【正文】 。城市老年人絕大多數(shù)有離退休金，在 1894 位接受調(diào)查的老年人中，靠子女供養(yǎng)的僅占 4． 48%。家庭是城市老年人養(yǎng)老的主要場(chǎng)所，在家養(yǎng)老是城市老年人養(yǎng)老的主要形式。但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，城市老年人在家養(yǎng)老也呈現(xiàn)出了一些新的特點(diǎn)：（ 1）養(yǎng)老的內(nèi)容發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能日趨弱化。城市社會(huì)由于社會(huì)養(yǎng)老保障制度的不斷完善，老年人的物質(zhì)生活基本上有了保障。傳統(tǒng)的柴米油鹽式的物質(zhì)供養(yǎng)內(nèi)容已被精神方 面的需求、生活方面的照料所取代。但是由于人的平均壽命延長(zhǎng)、子女?dāng)?shù)量減少、核心家庭不斷增多、職業(yè)流動(dòng)和地域流動(dòng)加快等，子女社會(huì)生活和家庭負(fù)擔(dān)都較重，家庭養(yǎng)老功能有外移和弱化的趨勢(shì)。（ 2）當(dāng)代老年人的養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，處在一個(gè)轉(zhuǎn)型口。傳統(tǒng)的道德觀認(rèn)為老年人最理想的是幾代同堂、享有權(quán)威、含飴弄孫的生活模式。但實(shí)際上，由于工業(yè)化和現(xiàn)代化的沖擊，家庭規(guī)模日益縮小，生活節(jié)奏不斷加快，有些老年人已經(jīng)“對(duì)上一代仍具有較重的孝養(yǎng)責(zé)任，而對(duì)下一代則不一定有同等的孝養(yǎng)要求”。在生活服務(wù)方面，有 47%的老年人希望能夠盡量不打擾 子女的創(chuàng)業(yè)生活而自行料理。（ 3）城市家庭在養(yǎng)老方面存在著許多實(shí)際困難。從以上分析可以看出，在當(dāng)前城市家庭中，老年人對(duì)家庭生活抱有很大的期望，但實(shí)際上子女在承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任方面又“力不從心”，一方面是要求更高、時(shí)間更長(zhǎng)，另一方面是時(shí)間相對(duì)減少、精力相對(duì)有限，也存在著專(zhuān)門(mén)經(jīng)驗(yàn)不足、知識(shí)缺乏的問(wèn)題。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 我市 60 歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到了 萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?。 而全市社會(huì)福利機(jī)構(gòu)僅有 173 所，床位 8600 多張，平均每百名老人只有 1 張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。 第三 章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 一、國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 “老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無(wú)老人服 務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。在未來(lái)的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 據(jù)有關(guān)部門(mén)的調(diào)查表明，與目前超過(guò) 60歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有 420xx 多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬(wàn)張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為 560 萬(wàn)到 700 萬(wàn)的老人修建老年住宅，投資總額在 160億到 200 億元。 20xx 年國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi) 約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上 “分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲 出。 國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事老年人住宅的開(kāi)發(fā)。 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵 北京和上海一直是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前沿，最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些房地產(chǎn)商在吸取上海老年 公寓的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性，從競(jìng)爭(zhēng)激烈和風(fēng)險(xiǎn)較高的商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向老年公寓的投資建設(shè)，均取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 二、 江油市 老年人住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求 發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5％左右。我國(guó)目前只有 %的人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，部分老齡化特別嚴(yán)重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的 1%。 老年公寓的布局不合理 目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出 發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。 大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全 一般來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。 政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠 目前國(guó)內(nèi)對(duì)老年人住宅、購(gòu)房等方面的支持的政策 比較少，老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在資金投入不足，管理不善的問(wèn)題。 老年人住宅明顯不足 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 江油市 60 歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到了 萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?。 而全市社會(huì)福利機(jī)構(gòu)僅有 173 所，床位 8600 多張，平均每百名老人只有 1 張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。 戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 目前 江油市 的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200 個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿(mǎn)足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 環(huán)境質(zhì)量有待提升 江油市 現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過(guò)的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡(jiǎn)陋，內(nèi)部安全隱患 突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了?？傮w環(huán)境質(zhì)量有待提升。 服務(wù)人員缺乏專(zhuān)業(yè) 培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿(mǎn)足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。 江油市 現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位?？傊?江油市 的養(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡(jiǎn)陋、軟件設(shè)施 缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。 三、老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 縱觀 江油市 老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無(wú)法滿(mǎn)足寧?kù)o、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年度假公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類(lèi)型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。 四川 僑亞假日頤樂(lè)園也是此類(lèi)型住宅的典型案例，他們的成功開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來(lái)老年人住 宅市場(chǎng)發(fā)展主流。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿(mǎn)足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定 江油市 現(xiàn)有的 170多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕 大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主，退休 后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓” 的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、自然條件 江油市 xxx 辦事處地處 江油市 西北近郊，是 江油市 最早（ 1958 年）興建的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)之一，面積 78 平方公里，人口 萬(wàn)。發(fā)展至今，農(nóng)、林、牧、漁、工、商、建、運(yùn)企業(yè)達(dá) 40余家。 江油市 xxx 農(nóng)場(chǎng)自然條件優(yōu)越。地勢(shì)北高南低。北部是高低起伏的崗嶺和連綿的群山，南部是土壤肥沃的湖積平原。雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。年平均降雨量 毫米，年均日照 2079 小時(shí)，年均無(wú)霜期在 240 天以上。 江油市 xxx 農(nóng)場(chǎng)人杰地靈。遠(yuǎn) 在新石器時(shí)代， xxx 就是人群聚集生活的地方，世世代代在這里繁衍生息。悠久的歷史文化，沉淀了豐厚的人文底蘊(yùn)。這里曾是舊漢口名噪一時(shí)的地皮大王劉歆生（乳名劉祥）、辛亥革命先驅(qū)孫武、著名哲學(xué)家張世英等近代名人的誕生地。現(xiàn)有市區(qū)級(jí)保護(hù)文物 13 處，著名的有 xxx 古井、景德寺、鑰匙墩遺址等。這邊風(fēng)光獨(dú)好 —— 壟崗交錯(cuò)，林木蔥郁，山青水秀，人鳥(niǎo)同醉！ 隨著改革開(kāi)放的不斷深入，農(nóng)場(chǎng)圍繞建經(jīng)濟(jì)強(qiáng)場(chǎng)的奮斗目標(biāo)，變資源優(yōu)勢(shì)為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，努力創(chuàng)新環(huán)境，確立打“生態(tài)牌”走“生態(tài)路”的新思維，舉社會(huì)各界之力，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，全場(chǎng)動(dòng)員，全員上 陣，全民招商。近幾年來(lái)廣東樂(lè)百氏集團(tuán)， 四川 寶利家 俬 工程有限公司（新加坡獨(dú)資）等知名企業(yè)，紛紛落戶(hù) xxx，引進(jìn)資金（含協(xié)議資金） 2 億余元。 二、社會(huì)環(huán)境條件 xxx 農(nóng)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施完備，服務(wù)功能齊全。 交通 —— 農(nóng)場(chǎng)已建成以張（張公堤）柏（ xxx）公路為主軸線(xiàn)的覆蓋全場(chǎng)的公路網(wǎng)絡(luò)。正在動(dòng)工建設(shè)的 江油市 繞城公路和京珠高速公路（北京 —— 珠海）貫穿農(nóng)場(chǎng)全境，從而形成 四川 繞城公路、京珠高速公路和 107 國(guó)道互為一體的大交通格局。 四川 繞城公路到天河國(guó)際機(jī)市政府 17 公里。同時(shí)，金泉大道直通 xxx。20xx 年， xxx 農(nóng)場(chǎng)投資 20xx 萬(wàn)元，興建二級(jí)公路 20 公里，場(chǎng)僅 5 分鐘車(chē)程，距漢口火車(chē)站 8公里，距 四川 港 25 公里，距舵落口港 12 公里，距楚天第一路 —— 金山大道 4公里，距場(chǎng)內(nèi)路網(wǎng)形成，交通四通八達(dá)。 供電 —— 農(nóng)場(chǎng)電力來(lái)自華中電網(wǎng)，擁有 110kVA 雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量 10KVA，并有 xxx 自建熱電廠兩座。 供水 —— 農(nóng)場(chǎng)擁有自己投資的水廠，可保障 10 萬(wàn)人的生活用水，地下水為國(guó)家地礦部鑒定的優(yōu)質(zhì)天然飲用水。 農(nóng)場(chǎng)擁有設(shè)計(jì) 5000 門(mén)程控交換電訊系統(tǒng)，全新的中心小學(xué)和完全中學(xué)，集貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、郵政、商場(chǎng)、文化、娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。 三、 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 項(xiàng)目所選地區(qū)氣候適宜 ,交通便利 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) ,人民物質(zhì)文化生活水平較高 ,休閑娛樂(lè)市場(chǎng)很受歡迎 ,其 通訊、供水、供電等配套設(shè)施均能滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)的需要 。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 土地征用 本項(xiàng)目擬征用土地 20xx 畝。 房屋建筑物 本項(xiàng)目擬興建三棟公寓及綜合樓，建筑面積 4020xx平方米，其中：養(yǎng)老床位數(shù) 1000個(gè)，占用建筑面積 13130 平方米，行政辦公、員工宿舍及配套服務(wù)用房占用面積 48