【正文】 做好了充分的準備。我個人認為社會穩(wěn)定風險評估報告可以用政府常務會議紀要代替。理由是：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定。既然規(guī)定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定，我們現(xiàn)在不管被征收人數(shù)量多少，都一概上政府常務會議，這樣是不是就可以不用再作社會穩(wěn)定風險評估報告？因為政府常務會議也要討論社會穩(wěn)定風險。當然，這只是我個人的見解。第十三步，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。第十四步，市、縣級人民政府作出房屋征收決定。根據(jù)第十三條，房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。所以以后不存在地的訴訟了。我們只說房，地隨房走。我們假設在2011年的6月9日聽證后，政府常務會議2周開一次，你正好趕赴上了，就到了2011年6月10日。第十五步，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。2011年6月11日發(fā)出政府公告。行政復議是60日，行政訴訟是3個月。另外,還有個搬遷期限，一般就是15天。關于公告中的訴權告示，這個我們是有過教訓的。最高人民法院《關于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十一條：行政機關作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過2年。復議決定未告知公民、法人或者其他組織訴權或者法定起訴期限的，適用前款規(guī)定。最高人民法院《關于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十二條，公民、法人或者其他組織不知道行政機關作出的具體行政行為內容的，其起訴期限從知道或者應當知道該具體行政行為內容之日起計算。對涉及不動產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。因此，如果不告知起訴期限，會很麻煩。最高人民法院《關于執(zhí)行若干問題的解釋》第九十四條，在訴訟過程中，被告或者具體行政行為確定的權利人申請人民法院強制執(zhí)行被訴具體行政行為，人民法院不予執(zhí)行，但不及時執(zhí)行可能給國家利益、公共利益或者他人合法權益造成不可彌補的損失的，人民法院可以先予執(zhí)行。后者申請強制執(zhí)行的，應當提供相應的財產(chǎn)擔保。我們知道，我們就用這一條，在當事人起訴時，采用了先予執(zhí)行。當然，現(xiàn)在老百姓也聰明了?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十八條：被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。理論上講，上述方法不靈了，你不能再趁老百姓起訴之機強拆了。確定的搬遷日期是2011年6月26日。最高人民法院《關于執(zhí)行若干問題的解釋》第八十八條，行政機關申請人民法院強制執(zhí)行其具體行政行為，應當自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內提出。逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。理論上講，就是從2011年9月11日計算，180天內，最遲約在2012年3月11日之前提出。最高人民法院《關于執(zhí)行若干問題的解釋》第八十四條，申請執(zhí)行的期限從法律文書規(guī)定的履行期間最后一日起計算；法律文書中沒有規(guī)定履行期限的，從該法律文書送達當事人之日起計算。粗略計算，政府最快可以強制執(zhí)行的時間是2011年9月26日。當然，這個征收決定不是關鍵的，可執(zhí)行的主要是補償決定。第十六步，房屋征收部門組織調查登記?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十五條規(guī)定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。這里強調的是：調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。法律中規(guī)定被征收人應當予以配合，但他不配合怎么辦？法律中沒有明確。一般認為這種義務不能強制，只能認為由于你不配合，我認為你的裝修是一般裝修，你訴訟的時候法院應當禁止你反悔。那么，你的精裝修我不能補償你！當然，這只是個別法官的觀點！現(xiàn)在沒有好辦法，只能想盡千方百計、費盡千言萬語、不畏千難萬險、踏遍千山萬水讓他配合你。第十七步，房屋征收部門向有關部門出具暫停辦理相關手續(xù)的書面通知。房屋征收部門應當將前款所列事項（不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為）書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。這里有個時點“房屋征收范圍確定后”，如何確定？指的是政府的房屋征收公告發(fā)布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。一般認為這個一年是除斥期間，不能延長，中斷。第十八步，補償。這是關鍵，老百姓不滿意，告你程序違法，說來說去都是因為補償不如他老人家的意愿。人民內部矛盾要用人民幣解決。搞定就是穩(wěn)定，沒事就是本事，擺平就是水平?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；第十九條強調，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。停產(chǎn)停業(yè)損失，《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。可惜我們都沒有做到。第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。目前省里不可能很快出規(guī)定，所以容易發(fā)生腐敗問題。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。什么叫補助？法律上沒有明確規(guī)定，一般對于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、傷殘軍人等，作為特殊照顧對象，一般根據(jù)不同困難程度，再另外補償一定的貨幣。目前，主要是指第十八條中“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。例如，原來住的時候最新房屋保障是12平方米，現(xiàn)在提高到了15平方米，那就按15平方米來補助。獎勵不是補償。它是單獨的，對配合拆遷人的獎賞。上海為鼓勵早走早得益，各動遷方案一般設置各個獎期，根據(jù)搬遷的早晚，進行獎勵。如第一期，在動遷開始三個月內簽約搬遷的，每平方米獎勵200元，每戶速遷費1萬元；第二期，在動遷開始在動遷開始五個月內簽約搬遷的，每平方米獎勵150元，每戶速遷費8000元之類。當然，還可以“發(fā)動群眾斗群眾”，用連坐的方法。如果一個樓棟、一坐樓、一個小區(qū)再行獎勵。還有上海市的全民投票，一人反對則10年不納入改造。財政部、國家稅務總局《關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定：一、對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。第十九步，提供周轉房，置換房，安置房?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十步，對房屋進行認定?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十四條：市、市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經(jīng)登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。最高法院（1999）行終字第20號判決書首次在司法審查中運用了行政法比例原則作出判決。1993年4月，哈爾濱市同利實業(yè)公司（簡稱同利公司）向哈爾濱市規(guī)劃土地管理局（1995年10月份機構改革分立為規(guī)劃局和土地管理局）申請翻擴建其所有的、位于哈爾濱市道里區(qū)中央大街108號（原138號）院內的兩層樓房。（院內原有兩棟樓房，其中，臨中央大街一棟為地下1層、地上3層；院內一棟為地下1層、地上2層。）同年6月17日，同利公司與匯豐實業(yè)發(fā)展有限責任公司（簡稱匯豐公司）達成房屋買賣協(xié)議，簽定了《房屋產(chǎn)權有償轉讓協(xié)議書》，匯豐公司付清了1000萬元房款，交納了房屋買賣有關契稅費用，領取了房屋產(chǎn)權證。同年12月7日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局頒發(fā)93（地）字246號建設用地規(guī)劃許可證，同意同利公司翻建108號樓。1994年1月6日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局以哈規(guī)土（94撥），建筑面積680平方米的3層建筑。同年5月9日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局核發(fā)給同利公司94（審）1004號《建設工程規(guī)劃許可證》，批準建筑面積588平方米。同年6月24日，同利公司與匯豐公司共同向規(guī)劃土地管理局申請擴建改造中央大街108號樓。申請增建4層，面積為1200平方米。在尚未得到哈爾濱市規(guī)劃土地管理局答復的情況下，匯豐公司依據(jù)同利公司取得的《建設工程規(guī)劃許可證》，于1994年7月末開始組織施工。至哈爾濱市規(guī)劃局作出處罰決定前（1996年8月12日），匯豐公司將中央大街108號院內原有2層建筑（）拆除，建成地下1層、地面9層（建筑面積3800平方米）的建筑物，將中央大街108號臨街原有3層建筑（）拆除，建成地下1層、地面臨中央大街為6層、8層、（建筑面積6164平方米）的建筑物，兩建筑物連為一體。1996年8月12日，哈爾濱市規(guī)劃局作出的哈規(guī)罰決字（1996）第1號行政處罰決定中，責令匯豐公司：拆除臨街部分的5至9層，并罰款192000元。拆除108號院內地面8至9層，并罰款182400元。匯豐公司不服上述處罰決定，向黑龍江省高級人民法院提起行政訴訟。黑龍江省高級人民法院經(jīng)審理后認定，哈爾濱市規(guī)劃局處罰顯失公正，對市規(guī)劃局的具體行政行為予以變更，減少了拆除面積，變更了罰款數(shù)量。市規(guī)劃局不服一審判決，提起上訴。最高人民法院經(jīng)審理后認為，原審判決認定事實基本清楚，適用法律、法規(guī)正確，駁回上訴，維持原判。最高人民法院在判決書中寫道：“??訴訟中，上訴人提出匯豐公司建筑物遮擋中央大街保護建筑新華書店（原外文書店）頂部，影響了中央大街的整體景觀，按國務院批準的‘哈爾濱市總體規(guī)劃’中關于中央大街規(guī)劃的原則規(guī)定和中央大街建筑風貌的實際情況，本案可以是否遮擋新華書店頂部為影響中央大街景觀的參照標準。規(guī)劃局所作的處罰決定應針對影響的程度，責令匯豐公司采取相應的改正措施，既要保證行政管理目標的實現(xiàn)，又要兼顧保護相對人的權益，應以達到行政執(zhí)法目的和目標為限，盡可能使相對人的權益遭受最小的侵害。而上訴人所作的處罰決定中，拆除的面積明顯大于遮擋的面積，不必要地增加了被上訴人的損失，給被上訴人造成了過度的不利影響。原審判決認定該處罰決定顯示公正是正確的。原審判決將上訴人所作的處罰決定予以變更，雖然減少了拆除的面積和變更了罰款數(shù)額，但同樣達到了不遮擋新華書店頂部和制裁匯豐公司違法建設行為的目的，使匯豐公司所建商業(yè)服務樓符合哈爾濱市總體規(guī)劃中對中央大街的規(guī)劃要求，達到了執(zhí)法的目的，原審所作變更處罰并無不當。??”比例原則，亦稱禁止過度原則，必學界通說認為，比例原則包含適當性原則、必要性原則和相當性原則三個子原則。行政法中比例原則是指行政權力的行使除了有法律依據(jù)這一前提外，行政主體還必須選擇對人民侵害最小的方式進行。比例原則對我國行政法治建設具有很強的借鑒意義。一句話，不能高射炮打蚊子。第二十一步，簽訂補償協(xié)議。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。這個補償協(xié)議是民事合同還是行政合同？目前有爭議。政府為了公共利益，可以對國有土地上單位和個人的房屋進行征收，這里的征收屬于行政法上的行政征收，屬于具體行政行為，可以申請行政復議，也可以提起行政訴訟。而該《條例》第25條規(guī)定房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。顯而易見，行政機關為了公共利益的需要，對行政征收這種具體行政行為采取了“協(xié)議”的形式，這種協(xié)議符合對行政合同的定義，即此協(xié)議系行政主體與行政相對人之間設立、變更、消滅行政法律關系的合意。該《條例》25條同時規(guī)定，補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。結合上文可以這樣理解“提起訴訟”即提起民事訴訟。如果提起行政訴訟，就無從解釋為何不可復議。第二十二步，政府作出補償決定。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征