【正文】 和可行性 2． 1 項目建設背景 隨著我國住房制度改革的不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，住房市場化程度逐步提高， 房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)， 居民住房條件總體上有了較大改善。但 隨著我國城鎮(zhèn)化速度的加快， 有 部分城 鎮(zhèn) 低 收入家庭 由于經(jīng)濟困難， 無法在大項支出上有所提高 ，特別是 一些城鎮(zhèn)的 居住區(qū) 房屋年久失修、配套設施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問題突出，居住條件相對簡陋； 同時還有大量的農(nóng)村人口需要遷入城鎮(zhèn)， 需要 解決就業(yè) 和住房 問題 。 為實現(xiàn)國家確定的小康目標，實現(xiàn)國民的公共富裕， 使更多的 城鎮(zhèn) 居民特別是低收入家庭共享改革發(fā)展成果， 加快城鎮(zhèn)化水平， 提高居住環(huán)境水平 和生活水品 ，黨中央、國務院高度重視解決 城鎮(zhèn) 低收入家庭住房困難問題。近年來，國務院就低收入家庭住房 問題 和解決棚戶區(qū)居民住房問題，做出了一系列決策部署。《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭 住房困難的若干意見》（國發(fā) [2020]24 號，以下簡稱《若干意見》）提出要加快集中成片 保障性住房 建設 ，加快使困難住戶的住房得到妥善解決 ，通過建設 保障性住房 來 解決 低收入人群 的住房問題 。這充分體現(xiàn)了黨中央、國務院對 保障性住房 和人民安居 工作的高度關(guān)注， 體現(xiàn)了 城鎮(zhèn)保障性住房建設 的重要性 ， 對于全面落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會、切實解 決民生問題 具有 重大 而深遠的 意義。 因此當前 全國各地政府都在 加快當?shù)?保障性住房 建設的速度。 2． 2 項目 建設必要性 經(jīng)過 20多年的改革開放，我國 已 進入了城鎮(zhèn)化大發(fā)展的階段。從改革開放初 期到 2020年末，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足 5平方米提高到超過 27平方米；與此同時，城鎮(zhèn)人口從 。在城鎮(zhèn)住房建設和人民群眾住房條件改善上，我國已經(jīng)創(chuàng)造了一個歷史性、世界性的奇跡。但在城市住房建設大發(fā)展的同時還存在一些問題， 103團 城 鎮(zhèn) 居民中 還有很大一 部分困難群眾 和進城農(nóng)民工 居住在簡易平房中，居住條件惡劣，安全沒有保障 ； 市政基礎設施嚴重匱乏和老化，道路破損嚴重，無天燃氣、垃圾隨意堆放、污水橫流，住宅通風、采光不足，不能滿足居民的人居需求。低矮破舊的 建筑 形象與城鎮(zhèn)的快速發(fā)展景象 不相協(xié) 調(diào)，影響城市整體景觀。 而兵團的城鎮(zhèn)由于民生工程歷史欠賬多，農(nóng)業(yè)人口多，居住分散，城鎮(zhèn)化速度一直較慢，城鎮(zhèn)面貌與同類型城鎮(zhèn)相比顯得落后。 更需要加大力度對城鎮(zhèn)住宅進行重點發(fā)展，以促進團場城鎮(zhèn)化的速度 。 保障性住房 工程，不是一項簡單的舊房改造工程，而是一項 城鎮(zhèn)改造和 建設工程，更是一項經(jīng)濟建設工程和社會 改造 工程， 是對城鎮(zhèn)發(fā)展的重新規(guī)劃， 對于改善 城鎮(zhèn) 低收入居民的居住和生活條件，優(yōu)化城鎮(zhèn) 發(fā)展環(huán)境，加快推進轉(zhuǎn)型 ， 振興和構(gòu)建和諧城區(qū)進程具有重要意義。實施 保障性住房 ，是落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措，是讓 中低 收入 居民共享改革發(fā)展成果的具體體現(xiàn)，也是各 級黨委政府“立黨為公、執(zhí)政為民”的重要職責。 項目建設的必要性體現(xiàn)在以下幾個方面： （ 1）解決 中低收入人群 住房問題，是全面建設小康社會的客觀需要。 受諸多歷史因素的影響， 103團在團部集中建設了部分集中連片的居住區(qū)，近二十年來自發(fā)流動的外來人口又在鎮(zhèn)區(qū)周邊建設了部分居住建筑， 約有 ， 這些建筑均為磚木平房建筑，由于建設標準低，配套條件差，與現(xiàn)行的城鎮(zhèn)人居標準相比，差距太大，并且存在大量的不安全因素。 近年來 103團團部才建起了 8幢 240戶的多層住宅樓，但 這 點 數(shù)量遠遠滿足不了實際需求 ； 而且由于缺乏 長遠 規(guī)劃，采取“見縫插針”式的建設， 建筑 周邊環(huán)境沒有實質(zhì)型的提高 。“十 二五”時期是全面建設小康社會的關(guān)鍵時期， 重點是要以人文本，提高普通居民的生活質(zhì)量 。 而小康生活的主要標志就是合理的居住條件。因此當?shù)?政府要 集中 制定對 保障性住房的建設 計劃，通過 資金投入和改造，使居住在 場部 居民的住房困難得到妥善解決，住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設施要有明顯改善。 （ 2）推進 保障性住房 ，是履行政府職能的必然要求。 從世界各國和地區(qū)的經(jīng)驗來看，僅僅依靠市場機制難以 滿足整個社會各個層次人群的 住房消 費需求， 特別是 很難 解決低收入家庭住房問題， 而隨著我國城鎮(zhèn)化速度的加快， 貧富差距的加大， 這一問題就更加突出。 我國 從 提高 社會福利方面 著手 ， 開始大力提倡城鎮(zhèn)保障性住房的建設，要求各地在 2020年建設 1000萬套住宅，“十二五”期間要建設 3600萬套保障性住房，保障性住房覆蓋面要達到 20%， 為中低收入 人群提供基本的居住條件。目前全國各級政府都在積極行動，籌措資金，尋找土地，掀起開發(fā)建設高潮 。 而 103團目前落后的居住條件急需進行改造，以提高廣大群眾的居住條件。 （ 3）推進 保障性住房 ，是落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的有效 途徑。 本項目 保障性住房 建設的 保障性 用房，全部都是小戶型、低價位的普通住房，而且供應對象基本上是回遷的、最需要 解決 住房 問題 的團場中 低收入家庭。推進 保障性住房 ，直接 通過政府之手 直接 增加了市場 住房有效供應，有利于改善住房供應結(jié)構(gòu)、緩解 市場 住房供需矛盾，穩(wěn)定 市場 住房價格。 目前 103團場部區(qū)域猶豫缺乏投資價值，尚沒有投資商來進行房地產(chǎn)開發(fā) 。 只有為本地居民提供有一定質(zhì)量的住宅，才能激發(fā)消費人群的消費欲望，帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 4）是改善 城鎮(zhèn) 整體面貌、促進 城鎮(zhèn) 規(guī)劃方案落實的需要 103 團蔡家湖鎮(zhèn) 城區(qū) 2020 年實施 了兵團 58 個邊境團場基礎設施建設項目以來，城鎮(zhèn)的基礎設施有了較大水平的提高，但由于當?shù)亟ㄖ饕欠稚⒕幼〉钠椒拷ㄖ?由于效益比的原因，無法接入城鎮(zhèn)基礎設施，使得各類設施使用率一直上不去，造成極大浪費；同時 由于城區(qū) 周邊大量 平房居住區(qū) 的存在， 使得城鎮(zhèn)土地利用率偏低， 城區(qū) 環(huán)境條件、配套設施等方面 還 需進一步提高和改善 ， 城鎮(zhèn)的聚集作用尚未得到較好發(fā)揮，需進一步加大城區(qū) 基礎性 住房 建設 力度， 按照規(guī)劃去實施， 使城區(qū)面貌得到質(zhì)的改變 。 2． 3 項目建設可行性 （ 1）符合國家要求加強保障性住房建設、保證人民安居樂業(yè)的政策 在中央 關(guān)于擴大內(nèi)需的十項政策中，加快建設保障性安居工程被列在首位。發(fā)布 了《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》， 列出了保障性住房建設擴內(nèi)需的工作表，要求各地加大保障性住房規(guī)模，保證中低收入人群生活水平的提高。 2020 年提出了 1000萬 套 的建設目標 ，要求 “十二五”期間要建設 3600 萬套保障性住房， 。目前全國各地政府正在 積極建立健全廉租住房、政策性租賃住房、經(jīng)濟適用住房等三個層次的住房保障體系 ，為項目的實施提供了政策上的依據(jù) 。 2020 年，新疆 生產(chǎn)建設 兵團 也 將進一步加大保障性住房建設力度，多渠道增加保障 性住房資金投入，計劃完成 萬套保障性安居工程建設目標，改善民生 ，而建設的重點放在了基層的團場，使本項目的建設將得到上級政府及各個部門的大力支持 ， 計劃“十二五”期間 103 團 計劃新建保障性住房 3800 套 。 （ 2）建設各類基礎條件有保證 項目改造 區(qū)域目前 緊鄰 城鎮(zhèn) 中心區(qū)，四周經(jīng)過多年建設和城市基礎設施的擴建，周邊的 道路 、 給水、排水、供熱、電力、電信等設施均為該區(qū)域 未來發(fā)展 預留了容量， 城市公共服務設施系統(tǒng)能夠為改造提供強有力的支撐， 接入點較近， 能夠滿足項目改造的需要。 （ 3） 項目 區(qū)居民的支持和積極參與 項目 區(qū) 的廣大人民群眾長期 居住在老舊的平房建筑中， 住房條件差，生活條件不方便， 建設標準低， 遇到地震極易造成人身傷害， 群眾 對改變自身的生活環(huán)境有著強烈的愿望，希望政府在不損害自身利益的前提下來組織區(qū)域改造 ，提高自身的生活水平 。近幾年 各地 保障 性住房 的成功 起到了良好的 示范作用， 改造前后環(huán)境面貌的巨大變化，生活條件的巨大改善 ， 使他們吃到了定心丸 ， 從心底里 對 保障性住房持支持態(tài)度 ，使得各項工作可以順利實施下去 。 （ 4）建設資金有保證 本項目屬于社會保障事業(yè)，由政府牽頭組織和管理。由于 服務對象 均為 中 低收入人群，資金實力弱，需要政 府進行扶持補助。因此項目 啟動 資金 由農(nóng)六師對口支援省份 —— 山西省提供，其余 建設由團場自籌資金解決 ， 以限價房的方式將住宅向團場職工出售， 可以回收部分資金， 為項目的順利實施打下了良好基礎。 第三章 需求分析及建設規(guī)模 3． 1 區(qū)域概況 面對國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略 的 實施及天山北坡經(jīng)濟帶 快速發(fā)展 等一系列歷史機遇，自治區(qū)提出“烏昌經(jīng)濟一體化” 的 政策， 要 集中各方面優(yōu)勢，來更快更好地促進 本地 經(jīng)濟發(fā)展。 同時自治區(qū)實施的準東煤化工發(fā)展基地的建設 也 將使 五家渠 資源開發(fā)加速，從而帶動 五家渠 的整體 經(jīng)濟發(fā)展 。作為五家渠市的 一 部 分， 103 團蔡家湖鎮(zhèn)成為“烏昌都市區(qū)”的重要組成部分，給 103 團蔡家湖鎮(zhèn)的發(fā)展帶來了機遇。 103 團團場占地面積 千公頃，共有產(chǎn)業(yè)單位 36 個。 2020 年全團 實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ， “十一五” 期間 年均遞增 15%，其中一產(chǎn) 億元，年均增長 11%，二產(chǎn) 億元，年均增長 17%，三 產(chǎn) 億元，年均增長 23%，年人均生產(chǎn)總值 21610 元。一、二、三產(chǎn)比例由“十五”末 57 ： 26 ： 17 調(diào)整到 48 ： 28 ： 24。職均工資性收入由 16000 元增加到 22000 萬元，五年年均遞增 9%，累計完成固定 資產(chǎn)投資 22647 萬元，較“十五”增長 50%。 隨著改革開放的不斷深入，團場逐步 由 以過去的以糧為綱、計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟、多種經(jīng)營。按照“重糧食、減棉花、興果蔬、強畜牧、促旅游”的調(diào)整戰(zhàn)略，不斷推進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)出自己的品牌農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)，培育出了新的經(jīng)濟增長點，團場經(jīng)濟作物面積占到總面積的 90%以上，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化使農(nóng)業(yè)發(fā)展取得了好的經(jīng)濟效益。大力更新農(nóng)作物品種，推廣各種先進的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)，積極開展科技豐產(chǎn)攻關(guān)活動，節(jié)水灌溉、棉花模式栽培等先進的科學技術(shù)得到了全面的推廣應用，使團場的農(nóng) 業(yè)種植科技化，品種優(yōu)良化，團場各種作物單產(chǎn)比“十五”期間增長 50%。 “十二五”期間，團場 將 堅持解放思想 、 實事求是的原則 ， 創(chuàng)新發(fā)展思路，優(yōu)化發(fā)展模式，用科學的發(fā)展觀統(tǒng)領經(jīng)濟和社會發(fā)展全局。始終堅持把突出抓好“三化”，作為推進團場跨越式發(fā)展和長治久安的根本方向。通過實施優(yōu)勢資源轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略，把經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性大調(diào)整和發(fā)展方式戰(zhàn)略性大轉(zhuǎn)變貫穿團場經(jīng)濟發(fā)展全過程 ,實現(xiàn)高起點、高水平、高效益發(fā)展 ， 綜合實力明顯增強。 2020 年 要 實現(xiàn)生產(chǎn)總值翻三番，年均增長 18%。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理，三次產(chǎn)業(yè)之比達 35 ： 32 ： 33。加強社會事業(yè)和基礎設施建設配套，實現(xiàn)團場居民社會保障和公共服務體系逐步健全 ,人均收入達 14000 元 ,年均增長 12%，使 職工群眾生 活 水平將得到明顯改善。 蔡家湖鎮(zhèn)作為五家渠 市 “一市二鎮(zhèn)”的組成部分， 將 緊緊依托五家渠北工業(yè)園迅速發(fā)展的有利態(tài)勢， 推進團場城鎮(zhèn)發(fā)展一體化，基礎設施一體化，公共服務一體化和社會管理一體化。通過積極爭取上級支持、對口省市援助及市場動作，加快團場小城鎮(zhèn)基礎設施建設，改造提升團場小城鎮(zhèn)道路、供水設施和供暖系統(tǒng)，推進污水和垃圾無公害化處理與利用，引導團場人口和二三產(chǎn)業(yè)向團場小城鎮(zhèn)集中，打造城市 化生活小區(qū)，合理布局團場工業(yè)園區(qū)，使團場城鎮(zhèn)成為聚集產(chǎn)業(yè)的平臺、招商引資的平臺、吸引人才的平臺、職工群眾生活娛樂的樂園。 未來 蔡家湖鎮(zhèn) 10公里范圍內(nèi)的居民 將 逐步搬遷至蔡家湖鎮(zhèn)居住。要通過宣傳教育吸引職工購買團部樓房，促進住宅小區(qū)樓群開發(fā)建設的進程，增加小城鎮(zhèn)的人氣指數(shù)。 到“十二五”末，蔡家湖鎮(zhèn)規(guī)劃面積達到 8 平方公里，全團城鎮(zhèn)化率達到 80%。 在民生工程上切實抓好保障性住房建設， 2020 年以來開工建設了麗景佳苑住宅小區(qū)（一期 ）、 天成小區(qū) 、 光大家園住宅小區(qū)（一期） 等三個 保障性 住房工程，開發(fā) 土地 面積約 公頃，新 建住宅建筑面積約 萬平方米， 將極大地改善了團場 職工的住房問題。 3． 2 項目 區(qū) 住宅 現(xiàn)狀 區(qū)域 住宅 現(xiàn)狀 依據(jù) 103 團蔡家湖鎮(zhèn) 2020年住房調(diào)查，至 2020 年底， 在 103 團蔡家湖鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，共有現(xiàn)狀住宅建筑面積 萬平方米，其中樓房共 8 棟，建筑面積 20400 平方米， 240 戶，全部為磚混結(jié)構(gòu)，建成時間在近 5 年內(nèi)；現(xiàn)有平房住宅總建筑面積 萬平方米， 2340 戶，其中土木結(jié)構(gòu)占 40%，磚木結(jié)構(gòu)占 50%，磚混結(jié)構(gòu)占 10%。 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃較混亂，平房建筑均聯(lián)排建設，樓房均采用見縫插針的方式進行建設， 鎮(zhèn)區(qū)功能分區(qū)不明確，環(huán)境條件差，沒有進行較好的綠化，平房建筑基本采用煤爐取暖，冬季對鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境污染大，與現(xiàn)行城市居住標準差距大。