【正文】 ........... 18 、項(xiàng)目建筑群組成 .............................................................................................................................. 18 、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .................................................................................................................... 19 公共建筑規(guī)劃布局 ....................................................................................................................................... 19 居住區(qū)道路的規(guī)劃布置 ................................................................................................................................ 21 綠化的規(guī)劃布置 .......................................................................................................................................... 21 營(yíng)銷推廣 ............................................................................................................................................................ 22 項(xiàng)目銷售總體策略 ....................................................................................................................................... 22 各階段銷售策略 .......................................................................................................................................... 23 、項(xiàng)目銷售前期 ——低價(jià)面市，開(kāi)閘蓄水 ........................................................................................... 23 、項(xiàng)目銷售中期 ——低開(kāi)高走，快速銷售 ........................................................................................... 24 、項(xiàng)目銷售后期 ——變相降價(jià)，迅速清盤(pán) ........................................................................................... 25 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案 .............................................................................................................................................. 25 常規(guī)戰(zhàn)術(shù) ..................................................................................................................................................... 26 、整合媒體推廣模式 ........................................................................................................................... 26 、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 .................................................................................................................................. 26 、售樓處包裝 ..................................................................................................................................... 26 、樣板間包裝 ..................................................................................................................................... 26 推廣語(yǔ) ........................................................................................................................................................ 26 宣傳賣(mài)點(diǎn)整合 .............................................................................................................................................. 27 項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用估算 ................................................................................................................................ 27 銷售階段投放比例 ....................................................................................................................................... 27 6 媒體種類投放比例 ....................................................................................................................................... 28 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................................................................................................................................ 28 、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ............................................................................................................................. 28 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 ..................................................................................................... 31 、項(xiàng)目投資估算 ........................................................................................................................................... 31 、資金籌措與投入計(jì)劃 ................................................................................................................................. 37 、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 ...................................................................................................................... 38 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) .................................................................................................................................... 42 總結(jié) ................................................................................................................................................................... 44 參考文獻(xiàn) ............................................................................................................................................................ 44 一、項(xiàng)目背景 (一 )地塊位置 ： 北靠珠江新城 CBD 中央商務(wù)區(qū)；南臨 100 米寬臨江綠化帶，水中明珠 二沙島宏城公園、海心沙廣場(chǎng)、市民廣場(chǎng)等近在咫尺，并與新領(lǐng)事館區(qū)、廣州觀光塔、琶洲會(huì)展中心隔江相望；西臨配套完善成熟的五羊新城社區(qū)；東接新城文 化藝術(shù)區(qū)。 7 （二）地塊宏觀分析 政治環(huán)境 （ 1）天河區(qū)總體發(fā)展目標(biāo) 將天河建設(shè)成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、工作高效、生活舒適、適應(yīng)能力超前，具有 21 世紀(jì)現(xiàn)代化風(fēng)范的新型城區(qū)，提高天河區(qū)城市化水平，為全區(qū)提供區(qū)級(jí)的行政辦公、文化教育、體育休閑、居住及其它公共配套設(shè)施，使天河區(qū)成為一個(gè)集現(xiàn)代企業(yè)基地、綜合生活居住區(qū)、綜合行政商務(wù)辦公區(qū)為一體的、功能完善的遠(yuǎn)郊新城。 （ 2）天河區(qū)功能定位 天河中心區(qū)的建設(shè)為片區(qū)提供區(qū)級(jí)的辦公、商業(yè)、文化和體育設(shè)施配套，增加人口聚集，實(shí)現(xiàn)就業(yè)－居住的 區(qū)內(nèi)平衡。為 21 世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國(guó)際都市形象的窗口。 天河區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （ 1）經(jīng)濟(jì)總量 ：初步核算， 前三季度全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，三次產(chǎn)業(yè)增加值在GDP 中的比例為 ： ： 。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，對(duì) GDP 增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 8 （ 2）財(cái)政收入： 前三季度全區(qū)實(shí)現(xiàn)稅收收入 億元，同比增長(zhǎng) %，比今年一季度和上半年分別加快 和 個(gè)百分點(diǎn)。其中地 稅實(shí)現(xiàn)稅收收入 億元，同比增長(zhǎng) %，國(guó)稅實(shí)現(xiàn)稅收收入 億元，同比下降 %。 （ 3）固定資產(chǎn)投資 ：累計(jì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，其中基礎(chǔ)（公共）設(shè)施投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 行政區(qū)域與人口環(huán)境 天河區(qū)位于廣州市 老城區(qū) 東部，東到 玉樹(shù) 尖峰嶺、 吉山 獅山、前進(jìn)深涌一帶，與 黃埔區(qū) 相連；南到珠江，與 海珠區(qū) 隔江相望；西從廣州大道、 楊箕 、先烈東路、永福路，沿 廣深鐵路 方向達(dá)登峰，與 越秀區(qū) 相接；北到筲箕窩，與 白云區(qū) 和 蘿崗區(qū) 相接，區(qū)境地理坐標(biāo)是東經(jīng) 113176。15′55″～ 113176。26′30″，北緯 23176。6′0″～ 23176。14′45″。區(qū)徑東西極限長(zhǎng) 公里，南北極限長(zhǎng) 公里。總面積 平方公里，其中 建成區(qū)面積 約 68 公里，是建設(shè)中的 廣州 市城市中心區(qū) 目前， 天河區(qū)轄 21 個(gè)街 道（五山、 員村 、車陂、沙河、石牌、 興華 、沙東、林和、棠下、獵德、冼村、天園、天 河南 、元崗、 黃村 、龍洞、長(zhǎng)興、 鳳凰 、 前進(jìn)、珠吉、 新塘 ）。 全區(qū)（天河區(qū)）總?cè)丝跒? 萬(wàn)人， 戶籍人口 （萬(wàn)人） ， 常住人口密度（人 /平方千米） 11611 戶籍人口密度（人 /平方千米） 7163。 廣州市天河中學(xué) 9 珠江新城 二、市場(chǎng)調(diào)查與分析 (一 )市場(chǎng)狀況分析