【正文】 二條 本辦法所稱個人住房按揭貸款是指農(nóng)信社向借款人發(fā)放的用于購買自住普通住房、以所購房屋作為抵押物、開發(fā)商提供階段性連帶責任保證的貸款。按揭貸款的房屋分為一手房和二手房，一手房是指開發(fā)商新建并首次銷售的個人住房；二手房是指開發(fā)商以外的售房人再次在市場上交易的個人住房。一手房分為現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房是指貸款發(fā)放時，開發(fā)商已經(jīng)取得所有權(quán)初始登記證明的房屋；期房是指貸款發(fā)放時，開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證但未取得所有權(quán)初始登記證明的房屋。第三條 農(nóng)信社個人住房按揭貸款應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住房的貸款需求，且借款人所購住房只能是主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)姆课?。第二?貸款準入條件第四條 按揭項目的準入。對擬與農(nóng)信社合作的新建樓盤按揭，無論金額大小，都應(yīng)經(jīng)過市州聯(lián)社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區(qū)）聯(lián)社的按揭項目由省聯(lián)社信貸管理部門審批，尾盤項目除外。尾盤項目是指銷售率已達到或超過 80的樓盤。第五條 按揭項目審批的操作流程：項目申請→項目調(diào)查→項目審查→項目審批→簽訂合作協(xié)議。第六條 按揭項目的申請。開發(fā)商應(yīng)向承貸社提供以下資料：（一）書面申請書 主要內(nèi)容包括開發(fā)商概況、項目情況、項目所需按揭貸款金額等；申請期房項目按揭的，還應(yīng)包括工程進度、投資完成情況等。（二）公司資料 、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、貸款卡、法定代表人或授權(quán)代理人證明書及其他有關(guān)證明； 、成立批文及驗資報告； （成立未滿三年的提供自成立以來的財務(wù)報表）和近期財務(wù)報表； ； ，包括已開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績和行業(yè)知名度等； （大）會作出的符合公司章程規(guī)定的同意為借款人提供階段性連帶責任保證的決議； 。（三）項目資料 ：（1）項目的可行性研究報告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）建筑工程施工許可證；（5）國有土地使用權(quán)證或建設(shè)用地使用權(quán)證；（6）商品房預(yù)售許可證；（7）竣工驗收合格證明；（8）房屋所有權(quán)初始登記證明；（9）項目戶型平面圖；（10）農(nóng)信社要求提供的其他資料。（1）～（6）項資料外，還應(yīng)提供工程進度、項目資金來源及項目投資完成情況等資料。第七條 按揭項目的調(diào)查。受理申請后，由客戶經(jīng)理進行調(diào)查，調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）開發(fā)商的基本情況：財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)歷及承建能力等。（二）項目手續(xù)的合法性：項目資料是否完整、有效，內(nèi)容是否前后一致。（三）項目情況：地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等；項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計等；屬期房項目的，還應(yīng)著重了解項目的投資構(gòu)成、工程進度、資金來源及投入情況。（四）項目市場前景：項目的市場定位、目標客戶、銷售情況和抗風險能力。（五）項目所需按揭貸款金額是否合理。（六）項目效益：開發(fā)商的合作誠意，對農(nóng)信社產(chǎn)生的利息收入、存款、代收代付、結(jié)算業(yè)務(wù)等綜合效益。（七）銀行同業(yè)競爭情況。（八）農(nóng)信社要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員完成按揭項目調(diào)查后，出具調(diào)查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。第八條 按揭項目的審查。應(yīng)重點審查各項資料的完備性和有效性、開發(fā)商的資金實力和開發(fā)能力、項目的合法性和合規(guī)性以及市場前景等。審查人員完成按揭項目審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。第九條 按揭項目的審批。縣級聯(lián)社對貸審會審批通過的按揭項目報市州聯(lián)社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區(qū)）聯(lián)社的按揭項目由省聯(lián)社信貸管理部門審批。第十條 簽訂合作協(xié)議。經(jīng)審批同意后，承貸社與開發(fā)商簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議書，協(xié)議應(yīng)主要明確以下事項：（一）開發(fā)商保證按揭項目的各項手續(xù)完備、合法、有效，保證售房資金首先滿足按揭項目的建設(shè)，不得挪作他用。（二）開發(fā)商應(yīng)協(xié)助承貸社和借款人及時辦理抵押登記并將登記證明原件交由承貸社保管。（三）在借款人辦妥正式的抵押登記之前，開發(fā)商為借款人提供階段性連帶責任保證；因借款人或開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理正式抵押登記的，開發(fā)商應(yīng)履行回購房屋的義務(wù)。（四）開發(fā)商應(yīng)承諾按揭貸款涉及的項目建造款、售房款及結(jié)算款等各項資金全額或按比例歸集到承貸社結(jié)算賬戶，協(xié)助按揭項目下的物業(yè)管理單位到承貸社開立結(jié)算賬戶并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。第十一條 由農(nóng)信社發(fā)放的住房開發(fā)貸款，對其按揭項目的調(diào)查、審查和審批程序可視情況適當簡化。第十二條 按揭貸款對象及準入條件： 有完全民事（一）年滿十八至六十周歲（女性至五十五周歲）行為能力，有合法有效居留身份；（二）品行良好，無不良信用記錄；（三）有固定住所，有穩(wěn)定的職業(yè)或穩(wěn)定的經(jīng)營場所；（四）收入來源穩(wěn)定，有按期償還貸款本息的能力；（五）購房證明符合要求；（六）購房首付款比例符合要求；（七）在承貸社開立結(jié)算賬戶；（八）農(nóng)信社規(guī)定的其他條件。第三章 貸款額度、利率和期限第十三條 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，購房首付款比例不得低于 20。第十四條 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，購房首付款比例不得低于 30。第十五條 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，購房首付款比例不得低于 40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 倍，而且購房首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅提高，具體提高幅度由各市州聯(lián)社（含辦事處、直管市、林區(qū)，下同）根據(jù)當?shù)乇O(jiān)管要求及同業(yè)競爭態(tài)勢合理確定。第十六條 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）為單位認定房貸次數(shù)。農(nóng)信社認定借款人第二套（含）以上住房按揭貸款的標準以借款人家庭在人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中的貸款記錄為準。第十七條 對于已利用金融機構(gòu)貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄剑俅紊暾堊》抠J款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)提供當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布的上數(shù)據(jù)為準。其他均按第二套房貸政策執(zhí)行。第十八條 已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向金融機構(gòu)申請住房貸款的，按本辦法第十七條規(guī)定執(zhí)行。第十九條 承貸社應(yīng)將借款人個人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收，月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55％以入比控制在 50以下（含）。下（含）（本次貸款的月還款額（一）房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：月物業(yè)管理費）/月均收入。（本次貸款的月還款額（二）所有債務(wù)與收入比的計算公式為：月物業(yè)管理費其他債務(wù)月均償付額）/月均收入。上述計算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即單一借款時為借款人本人可支配收入，共同借款時為共同借款人可支配收入。但對于單一借款，如承貸社考慮將借款人配偶的收入計算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實，同時對于已將配偶收入計算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計入。第二十條 貸款利率按照人民銀行規(guī)定的利率檔次執(zhí)行，下浮幅度不超過 15。貸款期限在 1 年（含）以內(nèi)的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在 1 年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年 1 月 1 日起，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。第二十一條 所購房屋為一手房的，貸款期限最長不得超過 30年，且男性借款人年齡加上貸款期限不得超過 60 周歲，女性借款人年齡加上貸款期限不得超過 55 周歲。所購房屋為二手房的，貸款期限加上二手房已竣工驗收的年限不得超過 30 年。第四章 貸款管理第二十二條 個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程：借款人申請→貸款調(diào)查→貸款審查→貸款審批→簽訂合同→辦理抵押（預(yù)告）登記→發(fā)放貸款→貸后管理→貸款償還→注銷登記。第二十三條 借款人申請。借款人提出書面申請并提供以下資料：（一）借款人身份證明，身份證、戶口簿或其他有效居留證件。（二）婚姻狀況證明，已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明，未婚的提供單身證明。（三）購房首付款支付憑證。（四）房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同。（五）共有權(quán)人同意以所購房屋作為抵押物的證明文件。（六）借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟收入證明，包括由借款人所在單位出具的個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產(chǎn)證明、有價證券等；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔還款責任。（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人機構(gòu)或其他經(jīng)濟組織，或在上述機構(gòu)內(nèi)持有超過 10％的股份，或其個人收入的主要來源為上述機構(gòu)的經(jīng)營收入者）或公司的股東、董事，應(yīng)提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對賬單、財務(wù)報表、稅單證明等。（八）農(nóng)信社要求提供的其他資料。辦理一手房個人住房按揭貸款的，在承貸社與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議書并對項目核定所需按揭貸款金額之后，再由借款人向承貸社提出個人住房按揭貸款申請；辦理尾盤或二手房個人住房按揭貸款的，由借款人直接向承貸社提出個人住房按揭貸款申請。第二十四條 貸款調(diào)查。受理申請后，由客戶經(jīng)理進行貸款調(diào)查，調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）借款人是否符合貸款條件；（二）借款人提供的資料是否真實有效；（三）房產(chǎn)交易價格是否合理；（四）購房首付款比例是否符合要求，付款憑證是否真實；（五）借款人在農(nóng)信社和他行的信用記錄及存款情況；（六）借款人及其家庭還款來源的穩(wěn)定性和充足性，每期還款有無穩(wěn)定現(xiàn)金流量；（七）抵押物的變現(xiàn)能力，共有權(quán)人是否出具同意抵押的證明文件；（八）農(nóng)信社要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員完成貸款調(diào)查后，出具調(diào)查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。第二十五條 貸款審查。應(yīng)重點審查借款人資格及還款來源的合理性、可靠性，借款人的還款意愿和信用狀況，貸款金額、期限和還款方式是否與借款人還款能力相符等。審查人員完成貸款審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。第二十六條 貸款審批。個人住房按揭貸款遵照《農(nóng)村信用社信貸管理基本辦法》規(guī)定程序?qū)徟?，不得逆、省程序操作。單個借款人（含一次購買多套或累計購買多套）貸款金額超過審批權(quán)限的，按權(quán)限管理規(guī)定上報審批。第二十七條 簽訂合同。經(jīng)審批同意，辦理一手房個人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和開發(fā)商三方簽訂個人住房按揭借款合同。辦理二手房個人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和售房人三方簽訂二手房抵押貸款承諾書，承貸社承諾在辦妥所交易房屋產(chǎn)權(quán)過戶和抵押登記并將登記證明原件交由承貸社收執(zhí)之后，按約定發(fā)放貸款。承諾書簽訂后，由承貸社與借款人簽訂個人住房按揭借款合同。第二十八條 辦理抵押（預(yù)告）登記。借款人在辦妥正式的抵押登記之前，客戶經(jīng)理和借款人共同到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)告登記，并由開發(fā)商提供階段性連帶責任保證；預(yù)告登記之后，承貸社必須自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請正式登記，同時自動解除開發(fā)商提供的階段性連帶責任保證。登記及他項權(quán)證的管理遵照《農(nóng)村信用社抵押貸款管理辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十九條 發(fā)放貸款。在借款人辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。承貸社以轉(zhuǎn)賬方式將款項直接劃入售房人在承貸社的結(jié)算賬戶上，同時通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款證明。貸款發(fā)放后，應(yīng)將相關(guān)信息及時錄入個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。第三十條 貸后管理。貸后管理遵照《農(nóng)村信用社貸后管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括以下內(nèi)容：（一）貸后檢查 ：對按揭項目每月應(yīng)開展不少于一次的綜合性檢查，主要掌握項目的工程進度、按揭貸款的實際用途和資金流向，并督促開發(fā)商協(xié)助承貸社和借款人及時辦理抵押登記。：應(yīng)建立對借款人的貸后訪問制度和跟蹤管理制度，主要檢查