南京星漢城項(xiàng)目整合稿-文庫(kù)吧
2025-06-18 11:49 本頁(yè)面
【正文】 % 躍層 120143 64 10% 2% 該項(xiàng)目為目前區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目的主力，項(xiàng)目定位于低收入人群，購(gòu)買(mǎi)目的多為城市居民養(yǎng)老、短線(xiàn)投資、外地人安家置業(yè)?？蛻?hù)年齡層次不等，有較多數(shù)量的投資客， 80%以上的客戶(hù)來(lái)自南京主城區(qū)及江寧區(qū)。項(xiàng)目以低小面積、低總價(jià)為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)深小，開(kāi)間大，與同區(qū)域的百利華府相比市場(chǎng)認(rèn)可度較高。 一期將于 20xx 年 6 月交付，二期于 20xx 年 1 月交付，交付后將開(kāi)通社區(qū)巴士，往 返與龍?bào)粗新方饾?rùn)發(fā)與項(xiàng)目之間，解決項(xiàng)目與主城之間公共交通矛盾。 該項(xiàng)目與本地塊規(guī)模相當(dāng)，并有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)，因而具有較強(qiáng)的參考性。 奧斯博恩 奧斯博恩位于寧溧路 188 號(hào)，總占地 64 萬(wàn)平方米，規(guī)劃面積 42 萬(wàn)，容積率 ，建筑形態(tài)為獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房。 目前在售為一期，建筑形態(tài)包含獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房，總建筑面積 6 萬(wàn)平方米，以聯(lián)排和疊加為主，比例占71%。一期于 20xx 年 11 月 25 日開(kāi)盤(pán)，截止 20xx年 4月 8日總體去化 52%。 分戶(hù)型去化情況表： 房型 面積 戶(hù) 數(shù) 比例 單價(jià)范圍 總價(jià)范圍 銷(xiāo)售率 獨(dú)立 240380 35 14% 均價(jià) 5000 120190 26% 雙拼 260330 38 15% 均價(jià) 4000 105132 16% 聯(lián)排 190320 74 29% 均價(jià) 3500 55120 65% 疊加 139175 108 42% 均價(jià) 3000 4053 74% *注：據(jù)網(wǎng)上銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，樣板房區(qū)同時(shí)也在銷(xiāo)售，具體為樣板區(qū) 41聯(lián)排 6 套，去化 0； 43獨(dú)立 4 套，去化 1； 45疊加 12，去化 1 該項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)、渡假、休閑為推廣主題，以低價(jià)為賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)目北側(cè)建有 8 萬(wàn)平方米的親水運(yùn)動(dòng)休閑公園， 服務(wù)于社區(qū)并收費(fèi)對(duì)外開(kāi)放。 從銷(xiāo)售情況來(lái)看，本項(xiàng)目去化速度較快的為低總價(jià)的疊加和聯(lián)排別墅，而獨(dú)立和雙拼別墅由于總價(jià)高，產(chǎn)品品質(zhì)較低，因此總體性?xún)r(jià)比低，去化較慢。 該項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)唯一的別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目體量大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的參考性。 1． 4． 2．商業(yè)房地產(chǎn) 區(qū)域內(nèi)公開(kāi)銷(xiāo)售的商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有湯銅公路與寧溧路交界處的南京國(guó)際小 商品城，為專(zhuān)業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)。 ■ 相關(guān)個(gè)案分析 南京國(guó)際小商品城 南京國(guó)際小商品城位于湯銅公路與寧溧路交界處，占地面積 95 萬(wàn)平方米，容積率 ，建筑單體共 3 層，整體分三期開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目目前在銷(xiāo)售為一期， 20xx 年 7 月開(kāi)盤(pán)?？偨ㄖ娣e 萬(wàn)平方米，共約 4000 套房源。銷(xiāo)售方式為 1F+2F或 1F+3F，一層為商鋪，2F、 3F 為商務(wù)辦公間，單套面積均為 平方米。銷(xiāo)售起價(jià) 2600 元 /平方米，最高價(jià)可達(dá) 3500 元 /平方米，目前工程進(jìn)度至主體結(jié)構(gòu)封頂，將于 20xx 年底交付使用。 根據(jù)網(wǎng)上銷(xiāo)售數(shù) 據(jù)顯示，截止 20xx 年 4 月 8 日，銷(xiāo)售率僅為 3%。據(jù)調(diào)研了解，目前項(xiàng)目招商和商管均未能跟進(jìn)。項(xiàng)目前景極不明朗。 其他未來(lái)商業(yè)供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 體量 售價(jià) 規(guī)劃內(nèi)容 備注 奧斯博恩商業(yè)街 不明（約 4000 ㎡） 未定 社區(qū)配套服務(wù) 位于項(xiàng)目入口臨寧溧路 百利華府二期底商 約 3000 ㎡ 未定 社區(qū)配套服務(wù) 頤家春天三期底商 未定 未定 未定 1． 4． 3．土地市場(chǎng) 20xx20xx 年祿口土地出讓情況： 地塊名稱(chēng) 成交時(shí)間 實(shí)際出讓面積（㎡） 成交價(jià)（萬(wàn)） 成交樓面價(jià)格 （元 /㎡） 用地性質(zhì) 容積率 摘牌單位 祿口鎮(zhèn)新城路以南，建設(shè)路以西 A 地塊 9150 300 商業(yè) ≤ 南京祿口中關(guān)村科技投資 祿口鎮(zhèn)新城路以北、燕湖路以東 2700 313 商業(yè) ≤ 南京冠宇建材事業(yè)發(fā)展有限公司 從出讓情況來(lái)看，區(qū)域內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)較為冷清，規(guī)劃多為貿(mào)易、物流用地。 三、 未來(lái)發(fā)展前景評(píng)析 1． 1．祿口現(xiàn)狀 祿口鎮(zhèn)位于江寧南部，距離江寧城區(qū)約 15 公里，目前處于起步建設(shè)階段，城市化水平低，人文環(huán)境差，配套設(shè)施匱乏，中心區(qū)為祿 口鎮(zhèn)。 祿口的建設(shè)依托于南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，有機(jī)場(chǎng)高速、寧溧路、湯銅公路穿越交匯，有一定的交通優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)已落戶(hù)有南京航天航空大學(xué)金城學(xué)院、民辦金肯學(xué)院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠(chǎng)、南京農(nóng)藥廠(chǎng)、中港汽車(chē)園（建設(shè)中）。區(qū)內(nèi)西南方向有占地 15000 畝的甘泉湖渡假區(qū)。 1． 2．發(fā)展規(guī)劃 祿口空港工業(yè)園緊靠祿口機(jī)場(chǎng)，規(guī)劃中發(fā)展定位以物流、食品、機(jī)械、電子、皮革、服裝、農(nóng)藥等制造類(lèi)行業(yè)為主導(dǎo)，定位的核心為物流業(yè)和制造類(lèi)產(chǎn)業(yè)。 祿口空港工業(yè)園部分建設(shè)中企業(yè) 南京六和機(jī)械公司和南京美星鵬科技實(shí)業(yè)有限公司。這兩個(gè) 項(xiàng)目均為福特汽車(chē)配套，分別生產(chǎn)汽車(chē)沖壓件和汽車(chē)涂料，投資總額達(dá)1800 萬(wàn)美元和 2500 萬(wàn)美元。 南京金盛國(guó)際采購(gòu)商貿(mào)中心項(xiàng)目。金盛置業(yè)投資集團(tuán)投資 30 億元人民幣興建，計(jì)劃建設(shè)以國(guó)內(nèi)外建筑機(jī)械、建材、裝飾、家居產(chǎn)品為主，集產(chǎn)品交易、展示、貿(mào)易洽談、儲(chǔ)運(yùn)、產(chǎn)品研發(fā)加工及綜合配套為一體的現(xiàn)代化“航母”級(jí)物流交易中心。 南京環(huán)亞國(guó)際物流建材商貿(mào)中心項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)以裝飾材料倉(cāng)儲(chǔ)為主、門(mén)類(lèi)齊全、配套設(shè)施完善的大型綜合建材專(zhuān)業(yè)采購(gòu)中心。該項(xiàng)目總投資 20 億元人民幣。 1． 3．區(qū)域發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià) 地塊所處的祿口鄉(xiāng)鎮(zhèn)工 業(yè)園， 1993 年開(kāi)始啟動(dòng)，規(guī)劃總面積 10 平方公里，啟動(dòng)面積 平方公里，總體規(guī)劃“兩園”、“兩城”方案。 “兩園”即祿口工業(yè)園、華商科技園，遠(yuǎn)期規(guī)劃 萬(wàn)畝，已開(kāi)發(fā) 3,000 畝；“兩城”即華潤(rùn)城、星漢城。香港華潤(rùn)集團(tuán)投資 15 億元，占地1,000 畝的南京華潤(rùn)城已開(kāi)始啟動(dòng)，將建成集輕工、商業(yè)、娛樂(lè)、居住、田園風(fēng)光為一體的鄉(xiāng)村別墅區(qū)和生態(tài)環(huán)境休閑區(qū)。 目前祿口板塊沒(méi)有岔路口板塊的交通優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有三山板塊、百家湖板塊的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有東山鎮(zhèn)的配套優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)也主要規(guī)劃為依托于空港的物流和制造業(yè)，區(qū)域消費(fèi)能力低，短 期內(nèi)
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