【正文】 污染，構(gòu)成得天獨厚的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境。公司有耕地近 4 萬畝，蘆葦 2 萬多畝，公司以發(fā)展優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)為目標，選用優(yōu)良品種，注重水稻深加工，引進了國際先進的大米加工生產(chǎn)線，提升了糧米加工質(zhì)量，生產(chǎn)的“粳冠”牌大米先后榮獲遼寧省名牌產(chǎn)品、國家 免檢產(chǎn)品。公司還是國家有機食品生產(chǎn)基地。公司土地集中連片，農(nóng)業(yè)技術(shù)力量較強，在發(fā)展種子業(yè)方面具有較多的優(yōu)勢，“粳冠”牌稻種一直暢銷不衰。已被省農(nóng)業(yè)廳評為優(yōu)質(zhì)稻種繁育基地。 小結(jié)：生態(tài)風情小鎮(zhèn)開發(fā)項目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設(shè)等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)?、灘涂等地價格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設(shè)新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。 三、區(qū)域旅游發(fā)展背景 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告 7 盤錦市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產(chǎn)品開發(fā)滯后 、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢。據(jù)盤錦市委市政府《盤錦市旅游“十一五”發(fā)展規(guī)劃》，為了進一步發(fā)揮旅游業(yè)關(guān)聯(lián)帶動性強、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快特點和優(yōu)勢，進一步推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化、促進對外開放，加快全市經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟、社會、環(huán)境文化的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，將全力推進盤錦市旅游業(yè)的開發(fā)發(fā)展，將盤錦打造為“世界濕地休閑之都”。 鼎翔生態(tài)風情小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和生物多樣化的特點。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質(zhì)構(gòu)造 、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構(gòu)成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內(nèi)部設(shè)有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅游項目，同時還可以休閑度假、拓展運動、野外宿營、濕地探險、觀看表演、購買地方特色紀念品、品嘗風味小吃等項目。活動方式有乘船、騎馬等。 小結(jié)：項目區(qū)擁有良好的濕地資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及鄰近 中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，擁有溫泉等稀缺資源等，以濕地養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)為賣點；生態(tài)居住為亮點，可以形成以養(yǎng)生及生態(tài)居住為主打，打造濕地特色異域風情度假品牌。 第三章 市場可行性分析 本項目主要面對三大市場，一是“營（口）盤（錦）”地區(qū)，主要是商務(wù)、休閑和房地產(chǎn)等消費市場；二是遼中城市群及東北周邊地區(qū)，主要是周末休閑、會議培訓(xùn)、休閑度假等消費市場；三是京津唐地區(qū)，主要是休閑度假及度假房產(chǎn)等消費市場。 針對以上三大市場采取實地考察、座談、調(diào)查問卷、統(tǒng)計資料分析、訪談等多種調(diào)查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進 行可行性研究。關(guān)于市場生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告 8 需求，可以分為“營（口）盤（錦）”地區(qū)、遼中城市群及東北周邊地區(qū)、京津唐地區(qū)三大需求市場。針對“營（口）盤（錦）”地區(qū)，對房地產(chǎn)、休閑娛樂、商業(yè)購物、公務(wù)會議等方面，進行潛在消費能力、購房意愿、休閑方式、商業(yè)購物等調(diào)查；針對遼中城市群及東北周邊地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假、商務(wù)會議等方面調(diào)查；針對京津唐地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假偏好等調(diào)查。關(guān)于市場供給，對盤錦房地產(chǎn)、旅游及休閑娛樂等方面，進行住房現(xiàn)狀、新開發(fā)房地產(chǎn)項目情況、旅游總體發(fā)展狀況、主要旅游景區(qū)客源情況、主要休閑娛樂 場所客源狀況等調(diào)查。 一、市場需求調(diào)查 （一）本地和營口市場 潛在消費能力調(diào)查 近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，盤錦、營口經(jīng)濟保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。據(jù)初步統(tǒng)計， 20xx 年兩市 GDP 總量分別超過 554 和 569 億元，城市人均可支配收入超過 13500 元，在全省居于前列。其中，遼河油田集團職工相對收入較高，遼河油田集團職工及家屬超過 20 萬人，是消費能力很大的群體。 盤錦市經(jīng)濟發(fā)展狀況統(tǒng)計 年份 人口（萬人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農(nóng)村居民（純 收入） 20xx 8384 4044 20xx 9509 4630 20xx 11025 5067 20xx 12205 5711 20xx 14907 6391 （數(shù)據(jù)來源：《遼寧省統(tǒng)計年鑒（ 20xx）》、《盤錦市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告 9 營口市經(jīng)濟發(fā)展狀況統(tǒng)計 年份 人口（萬人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農(nóng)村居民（純收入） 20xx 7716 3762 20xx 8628 3968 20xx 9309 4603 20xx 11135 5101 20xx 13043 5891 （數(shù)據(jù)來源：《遼寧省統(tǒng)計年鑒（ 20xx）》、《營口市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） “營盤都市區(qū)”經(jīng)濟發(fā)展狀況統(tǒng)計 年份 人口（萬人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農(nóng)村居民（純收入） 20xx 7850 3803 20xx 8819 4249 20xx 10017 4785 20xx 11170 5356 20xx 13525 6091 （數(shù)據(jù)來源：《遼寧省統(tǒng)計年鑒（ 20xx）》、《盤錦市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《營口市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） 經(jīng)濟基礎(chǔ)為市場消費需求的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)。一般情況下，市場消費水平與人均純收入成正比， 20xx 年盤錦與 營口城市人均可支配收入接近 20xx 美元，相當于長沙的水平，正向消費型城市過渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費熱點。 房地產(chǎn)市場需求調(diào)查 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告 10 通過問卷調(diào)查的方式，在盤錦市興隆臺區(qū)及營口市區(qū)，對 5000 名市民進行隨機調(diào)查。兩地對購房的市場需求很大，尤其是對大面積的中高檔住宅的需求；普通住宅平均價格預(yù)期為 3200 元 /平方米，具體調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計如下： 盤錦購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 20%在三年內(nèi)有購房計劃 第一套房 第二套房 換房 36% 8% 56% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方米以上 20% 65% 15% 建筑樣式 高層 多層 別墅 73% 26% 1% 價格預(yù)期 普通住房： 31003300 元 /平方米；別墅： 65007000 元 /平方米 營口購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 30%三年內(nèi)有購房計劃，其中， 8%有意愿在盤錦購房。 第一套房 第二套房 換房 32% 10% 58% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方米以上 14% 68% 18% 建筑樣式 高層 多層 別墅 79% 19% 2% 價格預(yù)期 普通住房： 30003300 元 /平方米；別墅： 65007500 元 /平方米 休閑時間與及休閑方式調(diào)查 通過有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、隨機調(diào)查問卷、訪談等方式，對盤錦及營口地區(qū)休閑娛樂消費方式進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析。該地區(qū)主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費 3090 元，主要集中在周末和節(jié)假日等。其中，酒吧、茶吧在 111 月為旺季， 510 月為淡季。歌舞廳主要消費群體是年輕人，夏季為旺季。溫泉水療以中青年為主要消費群，隨季節(jié)變化較小。 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告 11 盤錦營口地區(qū)休閑方式及時間調(diào)查 統(tǒng)計 休閑方式 酒吧、茶吧 歌舞廳 溫泉水療 其他 28% 35% 32% 5% 休閑時間 節(jié)假日 周末 下班后 其他時間 12% 75% 11% 2% 人均消費 3060 元 6090 元 90120 元 120 元以上 50% 25% 17% 8% 商業(yè)消費調(diào)查 通過有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、問卷調(diào)查等方式，對盤錦地區(qū)商業(yè)場所進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析，盤錦大型購物場所主要有 8 家，數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果反映出盤錦及周邊地區(qū)商業(yè)購買力很強。 盤錦主要商業(yè)場所調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 名 稱 20xx 年 20xx 年 20xx 年 總收入 人次（萬） 總收入 人次（萬） 總收入 人次（萬） 盤錦興隆四百 800 萬元 80 850 萬元 90 1000 萬元 95 興隆大廈 億 100 億 110 2 億 120 遼河商業(yè)城 8000 萬 90 1 億 100 億 110 商貿(mào)城 9000 萬 90 1 億 100 億 110 鼎信商廈 20xx 萬 70 2100 萬 80 2400 萬 100 潤達購物廣場 600 萬 50 800 萬 60 900 萬 79 百特量販超市 20xx 萬 80 2300 萬 90 2600 萬 95 海灣商廈 400 萬 40 600 萬 50 850 萬 65 （二）遼中及東北周邊地區(qū) （ 1）旅游需求調(diào)查 盤錦與東北地區(qū)在地域上相鄰近，同時在景觀環(huán)境上存在著較大差異性。盤錦緊鄰遼中城市群及東北地區(qū)，以京沈高速和京哈鐵路等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告 12 發(fā)達，同時盤錦濱鄰渤海，是東北地區(qū)唯一的河流入海口，濱海濕地生態(tài)環(huán)境與東北內(nèi)陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很大的吸引力。 根據(jù)各地數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計， 20xx 年東北地區(qū)城市居民人均旅游 次，人均旅游花費 238 元。 20xx 年東北地區(qū)城市居民人均 旅游 2 次，人均旅游花費 296元，分別比 20xx 年增加 倍和 %。其中，團體旅游消費人均 元，旅游市場潛力很大。 東北地區(qū)居民出游情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計 年份 人均出游次數(shù)（次） 人均花費（元） 團隊比例 團隊人均花費（元） 20xx 238 52% 96 20xx 2 296 45% 118 （ 2）房產(chǎn)需求調(diào)查 針對東北地區(qū)房地產(chǎn)市場，對沈陽、長春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，進行房地產(chǎn)市場消費調(diào)查，由各地區(qū) 20xx 年房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析，東北地區(qū)主要城市平均 20%居民在三年內(nèi)有購 房計劃，主要關(guān)注中小戶型，面積在 6090之間，認可房價平均為 30004000 元。具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計整理如下： 沈陽房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 %在三年內(nèi)有購房計劃 認可房價 3000 元以下 30003500元 35004000 元 4000 元以上 15． 4% 31． 7% % % 住房面積 60 平方米以下 6090 平方米 90120 平方米 120 平方米以上 % % % % 建筑樣式 高層 多層 別墅 % % % 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告 13 長春房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 %在三年內(nèi)有購房計劃 認可房價 3000 元以下 30003500元 35004000 元 4000 元以上 % % % % 住房面積 60 平方米以下 6090 平方米 90120 平方米 120 平方米以上 % % % % 建筑樣式 高層 多層 別墅 % % % 哈爾濱房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 %在三年內(nèi)有購房計劃 認可房價 3000 元以下 30003500元 35004000 元 4000 元以上 % % % % 住房面積 60 平方米以下 6090 平方米 90120 平方米 120 平方米以上 % % % % 建筑樣式 高層 多層 別墅 64% % % （三）京津唐地區(qū) （ 1）潛在消費能力調(diào)查 京津唐地區(qū)是中國最大，最優(yōu)質(zhì)的客源市場之一。 20xx 年京津唐地區(qū)居民出游率將超過 200%。其中，國際游游平均花費 1 萬元，國內(nèi)游平 均花費 2200 元，這是一個百億元以上的旅游客源市場。 由于地緣優(yōu)勢，環(huán)渤海地區(qū)是京津唐地區(qū)居民首選的旅游休閑目的地之一。全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率大約為 49%左右，占有國內(nèi)游的較大份額，其中以遼寧為旅游目的地的約占 %。 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告 14 根據(jù)京津唐地區(qū)居民旅游消費行為監(jiān)測研究， 20xx 年三次調(diào)查總計接觸樣本 6055 個。在三次調(diào)查中，平均有 %的京津地區(qū)居民離開本地到環(huán)渤海省市旅游。累積出游次數(shù)為 次，累積出游率為 %。既從 20xx 年 2 月至 9 月，大約每一個京津唐地區(qū)居民中，有 人次離開本地，到環(huán)渤海地區(qū)旅游旅行過。由于本調(diào)查尚缺 101 月共 4 個月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。同時考慮環(huán)渤海地區(qū)北方氣候因素， 10 月是全年旅游的旺季， 11 月，12 月和 1 月是淡季