【正文】 二類區(qū)片1200元/平方米。而對政府征地預(yù)告下達之日后栽種的林木、青苗，以及天然野生雜木不予補償 建筑拆遷補償：須提供有效證明文件進行補償《規(guī)定》顯示，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目需要拆遷集體土地上合法建（構(gòu)）筑物的，主要采用貨幣補償方式補償。其他雜果（包括芒果、葡萄、李樹、柚樹、柑橘、柿子、黃皮等）補償標(biāo)準，平均樹冠每棵5米（含5米）以上的，每畝2萬元；1米（含1米）至5米的，；1米以下的。其他土地按照相應(yīng)土地用途的評估地價計算補償費。此外，工業(yè)用地的補償標(biāo)準為：第一類片區(qū)450元／平方米，第二類片區(qū)384元／平方米，維持不變。而在新出臺的《規(guī)定》中則區(qū)分開來。宅基地補償下調(diào)600元到1000元／平方米新出臺的《規(guī)定》對宅基地的補償標(biāo)準有重大調(diào)整?！暗谝活悈^(qū)片增加了松山湖園區(qū)、石龍鎮(zhèn)、寮步鎮(zhèn)，減少了塘廈鎮(zhèn)，塘廈鎮(zhèn)劃入了第二類片區(qū)，這主要是根據(jù)我市各鎮(zhèn)街和園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平變化而作出的調(diào)整。原來第一類區(qū)片范圍包括莞城、東城、南城、萬江四個街道及長安、虎門、厚街、常平、塘廈五個鎮(zhèn)；第二類區(qū)片范圍為第一類區(qū)片以外的其他鎮(zhèn)。而對一類片區(qū)的宅基地補償也從3000元/平方米，調(diào)整為2000元/平方米；二類片區(qū)從2000元/平方米，調(diào)整為1400元/平方米。結(jié)語面對日益嚴重的土地資源稀缺趨勢，人多地少的尖銳矛盾，為城市化、工業(yè)化的不斷推進提供土地保障時，在征收集體土地，涉及農(nóng)村房屋拆遷補償安置的過程中，應(yīng)當(dāng)完善法律法規(guī)、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、規(guī)范拆遷行為，切實維護農(nóng)民的合法權(quán)益，保證項目建設(shè)用地需要，《東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目征地拆遷補償標(biāo)準規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）日前出臺。各鎮(zhèn)的拆遷安置小區(qū)均統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，村民居住質(zhì)量提高。在大量征地拆遷過程中，部分村民既是被征地農(nóng)民、又是房屋被拆遷人。被安置農(nóng)戶必須符合省規(guī)定的宅基地申請條件，對于自愿放棄宅基地選擇其他安置方式的，應(yīng)予適當(dāng)獎勵。 采用多種拆遷安置方式，建立公示制度，允許被拆遷村民自主選擇。拆遷房屋的基準重置價應(yīng)隨著今后物價指數(shù)的變化，由職能部門按公布。目前，各鎮(zhèn)的房屋拆遷補償安置標(biāo)準不一，獎勵名目設(shè)置不規(guī)范，因此，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一制定農(nóng)村各類房屋拆遷補償標(biāo)準，規(guī)范各類獎勵費用。對于重點交通、水利工程等用地的拆遷安置，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)拆遷工作主體的權(quán)利和義務(wù)；對于經(jīng)營性用地等其他用地的拆遷安置，應(yīng)逐步采用市場化運作，實行政企分開，維護被拆遷農(nóng)戶的合法權(quán)益。堅持依法行政，規(guī)范拆遷行為，理順政府與市場的關(guān)系。3 幾點思考和建議 加強組織管理，成立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，統(tǒng)籌負責(zé)全市農(nóng)村房屋拆遷工作。存在的問題主要為：因各鎮(zhèn)建設(shè)預(yù)留用地主要安排給工業(yè)及其他項目建設(shè)，部分安置點選址暫不符合土地利用總體規(guī)劃，需要調(diào)整；原地塊復(fù)耕復(fù)墾后產(chǎn)生的用地指標(biāo)主要用于基礎(chǔ)設(shè)施及工業(yè)項目建設(shè)，導(dǎo)致安置地塊未能及時落實農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃。 部分安置用地手續(xù)不完善。古里片區(qū)共安置拆遷農(nóng)戶2224戶，安置用地約為1822畝，占總量的15%,而虞山鎮(zhèn)金山苑定銷房安置小區(qū)規(guī)劃面積475畝，設(shè)計戶數(shù)1629戶，古里片區(qū)若參照上述方式安置的話，可節(jié)約用地約1170畝。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)行安置方式以劃地自建為主，安置用地不僅大量占用耕地，也擠占建設(shè)預(yù)留用地空間。這種方式，雖然保證了項目建設(shè)需要，但是缺乏法律依據(jù)，面對法律意識較強的村民維權(quán)行為時，容易陷入被動狀態(tài)。各鎮(zhèn)在房屋拆遷過程中，全市尚無統(tǒng)一的拆遷政策，缺乏公開透明的拆遷機制，存在操作任意、程序不規(guī)范的現(xiàn)象。各鎮(zhèn)現(xiàn)行的房屋補償政策未能體現(xiàn)農(nóng)村宅基地的區(qū)位價值，尤其集鎮(zhèn)區(qū)域國有土地的區(qū)位價值。我市城區(qū)范圍內(nèi)居民房屋拆遷的補償費包括房屋的重置價和區(qū)位價，綜合建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場評估價格確定。隨著近年來社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市規(guī)劃區(qū)、集鎮(zhèn)區(qū)土地的可利用空間逐年減少，無法滿足大規(guī)模拆遷安置的用地需求；在安置對象方面，劃地自建不再適用于不符合宅基地申請條件的被拆遷戶，但在實際操作中，對戶口已外遷或已轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口的被拆遷人仍以宅基地方式安置，無法滿足這部分拆遷戶的實際需求。但是，這種單一的安置方式，不能有效應(yīng)對近年來拆遷過程中的新矛盾?，F(xiàn)行農(nóng)村房屋拆遷補償安置存在的問題 安置方式比較單一。但是目前除經(jīng)營性用地項目將二次土地征收補償費用納入用地成本外，其他項目未納入。參照各鎮(zhèn)房屋拆遷安置補償辦法的規(guī)定，按建筑面積280㎡的樓房測算，補償費較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)梅李鎮(zhèn)、碧溪鎮(zhèn)等執(zhí)行08年房屋重置價格標(biāo)準，獎勵費用標(biāo)準也作了提高，、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍參照往年標(biāo)準。虞山鎮(zhèn)文化片區(qū)拆遷安置中，參照文化片區(qū)房屋拆遷安置補償實施細則的規(guī)定，以建筑面積為280㎡的樓房測算，安置補償費約為15萬元/戶；政府免費提供面積標(biāo)準為每戶190㎡的安置公寓房，安置房面積大于190㎡的，由拆遷戶按商品房價格購買。拆遷房屋補償費包括房屋重置評估價、地上附著物賠償費和各類獎勵費。規(guī)模較大的康富新村共安置拆遷戶314戶面積190畝。1999年至今，全市各鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)拆遷安置約5100戶，安置面積約3078畝。以古里片區(qū)為例，根據(jù)東南規(guī)劃局選址規(guī)劃，已建成珠涇苑、廬山小區(qū)2個拆遷安置小區(qū)，安置拆遷農(nóng)戶2224戶，面積1822畝，加上小區(qū)道路、綠化、配套設(shè)施等用地。東南開發(fā)區(qū)板塊建設(shè)拆遷安置中，單獨選點跨村劃地自建為主要安置方式。沿江開發(fā)區(qū)板塊建設(shè)拆遷安置中，定銷房安置的，在集鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一建造公寓房安排動遷戶；劃地自建的，在集鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃建造安置小區(qū)。沿江高速、蘇嘉杭高速拆遷安置以在本村范圍內(nèi)就地安置為主，以沿江高速虞山鎮(zhèn)謝橋段為例，在被征地的方浜村、永紅村本村范圍內(nèi)規(guī)劃3個拆遷安置點，安置拆遷戶97戶面積約50畝。單獨選址的重點交通、水利建設(shè)工程拆遷安置中，參照執(zhí)行蘇政辦發(fā)（2005）125號《省交通重點工程建設(shè)項目征地補償安置實施意見》，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)包干實施，以劃地自建為主要安置方式。定銷房安置的，安置選點在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)或集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)；劃地自建安置的，安置區(qū)域主要有三種：本村范圍內(nèi)安置、集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)安置和單獨選點跨村安置。除虞山鎮(zhèn)文化片區(qū)拆遷中由被拆遷人自主選擇，可分別按上述兩種方式安置以外，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)均按第二種方式安置，部分區(qū)域?qū)Σ环险厣暾垪l件的被拆遷人，按定銷房方式安置?，F(xiàn)行農(nóng)村房屋拆遷補償安置的基本情況。關(guān)鍵詞：拆遷 補償安置 調(diào)研 思考近年來，我市隨著城市化進程不斷加快、工業(yè)化水平不斷提升，因城市化推進、工業(yè)項目、交通水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中大量農(nóng)村集體土地被征收，農(nóng)村房屋拆遷大量增加。但房屋拆遷同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。承租人取得的只是房屋的占有、使用權(quán)，而房屋的收益、處分權(quán)利仍屬于房屋所有權(quán)人。房屋拆遷補償金歸誰所有? 新《城市房屋拆遷管理條例》明確拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人的安置 新《城市房屋拆遷管理條例》明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人的安置。如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋補償金額協(xié)商一致的，可以不對被拆遷房屋進行評估。房屋拆遷補償標(biāo)準的確定 房屋拆遷補償標(biāo)準的確定，房屋拆遷補償價格由房地產(chǎn)評估機構(gòu)依據(jù)市物價局和房產(chǎn)局測定的房地產(chǎn)市場評估指導(dǎo)價，結(jié)合被拆遷房屋的地段、用途、建筑面積、成新程度、樓層、朝向、裝修、環(huán)境、配套設(shè)施等因素進行評估，并出具評估報告，明確房屋價格。(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補貼)被拆除房屋的建筑面積。具體說來：(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。可向當(dāng)?shù)貒临Y源部門咨詢。參照當(dāng)?shù)貒敛块T公布的不同地類地價確定。耕地征收補償費、安置補助費計算公式土地補償費的計算公式：土司補償費=前三年平均年產(chǎn)值補償倍數(shù)農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準，依據(jù)我國土地法及土地法實施條例確定。征收土地上的附著物的賠償標(biāo)準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，你是XX（地方）的，可以去查查您所在地方當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準，另外有法律規(guī)定如果規(guī)定基于支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準可以增加安置補助費。還有豬舍、雞舍等附屬物也有價值，果樹、地下窯，手壓井、地上青草。如政府委托評估，則依評估報告結(jié)果協(xié)商。第五篇：農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準（1）被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。在簽訂協(xié)議前，當(dāng)事人各方應(yīng)當(dāng)出示有關(guān)證明、證書、證件，并對所出示資料的真實合法性負責(zé)。對協(xié)議文本[ ]中選擇內(nèi)容，空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，由當(dāng)事人協(xié)商確定。協(xié)議生效后，未被修改的文本印刷文字視為各方同意內(nèi)容。為體現(xiàn)協(xié)議的自愿原則，本協(xié)議文本中相關(guān)條款后都有空白行，供當(dāng)事人自行約定或補充約定。第四篇：城市房屋拆遷補償協(xié)議編號：城市房屋拆遷補償協(xié)議（貨幣補償方式）建 設(shè) 項 目：_______________________房 屋 座 落：_______________________被 拆 遷 人：_______________________長沙市城市房屋拆遷管理辦公室監(jiān)制城市房屋拆遷補償安置協(xié)議說明本協(xié)議文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。在這種情況下，你要過早的報出自己的補償條件，事后如果是同樣的條件，有的人比你拿的補償安置條件高你就會后悔，但你自己已經(jīng)報價想反悔恐怕難度很大。第四、不要輕易報價。當(dāng)你選擇法律維權(quán)時，復(fù)議機關(guān)或法院會以缺少證據(jù)資料為名不受理你的案件，所以我們提醒你要保管好與房屋有關(guān)的資料，特別是原件資料絕不能交給拆遷方。第三、不要將證件等原件書面資料交給拆遷方。很多人不大明白什么是簽收，簡單講就是拆遷方送給你書面資料讓你簽字以證明你已經(jīng)收到這份書面資料的簽字就叫簽收。我們經(jīng)常說一句話，一字值千金，對于一般的老百姓而言，絕大部分人可能一生也遇不到自己的字一字值千金的時候，但在拆遷中，你的簽字估計用一字值千金也不能形容它的價值，所以在拆遷中請你一定要慎重簽字。實踐中，有些地方的拆遷，僅是口頭與拆遷戶約定補償安置條件沒有書面協(xié)議，或者拆遷戶簽訂補償協(xié)議后自己手里沒有書面協(xié)議?！八牟灰保?第一、不要輕易簽字。拆遷程序是法律維權(quán)不可缺少的路徑，我們建議拆遷戶不要輕易的放棄，我們已經(jīng)圓滿結(jié)案或正在辦理的案件之所以能夠取得非常好的效果，就是我們充分利用了拆遷的法律程序的結(jié)果。那么對于拆遷戶而言，在法律程序上應(yīng)該注意哪些方面呢：一是要關(guān)注上面說的法律時效的問題，不要錯過那個期限；二是收到政府部門的行政處罰決定書等書面資料時，要記住簽收時除了簽上自己的名字外還要寫上具體的日期，同時要記住簽收的的具體日期。我們律師就是通過這一系列法律規(guī)定的流程或者手續(xù)來幫助你提高拆遷補償安置條件的。如果你確定要選擇法律維權(quán)，就必須高度關(guān)注拆遷法律程序問題。第四、要運用法律程序。過期后，實踐中復(fù)議機關(guān)或法院將不再受理這個案件，這對拆遷戶是十分不利的。第三、要關(guān)注法律時效。這個主要針對的是沒有證件的房屋而言，我們建議正在經(jīng)歷拆遷的人，不論你的房屋有證還是沒證，都進行拍照或錄像，拍照和錄像選擇一個就可以，即拍照又錄像的更好。基于此，我們建議正在經(jīng)歷拆遷的人你要時刻留意拆遷范圍內(nèi)政府部門張貼或發(fā)散的書面資料，貼在墻上的，建議你用比較好的照相機把它完整拍下來。如果你實在記不住，我們建議拆遷戶：只要與房屋有關(guān)與拆遷有關(guān)的資料都進行收集。收集主要針對的是拆遷方的資料，比較重要的有：房屋征收或拆遷公告，房屋拆遷或者征收補償安置方案，政府部門對你的房屋做出的法律文書，比如違章建筑的處罰決定書等。下期節(jié)目我們講停產(chǎn)停業(yè)損失的內(nèi)容，請大家關(guān)注。我們建議拆遷戶，首先要關(guān)注自己的房屋補償是否合理，其次在合理的基礎(chǔ)上再關(guān)注公平補償?shù)膯栴}。可實踐中，同一拆遷范圍內(nèi)，基本相同的房屋在補償上是不同的，有的高有的低，這種情形還是比較常見的。合理補償是從縱向的角度講的，下面從橫向的角度來講公平補償?shù)膯栴}。還有一種情形，城市里的平房帶有院子，這個沒有蓋房的院子如何補償呢，實踐中基本的補償方式是每平方米的補償數(shù)額按房屋每平米補償數(shù)額的一半來計算。具體我就不舉例說明了，你自己根據(jù)自己的實際情況去計算一下，就可以知道個大概。如果你的房屋是平房的話，在補償?shù)臅r候還要考慮公攤面積的換算問題，因為平房一般是沒有公攤面積的，而樓房是有公攤面積的。經(jīng)營用房的補償范圍可以按上面的方法去推就可以。二三線及其他城市補償數(shù)額的范圍又是怎樣的呢？實踐中，我們認為二三線及其他城市里的房屋拆遷補償?shù)臄?shù)額能與同一區(qū)域范圍內(nèi)新建商品房均價保持相當(dāng)就算合理了。實踐中，像西單、天安門廣場前、王府井等這些黃金地段的房屋拆遷，如果你要維權(quán)的話補償數(shù)額比我說的還要高很多。比如北京，房屋拆遷補償?shù)臄?shù)額一般是同一區(qū)域范圍內(nèi)新建商品房均價的2倍以上。了解了以上的內(nèi)容，下面來談?wù)剬嵺`中房屋拆遷補償數(shù)額的范圍。就好比你向開發(fā)商買商品房一樣，開發(fā)商給你的價格有四部分構(gòu)成：一是開發(fā)商向政府賣土地使用權(quán)的費用；二是建房的成本費用；三是國家向開發(fā)商收取各項稅費；四是開發(fā)商的利潤。你看拆遷補償數(shù)額是由房屋的補償數(shù)額和房屋所占用的土地使用權(quán)的補償數(shù)額兩部分構(gòu)成。類似房地產(chǎn)的市場價格既包括你房屋的價值，也包括了你房屋所占用的土地使用權(quán)的價值。類似房地產(chǎn)的市場價格，是評估時點與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場價。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。補助和獎勵是羊毛出在羊身上，很多拆遷戶怕錯過了獎勵的期限而接受了不合理的拆遷補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。后講產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)