【正文】 西朝向 。 4) 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格要求與建筑性質(zhì)有機(jī)結(jié)合，有創(chuàng)新性 ,有時(shí)代感 ； 5) 細(xì)節(jié)處理精到豐富； 6) 景觀處理考慮裙房屋頂和主樓的立體空間綠化； 7) 如在基地北側(cè)規(guī)劃公寓類產(chǎn)品，需考慮日照要求； 8) 本項(xiàng)目需綜合考慮立面形象。 . 設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn) : 1) 立面 創(chuàng)新 。 2) 城市綜合體的空間處理 。 3) 交通組織順暢： 各種流線組織，包括人流（租戶、訪客、物業(yè)管理人員等），物流（垃圾清運(yùn)、貨物裝卸等），車流（機(jī)動(dòng)車、消防車、自行車等）； 4) 裙樓處理對(duì)于綜合體整體性的重要作用 。 5) 立體綠化 。 6) 皇崗大廈 （共 10 萬(wàn)平方米） 功能及配套 應(yīng) 絕 對(duì)獨(dú)立 ,體量及高度與1塔樓盡量接近。 . 規(guī)劃范圍 即基地四至范圍；包括兩宗地之間的市政路、宗地地下及地上空間 。 7．專項(xiàng)及 單體設(shè)計(jì) 指引 廣場(chǎng)規(guī)劃要求 1) 考慮廣場(chǎng)的完整性和使用效果，人車分流，避免被車道分割； 2) 沿北側(cè)路形成淺廣場(chǎng) ,即 中心廣場(chǎng)需在一定尺度上向福華三路主干道開放，使主干道人車視線引入廣場(chǎng)，設(shè)置標(biāo)志性雕塑，引導(dǎo)人流進(jìn)入； 3) 基地東北角 (即福華三路和海田路交叉口 )應(yīng)形成商業(yè)引導(dǎo)性廣場(chǎng) 。 4) 4000 平米的面積可考慮在 不同標(biāo)高面 分配，創(chuàng)造多首層概念，將人流引到各個(gè)樓層；負(fù)一層必須有一定面積的露天廣場(chǎng)空間； 5) 中心廣場(chǎng)除考慮景觀效果外，還要考慮聚集人氣的效果，便于舉行各類文藝及推廣活動(dòng)；同時(shí)考慮夜間燈光效果； 6) 中心廣場(chǎng)可考慮開合 式 遮陽(yáng)遮雨設(shè)施 。 商業(yè) 設(shè)計(jì) 要求 商業(yè) 設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 a) 充分解決好項(xiàng)目的易達(dá)性，車流、人流規(guī)劃合理； b) 內(nèi)部空間有良好的適應(yīng)性，能滿足多種業(yè)態(tài)的使用功能要求； c) 創(chuàng)造出新穎的、富有趣味的、適合深圳人購(gòu)物心理的購(gòu)物體驗(yàn)，令消費(fèi)者愿意在商場(chǎng)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間停留； d) 良好的購(gòu)物動(dòng)線設(shè)計(jì)，令人流可以便捷到達(dá)商場(chǎng)的各個(gè)部分，避免出現(xiàn)明顯的商業(yè)死角； e) 多首層概念 設(shè)計(jì)，商業(yè)價(jià)值均好性，令不同樓層的商業(yè)價(jià)值最大化； f) 可持續(xù)發(fā)展性?？紤]商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)后改擴(kuò)建的可能性，如增加扶手梯、增加營(yíng)業(yè)面積等；考慮商業(yè)面積的靈活分隔和合并； g) 業(yè)態(tài)分布原則： ? 餐飲建議集中布置在地塊南側(cè)；需預(yù)留燃?xì)夤艿澜尤?，同時(shí)考慮排污及化油設(shè)備位置。 ? 精品快餐及個(gè)性超市建議布置在負(fù)一層； ? 大型娛樂(lè)設(shè)施（如卡拉 OK、劇場(chǎng)）建議布置在頂層；建筑形態(tài)需給予支持 。 ? 多功能劇場(chǎng)建議布置在頂層。 建議 業(yè)態(tài) 中西餐飲、精品服裝百貨、文化娛樂(lè)（卡拉 OK、書店、劇場(chǎng)、酒吧）、精品超市、家居生活、健身美體等。 地塊商 業(yè)價(jià)值分析 ? 如上圖所示，地塊北側(cè)臨福華三路，商業(yè)展示面最好，人流車流最大，商業(yè)價(jià)值最大； ? 海田路靠近彩田商圈，車流較少，但較容易引入人流； ? 福華四路遠(yuǎn)離福華三路主干道，且南面是學(xué)校，人流較少； ? 金田路是車流主干道，人流較少，所以商業(yè)價(jià)值最差。 設(shè)計(jì) 技術(shù)明細(xì) 指引 B戶型 福華四路 金田路 海田路 1 號(hào) 4 號(hào) 2 號(hào) 3 號(hào) 福華三路 濱河大道 彩田路 最好 入 口 D戶型 C戶型 A戶型 寫字樓 寫字樓 學(xué) 校 住 宅 住 宅 規(guī)劃 商業(yè) 最差 較差 整體規(guī)劃 ? “半開放式購(gòu)物中心”規(guī)劃理念：結(jié)合地方特色及既有開放的廣場(chǎng)休閑空間，本項(xiàng)目的主要購(gòu)物場(chǎng)所應(yīng)集中在室內(nèi) ,同時(shí)與室外休閑空間交融 ,在室內(nèi)室外空間交匯的地方可設(shè)計(jì)一些灰空間，不明顯 界定室內(nèi)室外，增加空間趣味性； ? 商業(yè)主體量建議設(shè)置在地塊東側(cè)福華三路和四路之間，形成完整室內(nèi)購(gòu)物空間，其他部分商業(yè)在二樓以上需通過(guò)連廊互相連通； ? 內(nèi)部空間柱距約 米以上； ? 負(fù)一層商業(yè)：應(yīng)在滿足規(guī)劃停車位的前提下盡量增加負(fù)一層商業(yè)面積，保證不小于 10000 ㎡； 1) 交通 ? 著重解決易達(dá)性問(wèn)題，在本項(xiàng)目無(wú)地鐵連通的情況下，更要解決好公交車、出租車和自駕車的交通流線及上落客問(wèn)題； (可根據(jù)設(shè)計(jì)需要對(duì)項(xiàng)目周邊公交站點(diǎn)的設(shè)置提出調(diào)整建議 )； ? 由于金田路為交通主干道，車流量大，建議盡量不要設(shè)置商業(yè)車行出入口，而盡量于地塊北 、東及南側(cè)解決； ? 解決好貨運(yùn)通道及卸貨平臺(tái)； 2) 立面 ? 立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、時(shí)尚，富有商業(yè)氣息和藝術(shù)氣質(zhì)； ? 重點(diǎn)突出福華三路及金田路立面，在表皮材料及立面形式上有所創(chuàng)新；考慮廣告位與立面表皮的有機(jī)融合及創(chuàng)新廣告形式； ? 夜間和日間效果同樣重要； 3) 中庭 ? 商場(chǎng)內(nèi)需設(shè)計(jì)從一樓至頂樓的封閉式采光中庭，將自然光引入商場(chǎng)內(nèi)部； ? 中庭尺度需大氣，一樓中庭需有足夠空間可舉行各種推廣活動(dòng)； ? 視商場(chǎng)內(nèi)部動(dòng)線長(zhǎng)度，可設(shè)計(jì)多個(gè)類似中庭或連續(xù)中庭等聚客空間； ? 中庭部分盡量避免影響視線的大體量柱子的出現(xiàn)； 4) 主力店 ? 本商場(chǎng)主力店面積一般在 4000－ 8000 平米左右； ? 主力店內(nèi)部空間柱網(wǎng)規(guī)則，空間規(guī)整； ? 主力店一般布置在購(gòu)物動(dòng)線的端頭，面向主走道有良好展示面；若面積較大，考慮垂直分布到數(shù)層，并考慮獨(dú)立內(nèi)部垂直交通； 5) 店鋪 ? 使用面積不小于 60 平米； ? 圍繞人流干道分布，令每一間店鋪都能吸引到同樣的人流； 6) 垂直交通 ? 設(shè)計(jì)足夠的垂直客梯及扶手電梯，令客流可以便捷抵達(dá)各個(gè)樓層； ? 足夠的貨梯及貨運(yùn)通道，方便大型貨品的運(yùn)輸； ? 可設(shè)計(jì)跨層快速扶手電梯，令客戶可直接抵達(dá)高層商業(yè)樓層； 7) 動(dòng)線設(shè)計(jì) ? 單一動(dòng)線原則，盡量避免二次動(dòng)線的出現(xiàn) (即盡量避免盡端式流線 )。 ? 在動(dòng)線中可方 便看到各家店鋪并能便捷到達(dá)； ? 以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動(dòng)線終端，盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流通過(guò) 面 ； ? 以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流； 明晰的標(biāo)識(shí)引導(dǎo) 。 ? 以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流； ? 考慮 出入口數(shù)量和位置的設(shè)置 ， 調(diào)節(jié)人流量均衡 8) 走道 ? 走道設(shè)計(jì)寬敞，大于 米，不會(huì)產(chǎn)生擠迫和壓抑的感覺(jué)； 9) 燈光照明 ? 照明充足明亮； ? 公共部分考慮作為內(nèi)部景觀的燈光設(shè)計(jì)； 10) 無(wú)障礙設(shè)計(jì) ? － 為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢(shì)群體提供良好的平等的購(gòu)物環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn) “以人為本 ”的思想。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自 動(dòng)門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等 ； 11) 休憩空間 ? 在商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置多個(gè)可供顧客休息的設(shè)施及空間，同時(shí)亦是內(nèi)部景觀的一部分； 12) 層高 ? 商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層高不低于 5 米，首層高度適當(dāng)加高 (不低于 米 )； 負(fù)一層層高 5 米； ? 局部空間可設(shè)計(jì)兩層通高空間，層高 8－ 9 米，日后可自行分層間隔； 13) 配套設(shè)施 ? 足夠的公共洗手間、清潔用房，洗手間需設(shè)置隔氣前室； ? 特殊業(yè)態(tài)考慮通風(fēng)排煙系統(tǒng)、上下水系統(tǒng)、獨(dú)立洗手間、 獨(dú)立夜間通道 等； ? 消防設(shè)施及走火通道的合理設(shè)計(jì)； 超級(jí) 辦公 設(shè)計(jì) 要求 位于 1地塊 ,共約 12 萬(wàn)㎡ 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 整體形象的一致性：四棟建筑在外觀上需保持一致性，形成一個(gè)整體； 盡量減少 金田路 一側(cè) 車行入口 的壓力 ； 各種業(yè)態(tài)底層大堂相對(duì)獨(dú)立，并考慮落客區(qū)的合理設(shè)置； 較好解決內(nèi)部廣場(chǎng)人車流混雜的狀況； 引入雙首層或多首層設(shè)計(jì)，將人流直接帶入負(fù)一層或二 、三 層； 寫字樓盡量 減少東西朝向 ；辦公空間方正實(shí)用，避免出現(xiàn)過(guò)多的死角或不規(guī)則空間 。 1) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念： 本棟寫字樓設(shè)計(jì)建議 “現(xiàn)代、科技、環(huán)保、節(jié)能” 為主題，契合深圳目前所倡導(dǎo)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)主題，給客戶超前的辦公體驗(yàn) ； 2) 節(jié)能環(huán)保 ： 為增加項(xiàng)目銷售時(shí)的賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目檔次，也切實(shí)降低項(xiàng)目日后運(yùn)營(yíng)成本，應(yīng)當(dāng)在本項(xiàng)目中在不大幅增加建造成本的情況下，適度考慮運(yùn)用節(jié)能環(huán)保技術(shù)。爭(zhēng)取達(dá)到 LEED（綠色建筑評(píng)估體系）白金級(jí)標(biāo)準(zhǔn)或建設(shè)部綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng) ； 3) 尊貴客戶體驗(yàn)： 本寫字樓為中心區(qū)最高的寫字樓，我司將把其打造成深圳最頂級(jí)的商務(wù)寫字樓，因此在此超高層寫字樓的設(shè)計(jì)中，應(yīng)當(dāng)從客戶體驗(yàn)出發(fā)，高于普通寫字樓的辦公體驗(yàn)，設(shè)計(jì)一些更人性化、針對(duì)性的細(xì)節(jié)，提升項(xiàng)目檔次。如 VIP 專用電梯、 VIP 停車場(chǎng)、茶水間等等。具體細(xì)節(jié)見后面詳細(xì)設(shè)計(jì)指引 ； 4) 需求面積： 500 ㎡以上 850 ㎡（半層）， 1700 ㎡ — 2021 ㎡（整層）， 3000 ㎡以上（兩層以上） 5) 需求特征 ： ? 需求的寫字樓要位于城市核心優(yōu)越的地段，周邊配套齊全，交通非常便捷； ? 對(duì)寫字樓整體形象符合國(guó)際化現(xiàn)代簡(jiǎn)潔潮流，是城市建筑群中視覺(jué)焦點(diǎn)和地標(biāo)； ? 有非常大氣的正門入口和寬敞、高揚(yáng)、充滿陽(yáng)光、裝修簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的中庭或大堂； ? 有非?？旖?、舒適的垂直電梯交通工具；上班高峰期不用在電梯侯梯廳擁擠排隊(duì)候梯； ? 有方正使用率高的辦公區(qū)； ? 對(duì)各級(jí)別員工更多人性關(guān)懷，關(guān)注“人”的本身需求；內(nèi)部空間符合人的需要； ? 辦公空間應(yīng)該是讓人健康、舒適、快 樂(lè)地工作和享受工作； ? 內(nèi)部空間不再是傳統(tǒng)的封閉式空間，能夠與外界陽(yáng)光、景觀、空氣交流，享受更多自然的空間，打破內(nèi)外之間絕然的分隔； ? 需要便捷快速?zèng)]有盲點(diǎn)的通訊和網(wǎng)絡(luò)； ? 跨國(guó)企業(yè)非常注重“空間的安全性”，火災(zāi)預(yù)警、緊急疏散通道和嚴(yán)密防盜措施、非法闖入等； ? 希望預(yù)留更多的“可改造空間”。新建筑技術(shù)和開發(fā)理念層出不窮，也許今天先進(jìn)的產(chǎn)品過(guò)十年后便成為落后的，預(yù)留出足夠的“可改造空間”，這樣的寫字樓才是符合客戶需要的“成長(zhǎng)型建筑”。 ? 對(duì)節(jié)能環(huán)保的重視，尤其是境外公司對(duì)這方面比較看重。 6) 主要產(chǎn)品硬件指標(biāo) 序號(hào) 硬件 標(biāo)準(zhǔn)要求 1 建筑 結(jié)構(gòu) 1. 框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在 8 級(jí)地震以上； 2. 有加裝空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備的預(yù)留土建改造空間； 3. 有相鄰樓層上下打通的土建改造空間 2 外立面 該項(xiàng)目規(guī)劃 建筑 高度 250 米，是中軸線東側(cè)“龍脈”的龍 背 位置，其立面設(shè)計(jì)應(yīng)大氣、簡(jiǎn)約、沉穩(wěn)，強(qiáng)調(diào)地標(biāo)的昭示性，要顯著區(qū)別于中心區(qū)現(xiàn)有寫字樓