【正文】 清潔工職責(zé) 綠化工職責(zé) 1 保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé) 1 保安員崗位職責(zé) 1 義務(wù)消防員職責(zé) 四、 管理人員配備方案及管理制度（項(xiàng)目一期） （一） 管理人員及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員配備方案 設(shè)物業(yè)服務(wù)管理中心主任一名；公共事務(wù)管理員一名，保安八名；保潔員六名；維修工二名。 （二） 員工培訓(xùn)方案，員工考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制 員工培訓(xùn)： 為了提高管理水平，采取平時(shí)自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員培訓(xùn)合格。 新招聘人員 實(shí)行一個(gè)月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，考試合格者留用。 保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)安全責(zé)任心。 每周安排一定時(shí)間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書(shū)籍，興行管理經(jīng)驗(yàn)座 談會(huì)。 每季舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本 小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行消防演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。 定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警，治安 案件等情況下應(yīng)急處理方法，并舉行消防演習(xí)，要求從從達(dá)標(biāo)。 每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí) 有計(jì)劃的安排維修，綠化等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，以 確保員工 的整體文化素質(zhì)。 定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)， 提高工作效率。 培訓(xùn)目標(biāo)： 確保員工年度培訓(xùn)在 150 課時(shí)以上； 新員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%； 管理人員持證上崗率 100% 特殊工種人員持證上崗率 100% 員工年度培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%。 培訓(xùn)方式： 自學(xué)；自辦培訓(xùn)班；外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)；理論研討或?qū)ｎ}討論；參觀學(xué)習(xí)；崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項(xiàng)目外，我們還將針對(duì)本小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)管理中心員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)： 火警應(yīng)變；電力故障，上、下水管道爆破 ；雷暴和臺(tái)風(fēng)；百法聚集滋事，處理可服物體與恐嚇電話；處理本小區(qū)客戶投訴；違例或遺棄車(chē)輛；收獲財(cái)物。 員工考核與獎(jiǎng)懲： 錄用與考核 （ 1）錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門(mén)和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)物業(yè)服務(wù)管理中心培訓(xùn)部門(mén)對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用 3 個(gè)月。 （ 2）考核：考核檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實(shí)施辦法： A、簽訂經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)，考核整體目標(biāo)完成情況。 B、每年對(duì)員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施獎(jiǎng)懲。考核率 100%，年淘汰率 5%，崗位輪換率 10%。 C、對(duì)新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率 100%。 D、培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。 E、對(duì)物業(yè)服務(wù)管理中心主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評(píng)議，根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。 淘汰機(jī)制 在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制，提高管理服務(wù)水平。 （四）員工著裝、標(biāo)志 公司將在 物業(yè)服務(wù)管理中心采用新設(shè)計(jì)制作的統(tǒng)一有公司標(biāo)志的服裝，根據(jù)不同工種 統(tǒng)一著裝。 所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、褶皺、開(kāi)線、掉扣。 著裝應(yīng)得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。 穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝，應(yīng)穿肉色絲襪，男員工應(yīng)穿深色襪子。 必須佩帶有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。 五、房屋維修養(yǎng)護(hù)及裝修管理 （一）維修管理方案 維修部主管對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，組織維修工對(duì)本物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下： 根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理中心的管理目標(biāo)，制 訂宿舍區(qū)域內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。 必須具備工民建的有關(guān)知識(shí)，能編制工程預(yù)決算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及使用要求。 必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識(shí)，熟悉《物業(yè)管理?xiàng)l例》與物業(yè)服務(wù)管理中心的有關(guān)規(guī)章制度。 掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類(lèi)型，地上及地下管道的走向、分布和起止點(diǎn)。 接受小區(qū)住戶報(bào)修或咨詢(xún)時(shí)，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決住戶的疑難問(wèn)題。 組織維修員對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 經(jīng)常巡視小區(qū)內(nèi)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí) 處理。 定期對(duì)維修工進(jìn)行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn)，提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。 響應(yīng)并參與物業(yè)服務(wù)管理中心組織的公益活動(dòng)，積極配合其他部門(mén)做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作。 （二）對(duì)私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施 全體員工均有義務(wù)對(duì)私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。 在住戶入住期對(duì)此類(lèi)管理規(guī)定進(jìn)行全面宣傳。 對(duì)已發(fā)生的類(lèi)似現(xiàn)象限期整改，保證全體住戶的共同權(quán)利。 加強(qiáng)日常監(jiān)管。 （三）房屋裝修管理方案： （針對(duì)廠方委托裝修施工方另行制定） 裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇 （ 1）幫助廠方 裝修選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、取得合格證書(shū)的裝修企業(yè)。 （ 2）廠方選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)管理中心將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。 裝修申報(bào) （ 1）住戶裝修，必須提前七天向物業(yè)服務(wù)管理中心申報(bào)，事務(wù)助理對(duì)住戶或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提交裝修手冊(cè)，交由廠方最終審核。 （ 2）住戶領(lǐng)取《裝修審批表》（附表三）、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。 裝修審批 （ 1）住戶應(yīng)如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并提交裝修設(shè)計(jì)圖紙。 （ 2）在接住戶遞交的裝修方案一周 內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程維修部、保安部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。 （ 3）住戶收到批復(fù)后，交納裝修管理押金，帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到物業(yè)服務(wù)管理中心辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書(shū)》，領(lǐng)取裝修許可證。 施工管理 （ 1）所有施工必須按照物業(yè)服務(wù)管理中心審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)物業(yè)服務(wù)管理中心審批，出具更改通知后方可施工。 （ 2）施工期間，住戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。 （ 3）裝 修期限：中小工程為 15 天，較大工程為 20 天，最長(zhǎng)不超過(guò) 30 天，如確實(shí)需要延期，要到物業(yè)服務(wù)管理中心辦理延期手續(xù)。 （ 4）施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00— 12： 00； 14： 00— 18： 00。嚴(yán)禁擾民。 （ 5）裝修施工用電不得超過(guò)該裝修小區(qū)單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責(zé)任人自主負(fù)責(zé)。 （ 6）管道供氣設(shè)施和燃?xì)饩叩陌惭b、拆移、改裝，必須由持有專(zhuān)業(yè)資格證書(shū)的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 （ 7）裝修施工，嚴(yán)禁拆任何墻體，否則出責(zé)令恢復(fù)原狀外，按 30%— 50%的裝修押金罰款。 （ 8）空調(diào)應(yīng)按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。 （ 9）不得改變陽(yáng)臺(tái)的用途，防盜窗花由物業(yè)服務(wù)管理中心設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。 （ 10）施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)不得損壞公用設(shè)施、設(shè)備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 驗(yàn)收 （ 1）裝修工程完畢后，住戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向物業(yè)服務(wù)管理中心申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，物業(yè)服務(wù)管理中心將派人進(jìn)行查驗(yàn)。 （ 2）隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。拒絕驗(yàn)收造成的損失由住戶自己負(fù)責(zé)。 （ 3）竣工驗(yàn)收后，由驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn) 收不合格時(shí)，限期整改，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。 （ 4）裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)管理中心復(fù)驗(yàn)確定工程無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題，將押金退回住戶（住戶）和施工隊(duì)。 六、房屋共有設(shè)備設(shè)施管理 （一）制訂設(shè)備安全運(yùn)行管理方案 所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹(shù)立“安全第一”的思想，即要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。 新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過(guò)技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。 設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保 管。 工作人員進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。 非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。 對(duì)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。 電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無(wú)誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。 熟悉掌握觸電急救方法及步驟。 （二）公共照明系統(tǒng)管理方案 （建議采取根據(jù)實(shí)際廠方工作需要制定規(guī)范的居住區(qū)作息時(shí)間，按時(shí)開(kāi)關(guān)供電系統(tǒng)） 制訂年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃； 經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況。 以“時(shí)效制”工作 的要求對(duì)受損的情況進(jìn)行更換和維修； 每月進(jìn)行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 對(duì)小區(qū)路燈進(jìn)行間隔式開(kāi)啟，注意節(jié)約能源； 冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開(kāi)熄時(shí)間； 制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計(jì)劃。 （三）弱電及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案 組織專(zhuān)項(xiàng)維修工熟悉小區(qū)弱電系統(tǒng)的分布； 熟悉維修電路原理功能圖； 制訂實(shí)施安全操作規(guī)范； 用“觀察法”和“靜態(tài)測(cè)量法”檢查故障的起因； 做好年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃，依此進(jìn)行檢查、維修； 對(duì)小區(qū)弱電自動(dòng)化系統(tǒng)的應(yīng)急有計(jì)劃、有方案； 加強(qiáng)非直接責(zé)任弱電設(shè)施 （如電話、有線電視等）管理部門(mén)的聯(lián)系，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （四）給排水系統(tǒng)管理方案 維修部主管組織研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并報(bào)批； 維修部主管負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況； 維修工每年兩次清洗給排水設(shè)備設(shè)施； 應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知； 常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。 （五）共用配套設(shè)施管理方案 建立共用設(shè)施檔案并予以公布； 制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃； 對(duì)小區(qū)內(nèi)所有共用設(shè)施進(jìn)行編號(hào)，并設(shè)有標(biāo)識(shí)； 按“誰(shuí)受益、誰(shuí)付費(fèi)”的原則進(jìn)行維修保養(yǎng)； 制訂共用設(shè)施維修制 度； 協(xié)調(diào)住戶之間的關(guān)系，便于維修的實(shí)施； 應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知； 常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。 七、 保安車(chē)輛管理 （一）停車(chē)場(chǎng)及地面車(chē)輛管理方案、安全防范管理方案 交通管理的原則 （ 1）依法辦事的原則 。 （ 2）文明服務(wù)的原則。 （ 3）規(guī)范管理的原則。 （ 4）時(shí)效性原則。 車(chē)輛行駛、停放管理、安全防范管理 （ 1）監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車(chē)輛不超過(guò) 5km/h 慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車(chē)位置。 （ 2）提醒司機(jī)關(guān)鎖好車(chē)門(mén)、窗。 （ 3）巡檢車(chē)輛情況，發(fā)現(xiàn)門(mén)、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí) 通知車(chē)主。 （ 4）留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車(chē)輛情況，對(duì)載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車(chē)輛禁止入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車(chē)營(yíng)運(yùn)或兩輪摩托車(chē)超載的車(chē)輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。 （ 5）嚴(yán)密注視車(chē)輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。 （ 6）禁止出租的士出入小區(qū)。 （ 7）指導(dǎo)行人走人行道，自行車(chē)靠右側(cè)道路行駛。 （ 8）對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車(chē)輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理。 （二）警示標(biāo)志管理措施 保安班長(zhǎng)在每班交接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志、禁鳴喇叭標(biāo)志、禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車(chē)線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門(mén)主管處理。 （ 1）保安主管對(duì)班長(zhǎng)報(bào)告的交通標(biāo)識(shí)的損壞進(jìn)行核實(shí)，并報(bào)公共事務(wù)部處理。 （ 2）保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)有損失、歪斜移位和風(fēng)化變色時(shí)，及時(shí)報(bào)告保安主管以便公共事務(wù)部、維修部修復(fù)或更換。 （ 3）保安主管對(duì)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施作出評(píng)價(jià)，報(bào)物業(yè)服務(wù)管理中心以便為便為完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。 （ 4）保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞。 交通設(shè)施的管理，除保安班長(zhǎng)進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值保安員的責(zé)任范圍； 對(duì)有意或過(guò)失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，要按公司有關(guān)進(jìn)行處罰或令其賠償。 保安班長(zhǎng)將轄 區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫(xiě)在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并由部門(mén)歸檔保存兩年。 八、急發(fā)性事件管理 突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的。規(guī)范處理突發(fā)事件的程序，提高對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的正常工作和生活秩序。 職責(zé) 保安部主管負(fù)責(zé)指揮突發(fā)事件的處理；保安部班長(zhǎng)負(fù)責(zé)落實(shí)保安部主管下達(dá)的命令，具體處理突發(fā)事件。 程序要點(diǎn) 處理各類(lèi)突發(fā)事件的基本原則：快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、服從命令、團(tuán)結(jié)協(xié)作。 盜竊 當(dāng)發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報(bào)案時(shí)，立即用向保安主管報(bào)告 現(xiàn)場(chǎng)的具體位置，留在或迅速趕赴被盜現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng)： （ 1）保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后立即了解被盜的具體情況； （ 2）保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前，案犯已逃離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，可用電話或?qū)χv報(bào)告，此時(shí)不應(yīng)隨意泄露案件的性質(zhì)。 （ 3）保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，如案犯仍