【正文】 售均價(jià)為4816 至 4958 元，相比 20xx 年下降 1%4%。 (3)開工面積 圖： 199720xx 年全國商品房新開工面積及其增長率 020xx0400006000080000100000120xx01997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxE銷售面積（萬平米） 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%增長率銷售面積 增長率0100020xx30004000500060001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxE價(jià)格（元 / 平米） 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%漲幅商品房價(jià)格 漲幅05000010000015000020xx002500001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxE面積（萬平米）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%增長率新開工面積 增長率Nashu Dongshan Community 8 (4)施工面積 圖： 199720xx 年全 國商品房施工面積及其增長率 預(yù)計(jì) 20xx 年全國商品房施工面積為 億 ㎡ ，比 20xx年增長 %到 %。 (5)房地產(chǎn)開發(fā)投資 圖： 199720xx 年全國房地產(chǎn)投資及其增長率 預(yù)計(jì) 20xx 年全國房地產(chǎn)投資為 56224 至 57038 億元，比20xx 年增長 %到 %（ 1998 年 來 復(fù) 合 增 長率 為%）。 年 大中型城市房產(chǎn)銷售比 商品房銷售面積約為 億 ㎡ ，同比下降 3%8%，住宅銷售面積下降 510%，降幅更加顯著。 一線城市 銷售面積下降約 27%31%，二三線城市下降約 1015%，其他城市基本平穩(wěn)。 年 城市 市場預(yù)測 一 、二 線城市： 作為調(diào)控 重點(diǎn)， 區(qū)域擴(kuò)大，受影響也最大。 市場 剛需比重加大， 供應(yīng)有限，短期內(nèi)有一定波動(dòng)，但波動(dòng)幅度較小，長期來看 總體量跌價(jià)穩(wěn)； 三四線城市： 房價(jià)相對較低、發(fā)展?jié)摿Υ?、受政策調(diào)控影響小，市場010000020xx003000004000005000001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxE面積（萬平米）0%5%10%15%20%25%30%增長率施工面積 增長率01000020xx0300004000050000600001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxE投資（億元）0%5%10%15%20%25%30%35%增長率房地產(chǎn)投資 增長率Nashu Dongshan Community 9 總體量價(jià)上升，將成為企業(yè)擴(kuò)大市場規(guī)模、分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)潛力的重要擴(kuò)張區(qū)域。 年地產(chǎn) 產(chǎn)品 預(yù)測 投資性需求大幅下降，同時(shí)殃及改善性需求，商業(yè)地產(chǎn)幾乎不受政策限制 。（圖解?。? 四 、 區(qū)域市場分析 鎮(zhèn) 整體 概述 南墅鎮(zhèn)位于萊西市西北部，北倚招遠(yuǎn)，西靠萊州 ， 處青島、煙臺(tái)、濰坊、威海四個(gè)沿海開放城市之間；水黃、小萊、南城三條省道交叉通過或起始于本鎮(zhèn)，并與萊濰高速公路、同三高速公路、煙青一級公路、 804 國道相連，交通十分便利。 全鎮(zhèn)總面積 165 平方公里， 林木面積約 6056 公頃，綠化覆蓋率為%； 主要山脈有大青山、馬石山、宮山等 ；鎮(zhèn)區(qū)面積達(dá) 平方公里。全轄 75 個(gè)行政村， 萬人口，其中農(nóng)業(yè)人口 萬。 鎮(zhèn) 內(nèi) 礦產(chǎn)資源 豐富。金、銀、鐵、硫、石墨、透灰?guī)r、大理石等各類礦產(chǎn)遍及全鎮(zhèn)，尤以石墨含量最豐， 有 “ 中國石墨之鄉(xiāng) ” 的美譽(yù)。礦體遍及全鎮(zhèn) 36 個(gè)自然村，總儲(chǔ)量約為 億噸。 概況 本案 位于南墅鎮(zhèn)東北部 （萊西成 教 中心舊址 ） ， 共 占地八十畝 ， 東部近鄰西院上、東院上 、圈里、西泥牛莊及 主干道 青黃路；南接鎮(zhèn)前Nashu Dongshan Community 10 街 、南墅村、南墅鎮(zhèn)、 新莊 及 主干道 南城路 ； 北接新建村、山前莊、上呂下呂及 主干道 小萊路；西部近臨鎮(zhèn)內(nèi)最大的中心小學(xué)、 教委 國土資源所、供電所、人民政府、綜合文化站、法院及 黃金廣場 ；附近無污染，遠(yuǎn)離工廠、礦區(qū)，空氣指數(shù)、地下水都達(dá)到健康標(biāo)準(zhǔn)。 本案 是新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)適用房重點(diǎn)項(xiàng)目，開發(fā)期間引起萊西市、南墅鎮(zhèn)政 府的高度重視，前后分 兩部分開發(fā)， 首期開發(fā)西部臨近中心中學(xué) 位置 ， 約 15000 多㎡ ， 160 套 經(jīng)濟(jì)適用房 ， 房屋設(shè)計(jì)精美，舒適宜居； 二期開發(fā)約 38000 多㎡，綠化率 32%，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上 仍然體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用 、居住性價(jià)比。 本案 地勢北高南低， 交通便利，臨近鎮(zhèn)內(nèi)四大主要 交通 干道， 距離鎮(zhèn)中心 步行 只需 10 分鐘路程， 遠(yuǎn)離鎮(zhèn)內(nèi)車輛的吵鬧與喧嘩，四周更是田野綠地、 樹木叢生、鳥語花香、空氣清新宜人，是 絕佳 風(fēng)水寶地 。 周邊物業(yè)狀況 購物： 鎮(zhèn)內(nèi)集市、 良茂凱悅 連鎖超市 、 鎮(zhèn)興路 商業(yè)街道。 學(xué)校： 南墅鎮(zhèn) 中心中學(xué)、教委、中心小學(xué) 。 娛樂： 鎮(zhèn)前街 最大的 黃金 廣場 。 銀行： 農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社 郵政： 郵政儲(chǔ)蓄、郵局 醫(yī)院：中心醫(yī)院 Nashu Dongshan Community 11 本 案 是 全力打造舒適宜居、節(jié)能 環(huán)保的新民居大社區(qū)生活環(huán)境 ，在規(guī)劃建設(shè)上 實(shí)行一戶一院，在政策支持上確保價(jià)廉質(zhì)優(yōu)。 隨著鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和對外環(huán)境 治理、 新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，周邊配套 設(shè)施 進(jìn)一步 完善， 將會(huì)為本 案的未來 帶來很大的升值空間。 本案除周邊硬件配套設(shè)施齊全外，還是南墅鎮(zhèn)第一個(gè)集體供暖的大型社區(qū)，小區(qū)內(nèi)的綠化將以農(nóng)家園林為主題，倡導(dǎo)自然景觀， 以人為本。 本案的開發(fā)從本質(zhì)上 改善居民的生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，除新村居民安置外，也將會(huì)帶動(dòng)周邊居民的購房熱 。 五 、 區(qū)域市場競爭分析 作為南墅鎮(zhèn)地產(chǎn)大開發(fā)階段，主要競爭來自三方面： (1)利客來地段開發(fā) 。(2)供銷社附近地段樓盤 。(3)二手房市場交易。 (1)利客來地段開發(fā) 利客來項(xiàng)目占地約有 100 多畝， 位于 南墅鎮(zhèn)鎮(zhèn)興路以東，良茂凱悅超市樓以北，黃金廣場以南，公園湖以西地段。該項(xiàng)目為綜合開發(fā)項(xiàng)目，包括以超市為主的綜合樓、商業(yè)街、住宅等。 此地段地理位優(yōu)越 ， 目前 已開始奠基，沿街商鋪和住宅將同時(shí)開發(fā) 。 據(jù)預(yù) 測，住宅價(jià)位 約 2800 元 /㎡ ，商鋪 價(jià)位約 30003500 元 /㎡ 。社區(qū)配套設(shè)施齊全，地理位置優(yōu)越，因此，對于本案的銷售會(huì)有直接的影響。 (2)供銷社附近地段樓盤 樓盤 建設(shè)時(shí)間為 20xx 年，北接利客來項(xiàng)目，南接鎮(zhèn)東西街 門面房 ，Nashu Dongshan Community 12 西臨供銷社 宿舍樓 ；目前只 有 一 棟 樓座，外形設(shè)計(jì)簡單， 三個(gè)單元，共五層，頂層贈(zèng)送閣樓； 敞開式社區(qū)，無物業(yè)，小區(qū)四 周 空闊，居民缺乏安全感 ； 僅有 99 ㎡ （二室二廳一衛(wèi)）一種戶型； 銷售價(jià)格 2200/㎡ ； 配備 車庫 5 萬元， 單獨(dú)銷售； 社區(qū)內(nèi)無 暖氣 及周 邊物業(yè)配套設(shè)施 ；該樓盤現(xiàn)已銷售完畢，銷售周期較長； 現(xiàn)正籌備二期樓盤建設(shè)工作，約 20xx 年 4月份正式開工建設(shè)。 二期樓的建設(shè)與戶型設(shè)計(jì)與 一期相同，現(xiàn)處于 潛在客戶登記選房階段。 因此樓盤無社區(qū)規(guī)模，除地段占有優(yōu)勢外，其它方面均無競爭力，對本案的影響不是很大。 (3)二手房市場交易 南墅鎮(zhèn)二手房交易主要體現(xiàn)在石墨廠宿舍舊樓房，此樓房屬于 90年之前房屋， 4050 ㎡ 大概 34 萬元。 石墨廠因?yàn)閺S房倒閉，工人多數(shù)外出打工， 樓價(jià) 低廉 ， 多數(shù) 閑置樓房并 不進(jìn)行買賣 。因此 對本案沒有影響。 六 、 本項(xiàng)目 SWOT 分析 （優(yōu)勢） ? 政策 優(yōu)勢，本案完全依附南墅鎮(zhèn)政府 “建設(shè)農(nóng)村新社區(qū)、享受和諧新生活”的 主題，以農(nóng)村經(jīng)濟(jì)適用房、廉價(jià)房推向市場。 ? 位置優(yōu)勢， 本案 地段獨(dú)特， 北高南低 ，地勢優(yōu)越 ， 順風(fēng)順?biāo)?借助周邊原始綠草樹木，自然成蔭， 空氣清新 宜人 ， 鳥語花香，適Nashu Dongshan Community 13 宜民居 。 ? 配套優(yōu)勢，水、電、暖 生活配套齊全， 交通便捷，緊鄰學(xué)校、教委，行政企事業(yè)單位，有著濃厚的文化氣息。 ? 戶型優(yōu)勢，安置房設(shè)立一戶一院，商業(yè) 房 設(shè)立多樣戶型，南北通透，動(dòng)靜 分區(qū) 合理，整體 設(shè)計(jì) 新穎、 適用、美觀 。 ? 綠化優(yōu)勢，社區(qū)內(nèi)綠化以“農(nóng)家園林”結(jié)合現(xiàn)代景觀，追求回歸自然， 講究細(xì)節(jié)完美、和諧。 ? 開發(fā)優(yōu)勢， 開發(fā)商與政府聯(lián)手 樹 立健康的市場形象， 信譽(yù)度佳，對銷售有促進(jìn)作用。 （劣勢） ? 本案 偏離鎮(zhèn)中心黃金地段，缺乏商業(yè)氛圍，開發(fā)內(nèi)容單一。 ? 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤純屬商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，從地段、開發(fā)規(guī)模、配套設(shè)施都勝于本案，如同期開發(fā)會(huì)對本案的銷售形成直接的影響。 ? 鎮(zhèn)內(nèi)工業(yè)缺乏，常住人口中年輕人居住比例小，相對減 弱市場潛在客戶， 常住人口 經(jīng)濟(jì)收入多數(shù)來自土地收入、外出打工、小生意經(jīng)營，購買力度弱， 整體 承受價(jià)位低 。 ? 因地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)意識(shí)的認(rèn)知度進(jìn)行緩慢，樓盤銷售周期 也會(huì) 相對延長。 （機(jī)會(huì)） ? 從國家宏 觀經(jīng)濟(jì)方面來講，購房制約政策的確消弱了一、二線城市地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展蓄勢，但 隨著居民生活水平的不斷提高， 三、四線城