【正文】 被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。我們這一期只能講被拆遷房屋的價值，其他的我們以后再講。補(bǔ)助和獎勵是羊毛出在羊身上，很多拆遷戶怕錯過了獎勵的期限而接受了不合理的拆遷補(bǔ)償。房屋的價值受房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、土地使用權(quán)等因素決定?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。什么是類似房地產(chǎn)，是與被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、土地使用權(quán)等相同或相似的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)的市場價格，是評估時點與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場價。評估時點是市縣政府發(fā)布房屋征收決定公告之日。類似房地產(chǎn)的市場價格既包括你房屋的價值，也包括了你房屋所占用的土地使用權(quán)的價值。很多人對這一點不是很清楚，有的咨詢時給我們說《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額。你看拆遷補(bǔ)償數(shù)額是由房屋的補(bǔ)償數(shù)額和房屋所占用的土地使用權(quán)的補(bǔ)償數(shù)額兩部分構(gòu)成。我要告訴你的是，類似房地產(chǎn)的市場價格既包括你房屋的價格，也包括你房屋所占用的土地使用權(quán)的價格。就好比你向開發(fā)商買商品房一樣，開發(fā)商給你的價格有四部分構(gòu)成：一是開發(fā)商向政府賣土地使用權(quán)的費用；二是建房的成本費用；三是國家向開發(fā)商收取各項稅費；四是開發(fā)商的利潤。開發(fā)商向政府買土地使用權(quán)的費用就是你房屋所占用的土地使用權(quán)的費用，所以說類似房地產(chǎn)的市場價格既包括了你房屋的價格，也包括了你房屋所占用的土地使用權(quán)的價格。了解了以上的內(nèi)容，下面來談?wù)剬嵺`中房屋拆遷補(bǔ)償數(shù)額的范圍。講這個我們得有一些區(qū)分，比如北京、上海、廣州這些一線城市和二三線以及其他城市補(bǔ)償數(shù)額的范圍是很不一樣的。比如北京，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額一般是同一區(qū)域范圍內(nèi)新建商品房均價的2倍以上。給大家舉個例子：比如西單的商品房的均價是每平米6萬，處在同一區(qū)位范圍內(nèi)的房屋拆補(bǔ)償數(shù)額大概每平米12萬以上。實踐中，像西單、天安門廣場前、王府井等這些黃金地段的房屋拆遷，如果你要維權(quán)的話補(bǔ)償數(shù)額比我說的還要高很多。大家可以看到，一般情況下，北京的拆遷戶拿到的補(bǔ)償數(shù)額一般都比法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高很多。二三線及其他城市補(bǔ)償數(shù)額的范圍又是怎樣的呢？實踐中，我們認(rèn)為二三線及其他城市里的房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額能與同一區(qū)域范圍內(nèi)新建商品房均價保持相當(dāng)就算合理了。比如說，某省某市的某一區(qū)域的新建商品房的均價是每平米1萬，那么同一區(qū)域的房屋拆遷補(bǔ)償數(shù)額也要保持在每平米1萬左右。經(jīng)營用房的補(bǔ)償范圍可以按上面的方法去推就可以。如果以房屋置換的方式補(bǔ)償，一般情況下，要達(dá)到“拆一還一”的標(biāo)準(zhǔn)，比如你的房屋是100平米，就要給你補(bǔ)償100平米的房屋。如果你的房屋是平房的話，在補(bǔ)償?shù)臅r候還要考慮公攤面積的換算問題，因為平房一般是沒有公攤面積的，而樓房是有公攤面積的。實踐中，比較常見的是。具體我就不舉例說明了，你自己根據(jù)自己的實際情況去計算一下，就可以知道個大概。經(jīng)營用房如果是房屋置換的方式補(bǔ)償?shù)脑?，大致也可以按上面的方式去衡量。還有一種情形，城市里的平房帶有院子，這個沒有蓋房的院子如何補(bǔ)償呢，實踐中基本的補(bǔ)償方式是每平方米的補(bǔ)償數(shù)額按房屋每平米補(bǔ)償數(shù)額的一半來計算。第二、公平補(bǔ)償實踐中，拆遷矛盾十分突出，補(bǔ)償糾紛是核心，而補(bǔ)償糾紛具體來說又存在兩個方面矛盾：一是合理問題，解決的是房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)該拿多少錢的問題；二是公平問題，是同等條件的房屋應(yīng)該拿同等數(shù)額錢的問題。合理補(bǔ)償是從縱向的角度講的，下面從橫向的角度來講公平補(bǔ)償?shù)膯栴}。其實公平補(bǔ)償?shù)膯栴}很簡單，就是在同一拆遷范圍內(nèi)，基本相同的房屋應(yīng)該保持基本相同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?？蓪嵺`中，同一拆遷范圍內(nèi)，基本相同的房屋在補(bǔ)償上是不同的，有的高有的低，這種情形還是比較常見的。所以我們建議，在同一拆遷范圍內(nèi)的拆遷戶要留意和你基本相同的拆遷戶的補(bǔ)償數(shù)額情況，以避免自己吃虧。我們建議拆遷戶，首先要關(guān)注自己的房屋補(bǔ)償是否合理，其次在合理的基礎(chǔ)上再關(guān)注公平補(bǔ)償?shù)膯栴}。好了，以上是我們根據(jù)實踐總結(jié)出的經(jīng)驗，所以我們鄭重提醒拆遷戶，你具體的房屋補(bǔ)償有可能高于我所說的標(biāo)準(zhǔn)，但也有可能低于我所說的標(biāo)準(zhǔn)，如何具體確定自己的房屋補(bǔ)償，只能具體問題具體分析不能生搬硬套。下期節(jié)目我們講停產(chǎn)停業(yè)損失的內(nèi)容，請大家關(guān)注。拆遷中的注意事項有哪些？“四要”：第一、要收集整理資料。收集主要針對的是拆遷方的資料，比較重要的有：房屋征收或拆遷公告，房屋拆遷或者征收補(bǔ)償安置方案，政府部門對你的房屋做出的法律文書，比如違章建筑的處罰決定書等。整理主要針對的是拆遷戶自己這一方的資料，比較重要的有：房產(chǎn)證，土地證，宅基地證，房屋買賣合同，建設(shè)房屋時向有關(guān)部門繳納或被處罰的費用的憑證以及曾經(jīng)被相關(guān)部門處罰的法律文書。如果你實在記不住，我們建議拆遷戶：只要與房屋有關(guān)與拆遷有關(guān)的資料都進(jìn)行收集。在這個地方，我們向廣大拆遷戶提醒一點，實踐中，有些地方政府或政府部門在履行法定的拆遷法律程序時，為了不讓拆遷戶選擇法律維權(quán)，對應(yīng)當(dāng)發(fā)布的法律文書選擇了一種比較齷齪的方式，比較常見是政府工作人員先將法律文書，比如房屋征收公告，貼在墻上然后用相機(jī)拍照后再撕掉，這樣呢，拆遷戶沒看到拆遷或征收公告，當(dāng)然也不知道提起什么法律程序，當(dāng)拆遷戶下定決心通過法律維權(quán)后，政府這個時候?qū)⒄掌贸鰜碚f你們早已超過法律時效了，進(jìn)而導(dǎo)致法律程序無法進(jìn)行?；诖耍覀兘ㄗh正在經(jīng)歷拆遷的人你要時刻留意拆遷范圍內(nèi)政府部門張貼或發(fā)散的書面資料，貼在墻上的，建議你用比較好的照相機(jī)把它完整拍下來。第二、要對自己的房屋拍照或錄像。這個主要針對的是沒有證件的房屋而言，我們建議正在經(jīng)歷拆遷的人，不論你的房屋有證還是沒證，都進(jìn)行拍照或錄像，拍照和錄像選擇一個就可以，即拍照又錄像的更好。在拍照或者錄像時一定要注意兩點：要從不同角度對房屋全方位的進(jìn)行拍照或錄像；要從遠(yuǎn)景、近景的角度對房屋進(jìn)行拍照或錄像，特別在拍遠(yuǎn)景照片或錄像時，鏡頭中除了你的房屋外，還必須有一個不拆的建筑物作為參照物，這樣做的目的主要是防范你的房屋一旦被違法拆除后，通過照片或錄像中的參照物可以清楚的判斷出你的房屋坐落的位置，這對法律維權(quán)非常有幫助。第三、要關(guān)注法律時效。法律規(guī)定，對一個行政行為不服，應(yīng)當(dāng)自法律文書送達(dá)之日或發(fā)布公告之日起60日內(nèi)提起行政復(fù)議或者3個月內(nèi)提起行政訴訟。過期后，實踐中復(fù)議機(jī)關(guān)或法院將不再受理這個案件，這對拆遷戶是十分不利的。比如，房屋征收公告發(fā)布后，如果你認(rèn)為補(bǔ)償安置條件不合理，強(qiáng)烈建議你自發(fā)布公告之日起60日內(nèi)提起行政復(fù)議或者3個月內(nèi)提起行政訴訟；再比如，政府對你作出房屋征收補(bǔ)償決定或者什么違章建筑的行政處罰后，如果你不服，我們強(qiáng)烈建議你自法律文書送達(dá)之日起60日內(nèi)提起行政復(fù)議或者3個月內(nèi)提起行政訴訟。第四、要運用法律程序。如果你認(rèn)為拆遷補(bǔ)償安置條件不合理，你一沒有關(guān)系，二沒有媒體給你撐腰，三你又沒有勇氣成為知名的釘子戶，而你又想提高拆遷補(bǔ)償，法律維權(quán)恐怕是你最理想的選擇。如果你確定要選擇法律維權(quán)，就必須高度關(guān)注拆遷法律程序問題。很多人對什么是拆遷法律程序不大清楚，從法律維權(quán)的角度而言，拆遷法律程序簡單講就是以提高拆遷補(bǔ)償為目的而進(jìn)行的一系列法律規(guī)定的流程或者手續(xù)。我們律師就是通過這一系列法律規(guī)定的流程或者手續(xù)來幫助你提高拆遷補(bǔ)償安置條件的。如果你錯過這些法律程序，律師就無用武之地，就無法幫助你實現(xiàn)提高拆遷補(bǔ)償安置條件的目的。那么對于拆遷戶而言，在法律程序上應(yīng)該注意哪些方面呢：一是要關(guān)注上面說的法律時效的問題，不要錯過那個期限；二是收到政府部門的行政處罰決定書等書面資料時，要記住簽收時除了簽上自己的名字外還要寫上具體的日期，同時要記住簽收的的具體日期。三是實在弄不清楚的事情，強(qiáng)烈建議你咨詢專業(yè)律師。拆遷程序是法律維權(quán)不可缺少的路徑，我們建議拆遷戶不要輕易的放棄，我們已經(jīng)圓滿結(jié)案或正在辦理的案件之所以能夠取得非常好的效果，就是我們充分利用了拆遷的法律程序的結(jié)果。不論你請不請律師或者愿不愿意通過法律維權(quán)，我們強(qiáng)烈建議你要關(guān)注法律程序。“四不要”： 第一、不要輕易簽字。在拆遷中，包括北京在內(nèi)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議基本都不是在完全平等自愿的情況下簽訂的，但不管怎樣，你一旦在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上簽字，事后想反悔難度非常大，盡管合同法規(guī)定在欺詐、脅迫或威脅的情況下簽訂的協(xié)議可以在撤銷，但在現(xiàn)實中是行不通的，包括全國法制狀況最好的北京也是這樣，原因有兩個：一是舉證難度大，你如何向法院拿出證據(jù)證明你是在欺詐、脅迫或威脅的情況下簽字的；二是拆遷獨有的特殊性，這個我相信你能夠明白，我就不細(xì)說了。實踐中，有些地方的拆遷，僅是口頭與拆遷戶約定補(bǔ)償安置條件沒有書面協(xié)議，或者拆遷戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議后自己手里沒有書面協(xié)議。更可怕的情況是有些地方讓拆遷戶在拆遷方提供的空白紙上簽字，補(bǔ)償條件由拆遷方事后填寫，我們鄭重的提醒正在經(jīng)歷拆遷的人，堅決不能犯這樣的低級錯誤，因為后果不堪設(shè)想。我們經(jīng)常說一句話，一字值千金，對于一般的老百姓而言，絕大部分人可能一生也遇不到自己的字一字值千金的時候，但在拆遷中，你的簽字估計用一字值千金也不能形容它的價值，所以在拆遷中請你一定要慎重簽字。第二、不要輕易簽收。很多人不大明白什么是簽收，簡單講就是拆遷方送給你書面資料讓你簽字以證明你已經(jīng)收到這份書面資料的簽字就叫簽收。一般情況下，凡是要你簽收的，都是對你產(chǎn)生法律效力的文書，所以建議拆遷戶要慎重，不明白的最好不要簽收，已經(jīng)簽收但不明白意思的，強(qiáng)烈建議你咨詢專業(yè)拆遷律師。第三、不要將證件等原件書面資料交給拆遷方。實踐中，有些地方，為了不讓拆遷戶通過法律維權(quán)，會以核查證件等為名將你的與房屋有關(guān)的資料特別是房產(chǎn)證、土地證，交費的憑證等收上去，你再想要回來時他們會以種種理由推諉。當(dāng)你選擇法律維權(quán)時，復(fù)議機(jī)關(guān)或法院會以缺少證據(jù)資料為名不受理你的案件，所以我們提醒你要保管好與房屋有關(guān)的資料，特別是原件資料絕不能交給拆遷方。非給不可的情況只能給他們復(fù)印件。第四、不要輕易報價。這主要因為，一是地方政府出臺的拆遷補(bǔ)償安置條件是明顯偏低的；二是在實際補(bǔ)償安置中對有的人補(bǔ)償高對有的人補(bǔ)償?shù)?，主要看拆遷戶如何維護(hù)自己的權(quán)益。在這種情況下，你要過早的報出自己的補(bǔ)償條件，事后如果是同樣的條件，有的人比你拿的補(bǔ)償安置條件高你就會后悔，但你自己已經(jīng)報價想反悔恐怕難度很大。為了不使自己被動或吃虧，我們建議你不要輕易報價。第四篇：城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議編號：城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議（貨幣補(bǔ)償方式）建 設(shè) 項 目：_______________________房 屋 座 落：_______________________被 拆 遷 人：_______________________長沙市城市房屋拆遷管理辦公室監(jiān)制城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議說明本協(xié)議文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，各有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本協(xié)議內(nèi)容，對協(xié)議條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向長沙市城市房屋拆遷管理辦公室咨詢。為體現(xiàn)協(xié)議的自愿原則，本協(xié)議文本中相關(guān)條款后都有空白行，供當(dāng)事人自行約定或補(bǔ)充約定。當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)修改、增補(bǔ)或刪減。協(xié)議生效后，未被修改的文本印刷文字視為各方同意內(nèi)容。本協(xié)議文本中涉及到的選擇，填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。對協(xié)議文本[ ]中選擇內(nèi)容，空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，由當(dāng)事人協(xié)商確定。[]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或當(dāng)事人各方不作約定的，應(yīng)在[]部位打╳，以示刪除。在簽訂協(xié)議前，當(dāng)事人各方應(yīng)當(dāng)出示有關(guān)證明、證書、證件，并對所出示資料的真實合法性負(fù)責(zé)。本協(xié)議條款由長沙市城市房屋拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)解釋。第五篇：農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（1）被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補(bǔ)貼）被拆除房屋的建筑面積；（2）被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補(bǔ)貼）被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)建筑面積有房證依證，無房證按實測，裝飾部分可協(xié)商。如政府委托評估，則依評估報告結(jié)果協(xié)商?？傊?，可談價，自己的權(quán)益一定要爭取。還有豬舍、雞舍等附屬物也有價值，果樹、地下窯，手壓井、地上青草。一)1:,如果是平房的話就不是這個比例了,補(bǔ)償比例沒有相關(guān)規(guī)定,單元房也有1:,要看房子的地段了.(2)房屋拆遷補(bǔ)償是有合同的,他肯定要在合同期限內(nèi)給你交新房的,要不你可以拿合同和開發(fā)商通過法律來解決!(3)按4350元/㎡，這個價格也是沒有合理不合理的,關(guān)鍵是你覺得合適你完全可以要錢,不回遷的,大主意還是要自己拿的二，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收土地上的附著物的賠償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，你是XX（地方）的，可以去查查您所在地方當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)，另外有法律規(guī)定如果規(guī)定基于支付的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)可以增加安置補(bǔ)助費。但是，土地補(bǔ)助費和安置費的總和補(bǔ)色超過土地被征收琪娜三年的平均年產(chǎn)值的三十倍。耕地征收補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費計算公式土地補(bǔ)償費的計算公式：土司補(bǔ)償費=前三年平均年產(chǎn)值補(bǔ)償倍數(shù)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)我國土地法及土地法實施條例確定?？上虍?dāng)?shù)貒临Y源部門咨詢。，參照當(dāng)?shù)貒敛块T公布的不同地類地價確定。農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分為農(nóng)村集體和國有土地二類：，依據(jù)我國土地法及土地法實施條例確定?？上虍?dāng)?shù)貒临Y源部門咨詢。，參照當(dāng)?shù)貒敛块T公布的不同地類地價確定。具體說來：(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制