【正文】 需求；同時今年政府扶持的 80 萬平方米的定銷房也將面世，都將對今年和明年的房價起到一個抑制的作用。但是蘇州的房價仍有一定的上漲空間仍是不爭的事實。 2． 盤需求量加大 由于蘇州近幾年來經(jīng)濟的飛速發(fā)展，良好的創(chuàng)業(yè)、投資和人文環(huán)境，造成大量外來人口在蘇州買房置地。由于蘇州的土地資源有限，常常造 成一些精品樓盤剛剛推出就銷售一空的火爆局面。同時蘇州房地產(chǎn)市場的火爆局面也不可以排除 “炒房 ”的因素在內(nèi)。另根有關(guān)資料顯示，蘇州個人購房比例已經(jīng)達到 %，這就更加刺激了百姓對樓盤的需求。 3． 物業(yè)管理市場的日趨規(guī)范 近年來，由于精品樓盤的不斷涌現(xiàn)，隨之，小區(qū)的物業(yè)管理水平也有了較大的提高。另外，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不斷提出新的要求，也催進了物業(yè)管理市場的日趨規(guī)范，同時，物業(yè)管理的法律、法規(guī)不斷出臺，也為物業(yè)管理市場的規(guī)范化提供了強有力的保障。 4． 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨白熱化 由于現(xiàn)在的開發(fā)商力求自己 企業(yè)的品牌化，對自己的房屋質(zhì)量和銷售方法都有一整套的管理方法。同時，對爭奪客源也是 “八仙過海，各顯神通 ”，這樣，就造成了各大開發(fā)商之間的激烈競爭。土地是房地產(chǎn)市場的一級市場，也是開發(fā)商的命根子，只有有了土地，開發(fā)商才有自己的發(fā)展空間，沒有土地的房地產(chǎn)企業(yè)，必將退出房地產(chǎn)市場或重整或被兼并。 5． 從長期看，蘇州的房地產(chǎn)市場仍將穩(wěn)步發(fā)展： 長期看好蘇州的房地產(chǎn)主要依據(jù)以下 3 個方面： ① 宏觀經(jīng)濟的良好發(fā)展 經(jīng)濟環(huán)境是一個地區(qū)發(fā)展的重要指標(biāo)，只有有了大的、好的經(jīng)濟環(huán)境，人民的生活水平才會有所提高，對物質(zhì)的需求才會更大 ，百姓對房子的需求更是如此。只有百姓的兜里有錢了，開發(fā)商的房子才好賣?，F(xiàn)在蘇州良好的投資環(huán)境，豐厚的人文底蘊，吸引了較多的外地及外國的投資商。宏觀經(jīng)濟的良好快速發(fā)展，為蘇州的房地產(chǎn)市場打下堅定的基石。 ② 中國加入世貿(mào)以后，蘇州對海外的吸引力將進一步增強。新一輪的開放型經(jīng)濟發(fā)展高潮，對蘇州的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將起到一定的支撐作用。 ③ 蘇州加快城市化發(fā)展是必然趨勢，城市建設(shè)投資還將繼續(xù)增加，住房貨幣化和提高公積金政策將會促使個人購房 比例進一步提高。 產(chǎn)品建議書 從市調(diào)情況看，本次調(diào)查的被訪者基本為其園區(qū)工 作者而且都居住在其所在市，盡管調(diào)查數(shù)據(jù)顯示有近 85%的被訪者表示會到湖畔天城來置業(yè)購房，但他們對本案來說也只是一個潛在的目標(biāo)銷售市場，能否成為真正有效的市場購買力還具有一定的不確定性。 分析順馳 湖畔天城產(chǎn)品建議書 ，給予產(chǎn)品的框架性建議。 ，因此我們對產(chǎn)品開發(fā)理念的理解應(yīng)該上升到“新城市居住”的概念，即我們營造的是一個構(gòu)筑更合理的城市空間，形成更優(yōu)化的、與原有城市互動的城市社區(qū)。 特定性，決定我們必須以服務(wù)和品質(zhì)化取勝，本案定位是中高檔的，我們非常重視的是建筑立面和外部構(gòu)型，在外部形態(tài)上我們必須完全引領(lǐng)市場視聽。 29 萬平方米以上，分兩期開發(fā)，為減少銷售壓力，我們必須盡可能挖掘最大范圍內(nèi)的客戶群。 ，成就順馳的品牌形象。 “新城市居住”概念、景觀設(shè)計、配套設(shè)計等無一不是為體現(xiàn)本案的產(chǎn)品品質(zhì)服務(wù)，以求最大限度的增加賣點。 ，環(huán)境的主題可以圍繞中央綠化帶和景觀軸進行，在 現(xiàn)代環(huán)境設(shè)計中可穿插部分法式的修剪整體的花園、意大利式的臺式花園，以求最大限度的打動消費群的心靈。 第二章 湖畔天城項目概述 項目提出的背景 開發(fā)商簡介 順馳集團成立于 1994 年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團，具有國家建設(shè)部一級資質(zhì)。 順馳集團是天津市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的絕對第一。 2021年，占有天津市商品房市場近 20%的市場份額。 順馳集團得到了各級政府和廣大消費者的認(rèn)可，“順馳”已成為家喻戶曉的強勢品牌。集團繼 2021 年榮膺中 國地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤”稱號后， 2021 年再奪中國地產(chǎn)“三名”稱號，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱號。 順馳集團具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)、高度認(rèn)同的核心價值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的愿景和戰(zhàn)略，并通過聚焦戰(zhàn) 略的管理體系保證戰(zhàn)略得到強勢執(zhí)行。 2021 年，順馳堅定地推進全國化戰(zhàn)略，向全國多個城市派駐團隊，并成立分公司。到 2021 年底，集團在北京、上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過多種形式獲取項目；同時，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營模式強勢推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、 蘇州、武漢、沈陽等城市中介市場。 園區(qū)概述 蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目是中新 經(jīng)貿(mào)合作的“重重”，也是江蘇省和蘇州市對外開放的頭等大事。 蘇州工業(yè)園區(qū)與 1994 年正式啟動建設(shè)。它緊鄰上海，位于蘇州古城東郊美麗的金雞湖畔，行政轄區(qū)面積 260 平方公里。其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，規(guī)劃居住人口 50 萬，計劃吸引各類投資 1000 億美元。園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：建成現(xiàn)代化、國際化、園林化的高科技工業(yè)園區(qū)。 園區(qū)擁有世界一流的城市設(shè)計和規(guī)劃體系 。其規(guī)劃突出強調(diào)了“以人為本”理念，并按照“先規(guī)劃后建設(shè)、先地下后地上、適當(dāng)超前滾動開發(fā)”原則，確立了“執(zhí)法從研”的規(guī)劃管理體系。 10 年來，園區(qū)注重借鑒國內(nèi)外先進城市經(jīng)驗，融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊與一體，建成區(qū)內(nèi)每平方公里基 礎(chǔ)設(shè)施投資近 1 億美元，形成了縱橫交錯的高等級道路、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施一批大容量源頭廠，主要經(jīng)濟指標(biāo)一直保持著年均50℅左右的增幅。目前，園區(qū)已成為中國發(fā)展速度最快、開發(fā)水平最高、吸引外資最多的開發(fā)區(qū)之一。 2． 1． 3 政府重要政策及城市化建設(shè) 最近 ,蘇州市政府陸續(xù)推出大量政策性的意見和 通知 ,其中“城市規(guī)劃”、“古城保護”、 “民營經(jīng)濟” 、“人才” 、“交通”、 “社區(qū)” 、“拆遷安置”、 “綠色” 等關(guān)鍵詞頻頻出現(xiàn) ,通過這些政策 ,我們可以窺一斑而見全豹 ,了解政府對城市化的決心和城市建設(shè)的指導(dǎo)方向 .3 個月來 ,政府集中出臺的這些政策 ,預(yù)示了蘇州市新一輪城市建設(shè)即將從管理規(guī)劃籌備期快速進入實際操作期 ,也顯示了蘇州市政府對城市建設(shè)的強烈信心和快速高效的執(zhí)行能力 . ⑴ 民營經(jīng)濟發(fā)展措施出臺 經(jīng)濟長遠(yuǎn)發(fā)展具備強力支撐 今年第 3 次政府公報中 ,蘇州市政府重點提出了“促進民營 經(jīng)濟快速發(fā)展”的 3 大意見：《關(guān)于做大做強民營經(jīng)濟的意見》、《關(guān)于全面提升民營經(jīng)濟發(fā)展載體功能的意見》、《關(guān)于加快構(gòu)建促進民營經(jīng)濟發(fā)展共性服務(wù)平臺的意見》、這些意見性政策預(yù)示著蘇州市政府扶植本地民營經(jīng)濟的決心，蘇州將擺脫外資經(jīng)濟“一枝獨秀”的局面，從而使經(jīng)濟發(fā)展具備可持續(xù)性和強大的抗風(fēng)險能力。 ⑵ 交通優(yōu)化發(fā)展 —— 房地產(chǎn)開發(fā)的重要交通環(huán)境支撐 今年政府工作報告中，提出了今年 9 大任務(wù)之一 — 實施公交優(yōu)先戰(zhàn)略。 今年第 2 次政府公報中，下發(fā)了《關(guān)于加快蘇州中心城市公共交通發(fā)展的實施意見》，其中重點提出了 “ 2021 年至2021 年實施公交支線、輻射線的調(diào)整和優(yōu)化，加密三個老城區(qū)和吳中、相城區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)的公交線路，形成城鄉(xiāng)一體化的公交線網(wǎng)布局”。 ⑶ 交通、人才等瓶頸問題的對策出臺 針對電力、交通、人才等影響城市經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸問題、3 月蘇州市出臺了關(guān)于優(yōu)化投資環(huán)境的應(yīng)對措施，以提高綜合競爭力的措施。 ⑷ 職工工資增長得到政策推動 —— 房地產(chǎn)消費的重要經(jīng)濟支撐 今年第 2 次政府公報中，政府下發(fā)了《關(guān)于建立企業(yè)職工工資增長與經(jīng)濟效益掛鉤機制的指導(dǎo)意見》，蘇州市民消費能力的提高，對房地產(chǎn)等高價 值商品的需求將保持快速增長。 ⑸ 定銷房單套面積又一次調(diào)增 自去年定銷房政策調(diào)整套面積最大可增加到 90 平方米以后， 2021 年 3 月，定銷房最大面積又提高到 115 和 120 平方米。 2．重點城市化工程 ⑴ 古城區(qū)三大新城起建設(shè) 為加快推進城市化進程，強化城市功能，政府提出了《關(guān)于加快城市化進程的決定》和城市建設(shè)“雙十大”工程計劃。其中重點提到了 3 大古城區(qū)的建設(shè)，并已于今年 3 月 31 日正式進入了實施階段。 新城區(qū)開發(fā)進程：第一階段（ 20212021 年），基本完成各個新城區(qū) 5 平方公里左右的開發(fā) 建設(shè)任務(wù)，其中 2021 年基本完成動遷戶定銷商品房和主要框架建設(shè)：第二階段（ 20212021 年），基本完成“三新城區(qū)”的開發(fā)建設(shè)任務(wù)。 ① 平江新城簡介（蘇州中央商務(wù)區(qū)） 平江新城區(qū)，又稱蘇州中央商務(wù)區(qū)，東到東環(huán)路、上高路一線，南到護城河，西至十字洋河，北到滬寧高速公路，規(guī)劃用地面積 平方公里（含火車站地區(qū)）。其主要核心是現(xiàn)代商務(wù)中心和火車站商業(yè)中心，兩翼規(guī)劃為 4 個居住區(qū)。新城將承擔(dān)大量的商業(yè)、商務(wù)、金融、辦公、居住、文化體育、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等的功能，并將建成一個集交通樞紐、現(xiàn)代商務(wù)、生態(tài)居住等功 能為一體的現(xiàn)代化城市副中心。 ② 滄浪新城簡介（蘇州科技創(chuàng)業(yè)社區(qū)） 滄浪新城區(qū)，又名蘇州科技創(chuàng)業(yè)社區(qū)，規(guī)劃范圍東至盤蠡路，南至石湖風(fēng)景區(qū)，西至京杭大運河，北至南環(huán)西路，規(guī)劃用地面積約 5 平方公里，建成集創(chuàng)業(yè)、居住、商務(wù)、高 科技研發(fā)和中試為主要功能的城市副中心。 ③ 金閶新城簡介（蘇州綜合物流園） 金閶新城區(qū)，又稱蘇州綜合物流園，東至蘇虞張一級公路，南至京杭大運河，西至虎區(qū)邊界，北到滬寧高速公路，規(guī)劃面積為 11 平方公里（含定銷商品房規(guī)劃用地），建成后的蘇州綜合物流園將成為服務(wù)蘇州大市、輻射整個江蘇、影響到全國的高水準(zhǔn)綜 合物流中心。同時也將成為蘇州市區(qū)的物資配送運輸中心、物資集散倉儲中心、生產(chǎn)生活物資交易中心和物流信息中心。 城市規(guī)劃為蘇州未來城市發(fā)展指明了方向。三個新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)有力地推進了蘇州的城市化進程，提高了中心城區(qū)的凝聚力和輻射能力，提升了蘇州城市品位和形象。新城區(qū)開發(fā)吹響了新一輪城市建設(shè)號角，為蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇。 ⑵ 沿江開發(fā) —— 促進房地產(chǎn)開發(fā) 今年第 2 期政府公報中，政府下發(fā)了《蘇州市沿江地區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃綱要草案》的通知 .其中重點闡述了 : 沿江開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)是 :通過加快 沿江地區(qū)綜合開發(fā) ,力爭到 2021 年底 ,張家港、常熟、太倉三市的經(jīng)濟總量達到 2021年蘇州全市水平，在沿江地區(qū)打造一個“新蘇州”。形成以江蘇第一大外貿(mào)港、臨江國際先進制造業(yè)集聚帶、濱江城鎮(zhèn)帶和沿江風(fēng)光帶“一港三帶”的開發(fā)格局。到 2021 年，沿 江地區(qū)實現(xiàn) GDP 和人均 GDP 在 2021 年基礎(chǔ)上再增長 2 倍。建成國家生態(tài)城市和園林城市，城鎮(zhèn)綠化覆蓋率達到 40℅以上，所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過 ISO14000 環(huán)境管理體系認(rèn)證，率先全面建成小康社會和基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)及其布局：重點發(fā)展大運輸量、大用水量的鋼鐵、化工、造紙 、建材、紡織、糧油加工、汽車及零部件等制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。爭做江蘇沿江制造夜走廊的“龍頭”。 交通網(wǎng)建設(shè)：以中心城市和港口為重要節(jié)點，打通蘇州港尤其是太倉港區(qū)與上海、蘇錫常中心城市的疏通通道，增加與蘇中地區(qū)的聯(lián)系通道。進一步完善“四橫三縱”的高速公路、高等級公路交通骨干網(wǎng)。加快建設(shè)沿江高速公路、蘇嘉杭高速公路、蘇虞張公路和蘇通長江公路大橋，開工建設(shè)蘇州至太倉港區(qū)公路（蘇昆太高速公路）、錫太公路和江南沿江高等級公路（濱江公路、將于今年 8 月建成通車）。規(guī)劃軌道交通市郊南北線以及太張延伸線等前期 工作，進行開辟蘇通第二過江通道的前期研究，爭取 2021 年前開工建設(shè)。 建設(shè)三個特色鮮明的現(xiàn)代化中等城市：太倉、常熟、張家港原有的中心城區(qū)為區(qū)域的政治、社會、文化中心，以發(fā)展都市產(chǎn)業(yè)為主，承擔(dān)大部分人口居住和城鎮(zhèn)服務(wù)功能。依托沿江高速公路，進一步接軌上海，組成繼胡寧沿線之后又一條放大上海能量的節(jié)點式城鎮(zhèn)帶。加快整合港區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū) 和周邊城鎮(zhèn)，加大行政區(qū)劃調(diào)整力度，共同構(gòu)建臨江城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)，將分別與所在市的城區(qū)形成“一城雙心”的市區(qū)空間組織形式，主要發(fā)展依托港口的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。 蘇州沿江三市是中國經(jīng)濟發(fā)展最快、實力最強 的縣市，經(jīng)濟總量和財政實力已經(jīng)超越內(nèi)地的大部分省會城市，成為國內(nèi)縣城經(jīng)濟發(fā)展的標(biāo)兵。蘇州演講開發(fā)戰(zhàn)略推進必將更好的促進蘇州中心城市與周邊縣市一體的特大城市群框架，蘇州房地產(chǎn)新戰(zhàn)場即將形成。 3．對蘇州房地產(chǎn)市場的影響 ⑴三大民營經(jīng)濟政策出臺加速發(fā)展本地經(jīng)濟，促進經(jīng)濟多元化、多渠道； ⑵公共交通優(yōu)化發(fā)展帶動了整個城市經(jīng)濟發(fā)展，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化的重要交通環(huán)境支撐； ⑶公交、人才等對策出臺說明蘇州的綜合素質(zhì)將得到突破性提高； ⑷職工工資增長得到政策推動使得市民消費能力提高，并必將促進消費者綜合消費水平的提 高； ⑸定銷房單套面積又一次調(diào)大反映了蘇州城市經(jīng)濟發(fā)展的良好態(tài)勢和人民生活水平的提高； ⑹三大新城區(qū)齊建設(shè)使得中心城市功能升級和城市化搭建更具潛力的新平臺； ⑺沿江開發(fā)建設(shè)使得蘇州強勢經(jīng)濟地位得到保證； ⑻確定建設(shè)