【正文】 易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)。為保證被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人）給予補(bǔ)償。由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行城市改造的搬遷安置，具體由政府土地收儲(chǔ)中心受國(guó)土資源部門的委托將拆遷安置的土地先行收回進(jìn)行重新規(guī)劃，妥善處理好出讓地塊內(nèi)的土地收購(gòu)和房屋拆遷安置補(bǔ)償事項(xiàng)，再通過(guò)招標(biāo)、拍賣形式將土地使用權(quán)出讓。這一切都需要對(duì)我們生活的城市進(jìn)行系統(tǒng)、全面的規(guī)劃、改造。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。（三）土地增值稅處理依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。有關(guān)賬務(wù)處理如下：（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=5 000平方米8 000元/平方米=4 000（萬(wàn)元），作如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000貸：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000（2）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，開發(fā)總成本=20 000+8 000+4 000=32 000（萬(wàn)元），作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品320 000 000貸：開發(fā)成本320 000 000（3）確認(rèn)安置房收入，視同銷售收入=5 000平方米8 000元/平方米=4 000（萬(wàn)元），作如下會(huì)計(jì)分錄：借：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入40 000 000（4）結(jié)轉(zhuǎn)安置房成本，單位可售面積計(jì)稅成本=（20 000萬(wàn)元+8 000萬(wàn)元+4 000萬(wàn)元）/80 000平方米=4 000（元/平方米）視同銷售成本=4 000元/平方米5 000平方米=2 000（萬(wàn)元）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本20 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品20 000 000（5）計(jì)算安置房視同銷售營(yíng)業(yè)稅，由于山東省銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅計(jì)算核定計(jì)稅價(jià)格的成本利潤(rùn)率為10%，則：組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤(rùn)率）/（1營(yíng)業(yè)稅稅率）=2 000（1+10%）/（15%）=2 （萬(wàn)元），應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=2 5%=（萬(wàn)元），作如下會(huì)計(jì)分錄：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加1 157 900貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1 157 900三、個(gè)人取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)稅處理《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]969號(hào)）規(guī)定，國(guó)家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對(duì)于使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人來(lái)說(shuō)是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。其他稅種的處理與正常開發(fā)產(chǎn)品銷售的稅務(wù)處理是一致的。其他各地方稅務(wù)局根據(jù)152號(hào)文件結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售的實(shí)際情況也都出臺(tái)相關(guān)文件，如青島地稅局規(guī)定如下：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定同時(shí)廢止?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)）規(guī)定：“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)榉课菅a(bǔ)償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，因此應(yīng)按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本的土地成本中。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷安置時(shí)，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本中，被拆遷戶無(wú)需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。第一篇：拆遷安置業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理拆遷安置業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理拆遷安置業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)會(huì)計(jì)問(wèn)題主要包括：居民個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅；取得的安置房是否繳納契稅；房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)以何種憑據(jù)計(jì)入開發(fā)成本；拆遷安置房如何進(jìn)行稅務(wù)及賬務(wù)處理等等。同時(shí)將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。（二）、營(yíng)業(yè)稅：被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需從以下兩方面考慮安置房屋的營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題?！庇捎趦?nèi)資企業(yè)征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅與外商投資企業(yè)適用相同的政策，因此該文件對(duì)內(nèi)資企業(yè)同樣適用?！币虼似淦鹗技{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的土地交付日期的次月起，無(wú)交付日期的，從簽訂合同的次月起。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理：房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償直接計(jì)入開發(fā)成本。因此，對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，均適用《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定的“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”，不征收營(yíng)業(yè)稅。“因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。（四）契稅處理《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）規(guī)定，對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。城市改造需要的道路拓寬、建設(shè)廣場(chǎng)、新增綠地、搬遷市區(qū)工業(yè)企業(yè)等等問(wèn)題都會(huì)涉及到原有居民、企業(yè)的拆遷安置問(wèn)題。房地產(chǎn)公司通過(guò)參加招標(biāo)或拍賣，簽訂拍賣成交確認(rèn)書，并在規(guī)定的期限內(nèi)交付土地出讓金，獲得國(guó)有土地使用權(quán)。補(bǔ)償?shù)膶?duì)象既包括自然人也包括法人。這是一種實(shí)物補(bǔ)償形式。（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。拆遷項(xiàng)目是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動(dòng)搬遷，是根據(jù)政府的指令被動(dòng)搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為“專項(xiàng)應(yīng)付款”核算。內(nèi)資企業(yè)案例介紹：案例介紹：A紡織有限公司因城市規(guī)劃需要遷往C工業(yè)園，搬遷前廠房類固定資產(chǎn)賬面原值3850萬(wàn)元，凈值3197萬(wàn)元，設(shè)備類固定資產(chǎn)原值15868萬(wàn)元，凈值10143萬(wàn)元，土地145畝，賬面價(jià)值1240萬(wàn)元。企業(yè)新購(gòu)?fù)恋?00畝，單價(jià)10萬(wàn)元/畝，建造各類廠房固定資產(chǎn)8250萬(wàn)元，重新購(gòu)置同類相同數(shù)量的生產(chǎn)設(shè)備價(jià)款7,230萬(wàn)元。其次，企業(yè)搬遷結(jié)束時(shí)的應(yīng)納稅所得額只是階段性的結(jié)果，而搬遷補(bǔ)償?shù)氖找嫔婕跋嚓P(guān)資產(chǎn)的整個(gè)使用過(guò)程。所以，從固定資產(chǎn)的使用壽命周期看，截至企業(yè)搬遷結(jié)束時(shí)兩公司應(yīng)納稅所得額的差異只是暫時(shí)性的，從財(cái)務(wù)管理角度考慮有資金時(shí)間價(jià)值的因素，從稅務(wù)籌劃角度看卻意義不大。另外根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各地實(shí)際情況自行制定了一些拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。實(shí)務(wù)中各地市稅務(wù)機(jī)關(guān)操作依據(jù)兩個(gè)原則，一是城市拆遷改造必須是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是由政府財(cái)政支付的。該通知第一條規(guī)定如下：企業(yè)為服從國(guó)家治理“三廢”、市政工程項(xiàng)目和國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃而出讓土地使用權(quán)，取得土地補(bǔ)償收入以及通過(guò)政府有償出讓土地使用權(quán)取得的70%部分的土地補(bǔ)償收入時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目；地面建筑物隨著土地使用權(quán)出讓而轉(zhuǎn)入清理報(bào)廢時(shí)，按建筑物的賬面凈值借記“固定資產(chǎn)清理”科目，按已計(jì)提的折舊借記“累計(jì)折舊”科目，按固定資產(chǎn)原價(jià)貸記“固定資產(chǎn)”科目；清理完畢后，其凈損失用取得的補(bǔ)償收入彌補(bǔ)時(shí)，借記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目；發(fā)生的“七通一平”支出、停工損失等有關(guān)費(fèi)用時(shí)，借記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付工資”等科目；整個(gè)置換過(guò)程結(jié)束后，將“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目的余額轉(zhuǎn)作資本公積。該問(wèn)題在財(cái)企[2005]123號(hào)文件中予以明確。因此在財(cái)企[2005]123號(hào)文件實(shí)施后，企業(yè)搬遷中新址的“七通一平”支出不應(yīng)當(dāng)再核銷專項(xiàng)應(yīng)付款（當(dāng)然如果企業(yè)直接從相關(guān)開發(fā)公司購(gòu)入“熟地”，就不會(huì)發(fā)生“七通一平”支出）。2．土地增值稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。在審計(jì)中，我們需要關(guān)注是否已獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的免稅批文。該文件的內(nèi)容如下：①企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后重新購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價(jià)。該辦法第9條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失由該級(jí)政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。②對(duì)外商投資企業(yè)而言，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于取消及下放外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)以及外籍個(gè)人若干稅務(wù)行政審批項(xiàng)目的后續(xù)管理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2004]80號(hào)）第十條的規(guī)定，外商投資企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。（3）企業(yè)搬遷涉及所得稅稅務(wù)處理與財(cái)務(wù)處理差異的總結(jié)從上述規(guī)定看，收到搬遷補(bǔ)償費(fèi)的財(cái)務(wù)處理與稅務(wù)處理差異較大。②財(cái)企[2005]123號(hào)文件未對(duì)搬遷后不再重置同類或類似固定資產(chǎn)時(shí)結(jié)余款的處理作出明確的規(guī)定，但根據(jù)稅法規(guī)定，此類情形應(yīng)視同常規(guī)的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)處置進(jìn)行稅務(wù)處理。但該文件同時(shí)規(guī)定：各種補(bǔ)償性支出數(shù)額較大，一次性攤銷對(duì)當(dāng)年企業(yè)所得稅收入影響較大的，可以在以后均勻攤銷。在確認(rèn)該遞延稅款借項(xiàng)時(shí)，應(yīng)特別關(guān)注《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第107條關(guān)于該差異未來(lái)轉(zhuǎn)回期間（一般為3年）內(nèi)應(yīng)預(yù)計(jì)有足夠的應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生這一前提條件。為此，現(xiàn)就有關(guān)企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款的財(cái)務(wù)處理問(wèn)題通知如下：一、企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為專項(xiàng)應(yīng)付款核算。企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補(bǔ)償款的總額及搬遷結(jié)束后計(jì)入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨(dú)披露。在收到拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)記入“其他應(yīng)付款”科目，形成的拆(搬)遷費(fèi)用、重置資產(chǎn)費(fèi)用直接沖減“其他應(yīng)付款”，余額掛賬不處理。在拆(搬)遷后重新購(gòu)置資產(chǎn)時(shí)，將收到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接沖減重置資產(chǎn)成本。(5)不入賬。拆遷補(bǔ)償費(fèi)按行為主體可分為兩類：一是由政府直接出面實(shí)施的拆(搬)遷行為而給予補(bǔ)償?shù)臑檎袨椋鐬檎{(diào)整城市布局而進(jìn)行的企業(yè)(單位)整體搬遷、道路改擴(kuò)建等，多具有公