【正文】 入正常營(yíng)運(yùn)。預(yù)測(cè)可 以 年 實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2318 萬元。具體指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 建筑數(shù)據(jù)指標(biāo) 1 總建筑面積 平方米 20xx01 60%用于出售； 40%自營(yíng) 2 容積率 3 建筑密度 ％ 4 建設(shè) 工期 月 36 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 5 項(xiàng)目總投資 萬元 38761 6 年平均收入額 萬元 2318 正常 營(yíng)運(yùn) 年 銷售 及運(yùn)營(yíng) 收入的測(cè)算 如下表： 銷售 及運(yùn)營(yíng) 收入的測(cè)算表 單位：萬元 名 稱 投資期 正常運(yùn)營(yíng)年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 一、銷售收入： （ 1）家居倉儲(chǔ)區(qū) （ 2）燈飾倉儲(chǔ)交易區(qū) （ 3）地板倉儲(chǔ)交易區(qū) （ 4）裝飾材料倉儲(chǔ)交易區(qū) （ 5）板材石材倉儲(chǔ)交易區(qū) 二、租賃及運(yùn)營(yíng)收入： 倉儲(chǔ)租賃收入 綜合服務(wù)中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務(wù)費(fèi) 理貨包干費(fèi) 信息系統(tǒng)收入 運(yùn)營(yíng)收入 其他業(yè)務(wù)收入 三、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)總收入 五 、可行性研究結(jié)論 東方新城建材交易倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目 建設(shè)，符合國(guó)家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)的商貿(mào) \物流 業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項(xiàng)目建設(shè)用地符 xx 市及 包河區(qū) 把該區(qū)域作為 建材 \五金 \汽配等專業(yè)市場(chǎng)和公路、良港形成物流 對(duì)該宗地配套需求。 市委、市政府 倡導(dǎo)的 先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，努力把 xx 打造成為東進(jìn)西出、輻射南 北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心 要求。xx 現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 體系之進(jìn)程，配套 省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè) ， 帶動(dòng) 城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會(huì)就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義 。 將形成一批 建材品牌商入駐 ； 吸引 第三方建材 \家居經(jīng)營(yíng) 企業(yè)。推動(dòng) 企業(yè)依托 南部 物流優(yōu)勢(shì)條件 ,通 過水、陸、鐵 進(jìn) 出口， 參與 區(qū)域性市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) ,降低建材 /家居業(yè)在 xx 的運(yùn)營(yíng)成本 ；有效 實(shí)現(xiàn) 地方經(jīng)濟(jì) 宏觀物流產(chǎn)值， 增加地方 財(cái) 稅 。 項(xiàng)目的建設(shè)將成為 推動(dòng) xx 東南部五金 \建材 \汽配市場(chǎng)的有 利 補(bǔ)充，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 交 易倉儲(chǔ)中心 的建成 ,為整頓目前該區(qū)域零散的 建材交易和倉儲(chǔ) ,提升該區(qū)域建材 物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)；項(xiàng)目建設(shè)將成為包河區(qū)淝河鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動(dòng) ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。 項(xiàng)目在市場(chǎng)，選址方面做了充分的考慮：針對(duì)周邊南京等城市家居建材市場(chǎng)重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報(bào)嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查 xx 建材家居市場(chǎng)層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的地塊區(qū)位， 在 規(guī)劃定位上側(cè)重于 批量建材交易為主和 給城市品牌家居城和建材市場(chǎng)做 專業(yè) 倉儲(chǔ)配套 。 園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投 資 公司 來自于地 方集體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建設(shè)單位在多年專業(yè)運(yùn)營(yíng)中對(duì)建材市場(chǎng)有著獨(dú)到發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 概念規(guī)劃布局中重視對(duì)建材流通信息化投入和對(duì) 自身 規(guī)范化公司管理 建設(shè) ，為本項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了保障。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 一、 我國(guó)建材業(yè)及建材 /家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展背景 建材市場(chǎng)現(xiàn)狀 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報(bào)告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的新興 產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)作用十分顯著。 截止 20xx年， 全國(guó)有以經(jīng)營(yíng)建筑材料及裝飾材料為主的交易市場(chǎng) 1084個(gè)，其中批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主和以零售經(jīng)營(yíng)為主的各有 542家。 近年我國(guó)建材市場(chǎng)的成交額已超過 800億元人民幣 /年。平均年市場(chǎng)管理費(fèi)總額 ；稅金總額 ；攤們租金總額 ；浙江南當(dāng)建材市場(chǎng)是全國(guó)最大的建筑裝飾材料市場(chǎng)，成交額達(dá) 億元；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá) 41億元；第三是南通市永興商城，成交額為 25億元。其他成交額在 10億元以上的市場(chǎng)還有：常州新區(qū)長(zhǎng)江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西 南建材中心批發(fā)市場(chǎng)、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場(chǎng)、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場(chǎng)和河北正定縣恒山板材市場(chǎng)等。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。全國(guó)建材裝飾材料攤位數(shù)量為 15萬個(gè)，已出租攤位 11萬個(gè)，其中，建筑及裝璜材料類攤位占 %；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時(shí)，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前國(guó)內(nèi)裝飾企業(yè)已超過 4萬家，裝 飾業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值已躍居輕工 40多個(gè)行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 建材 市場(chǎng) 形成的特點(diǎn)和問 題 ① 建材企業(yè) 后 向一體化發(fā)展趨勢(shì) 近年來，原材料漲價(jià)已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原 材 料將 維持高價(jià)位趨勢(shì) 。木材、鋼材、五金等原材料的價(jià)格 上漲 ， 一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價(jià)能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購(gòu)或是購(gòu)買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。 ② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域 雖然多年以來，建材賣場(chǎng)一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品 牌意識(shí)的增強(qiáng)以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個(gè)品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨(dú)立品牌。 ③ 資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中 在家居行業(yè) 市場(chǎng)火暴 的時(shí)候，建材城 星羅棋布； 經(jīng)過近年 市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng) ， 已經(jīng)形成 品牌 化趨勢(shì) 。 ④ 資本給予更多關(guān)注 風(fēng)險(xiǎn)投資是 20xx年 建材行業(yè)最熱門的話題，因?yàn)樵缒甑目蚣軈f(xié)議，在 20xx年 變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國(guó)內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)都表現(xiàn)出對(duì)中國(guó)建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近 1億美元借家世界之殼 進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。美國(guó)凱雷投資集團(tuán)以 2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光 (上海 )木材有限公司兼并收購(gòu)寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國(guó)聯(lián)想弘毅以 6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。 ⑤ 出口保護(hù)越來越少 涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策 20xx年 連續(xù)頒布了幾項(xiàng)。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于 8月 23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。 ⑥ 跨界招募專業(yè)人才 建材業(yè)其實(shí)是競(jìng)爭(zhēng)仍不太充分的行業(yè)。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個(gè)臺(tái)階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。 ⑦ 專利意識(shí)有所升級(jí) 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢(shì)，如何尊重和保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)將成為建 材企業(yè)的研究課題。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國(guó)的建材企業(yè)擋在國(guó)門之內(nèi)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)一直是中國(guó)建材企業(yè)的軟肋， “COPY 至一度是部分企業(yè)的生存法寶。如今，隨著行業(yè)的進(jìn)步， 越來越多的企業(yè)開始重視知識(shí)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請(qǐng)數(shù)量驟增。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護(hù)自己的原創(chuàng)設(shè)計(jì)，在國(guó)內(nèi)也開始打起了知識(shí)產(chǎn)權(quán)的官司。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果， 保護(hù)產(chǎn)權(quán)意識(shí)得到彰顯 ！ ⑧ 品牌建設(shè)備受重視 5 年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地 電視、路牌、公交車、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對(duì)于品牌建設(shè)基本 “ 沒有感覺 ” 。如今，競(jìng)爭(zhēng)使他們認(rèn)識(shí)到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會(huì)越來越重視品牌的傳播以及品 牌公眾形象的塑造。 ⑨ 家裝行業(yè)面臨拐點(diǎn) 奧運(yùn)會(huì)到來的特殊年頭對(duì)家裝公司影響甚大。 房地產(chǎn)開發(fā)交 房量下降 快 ， 市場(chǎng)在 萎縮；困難之下，也有機(jī)遇。如果大型家裝公司能夠抓住機(jī)遇，加緊儲(chǔ)備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個(gè)大發(fā)展的機(jī)會(huì)。 中國(guó)建材連鎖市場(chǎng)前景可觀，外資掌控 明顯 中國(guó)建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場(chǎng)以 及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費(fèi)者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國(guó)人民生活水平的提高，對(duì)家庭裝修材料的需求也從以價(jià)格 為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價(jià)格等因素并舉的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是在上海、北京等發(fā)達(dá)大城市。家居建材超市恰好能夠同時(shí)滿足消費(fèi)者在上述諸多方面的需求。 中國(guó)建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國(guó)第一家建材連鎖集團(tuán)家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國(guó)家得寶、美國(guó)勞氏、英國(guó)百安居、法國(guó)樂華梅蘭、德國(guó)歐倍德等都相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。同時(shí)中國(guó)國(guó)內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競(jìng)爭(zhēng)過程中，并沒有很好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的優(yōu)勢(shì)，做出有中國(guó)特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集 團(tuán)下屬的東方家園相繼被外資收購(gòu)。資金實(shí)力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運(yùn)營(yíng)模式重塑、擴(kuò)張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。 建材業(yè)消費(fèi)創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢(shì) 宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮、房貸政策收緊的 20xx年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略 —— 20xx年將在全國(guó) 60家店面中，全面推廣家裝按 揭業(yè)務(wù)，在無擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù) ， 與百安居的合作方銀行目前為 招商銀行 與 交通銀行 ， 雙方分別推出的項(xiàng)目是 “ 家 裝易 ” 、 “ 分期寶 ” 。普通消費(fèi)者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費(fèi)者購(gòu)買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。 ” 家裝按揭 創(chuàng)新金融消費(fèi)新模式，將媲美 汽車金融按揭服務(wù)，成為促進(jìn)建材消費(fèi)促進(jìn)的新動(dòng)力。 商業(yè)模式下，建材市場(chǎng)投資的困境 動(dòng)輒幾萬、幾十萬平方米的五金 \建材裝飾市場(chǎng)，提升改造遭遇土地瓶頸 ； 如果將五金建材市場(chǎng)用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對(duì)待，那么 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)存在 極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素， 市場(chǎng)建筑 房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場(chǎng)又需要占用較大土地的面積，對(duì)于 投資建材市場(chǎng)的來說，存在一定困境。而市場(chǎng)建設(shè)對(duì)于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)建設(shè)的發(fā)展對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)和帶動(dòng)輻射作用具有重要意義。 xx及周邊 建材 /家居專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 南京建材市場(chǎng)初現(xiàn)過剩危機(jī) ， 截至 目前 ，該市主城區(qū) 5000 平米以上的建材市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到近 100 家，分散的建材門市和超市更是不計(jì)其數(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)飽和并出現(xiàn)了過剩的局面。 統(tǒng)計(jì)資料顯示， 20xx上半年南京房地產(chǎn)投資較去年回落約 5個(gè) 百分點(diǎn)，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響，建材產(chǎn)品市場(chǎng)需求增長(zhǎng)和價(jià)格均呈現(xiàn)回落的趨勢(shì)，行業(yè)平均利潤(rùn)也較去年下滑了 20%。南京市 固定投資熱升溫， 導(dǎo)致 建材市場(chǎng)一哄而上，在布局上 也 不合理。 南京市區(qū)面積為 4730 平方公里，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，最多可容納 30家 5000 平米以上的建材市場(chǎng)，而現(xiàn)在超出了 3 倍還多。據(jù)一項(xiàng)全國(guó)數(shù)據(jù)顯示， 20xx年我國(guó)家居零售額約為 1200 億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為 3400 元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在 1 萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4千元左右，只有不到三分之一的建材市場(chǎng)盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。與此同時(shí)，眾多建材市場(chǎng)扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目雷同，缺少特色。此外，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價(jià)、打折等促銷手段。 “ 建材市場(chǎng)多了，東西都差不多，在選擇上主要看價(jià)格 和質(zhì)量。 ” 而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風(fēng)光不再。 南京市建材行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)專家分析指出，隨著土地價(jià)格的迅速上漲，以及市場(chǎng)過剩導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，當(dāng)初建材城能夠快速獲利的市場(chǎng)條件已不復(fù)存在。現(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險(xiǎn)加劇。對(duì)此，該專家提醒，投資商每新建建材市場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)特色上應(yīng)當(dāng)力求錯(cuò)位，以避免單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 20xx