薊縣旅游接待中心項目運營方案-文庫吧
2024-11-11 16:16 本頁面
【正文】 文化市場的規(guī)模和商業(yè)特色相比難以形成規(guī)模效應，也就是說本項目應該和當?shù)卣纬陕?lián)合，共同打造薊縣的旅游文化品牌才能操作成功，僅僅想用房地產開發(fā)的方式來完成本項目不太成熟。 （ 3） 經濟 不景氣 會影響招商，尤其是招商會成為未來項目發(fā)展的瓶頸 ，進而影響投資者信心。 （ 4） 規(guī)劃中 沿街的大型商業(yè)單體是操作難點 ，如何盤活這個商業(yè)單體是項目的關鍵。 （ 5） 銷售產權，雖然可以辦理按揭，但是銷售價格比較高，租賃成本比較高 ，運營成本也隨之提高，很不利于商業(yè)化的操作。 ★項目機會 分析（ O） ： （ 1） 隨著城東、城北項目的相繼開發(fā)，社區(qū)逐漸成熟，薊縣政府將發(fā)展西部作為近幾年的工作重點，所以西部的巨大發(fā)展?jié)摿⒃?2 年內呈現(xiàn)出來；如果本項目的 培育 期與這個節(jié)奏相符，必定會有很好的效益。 （ 2） 東北部小區(qū)的發(fā)展速度很快，整體開發(fā)量在逐年提高，市場容量在不斷提高，因此對相關行業(yè)的需求也在提高，是一個很好的機會 （ 3） 旅游 產業(yè)在政策的支 持下，近兩年會有飛速的發(fā)展，抓住這個歷史機遇，將形成良好的行市。 （ 4） 本項目交通便利，停車方便，相對與堵車 嚴重的縣城內部成熟商圈是一個較大的優(yōu)勢 ，消費習慣的養(yǎng)成有賴于專業(yè)的商業(yè)運作和有效的旺場策劃。 ★項目威脅 分析（ T） ： （ 1） 來自于時機的威脅：在金融危機的大環(huán)境下，市場的存活度有多高，租金價格有多高都是很難把握的； （ 2） 來自于專業(yè)不足的威脅：房地產開發(fā)和銷售是開發(fā)商的強項，但是商業(yè)運營是另外一個領域，目前的開發(fā)團隊中沒有這一部分專業(yè)存在，必將會對項目的運作留下相當大的隱患，畢竟這是商業(yè)項目，沒有商管，就等于沒有了后續(xù) 4 的血液，到時候這將成為最大敗筆！ （ 3） 來自于 業(yè)主退房 的威脅： 該 項目是 委托代理公司進行銷 售 ，銷售的時候 為了抬高價位和實現(xiàn)快速銷售，對業(yè)主做出類似“保本返租”之類的承諾，開發(fā)商 沒有充分考慮招商的問題，或者僅僅考慮了開發(fā)走人，而將招商的問題強加于當?shù)?政府，不考慮專業(yè)與做的問題，勢必在中后期遇到商業(yè)運作的瓶頸 ，畢竟消費者的觀望態(tài)度還是比較強，對于這樣的投資，由于難以 得到商業(yè)保證 形成較大的阻力！ （ 4） 城區(qū)里邊同類產品已經出現(xiàn)，而且在較成熟的商業(yè)圈內，勢必分流一大部分商戶資源。 總結 在營業(yè)大型商業(yè)網點大多以傳統(tǒng)的購物概念，同質化競爭激烈，雖然以家樂、萊德 為代表的本地商超經營良好，但在商業(yè)規(guī)劃、專 業(yè)市場管理、環(huán)境設施配套等方面存在較大缺陷；商業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)等業(yè)態(tài)單一、傳統(tǒng)，缺乏真正的一體化集購物、娛樂休閑、餐飲等功能的商業(yè)綜合中心，在建在售大型商業(yè)物業(yè)供需失衡，番組銷售、大肆炒作等的額濫用，是使市場潛在巨大商業(yè)風險。 因此，抓住新城開發(fā)規(guī)劃的有利時機，發(fā)揮項目自身優(yōu)勢，依據科學的規(guī)劃、專業(yè)的商業(yè)布局規(guī)劃，打造首個集娛樂、購物、餐飲、旅游接待、商務于一體的大型綜合商業(yè)中心。 第二部分 商業(yè)定位和業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 一、項目整體布局規(guī)劃建議 以綜合接待中心為帶動 、大型主力店內外兼顧，綜合 項目 的地塊形狀及周 邊的住宅、人流、道路等諸多因素，我們能夠發(fā)現(xiàn)， 僅僅依靠人民西路和西外環(huán)的人流來帶動整場消費時候非常難的，因此有效的引導人流將成為提升項目整體商業(yè)價值的重心 ， 只有以綜合接待中心為帶動，引進兩至三個大型主力店，依靠主力商家的領先經營理念和品牌效應，吸引大批目的性性消費群體入場，從而全面提升內場的人流和商業(yè)價值。 項目總體定位方向 ——“ 薊縣綜合 購物中心 ”本項目是一個多元化的主題概念專業(yè)市場，是集 旅游 服務、 購物、休閑、美食、娛樂、金融于一體的 綜合型 生活城， 通過科學的經營布局，為消費者打造全新購物平臺，輕松體會項 目帶 5 給的消費樂趣和生活品味，有效的養(yǎng)成消費習慣；通過專業(yè)的商業(yè)管理，使項目商業(yè)氣氛熱烈、活躍，令商業(yè)空間舒適、親近、安全，免除消費者后顧之憂，有效的建立本項目經營形象。一站式、全景化、體驗式消費，為消費者打造全新消費模式 。 項目經營定位分析。 (1) 游客服務區(qū) ： 游客服務 、 旅行社 、旅游產品、創(chuàng)意產品 等。 依托薊縣豐富的旅游資源，提升服務理念， 利用好旅游城市這張名片； (2) 購物區(qū)： 服裝 鞋帽 、日用百貨 區(qū) 、文體用品、汽車用品、數(shù)碼產品及家居用品等專業(yè)的購物場所，不僅滿足薊縣城區(qū)的居民的日常消費，還可以利用東邊的長途客運站， 成為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣區(qū)居民購物、批發(fā)采購的首選之
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