【正文】 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 24 規(guī)劃設(shè)計(jì)模式 24 規(guī)劃原則 25 規(guī)劃原理 25 二、 建筑設(shè)計(jì) 26 有機(jī)建筑 26 單體設(shè)計(jì)建議 27 三、 園林景觀設(shè)計(jì) 27 景觀設(shè)計(jì)模式 27 相關(guān)建議 28 第七部分 社區(qū)功能與配套 一、 物業(yè)管理服務(wù) 30 智能化管理服務(wù) 30 酒店式管理服務(wù) 30 常規(guī)式物業(yè)管理服務(wù) 30 二、 配套設(shè)施 30 硬件 30 軟件 31 第八部分 營(yíng)銷推廣策略 一、 營(yíng)銷模式 32 二、 營(yíng)銷推廣策略 32 三、 廣告推廣策略 34 結(jié)語(yǔ) 35 第一部分 宏觀分析 一、 國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 國(guó)際房地產(chǎn)大多是地產(chǎn)，業(yè)主擁有土地永久使用權(quán)。建筑物是土地上由業(yè)主參與或自行設(shè)計(jì)建造的附著物。 國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)商僅是投資商角色，市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、物業(yè)管理等全部交由專業(yè)公司打理，行業(yè)分工精細(xì)化。 建筑物注重細(xì)部裝飾，用建筑元素、符號(hào)表現(xiàn)某種風(fēng)格，關(guān)注整體品味及天際線。 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、用材無論是歐美地區(qū)或澳洲等地，大多注重自然環(huán)保。建筑依地形原貌，盡量選用環(huán)保材料等。 居住郊區(qū)化、低層低密度住宅越來越受中高層收入人士青睞，城市中心區(qū)高層住的大多是平民。 住宅設(shè)計(jì)重回“城鎮(zhèn)”模式 ，人們?cè)谧⒅刈约旱莫?dú)立之外，也開始重視周圍的環(huán)境，注重鄰里及社區(qū)居民相互之間關(guān)系。人們希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而且要有一些相處和睦、最好志趣相投的鄰居。 特別注意保護(hù)當(dāng)?shù)貧v史意義的古建和名勝，嚴(yán)格控制建筑高度。 注意控制住宅區(qū)的建設(shè)容量，避免擁擠，控制人口密度、住宅區(qū)的空間關(guān)系、路邊停車設(shè)置及綠地比例。 二、 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 政治與社會(huì)環(huán)境 （ 1）、政治、政策環(huán)境 ? “四新”（新技術(shù)、新產(chǎn)品、新設(shè)備、新工藝）技術(shù)的全面運(yùn)用，提升住宅小區(qū)的居住環(huán)境、住宅功能、工程質(zhì)量、物業(yè)管理水平，推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 。 ? 央行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購(gòu)房按揭新政策的出臺(tái)，降低了房貸風(fēng)險(xiǎn)，也提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻 。 ? 國(guó)家康居示范工程的啟動(dòng)，不僅在開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面體現(xiàn)以人為本，而且在住宅的功能與性能、設(shè)備與設(shè)施的裝備水平等方面有明顯的進(jìn)步和提高。 ? 國(guó)家對(duì)別墅用地的審批限制，不僅為別墅市場(chǎng)營(yíng)造了有利的市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)使別墅迎來更殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 （ 2）、社會(huì)環(huán)境 ? 受“非典”疫情的影響，健康與安全成為今后住宅開發(fā)的一大趨勢(shì)。 ? 居住環(huán)境與住宅質(zhì)量的提高，生活質(zhì)量的改善，居住概念的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)居住環(huán)境與質(zhì)量的需求逐步提高。 ? 國(guó)內(nèi)高檔大盤的相繼成功開發(fā)，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)提高了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)門檻。 WTO 對(duì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的影響 ? 豐富住宅材料、部品市場(chǎng)的供應(yīng)。 ? 有利于降低住宅建設(shè)成本。 ? 促進(jìn)住宅建筑技術(shù)的進(jìn)步。 ? 先進(jìn)建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)得到更好的引進(jìn)和運(yùn)用。 ? 住宅部品成套體系技術(shù)的運(yùn)用（如門窗體系、廚衛(wèi)體系等）。 ? 引入建筑節(jié)能技術(shù)，并運(yùn)用在住宅建設(shè)中。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) （ 1）中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡 生存需求地產(chǎn)時(shí)代 物質(zhì)享受地產(chǎn)時(shí)代 主題地產(chǎn)時(shí)代 體驗(yàn)地產(chǎn) 時(shí)代 ? 生 存需求地產(chǎn)時(shí)代 市場(chǎng)供應(yīng)的是能滿足人類基本居住功能的住宅產(chǎn)品，如筒子樓、簡(jiǎn)易平房等。 ? 物質(zhì)享受地產(chǎn)時(shí)代 解決了生存需求的人們追求的是物質(zhì)享受，住宅在注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)的同時(shí)，必須很好地滿足人們吃喝玩樂等物質(zhì)層面的追求。如碧桂園的大面積多功能會(huì)所，深得買家青睞。 ? 主題地產(chǎn)時(shí)代 人們關(guān)注物質(zhì)享受之外的諸如休閑、健康、生態(tài)等生活方式和居住模式。如 當(dāng)“走出玩樂場(chǎng)，走進(jìn)體育場(chǎng)”成為一種都市風(fēng)尚后，廣州奧林匹克花園以健康為主題，就是一個(gè)成功的典范。 ? 體驗(yàn)地產(chǎn) 時(shí)代 體驗(yàn)地產(chǎn)還未出現(xiàn)完全意義上的代表作。但 在廣州、深圳這兩個(gè)號(hào)稱“中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)習(xí)基地”的發(fā)達(dá)地區(qū)，一批感覺敏銳、高質(zhì)素的發(fā)展商，在自覺不自覺地遵從“體驗(yàn)地產(chǎn)”時(shí)代規(guī)律，將關(guān)注體驗(yàn)的創(chuàng)新特質(zhì)貫穿于前期調(diào)研、項(xiàng)目定位、主題策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)之中，取得了吻合消費(fèi)潮流、聚集市場(chǎng)目光、引爆購(gòu)房需求的效果。如華僑城波托斐諾、廣州星河灣等。 三、 別墅概論 國(guó)際別墅市場(chǎng)情況 (1)、國(guó)際別墅市場(chǎng)情況 ? 別墅概念擴(kuò)展，突破少數(shù)人的特權(quán)物、奢侈品的小圈子，從金字塔頂走向都市精英，成為中產(chǎn)階級(jí)的住宅。 ? 消費(fèi)者買地后，參與房屋設(shè)計(jì)，甚至自己設(shè)計(jì)建造 別墅。 ? 現(xiàn)代四化，交通有軌化，汽車平民化，三產(chǎn)“雅皮”化，家庭成員“丁克”化，對(duì)別墅市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。 ? 新郊區(qū)主義的低密度居住型社區(qū)大量盛行。 (2)、流水別墅 美國(guó)著名建筑大師萊特（ ）于 1936 年完成的作品?！傲魉畡e墅 —— 考夫曼宅邸”，是萊特專為超級(jí)富豪考夫曼設(shè)計(jì)的，取名為“瀑布周末別墅”，層高三層。住宅體態(tài)自然地跨越在一條小瀑布上，整個(gè)房屋結(jié)合巖石、瀑布、小溪和樹叢作了布局，使別墅的建筑與周邊環(huán)境融為一體。別墅是環(huán)境的一件裝飾品，而不是成為破壞環(huán)境的原兇。 幾十年來，在西方的每一本建 筑專著都曾經(jīng)提到過這棟建筑，現(xiàn)在它成了別墅設(shè)計(jì)與建筑史上最負(fù)盛名的建筑，幾乎成了文物，每一年去參觀旅游的人數(shù)達(dá)到數(shù)十萬。 萊特的核心的建筑理念是“有機(jī)建筑”，“房屋當(dāng)自然地從周邊環(huán)境長(zhǎng)出來，恰如一棵柳樹天生地長(zhǎng)在河邊，堅(jiān)持保留原建筑工地上的古木?！? 國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)情況 (1) 發(fā)展軌跡 面積時(shí)代 品質(zhì)時(shí)代 主題時(shí)代 體驗(yàn)時(shí)代 ? 面積時(shí)代 別墅僅是普遍住宅面積的人為擴(kuò)大，大廳大房，無設(shè)計(jì)可言，類同于農(nóng)民屋。 ? 品質(zhì)時(shí)代 別墅除了面積大的特點(diǎn)外，較注重設(shè)計(jì)風(fēng)格、 建筑質(zhì)量、景觀營(yíng)造等產(chǎn)品品質(zhì)方面。 ? 主題時(shí)代 除關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)等硬件外，較注重開發(fā)主題、物業(yè)管理、社區(qū)文化等軟件方面。 ? 體驗(yàn)時(shí)代 主題地產(chǎn)更多是開發(fā)營(yíng)銷商單方面設(shè)計(jì)建造、營(yíng)銷的某一主題建筑物，而體驗(yàn)地產(chǎn)最重視與消費(fèi)者雙向互動(dòng)式溝通，以創(chuàng)造體驗(yàn)吸引消費(fèi)者，除關(guān)注住宅軟硬件之外，特別關(guān)注居住者在售前、售中、售后的購(gòu)房、居住體驗(yàn)。全過程以體驗(yàn)為導(dǎo)向設(shè)計(jì)、建造、營(yíng)銷建筑物，并注重收集客戶反饋信息，依此對(duì)開發(fā)、營(yíng)銷、物管等環(huán)節(jié)做出調(diào)整與完善。 (2) 2021 年堪稱中國(guó)別墅年 北京、上海、廣州、杭州等地別墅風(fēng)行，產(chǎn)品種類多，供 應(yīng)量大，檔次高，有天價(jià)別墅，也有平民別墅，有中產(chǎn)階級(jí)別墅，也有前衛(wèi)另類別墅。總體來看，中價(jià)位高品味 (或高知名度等 )別墅，如北京橘郡、廣州碧桂園風(fēng)凰城銷售火爆，且易形成品牌；高價(jià)位別墅銷售較慢；低價(jià)位、低品味別墅雖較旺銷，但因其供應(yīng)量大，同質(zhì)化嚴(yán)重，致空置率連年上升。 四、 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)浪潮 服務(wù)經(jīng)濟(jì)的下一步將走向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，人們會(huì)創(chuàng)造越來越多的跟體驗(yàn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，商家將靠提供體驗(yàn)服務(wù)取勝。 —— 美國(guó)未來學(xué)家阿爾文 托夫勒 本世紀(jì)初，國(guó)內(nèi)外諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)專家的一句預(yù)言，引起越來越多人的共鳴，“發(fā)達(dá)國(guó)家和大多 發(fā)展中國(guó)家，在未來十五年內(nèi)，將逐步進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”。 經(jīng)濟(jì)價(jià)值演進(jìn)的四個(gè)階段 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)階段 工業(yè)經(jīng)濟(jì)階段 服務(wù)經(jīng)濟(jì)階段 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)階段 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵 所謂體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，是指企業(yè)以服務(wù)為重心，以商品為素材，為消費(fèi)者創(chuàng)造出值得回憶的感受。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)主要注重產(chǎn)品的功能、外觀、價(jià)格等，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)則是從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗(yàn)及思維認(rèn)同，以此抓住消費(fèi)者的注意力，改變消費(fèi)行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價(jià)值與空間。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)對(duì)生產(chǎn)及消費(fèi)的影響 ? 以體驗(yàn) 消費(fèi)為基礎(chǔ)，開發(fā)新產(chǎn)品、新活動(dòng)。 ? 強(qiáng)調(diào)與消費(fèi)者的溝通，并觸動(dòng)其內(nèi)在的情感和情緒。 ? 以創(chuàng)造體驗(yàn)吸引消費(fèi)者，并增加產(chǎn)品的附加價(jià)值。 ? 以建立品牌、商標(biāo)、標(biāo)語(yǔ)及整體意象塑造等方式，取得消費(fèi)者的認(rèn)同感。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的 體驗(yàn)營(yíng)銷 ? 體驗(yàn)式營(yíng)銷（ Experiential Marketing）是根據(jù)消費(fèi)者的感官（ Sense）、情感（ Feel）、思考（ Think）、行動(dòng)（ Act）、關(guān)聯(lián)（ Relate）五個(gè)方面為導(dǎo)向，進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)與銷售場(chǎng)景部署，使消費(fèi)者身臨其境，體驗(yàn)產(chǎn)品的差異化功能帶給消費(fèi)者的獨(dú)特利益。 ? 體驗(yàn)式營(yíng)銷的 特點(diǎn)包括： 關(guān)注顧客的體驗(yàn) ； 以體驗(yàn)為導(dǎo)向設(shè)計(jì)、制作和銷售 產(chǎn)品 ； 檢驗(yàn)消費(fèi)情景 ； 顧客既是理性的又是情感的 ， 體驗(yàn)要有