yè)稅金及附加1 157 900貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅1 157 900三、個人取得拆遷補償費的稅務(wù)處理：（一）營業(yè)稅處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2007]969號）規(guī)定，國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。其他稅種的處理與正常開發(fā)產(chǎn)品銷售的稅務(wù)處理是一致的。其他各地方稅務(wù)局根據(jù)152號文件結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售的實際情況也都出臺相關(guān)文件，如青島地稅局規(guī)定如下：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時間為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定同時廢止?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1995]549號）規(guī)定：“對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。因為房屋補償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，因此應(yīng)按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本的土地成本中。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷安置時，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本中，被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。第一篇：拆遷安置業(yè)務(wù)的會計及稅務(wù)處理拆遷安置業(yè)務(wù)的會計及稅務(wù)處理拆遷安置業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)會計問題主要包括：居民個人取得的補償費是否征收營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅；取得的安置房是否繳納契稅；房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補償費應(yīng)以何種憑據(jù)計入開發(fā)成本；拆遷安置房如何進(jìn)行稅務(wù)及賬務(wù)處理等等。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標(biāo)準(zhǔn)、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。（二）、營業(yè)稅：被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需從以下兩方面考慮安置房屋的營業(yè)稅的問題。”由于內(nèi)資企業(yè)征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅與外商投資企業(yè)適用相同的政策，因此該文件對內(nèi)資企業(yè)同樣適用?！币虼似淦鹗技{稅義務(wù)發(fā)生時間為土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的土地交付日期的次月起，無交付日期的，從簽訂合同的次月起。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償直接計入開發(fā)成本。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，均適用《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定的“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”，不征收營業(yè)稅。“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。（四）契稅處理《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。城市改造需要的道路拓寬、建設(shè)廣場、新增綠地、搬遷市區(qū)工業(yè)企業(yè)等等問題都會涉及到原有居民、企業(yè)的拆遷安置問題。房地產(chǎn)公司通過參加招標(biāo)或拍賣，簽訂拍賣成交確認(rèn)書，并在規(guī)定的期限內(nèi)交付土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)。補償?shù)膶ο蠹劝ㄗ匀蝗艘舶ǚㄈ?。這是一種實物補償形式。（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合。拆遷項目是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據(jù)政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應(yīng)付款”核算。內(nèi)資企業(yè)案例介紹：案例介紹：A紡織有限公司因城市規(guī)劃需要遷往C工業(yè)園，搬遷前廠房類固定資產(chǎn)賬面原值3850萬元，凈值3197萬元，設(shè)備類固定資產(chǎn)原值15868萬元，凈值10143萬元，土地145畝，賬面價值1240萬元。企業(yè)新購?fù)恋?00畝，單價10萬元/畝，建造各類廠房固定資產(chǎn)8250萬元，重新購置同類相同數(shù)量的生產(chǎn)設(shè)備價款7,230萬元。其次，企業(yè)搬遷結(jié)束時的應(yīng)納稅所得額只是階段性的結(jié)果，而搬遷補償?shù)氖找嫔婕跋嚓P(guān)資產(chǎn)的整個使用過程。所以，從固定資產(chǎn)的使用壽命周期看，截至企業(yè)搬遷結(jié)束時兩公司應(yīng)納稅所得額的差異只是暫時性的，從財務(wù)管理角度考慮有資金時間價值的因素，從稅務(wù)籌劃角度看卻意義不大。另外根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各地實際情況自行制定了一些拆遷補償款項營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。拆遷人支付的拆遷補償金應(yīng)作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。實務(wù)中各地市稅務(wù)機關(guān)操作依據(jù)兩個原則，一是城市拆遷改造必須是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補償費必須是由政府財政支付的。該通知第一條規(guī)定如下：企業(yè)為服從國家治理“三廢”、市政工程項目和國家重點建設(shè)規(guī)劃而出讓土地使用權(quán)，取得土地補償收入以及通過政府有償出讓土地使用權(quán)取得的70%部分的土地補償收入時，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應(yīng)付款”科目；地面建筑物隨著土地使用權(quán)出讓而轉(zhuǎn)入清理報廢時，按建筑物的賬面凈值借記“固定資產(chǎn)清理”科目，按已計提的折舊借記“累計折舊”科目，按固定資產(chǎn)原價貸記“固定資產(chǎn)”科目；清理完畢后，其凈損失用取得的補償收入彌補時，借記“長期應(yīng)付款”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目；發(fā)生的“七通一平”支出、停工損失等有關(guān)費用時，借記“長期應(yīng)付款”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付工資”等科目；整個置換過程結(jié)束后，將“長期應(yīng)付款”科目的余額轉(zhuǎn)作資本公積。該問題在財企[2005]123號文件中予以明確。因此在財企[2005]123號文件實施后，企業(yè)搬遷中新址的“七通一平”支出不應(yīng)當(dāng)再核銷專項應(yīng)付款（當(dāng)然如果企業(yè)直接從相關(guān)開發(fā)公司購入“熟地”，就不會發(fā)生“七通一平”支出）。2．土地增值稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。在審計中，我們需要關(guān)注是否已獲得稅務(wù)機關(guān)的免稅批文。該文件的內(nèi)容如下：①企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價。該辦法第9條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失由該級政府所在地稅務(wù)機關(guān)的上一級稅務(wù)機關(guān)審批。②對外商投資企業(yè)而言，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于取消及下放外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍個人若干稅務(wù)行政審批項目的后續(xù)管理問題的通知》（國稅發(fā)[2004]80號）第十條的規(guī)定，外商投資企業(yè)財產(chǎn)損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。（3）企業(yè)搬遷涉及所得稅稅務(wù)處理與財務(wù)處理差異的總結(jié)從上述規(guī)定看，收到搬遷補償費的財務(wù)處理與稅務(wù)處理差異較大。②財企[2005]123號文件未對搬遷后不再重置同類或類似固定資產(chǎn)時結(jié)余款的處理作出明確的規(guī)定，但根據(jù)稅法規(guī)定，此類情形應(yīng)視同常規(guī)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)處置進(jìn)行稅務(wù)處理。但該文件同時規(guī)定：各種補償性支出數(shù)額較大，一次性攤銷對當(dāng)年企業(yè)所得稅收入影響較大的，可以在以后均勻攤銷。在確認(rèn)該遞延稅款借項時，應(yīng)特別關(guān)注《企業(yè)會計制度》第107條關(guān)于該差異未來轉(zhuǎn)回期間（一般為3年）內(nèi)應(yīng)預(yù)計有足夠的應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生這一前提條件。為此，現(xiàn)就有關(guān)企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款的財務(wù)處理問題通知如下：一、企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應(yīng)付款核算。企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結(jié)束后計入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨披露。在收到拆遷補償費時記入“其他應(yīng)付款”科目，形成的拆(搬)遷費用、重置資產(chǎn)費用直接沖減“其他應(yīng)付款”，余額掛賬不處理。在拆(搬)遷后重新購置資產(chǎn)時，將收到的拆遷補償費直接沖減重置資產(chǎn)成本。(5)不入賬。拆遷補償費按行為主體可分為兩類：一是由政府直接出面實施的拆(搬)遷行為而給予補償?shù)臑檎袨?，如為調(diào)整城市布局而進(jìn)行的企業(yè)(單位)整體搬遷、道路改擴(kuò)建等，多具有公