【正文】 重點(diǎn)建設(shè)工程，項(xiàng)目承建單位在工程實(shí)施過(guò)程中要根據(jù)工程估算投資額嚴(yán)格控制建設(shè)投資；建設(shè)中要重點(diǎn)規(guī)范好設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、 監(jiān)理等各個(gè)工作行為，確保工程質(zhì)量。 （ 3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)的水平和工程施工的質(zhì)量與進(jìn)度，直接關(guān)系著今后項(xiàng)目服務(wù)功能的發(fā)揮，因此，在項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)中應(yīng)合理配置各項(xiàng)資源，工程設(shè)計(jì)中要有前瞻性，要結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，建設(shè)符合要求起點(diǎn)較高養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，避免重復(fù)和低水平建設(shè)現(xiàn)象的發(fā)生。 （ 4）進(jìn)一步拓寬融 資的渠道，確保項(xiàng)目整體效益的發(fā)揮。資金短缺，是制約社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展的一個(gè)重要因素，因此該項(xiàng)目在努力爭(zhēng)取上級(jí)資金、政策扶持的同時(shí)，要通過(guò)多種籌資方式，進(jìn)一步拓寬資金來(lái)源渠道，鼓勵(lì)其他社會(huì)企業(yè)和個(gè)人積極參與投資和捐贈(zèng)，確保項(xiàng)目整體效益的發(fā)揮。 8 第二章 項(xiàng)目背景及可行性分析 一、項(xiàng)目背景、宏觀環(huán)境及趨勢(shì)分析 （一）政策環(huán)境 面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。 1998 年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。在 20xx 年召開中共十六大 三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。 20xx 年 1 月 7 日，民政部部長(zhǎng)李學(xué)舉指出，將加快完善適度普惠的老年福利政策和養(yǎng)老服務(wù)體系。要以資金保障和服務(wù)保障為支撐，以鞏固居家養(yǎng)老、擴(kuò)大社區(qū)支持、提升機(jī)構(gòu)服務(wù)水平為著力點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)并抓好規(guī)劃試點(diǎn)。積極推動(dòng)建立高齡老人生活和養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度，有條件的地區(qū)可以擴(kuò)大范圍、提高標(biāo)準(zhǔn)。加快示范性公辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，大 力發(fā)展社區(qū)為老年人服務(wù)中心；完善和落實(shí)社會(huì)力量興辦 9 養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的扶持政策，實(shí)行養(yǎng)老機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度，提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理和服務(wù)水平，加強(qiáng)應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略研究。 目前，河南、鄂爾多斯等地方政府已經(jīng)采取對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)在用地、稅收、融資等方面進(jìn)行支持。 中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)老齡科學(xué)研究中心研究員臺(tái)恩普指出未來(lái)要將老年住宅納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃。隨著我國(guó)養(yǎng)老保障體系不斷完善，類似于日本的介護(hù)保險(xiǎn)制度也有可能出現(xiàn)，這些都必將為老年住宅的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的后盾。 年 11 月，國(guó)家民政部出臺(tái)的《關(guān)于支持社會(huì) 力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》（民發(fā)【 20xx】 170 號(hào)）指出：社會(huì)福利社會(huì)化是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展我國(guó)社會(huì)福利事業(yè)的必經(jīng)之路，推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化必須廣泛動(dòng)員社會(huì)力量多渠道、多層次參與福利事業(yè)、興辦福利機(jī)構(gòu)，開展形式多樣的系列化服務(wù)?！兑庖姟吠瑫r(shí)指出：鼓勵(lì)和支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展有利于較快的增加福利服務(wù)設(shè)施數(shù)量，擴(kuò)大福利事業(yè)的覆蓋面，對(duì)于有效緩解人口老齡化、家庭小型化和城市化發(fā)展進(jìn)程所帶來(lái)的日益突出的社會(huì)福利服務(wù)供需之間的矛盾具有重要的作用?！兑庖姟放涮椎墓膭?lì)優(yōu)惠政策主要包括： （ 1）各地要將包括社 會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)在內(nèi)的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)及床位數(shù)作為社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)性指標(biāo)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，要在基本建設(shè)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)。 10 （ 2）社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃撥方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑?；按照法律、法?guī)規(guī)定應(yīng)采用有償方式供地的在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低。 （ 3）對(duì)社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)和興辦的第三產(chǎn)業(yè)，以及單位和個(gè)人捐贈(zèng)支持社會(huì)福利事業(yè)的，國(guó)家給予優(yōu)惠政策，按照現(xiàn)行國(guó)家稅法規(guī)定執(zhí)行。 年，《中華人民共和國(guó)國(guó)民 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一五個(gè)五年規(guī)劃綱要》在促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)部分明確提出：弘揚(yáng) 療養(yǎng) 風(fēng)尚，營(yíng)造老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所為的社會(huì)氛圍，積極發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)全社會(huì)的養(yǎng)老服務(wù)功能，提高老年人生活質(zhì)量，保障老年人權(quán)益。實(shí)施愛心護(hù)理工程，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療救助、家庭病床等面向老年人的服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 年 2 月，由國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的國(guó)家老齡委辦公室和發(fā)展改革委等 10 部門制定的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》指出： 發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政策扶持、社會(huì)興辦、市場(chǎng)推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基 礎(chǔ)、社會(huì)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。要建立公平、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政策補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、 11 合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。 地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門要采取積極措施，大力支持發(fā)展各類社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。引導(dǎo)和支持社會(huì)力量興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、健身的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院、 療養(yǎng)院178。178。178。178。178。178。，開展老年護(hù)理服務(wù)，為老年人創(chuàng)造良好的養(yǎng)老環(huán)境和條件。 年 12 月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中國(guó)老齡事業(yè) 的發(fā)展》白皮書指出：“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”是中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。建國(guó)以來(lái)，國(guó)家頒布一系列包括老年社會(huì)保障、老年福利與服務(wù)、老年衛(wèi)生、老年文化教育和體育、老年人權(quán)益保障以及老齡產(chǎn)業(yè)等多方面內(nèi)容的法律法規(guī)和政策。近 20 年來(lái)，全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門頒布的老齡法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)政策達(dá) 200 余件，初步形成了以《中華人民共和國(guó)憲法》為基礎(chǔ)，《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》為主體，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門規(guī)章、地方政策規(guī)章和有關(guān)政 策在內(nèi)的老齡法律法規(guī)政策體系框架。 （二）老年住宅的需求 ，未來(lái)一段時(shí)間老齡人口將快速增加 12 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。 20xx年，全國(guó) 60 歲以上老年人口達(dá)到 億，占總?cè)丝诘?%。未來(lái)一段時(shí)間老齡人口的比重還將不斷增加，據(jù)預(yù)測(cè)到 2050 年我國(guó)老齡人口占總?cè)丝诘谋戎貙⑦_(dá)到 %。 20202050 年為我國(guó)人口老齡化高峰階段，老年人將從 億增加到 億，老年人口比重從 %上 升到 %，高齡人口迅速上升，撫養(yǎng)比例達(dá)到最大值，勞動(dòng)人口開始老齡化。圖 21 顯示， 20xx 年我國(guó)65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎匾呀?jīng)超過(guò) 7%的標(biāo)準(zhǔn)線。 020xx40006000800010000120xx1982198719901995199619971998199920002001200220032004200520062007200801234567896 5 歲及以上人口數(shù)（萬(wàn)人） 占比( % )65 歲以上人口占比 7% 的標(biāo)準(zhǔn)線 圖 21 198220xx 年我國(guó) 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎? 20xx 年全國(guó) 31 個(gè)省、自治區(qū)及直轄市中， 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎爻^(guò) 7%的有 28 個(gè)，其中陜西達(dá)到 %，位居第十四位。 表 21 20xx 年各地 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎? 13 單位：萬(wàn)人 省份 人口數(shù) (人 ) 65 歲及以上 占比 上 海 16854 2198 % 天 津 10114 1242 % 重 慶 25545 3055 % 江 蘇 69168 8118 % 四 川 73722 8440 % 遼 寧 38988 4419 % 安 徽 55498 5963 % 浙 江 45900 4889 % 湖 南 57648 6059 % 北 京 14813 1524 % 湖 北 51697 5237 % 福 建 32484 3247 % 山 東 84970 8285 % 陜 西 33999 3260 % 廣 西 43252 4045 % 吉 林 24764 2260 % 黑龍江 34688 3163 % 海 南 7665 686 % 河 北 62981 5504 % 江 西 39623 3322 % 甘 肅 23739 1939 % 貴 州 34126 2778 % 內(nèi)蒙古 21816 1769 % 云 南 40947 3225 % 14 山 西 30779 2424 % 河 南 84906 6643 % 廣 東 85714 6477 % 新 疆 19004 1366 % 青 海 5007 343 % 西 藏 2576 172 % 寧 夏 5533 358 % 的變化促使老年人養(yǎng)老轉(zhuǎn)變養(yǎng)老方式 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少。相關(guān)調(diào)查顯示 %的人身邊存在與父母兩地分居者。 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根 本性變化。 自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng) 15 條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 、上海等大城市老人的可支配財(cái)產(chǎn)急劇增加 全國(guó)老齡委的一項(xiàng)調(diào)查顯示， 20xx 年老年人的可支配收入達(dá)到 1 萬(wàn)億元，北京、上海等大城市作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，老年人的可 支配財(cái)產(chǎn)更為可觀。目前生活在一、二線城市的老年人一般都有自己的房產(chǎn)，一旦相應(yīng)的金融創(chuàng)新模式出現(xiàn)，老人的房產(chǎn)將是一筆非常巨大的財(cái)富，為老年人養(yǎng)老提供堅(jiān)實(shí)的保障 （三）老年住宅供給嚴(yán)重不足，民間資本大有作為 隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年福利事業(yè)面臨的形勢(shì)發(fā)生了極大的變化。人口老齡化、家庭小型化、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化、農(nóng)村城市化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化的發(fā)展形成了對(duì)老年福利事業(yè)的巨大需求。但是，由于國(guó)家和集體長(zhǎng)期包辦社會(huì)福利事業(yè)，資金不足，與日益增長(zhǎng)的需求相比，我國(guó)現(xiàn)有的老年人福利設(shè)施嚴(yán)重不足，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的總床位數(shù)僅占老年人總數(shù) 的 %，與發(fā)達(dá)國(guó)家3%— 5%的比例相比差距相當(dāng)大。 有關(guān)資料顯示，我國(guó)目前國(guó)民生產(chǎn)總值只占世界的 ％左右，但卻擔(dān)負(fù)著全世界 20％的老年人，其間的困難是可想而知。因此，我國(guó)的解決老年人養(yǎng)老方面僅靠公益性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是遠(yuǎn)遠(yuǎn) 16 不夠的，要鼓勵(lì)民間資本建設(shè)各種類型的老年住宅，鼓勵(lì)有能力的老人社會(huì)養(yǎng)老。 （四）當(dāng)前老年住宅存在的問(wèn)題 當(dāng)前，一方面我國(guó)老年住宅的總量不足，非盈利性質(zhì)的 療養(yǎng)院一床難求，且條件較差。另一方面，社會(huì)力量興辦的各種條件較好的養(yǎng)老院一般位于郊區(qū)，老人不能享受到親情的快樂(lè)。 在調(diào)研中通過(guò)和 入住老年社區(qū)和老年公寓的老人交談了解到，目前存在的一些老年社區(qū)和老年公寓雖然能夠給老年人提供較為安靜的環(huán)境和良好的配套設(shè)施，但由于這種社區(qū)較為封閉，老人活動(dòng)的范圍內(nèi)多是老人和坐輪椅等半自立的老人，心情難免低落，不利于老年人快樂(lè)的度過(guò)萬(wàn)年。 （五）老年住宅的發(fā)展趨勢(shì)分析 隨著老齡化的加劇和老年人生活觀念、家庭結(jié)構(gòu)及可支付能力的提升，未來(lái)我國(guó)老年人對(duì)老年住宅的需求將會(huì)有較大幅度的增加。 由于我國(guó)居民財(cái)富分配的不均，老人可支配的財(cái)富也存在很大差別，這就決定了未來(lái)我國(guó)老年住宅的多層次性，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)各種針對(duì)不同層次 老人的精確定位的老年住宅。一方面政府將增加對(duì)公益性和福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的支持力度，建設(shè)更多的福利性機(jī)構(gòu)；另一方面，各種專門針對(duì)富裕老人的各種老年公寓、老年 17 社區(qū)將大量涌現(xiàn)，隨著配套服務(wù)的不斷完善，這些設(shè)施將為老人提供更加高品質(zhì)的服務(wù)。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性 （一）我國(guó)老年人口現(xiàn)狀及老齡化時(shí)代的迫切要求 1. 我國(guó)老年人口現(xiàn)狀 從 1964 至 1980 年，我國(guó)老年人口比重平均每十年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；從 1980 年至 20xx 年，老年人口比重每十年平均增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 至 2040 年為我國(guó)老齡化最快的 時(shí)期，