薊縣旅游接待中心項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案-文庫(kù)吧
2024-11-11 16:16 本頁(yè)面
【正文】 文化市場(chǎng)的規(guī)模和商業(yè)特色相比難以形成規(guī)模效應(yīng)，也就是說(shuō)本項(xiàng)目應(yīng)該和當(dāng)?shù)卣纬陕?lián)合，共同打造薊縣的旅游文化品牌才能操作成功，僅僅想用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式來(lái)完成本項(xiàng)目不太成熟。 （ 3） 經(jīng)濟(jì) 不景氣 會(huì)影響招商，尤其是招商會(huì)成為未來(lái)項(xiàng)目發(fā)展的瓶頸 ，進(jìn)而影響投資者信心。 （ 4） 規(guī)劃中 沿街的大型商業(yè)單體是操作難點(diǎn) ，如何盤活這個(gè)商業(yè)單體是項(xiàng)目的關(guān)鍵。 （ 5） 銷售產(chǎn)權(quán)，雖然可以辦理按揭，但是銷售價(jià)格比較高，租賃成本比較高 ，運(yùn)營(yíng)成本也隨之提高，很不利于商業(yè)化的操作。 ★項(xiàng)目機(jī)會(huì) 分析（ O） ： （ 1） 隨著城東、城北項(xiàng)目的相繼開(kāi)發(fā)，社區(qū)逐漸成熟，薊縣政府將發(fā)展西部作為近幾年的工作重點(diǎn)，所以西部的巨大發(fā)展?jié)摿⒃?2 年內(nèi)呈現(xiàn)出來(lái)；如果本項(xiàng)目的 培育 期與這個(gè)節(jié)奏相符，必定會(huì)有很好的效益。 （ 2） 東北部小區(qū)的發(fā)展速度很快，整體開(kāi)發(fā)量在逐年提高，市場(chǎng)容量在不斷提高，因此對(duì)相關(guān)行業(yè)的需求也在提高，是一個(gè)很好的機(jī)會(huì) （ 3） 旅游 產(chǎn)業(yè)在政策的支 持下，近兩年會(huì)有飛速的發(fā)展，抓住這個(gè)歷史機(jī)遇，將形成良好的行市。 （ 4） 本項(xiàng)目交通便利，停車方便，相對(duì)與堵車 嚴(yán)重的縣城內(nèi)部成熟商圈是一個(gè)較大的優(yōu)勢(shì) ，消費(fèi)習(xí)慣的養(yǎng)成有賴于專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作和有效的旺場(chǎng)策劃。 ★項(xiàng)目威脅 分析（ T） ： （ 1） 來(lái)自于時(shí)機(jī)的威脅：在金融危機(jī)的大環(huán)境下，市場(chǎng)的存活度有多高，租金價(jià)格有多高都是很難把握的； （ 2） 來(lái)自于專業(yè)不足的威脅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售是開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)，但是商業(yè)運(yùn)營(yíng)是另外一個(gè)領(lǐng)域，目前的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)中沒(méi)有這一部分專業(yè)存在，必將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作留下相當(dāng)大的隱患，畢竟這是商業(yè)項(xiàng)目，沒(méi)有商管，就等于沒(méi)有了后續(xù) 4 的血液，到時(shí)候這將成為最大敗筆！ （ 3） 來(lái)自于 業(yè)主退房 的威脅： 該 項(xiàng)目是 委托代理公司進(jìn)行銷 售 ，銷售的時(shí)候 為了抬高價(jià)位和實(shí)現(xiàn)快速銷售，對(duì)業(yè)主做出類似“保本返租”之類的承諾，開(kāi)發(fā)商 沒(méi)有充分考慮招商的問(wèn)題，或者僅僅考慮了開(kāi)發(fā)走人，而將招商的問(wèn)題強(qiáng)加于當(dāng)?shù)?政府，不考慮專業(yè)與做的問(wèn)題，勢(shì)必在中后期遇到商業(yè)運(yùn)作的瓶頸 ，畢竟消費(fèi)者的觀望態(tài)度還是比較強(qiáng)，對(duì)于這樣的投資，由于難以 得到商業(yè)保證 形成較大的阻力！ （ 4） 城區(qū)里邊同類產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)，而且在較成熟的商業(yè)圈內(nèi)，勢(shì)必分流一大部分商戶資源。 總結(jié) 在營(yíng)業(yè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)大多以傳統(tǒng)的購(gòu)物概念，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，雖然以家樂(lè)、萊德 為代表的本地商超經(jīng)營(yíng)良好，但在商業(yè)規(guī)劃、專 業(yè)市場(chǎng)管理、環(huán)境設(shè)施配套等方面存在較大缺陷；商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)等業(yè)態(tài)單一、傳統(tǒng)，缺乏真正的一體化集購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、餐飲等功能的商業(yè)綜合中心，在建在售大型商業(yè)物業(yè)供需失衡，番組銷售、大肆炒作等的額濫用，是使市場(chǎng)潛在巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 因此，抓住新城開(kāi)發(fā)規(guī)劃的有利時(shí)機(jī)，發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，依據(jù)科學(xué)的規(guī)劃、專業(yè)的商業(yè)布局規(guī)劃，打造首個(gè)集娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、旅游接待、商務(wù)于一體的大型綜合商業(yè)中心。 第二部分 商業(yè)定位和業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 一、項(xiàng)目整體布局規(guī)劃建議 以綜合接待中心為帶動(dòng) 、大型主力店內(nèi)外兼顧，綜合 項(xiàng)目 的地塊形狀及周 邊的住宅、人流、道路等諸多因素，我們能夠發(fā)現(xiàn)， 僅僅依靠人民西路和西外環(huán)的人流來(lái)帶動(dòng)整場(chǎng)消費(fèi)時(shí)候非常難的，因此有效的引導(dǎo)人流將成為提升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值的重心 ， 只有以綜合接待中心為帶動(dòng)，引進(jìn)兩至三個(gè)大型主力店，依靠主力商家的領(lǐng)先經(jīng)營(yíng)理念和品牌效應(yīng)，吸引大批目的性性消費(fèi)群體入場(chǎng)，從而全面提升內(nèi)場(chǎng)的人流和商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目總體定位方向 ——“ 薊縣綜合 購(gòu)物中心 ”本項(xiàng)目是一個(gè)多元化的主題概念專業(yè)市場(chǎng)，是集 旅游 服務(wù)、 購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)、金融于一體的 綜合型 生活城， 通過(guò)科學(xué)的經(jīng)營(yíng)布局，為消費(fèi)者打造全新購(gòu)物平臺(tái)，輕松體會(huì)項(xiàng) 目帶 5 給的消費(fèi)樂(lè)趣和生活品味，有效的養(yǎng)成消費(fèi)習(xí)慣；通過(guò)專業(yè)的商業(yè)管理，使項(xiàng)目商業(yè)氣氛熱烈、活躍，令商業(yè)空間舒適、親近、安全，免除消費(fèi)者后顧之憂，有效的建立本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)形象。一站式、全景化、體驗(yàn)式消費(fèi)，為消費(fèi)者打造全新消費(fèi)模式 。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位分析。 (1) 游客服務(wù)區(qū) ： 游客服務(wù) 、 旅行社 、旅游產(chǎn)品、創(chuàng)意產(chǎn)品 等。 依托薊縣豐富的旅游資源，提升服務(wù)理念， 利用好旅游城市這張名片； (2) 購(gòu)物區(qū)： 服裝 鞋帽 、日用百貨 區(qū) 、文體用品、汽車用品、數(shù)碼產(chǎn)品及家居用品等專業(yè)的購(gòu)物場(chǎng)所，不僅滿足薊縣城區(qū)的居民的日常消費(fèi)，還可以利用東邊的長(zhǎng)途客運(yùn)站， 成為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣區(qū)居民購(gòu)物、批發(fā)采購(gòu)的首選之
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