【正文】 二條 本辦法所稱個(gè)人住房按揭貸款是指農(nóng)信社向借款人發(fā)放的用于購買自住普通住房、以所購房屋作為抵押物、開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證的貸款。按揭貸款的房屋分為一手房和二手房，一手房是指開發(fā)商新建并首次銷售的個(gè)人住房；二手房是指開發(fā)商以外的售房人再次在市場(chǎng)上交易的個(gè)人住房。一手房分為現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房是指貸款發(fā)放時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)取得所有權(quán)初始登記證明的房屋；期房是指貸款發(fā)放時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證但未取得所有權(quán)初始登記證明的房屋。第三條 農(nóng)信社個(gè)人住房按揭貸款應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住房的貸款需求，且借款人所購住房只能是主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)姆课?。第二?貸款準(zhǔn)入條件第四條 按揭項(xiàng)目的準(zhǔn)入。對(duì)擬與農(nóng)信社合作的新建樓盤按揭，無論金額大小，都應(yīng)經(jīng)過市州聯(lián)社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區(qū)）聯(lián)社的按揭項(xiàng)目由省聯(lián)社信貸管理部門審批，尾盤項(xiàng)目除外。尾盤項(xiàng)目是指銷售率已達(dá)到或超過 80的樓盤。第五條 按揭項(xiàng)目審批的操作流程：項(xiàng)目申請(qǐng)→項(xiàng)目調(diào)查→項(xiàng)目審查→項(xiàng)目審批→簽訂合作協(xié)議。第六條 按揭項(xiàng)目的申請(qǐng)。開發(fā)商應(yīng)向承貸社提供以下資料：（一）書面申請(qǐng)書 主要內(nèi)容包括開發(fā)商概況、項(xiàng)目情況、項(xiàng)目所需按揭貸款金額等；申請(qǐng)期房項(xiàng)目按揭的，還應(yīng)包括工程進(jìn)度、投資完成情況等。（二）公司資料 、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、貸款卡、法定代表人或授權(quán)代理人證明書及其他有關(guān)證明； 、成立批文及驗(yàn)資報(bào)告； （成立未滿三年的提供自成立以來的財(cái)務(wù)報(bào)表）和近期財(cái)務(wù)報(bào)表； ； ，包括已開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績(jī)和行業(yè)知名度等； （大）會(huì)作出的符合公司章程規(guī)定的同意為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證的決議； 。（三）項(xiàng)目資料 ：（1）項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）建筑工程施工許可證；（5）國有土地使用權(quán)證或建設(shè)用地使用權(quán)證；（6）商品房預(yù)售許可證；（7）竣工驗(yàn)收合格證明；（8）房屋所有權(quán)初始登記證明；（9）項(xiàng)目戶型平面圖；（10）農(nóng)信社要求提供的其他資料。（1）～（6）項(xiàng)資料外，還應(yīng)提供工程進(jìn)度、項(xiàng)目資金來源及項(xiàng)目投資完成情況等資料。第七條 按揭項(xiàng)目的調(diào)查。受理申請(qǐng)后，由客戶經(jīng)理進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）開發(fā)商的基本情況：財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)歷及承建能力等。（二）項(xiàng)目手續(xù)的合法性：項(xiàng)目資料是否完整、有效，內(nèi)容是否前后一致。（三）項(xiàng)目情況：地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等；項(xiàng)目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)等；屬期房項(xiàng)目的，還應(yīng)著重了解項(xiàng)目的投資構(gòu)成、工程進(jìn)度、資金來源及投入情況。（四）項(xiàng)目市場(chǎng)前景：項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶、銷售情況和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（五）項(xiàng)目所需按揭貸款金額是否合理。（六）項(xiàng)目效益：開發(fā)商的合作誠意，對(duì)農(nóng)信社產(chǎn)生的利息收入、存款、代收代付、結(jié)算業(yè)務(wù)等綜合效益。（七）銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。（八）農(nóng)信社要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員完成按揭項(xiàng)目調(diào)查后，出具調(diào)查報(bào)告，簽署明確意見，連同各項(xiàng)資料提交審查。第八條 按揭項(xiàng)目的審查。應(yīng)重點(diǎn)審查各項(xiàng)資料的完備性和有效性、開發(fā)商的資金實(shí)力和開發(fā)能力、項(xiàng)目的合法性和合規(guī)性以及市場(chǎng)前景等。審查人員完成按揭項(xiàng)目審查后，出具審查報(bào)告，簽署明確意見，連同各項(xiàng)資料提交審批。第九條 按揭項(xiàng)目的審批。縣級(jí)聯(lián)社對(duì)貸審會(huì)審批通過的按揭項(xiàng)目報(bào)市州聯(lián)社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區(qū)）聯(lián)社的按揭項(xiàng)目由省聯(lián)社信貸管理部門審批。第十條 簽訂合作協(xié)議。經(jīng)審批同意后，承貸社與開發(fā)商簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議書，協(xié)議應(yīng)主要明確以下事項(xiàng)：（一）開發(fā)商保證按揭項(xiàng)目的各項(xiàng)手續(xù)完備、合法、有效，保證售房資金首先滿足按揭項(xiàng)目的建設(shè)，不得挪作他用。（二）開發(fā)商應(yīng)協(xié)助承貸社和借款人及時(shí)辦理抵押登記并將登記證明原件交由承貸社保管。（三）在借款人辦妥正式的抵押登記之前，開發(fā)商為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證；因借款人或開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理正式抵押登記的，開發(fā)商應(yīng)履行回購房屋的義務(wù)。（四）開發(fā)商應(yīng)承諾按揭貸款涉及的項(xiàng)目建造款、售房款及結(jié)算款等各項(xiàng)資金全額或按比例歸集到承貸社結(jié)算賬戶，協(xié)助按揭項(xiàng)目下的物業(yè)管理單位到承貸社開立結(jié)算賬戶并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。第十一條 由農(nóng)信社發(fā)放的住房開發(fā)貸款，對(duì)其按揭項(xiàng)目的調(diào)查、審查和審批程序可視情況適當(dāng)簡(jiǎn)化。第十二條 按揭貸款對(duì)象及準(zhǔn)入條件： 有完全民事（一）年滿十八至六十周歲（女性至五十五周歲）行為能力，有合法有效居留身份；（二）品行良好，無不良信用記錄；（三）有固定住所，有穩(wěn)定的職業(yè)或穩(wěn)定的經(jīng)營場(chǎng)所；（四）收入來源穩(wěn)定，有按期償還貸款本息的能力；（五）購房證明符合要求；（六）購房首付款比例符合要求；（七）在承貸社開立結(jié)算賬戶；（八）農(nóng)信社規(guī)定的其他條件。第三章 貸款額度、利率和期限第十三條 對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，購房首付款比例不得低于 20。第十四條 對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，購房首付款比例不得低于 30。第十五條 對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，購房首付款比例不得低于 40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，而且購房首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅提高，具體提高幅度由各市州聯(lián)社（含辦事處、直管市、林區(qū)，下同）根據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管要求及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)合理確定。第十六條 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。農(nóng)信社認(rèn)定借款人第二套（含）以上住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)以借款人家庭在人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中的貸款記錄為準(zhǔn)。第十七條 對(duì)于已利用金融機(jī)構(gòu)貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次申?qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布的上數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸政策執(zhí)行。第十八條 已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)住房貸款的，按本辦法第十七條規(guī)定執(zhí)行。第十九條 承貸社應(yīng)將借款人個(gè)人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收，月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55％以入比控制在 50以下（含）。下（含）（本次貸款的月還款額（一）房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入。（本次貸款的月還款額（二）所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為：月物業(yè)管理費(fèi)其他債務(wù)月均償付額）/月均收入。上述計(jì)算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即單一借款時(shí)為借款人本人可支配收入，共同借款時(shí)為共同借款人可支配收入。但對(duì)于單一借款，如承貸社考慮將借款人配偶的收入計(jì)算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實(shí)，同時(shí)對(duì)于已將配偶收入計(jì)算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計(jì)入。第二十條 貸款利率按照人民銀行規(guī)定的利率檔次執(zhí)行，下浮幅度不超過 15。貸款期限在 1 年（含）以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限在 1 年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年 1 月 1 日起，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。第二十一條 所購房屋為一手房的，貸款期限最長(zhǎng)不得超過 30年，且男性借款人年齡加上貸款期限不得超過 60 周歲，女性借款人年齡加上貸款期限不得超過 55 周歲。所購房屋為二手房的，貸款期限加上二手房已竣工驗(yàn)收的年限不得超過 30 年。第四章 貸款管理第二十二條 個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程：借款人申請(qǐng)→貸款調(diào)查→貸款審查→貸款審批→簽訂合同→辦理抵押（預(yù)告）登記→發(fā)放貸款→貸后管理→貸款償還→注銷登記。第二十三條 借款人申請(qǐng)。借款人提出書面申請(qǐng)并提供以下資料：（一）借款人身份證明，身份證、戶口簿或其他有效居留證件。（二）婚姻狀況證明，已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明，未婚的提供單身證明。（三）購房首付款支付憑證。（四）房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同。（五）共有權(quán)人同意以所購房屋作為抵押物的證明文件。（六）借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明，包括由借款人所在單位出具的個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任。（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過 10％的股份，或其個(gè)人收入的主要來源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營收入者）或公司的股東、董事，應(yīng)提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對(duì)賬單、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅單證明等。（八）農(nóng)信社要求提供的其他資料。辦理一手房個(gè)人住房按揭貸款的，在承貸社與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議書并對(duì)項(xiàng)目核定所需按揭貸款金額之后，再由借款人向承貸社提出個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)；辦理尾盤或二手房個(gè)人住房按揭貸款的，由借款人直接向承貸社提出個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)。第二十四條 貸款調(diào)查。受理申請(qǐng)后，由客戶經(jīng)理進(jìn)行貸款調(diào)查，調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）借款人是否符合貸款條件；（二）借款人提供的資料是否真實(shí)有效；（三）房產(chǎn)交易價(jià)格是否合理；（四）購房首付款比例是否符合要求，付款憑證是否真實(shí)；（五）借款人在農(nóng)信社和他行的信用記錄及存款情況；（六）借款人及其家庭還款來源的穩(wěn)定性和充足性，每期還款有無穩(wěn)定現(xiàn)金流量；（七）抵押物的變現(xiàn)能力，共有權(quán)人是否出具同意抵押的證明文件；（八）農(nóng)信社要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員完成貸款調(diào)查后，出具調(diào)查報(bào)告，簽署明確意見，連同各項(xiàng)資料提交審查。第二十五條 貸款審查。應(yīng)重點(diǎn)審查借款人資格及還款來源的合理性、可靠性，借款人的還款意愿和信用狀況，貸款金額、期限和還款方式是否與借款人還款能力相符等。審查人員完成貸款審查后，出具審查報(bào)告，簽署明確意見，連同各項(xiàng)資料提交審批。第二十六條 貸款審批。個(gè)人住房按揭貸款遵照《農(nóng)村信用社信貸管理基本辦法》規(guī)定程序?qū)徟?，不得逆、省程序操作。單個(gè)借款人（含一次購買多套或累計(jì)購買多套）貸款金額超過審批權(quán)限的，按權(quán)限管理規(guī)定上報(bào)審批。第二十七條 簽訂合同。經(jīng)審批同意，辦理一手房個(gè)人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和開發(fā)商三方簽訂個(gè)人住房按揭借款合同。辦理二手房個(gè)人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和售房人三方簽訂二手房抵押貸款承諾書，承貸社承諾在辦妥所交易房屋產(chǎn)權(quán)過戶和抵押登記并將登記證明原件交由承貸社收?qǐng)?zhí)之后，按約定發(fā)放貸款。承諾書簽訂后，由承貸社與借款人簽訂個(gè)人住房按揭借款合同。第二十八條 辦理抵押（預(yù)告）登記。借款人在辦妥正式的抵押登記之前，客戶經(jīng)理和借款人共同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)告登記，并由開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證；預(yù)告登記之后，承貸社必須自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)正式登記，同時(shí)自動(dòng)解除開發(fā)商提供的階段性連帶責(zé)任保證。登記及他項(xiàng)權(quán)證的管理遵照《農(nóng)村信用社抵押貸款管理辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十九條 發(fā)放貸款。在借款人辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。承貸社以轉(zhuǎn)賬方式將款項(xiàng)直接劃入售房人在承貸社的結(jié)算賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款證明。貸款發(fā)放后，應(yīng)將相關(guān)信息及時(shí)錄入個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)記載借款人及其配偶的身份證號(hào)碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。第三十條 貸后管理。貸后管理遵照《農(nóng)村信用社貸后管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括以下內(nèi)容：（一）貸后檢查 ：對(duì)按揭項(xiàng)目每月應(yīng)開展不少于一次的綜合性檢查，主要掌握項(xiàng)目的工程進(jìn)度、按揭貸款的實(shí)際用途和資金流向，并督促開發(fā)商協(xié)助承貸社和借款人及時(shí)辦理抵押登記。：應(yīng)建立對(duì)借款人的貸后訪問制度和跟蹤管理制度，主要檢查