【正文】 2300000000559 的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。截至 20xx 年 12 月 5日，咸寧市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會以貨幣資金 20, 萬元、土地使用權 50, 萬元分兩次增資至 100, 萬元，驗資經(jīng)咸寧同業(yè)會計師事務有限責任公司出具的“咸同會驗 [20xx]第 293 號驗資報告”予以驗證。 （三）經(jīng)營范圍 投資農(nóng)業(yè)、工業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)項目；土地儲備收購、開發(fā)經(jīng)營、基礎設施建設；農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)、加工、銷售；高新技術產(chǎn)品（不含法律、行政法規(guī)規(guī)定需經(jīng)審 批后方可經(jīng)營產(chǎn)品）開發(fā)、銷售；高新技術咨詢服務；房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；工業(yè)園區(qū)開發(fā)、管理；物業(yè)管理。 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 8 報告編制的依據(jù) 項目可行性研究報告的咨詢委托協(xié)議書； 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版； 《咸寧市“十二五”國民經(jīng)濟和社會發(fā)展綱要》； 《咸寧市城市總體規(guī)劃（ 20xx2030）》； 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [20xx]24 號）； 《民用建筑設計通則》（ GB 50352— 20xx）； 《住宅設 計規(guī)范》（ GB500961999） (20xx 年版 )； 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB50045－ 95）（ 20xx年版）； 《住宅建筑規(guī)范》（ GB5036820xx）； 《建筑結構荷載規(guī)范》 GB5000920xx（ 20xx 年版）； 《建筑物防雷設計規(guī)范》 GB5005794（ 20xx 年版）； 《室外給水設計規(guī)范》（ GB 50013－ 20xx 版）； 《建筑給水排水規(guī)范》（ GB 50015－ 20xx）（ 20xx 修訂版）； 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB5001120xx（ 20xx 年版）； 《建筑地基基礎設計規(guī)范》（ GB5000720xx）； 《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》（ GB 50016 20xx）； 《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》（ JGJ50— 20xx）； 《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（ G85032520xx）； 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 9 《湖北省建筑工程概算定額統(tǒng)一基價表》（鄂建文[20xx]122 號）； 《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》及類似工程經(jīng) 濟指標進行估算； 《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》及類似工程經(jīng)濟指標進行估算； 《湖北省安裝工程量定額及單位估價表》及類似工程經(jīng)濟指標進行估算； 國家及湖北省相關的政策法規(guī)和基本建設收費標準； 同類地區(qū)同類建筑經(jīng)濟技術指標。 咸寧市榮盛投資發(fā)展有限公司提供的各類資料； 報告編制的原則 改善當?shù)貜V大低收入人群的居住環(huán)境，推進兩型社會建設；科學規(guī)劃，精心打造配套設施，推進老城區(qū)城鎮(zhèn)化進程，打破傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結構體制；大力發(fā)展農(nóng)村公共事 業(yè)，建設社會主義新農(nóng)村；顯示城市景觀特色，使人民群眾得實惠，促進和諧社會的發(fā)展。 項目研究的范圍 項目提出的背景及必要性 項目選址分析 建設方案的擬定 工程建設及公用配套設計 項目投資估算和財務效益測算 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 10 項目建設規(guī)模及主要內(nèi)容 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目規(guī)劃總用地面積 畝（約 ㎡），總建筑面積 287000 ㎡，其中，公租房總建筑面積 229600 ㎡，配套商鋪建筑面積 57400 ㎡。共建公租房 5000套。具體建設內(nèi)容及規(guī)模為： 公租房建設工程 建設公租房集中住房 28棟，共 5000套，總建筑面積 287000㎡，其中： 多層（ 5F）磚混結構 :共 20 棟，每棟 6 個單元，其中 1 層為配套商業(yè)門面， 2至 5 層為居民住房，一梯 5戶，戶型包括面積為 ㎡（一房一廚一衛(wèi)）單身公寓及面積為 ㎡（兩房兩廳一廚一衛(wèi)或者三房一廳一廚一衛(wèi)）小套間。 小高層（ 10F）框架結構 : 共 8 棟，每棟 5 個單元，其中 1至 2 層為配套商業(yè)門面， 3 至 10 層為居民住房，一梯 5 戶，戶型包括面積為 ㎡（一房一廚一衛(wèi)）單身公寓及面積為 ㎡（兩 房兩廳一廚一衛(wèi)或者三房一廳一廚一衛(wèi)）小套間。 小區(qū)配套基礎設施建設工程 建設小區(qū)道路 :水泥混凝土路面 ,道路總占地面積 平方米； 綠化 :綠化面積 平方米； 配套建設小區(qū)圍墻、變配電、場區(qū)內(nèi)供電、給、排水、消防設施、照明等基礎設施。 項目區(qū)內(nèi)征地 計劃征收項目區(qū)建設工程用地 畝，并支付征地費。 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 11 主要經(jīng)濟技術指標匯總表 表 11 主要經(jīng)濟技術指標匯總表 項 目 單 位 指 標 一、技術指標 總用地面積 畝 總建筑面積 平方米 287000 其中：公租房 平方米 配套商鋪 平方米 道路面積 平方米 綠化面積 平方米 二、經(jīng)濟指標 總投資 萬元 其中：建設投資 萬元 建設期利息 萬元 2 、營業(yè)收入總額 萬元 補貼收入總額 總成本費用總額 萬元 利潤總額 萬元 盈利能力指標 稅前財務凈現(xiàn)值 萬元 稅后財務凈現(xiàn)值 萬元 財務內(nèi)部收益（稅前） % 財務內(nèi)部收益（稅后） % 投資回收期 (動態(tài) ) 年 清償能力指標 借款償還期 年 5 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 12 第二章 項目提出背景及必要性 項目提出的背景 國家對公租房建設的相關政策 ? 國家對“公租房”建設的政策 20xx 年 8 月 7 日，國務院發(fā)布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [20xx]24 號）文件，該文件指出“住房問題”是重要的民生問題，黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 20xx 年國務院發(fā)布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)【 20xx】 10 號，簡稱“新國十條”）和《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)【 20xx】 4 號），要求除了確保完成 20xx 年建設保障性住房 300萬套、各類棚戶區(qū)改造住 房 280 萬套的工作任務外，地方政府應切實落實土地供應、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務。為加快發(fā)展公共租賃住房建設，經(jīng)國務院同意，國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建?！?20xx】 87號），強調(diào)各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障，并加大對公租房的投入，中央將以適當方式給予資金補助： 根據(jù)國務院有關規(guī)定，為支持各地區(qū)加快公共租賃住房建設進度， 20xx 年第一批中央補助公共租賃住房專項資金 100億元已下達地方。 財政部要求，這筆資金將由各地專項用于補助 政府組織實施咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 13 的公共租賃住房項目的開支，包括投資補助、貸款貼息以及政府投資項目的資本金等支出。同時，各地要對公共租賃住房補助資金實行專項管理、分賬核算，并嚴格按照規(guī)定用途使用。 20xx 年以來，國家對于公租房建設的支持力度不斷加大，相關優(yōu)惠措施逐步完善和落實。從發(fā)展趨勢上看，公租房和廉租房已經(jīng)開始取代經(jīng)適 用 房等成為保障性住房的供應主體。公租房建設如今已在全國鋪開，成為國家住房保障制度改革的重要載體，也成為了今年全國“兩會”的一大熱點。財政部發(fā)布《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》，對公租房建設和經(jīng)營管理給予一系列財稅優(yōu)惠政策，涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅等多個稅種。 20xx 年 4 月，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設部關于做好 20xx 年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》（建保 [20xx]52 號）。該《通知》明確指出要加快落實 20xx年城鎮(zhèn)保障性安居工程的建設任務。 20xx 年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設任務是基本建成 470 萬套、新開工 630 萬套。除此之外，在此前公布的房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國五條”中，保障性安居工程的內(nèi)容也占據(jù)著相當分量，其中要求完善保障性住房申請家庭 經(jīng)濟狀況審核機制、嚴格準入退出、確保公平分配。今年年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。由此我們不難看出，幾年時間里，保障房的建設已經(jīng)從當初的“大干快上”發(fā)展到如今的求質(zhì)求量、發(fā)揮實效。中央對于保障房的要求，已經(jīng)不僅僅局限于數(shù)量上的積累，而開始向切實發(fā)揮民生作用、做到程序公平等實際效應上轉(zhuǎn)咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 14 變。這也是民心工程的立足之本。 ? 相關“公租房建設”會議精神 兩會房改新思路 :發(fā)揮公租房在保障性住房中作用 20xx 年是“十二五”開局之年、新世紀第二個十年開啟之年，也是中國共 產(chǎn)黨成立 90 周年。在這個特殊時刻召開的全國兩會，承載著全國人民的厚望，吸引著世界的目光。兩會期間，房改再次成為全國兩會熱點。兩會代表與委員提出房改新思路：突出租房在整個住房體系中的作用，進一步發(fā)揮公租房在保障性住房中的作用，更加強化住房的消費性特征。 全國人大代表程恩富、全國政協(xié)委員李崇富，則進一步看好公租房在整個住房體系中的作用。程恩富認為，應該實施以公租房為主體、以商品房和私租房為輔的新住房模式。 “除了高收入 20%左右的可以購買商品房，其余的都可以通過租公租房或者私租房解決住房問題，農(nóng)民和大學生也可以 涵蓋在內(nèi)?！背潭鞲辉诮诘闹袊?jīng)濟社會發(fā)展智庫第四屆高層論壇上說。 而更多的提案關注點是，進一步重視公租房在保障性住房中的作用，以解決農(nóng)民工進城和大學生初次就業(yè)的問題。 民建中央的提案建議，國家應該加大對于公共租賃住房的支持力度，在解決城市中等偏低收入家庭及新就業(yè)職工、外來務工人員等“夾心層”群體階段性住房困難問題方面，發(fā)揮更大的作用?！按蚱茟艏拗?，將公共租賃住房覆蓋面擴大到有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口”。 加快保障性安居工程建設工作座談會精神：加快公租房咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 15 建設，堅決抑制投機性需求 20xx 年國 務院副總理李克強在加快保障性安居工程建設工作座談會上指出：實施保障性安居工程，關系人民群眾切身利益，關系經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，關系社會和諧穩(wěn)定。辦好這件大事，群眾迫切希望，社會熱切期盼，政府義不容辭。要加強公共租賃住房建設，使中等偏下收入住房困難居民、新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學生及外來務工人員等“夾心層”，通過梯度消費逐步實現(xiàn)住有所居。同時，繼續(xù)推進廉租住房建設和棚戶區(qū)改造等，解決好低收入家庭和困難職工基本住房。 加快保障性安居工程建設，要通過建機制，做到保基本、促公平、可持續(xù)，使低收入和中等偏下收入群眾基本住房能 夠得到保障和支持，使保障性住房真正惠及困難家庭，使住房保障體系建立起來并長期運轉(zhuǎn)下去。這就需要完善財稅、投融資、土地供應和租金設定、戶型選擇、市政配套、準入退出等標準和機制，把公共租賃住房、廉租住房建設和棚戶區(qū)改造落到實處，把這項重大民生工程切實建成優(yōu)質(zhì)工程、陽光工程，民心工程。 各地區(qū)、各有關部門要堅定不移地落實國務院關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列措施，繼續(xù)堅決抑制投資投機性需求，積極增加有效供給，穩(wěn)定社會預期，鞏固調(diào)控成果，完善財稅、金融、土地等政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 國務院常務會議要求：繼 續(xù)大力推進保障性安居工程特別是公租房建設，加快實現(xiàn)住有所居的目標。 會議指出，近年來，中國保障性安居工