城市經(jīng)濟(jì)-城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(ppt51)-文庫吧
2024-10-25 13:07 本頁面
【正文】 有口碑，信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔(dān)保的時間上都動了不少腦筋。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（5）,與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火 個人住房貸款的不良貸款率不足0.4％，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險小等眾多優(yōu)點(diǎn)，各家銀行都對其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費(fèi)，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。,個人住房貸款,截至今年10月底，中國工商銀行的個人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長了38倍，預(yù)計到2005年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達(dá)到1596左右，其中個人住房貸款占全部貸款的比重達(dá)到12％以上。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（6）,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動貸款。這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不適應(yīng)當(dāng)前市場的需要，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個限制性因素。 （如，辦公物業(yè)的持有和管理）,間接融資和直接融資,國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)。 去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38％，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。,迫切需要擴(kuò)大資本市場的融資渠道,目前，我國2.5萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資 但，上市是答案嗎？,II.認(rèn)識不動產(chǎn),不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（1）,物理特征 1） 不可移動性：各地市場是分散的 地方市場/全國/國際 2） 獨(dú)特性（異質(zhì)性）：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體,不動產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（2）,經(jīng)濟(jì)特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟(jì)壽命長 3） 改造：影響不動產(chǎn)的價值 4） situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系,不動產(chǎn)市場的特點(diǎn)： 完全競爭市場不可能存在,信息的獲取較困難，成本較高，需要經(jīng)紀(jì)人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運(yùn)轉(zhuǎn) 外部經(jīng)濟(jì)/基礎(chǔ)設(shè)施影響大 E.g. 污染，軌道交通,不動產(chǎn)的產(chǎn)品,1) 空間 2) 不動產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟 （中國的地產(chǎn)基金？）,產(chǎn)品特性,使用價值和交換價值 “耐久消費(fèi)品”vs. “是權(quán)利，不是商品” ?總之很貴, 需要政府不同形式/程度的介入 國際上，房價和居民年收入之比一般在4到6倍，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了8倍：北京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑龍江（8.1）、廣東（8.0）、陜西（8.7）和寧夏（8.6）。,不動產(chǎn)的供需,需求
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