薊縣旅游接待中心項目運營方案-wenkub
2022-12-12 16:16:45 本頁面
【正文】 和有效的旺場策劃。 （ 4） 規(guī)劃中 沿街的大型商業(yè)單體是操作難點 ，如何盤活這個商業(yè)單體是項目的關鍵。 3 ★項目劣勢 分析（ W） ： （ 1） 周邊住宅項目少， 尤其是涉及到快速消費品 行業(yè)支撐難度較大 。 項目 SWOT 要點分析 ★ 項目優(yōu)勢 分析（ S） ： （ 1） 地理 位置處于縣城偏西郊位置， 土地價格較低。 國內(nèi)成功的商業(yè)地產(chǎn)運營模式是開發(fā)商與商業(yè)經(jīng)營強強聯(lián)合或者自己著手商業(yè)運營，復合式地產(chǎn)開發(fā)建設，采取相對合理的租售比例 和注重規(guī)劃布局，一定程度上能保障商業(yè)項目的后期運營。 餐飲娛樂休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)點分散，缺乏綜合性有特色的大型場所 薊縣的娛 樂、餐飲、休閑場所分布比較分散，且基本上都是單一形態(tài)，缺乏上規(guī)模、有特色的網(wǎng)點，基本上沒有給予了、餐飲、休閑業(yè)態(tài)于一體的大型綜合場所。 面臨項目商業(yè)運營的關鍵時刻，我們必須站在長遠戰(zhàn)略的高度，進行項目商業(yè)運營基本方向和目標的確定，重新審視項目開發(fā)目標，就目前現(xiàn)有的格局進行合理的商業(yè)定位、規(guī)劃的決策。 第一部分：薊縣商 業(yè)現(xiàn)狀和項目分析 一、薊縣市場分析 市場存在網(wǎng)點布局、層次、業(yè)態(tài)、環(huán)境設施等問題，不能滿足需求 集中商業(yè)網(wǎng)點分布于 古樓廣場周圍 和東方 大廈環(huán)島 附近 ， 過分集中導致局部市場競爭加劇，同質(zhì)化比較嚴重，影響經(jīng)營收益，大部分門店在經(jīng)營層次和特色定位上不清晰，競爭優(yōu)勢集中在地段和體量的比拼上，市場缺乏真正的一站式休閑購物廣場。 現(xiàn)在經(jīng)營的商業(yè)以臨街營業(yè)商鋪為主，以家樂超市 為主導的本地商超，經(jīng)營良好 現(xiàn)階段薊縣的商業(yè)以臨街經(jīng)營的商鋪為主，以家樂超市為代表的本得商超經(jīng)營良好，尚未有硬件設施良好的綜合性購物中心。 薊縣當?shù)氐拿癖娳呄蛴谥袡n消費為主， 對于家樂超市這樣的本地商超購物的 2 認可度較高，另外，外地旅游的一般以農(nóng)家院消費為主，缺少飲食娛樂場所。 （ 2） 交通方便， 比鄰長途客運站，南 臨縣城的主干道 —人民路，進出貨通道十分通暢。在未形成大的居住片區(qū)之前，商超是很難做起來的。 （ 5） 銷售產(chǎn)權，雖然可以辦理按揭，但是銷售價格比較高，租賃成本比較高 ，運營成本也隨之提高，很不利于商業(yè)化的操作。 ★項目威脅 分析（ T） ： （ 1） 來自于時機的威脅：在金融危機的大環(huán)境下，市場的存活度有多高，租金價格有多高都是很難把握的； （ 2） 來自于專業(yè)不足的威脅：房地產(chǎn)開發(fā)和銷售是開發(fā)商的強項，但是商業(yè)運營是另外一個領域，目前的開發(fā)團隊中沒有這一部分專業(yè)存在，必將會對項目的運作留下相當大的隱患，畢竟這是商業(yè)項目，沒有商管，就等于沒有了后續(xù) 4 的血液，到時候這將成為最大敗筆！ （ 3） 來自于 業(yè)主退房 的威脅： 該 項目是 委托代理公司進行銷 售 ，銷售的時候 為了抬高價位和實現(xiàn)快速銷售，對業(yè)主做出類似“保本返租”之類的承諾，開發(fā)商 沒有充分考慮招商的問題，或者僅僅考慮了開發(fā)走人，而將招商的問題強加于當?shù)?政府，不考慮專業(yè)與做的問題，勢必在中后期遇到商業(yè)運作的瓶頸 ，畢竟消費者的觀望態(tài)度還是比較強，對于這樣的投資，由于難以 得到商業(yè)保證 形成較大的阻力！ （ 4） 城區(qū)里邊同類產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)，而且在較成熟的商業(yè)圈內(nèi)，勢必分流一大部分商戶資源。 項目總體定位方向 ——“ 薊縣綜合 購物中心 ”本項目是一個多元化的主題概念專業(yè)市場，是集 旅游 服務、 購物、休閑、美食、娛樂、金融于一體的 綜合型 生活城， 通過科學的經(jīng)營布局，為消費者打造全新購物平臺，輕松體會項 目帶 5 給的消費樂趣和生活品味，有效的養(yǎng)成消費習慣；通過專業(yè)的商業(yè)管理，使項目商業(yè)氣氛熱烈、活躍，令商業(yè)空間舒適、親近、安全，免除消費者后顧之憂，有效的建立本項目經(jīng)營形象。 依托薊縣豐富的旅游資源，提升服務理念， 利用好旅游城市這張名片； (2) 購物區(qū)： 服裝 鞋帽 、日用百貨 區(qū) 、文體用品、汽車用品、數(shù)碼產(chǎn)品及家居用品等專業(yè)的購物場所，不僅滿足薊縣城區(qū)的居民的日常消費，還可以利用東邊的長途客運站， 成為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣區(qū)居民購物、批發(fā)采購的首選之地； (3) 休閑區(qū) ： 網(wǎng)吧、酒吧、電子游藝中心、等休閑項目，使消費者愉悅心情，休閑消費兩相宜； (4) 特色餐飲 區(qū) ： 需要引進有特色的主題餐廳、大型酒樓，以帶動中檔以上的消費人群前來； (5) 茶莊特產(chǎn) 區(qū) ： 薊縣有豐富的土特產(chǎn)，無公害、綠色土特產(chǎn)品滿足游客的需求
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