【正文】 動(dòng)、樣板房看管 /清潔、景觀維護(hù)等事務(wù) ? 會(huì)所管理 ? 做好二期的接管驗(yàn)收和遺留問題的整改及保修單位的交接 ? （特別是保修金的運(yùn)作方式、反簽證的流程等） ? 工程整改費(fèi)用相當(dāng)龐大（若想創(chuàng)優(yōu)，則整改費(fèi)用會(huì)增加，如機(jī)房鋪地磚等） ? 工程資料的移交 ? 設(shè)備的試運(yùn)行 ? 清潔的開荒工作 （行業(yè)按建筑面積的 3— 4元 /平方收費(fèi)） ? 入伙期間計(jì)劃 ? 入住前搞一次 《 收樓知識(shí)、辦理流程業(yè)主茶會(huì) 》 解答業(yè)主的問題，避免收樓當(dāng)天因部分業(yè)主爭(zhēng)執(zhí)影響其他業(yè)主收樓甚至銷售 ? 交樓前期與售樓部移交業(yè)主檔案、資料，準(zhǔn)備收樓事宜 ? 入住儀式（現(xiàn)場(chǎng)布置、購(gòu)買飲料、舉辦儀式） ? 業(yè)主公約、住戶手冊(cè)、商戶手冊(cè)、服務(wù)指南、裝修指南的印刷 ? 交樓前預(yù)演 ? 裝修管理 真誠(chéng)合作 10 四、管理處 3年計(jì)劃 07年 — 內(nèi)部培訓(xùn)篇 前期工作計(jì)劃及注意事項(xiàng) ? 了解區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物管情況和收費(fèi)（物管、維修基金、水、電、車位費(fèi)、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、家政等） ? 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況編制費(fèi)用測(cè)算 ? 包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)成本的費(fèi)用測(cè)算 （會(huì)所的產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的還是業(yè)主的如果不同產(chǎn)權(quán)，管理費(fèi)測(cè)算依據(jù)則不同，若管理費(fèi)中包含會(huì)所的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用自然會(huì)高些了） ? 假設(shè)不包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)成本的費(fèi)用測(cè)算 真誠(chéng)合作 11 六、交付后正常期物業(yè)管理計(jì)劃 六、交付后正常期物業(yè)管理計(jì)劃（ 2020年 5月交樓后） ? 日常公共事務(wù)部分 ? 公共秩序維護(hù) ? 交通管理 ? 消防管理和維護(hù) ? 清潔管理和維護(hù) (環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù) ) ? 綠化管理和維護(hù) ? 工程管理和維護(hù) ? 客服管理與檔案管理 ? 社區(qū)文化活動(dòng) ? 社區(qū)會(huì)所管理服務(wù) ? 裝修管理將在收樓后做為重點(diǎn)來做 ? 商鋪的經(jīng)營(yíng)和管理， 擬成立租賃部，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商和幫業(yè)主中介（包括住宅的中介） ? 有償服務(wù)部分（因未了解情況，省略） ? 開源節(jié)流部分 ? 內(nèi)部管理部分 ? 另仍要對(duì)二期及體育場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行前期參與，培養(yǎng)后備人才 ? 積極與聯(lián)系，貫徹一級(jí)物業(yè)管理模式，提升品牌 真誠(chéng)合作 12 七、組織架構(gòu)及人員配置 前期組織機(jī)構(gòu)圖 ( 47 人 ) 物業(yè)經(jīng)理 （ 1人） 會(huì)所（ 8人） 工程維修部（ 3人） 安管部（ 27人） 主管 1人 主任 1人 客 服 人 員 2人 兩 班 計(jì) 4人 室 外 泳 池 管 理 員 3 人 主管（ 1人） 樣 板 房 保 潔 員 3 人 （以 3套 計(jì)） 樣 板 房 以 3套計(jì) 早 /中班 6人 夜班 1人 小計(jì) 7人 商 鋪 區(qū) 域 2人 /班 三 班 計(jì) 6人 電 工 1 人 給 排 水 1 人 售 樓 部 3班 計(jì) 3人 綠化保潔部（ 8人） 主管（ 1人） 園 林 工 1人 ， 外 圍 水 景 管 理 1人 售 樓 部 保 潔 技 工 1 輪 休 1人 班 長(zhǎng) 3 人 ， 巡 邏 3 人 ， 輪 休 人 員 3人 2020年 5月前不開張則不需 若加強(qiáng)培訓(xùn)則建議專職設(shè)一培訓(xùn)教官，巡邏可由班長(zhǎng)暫兼 因不知園林建好的面積及水景面積及交付日期，以經(jīng)驗(yàn)估算人員，可能會(huì)增加外圍的清潔工 1人 可能會(huì)增設(shè)一行政人事助理及住戶中心主管及 1名物業(yè)助理 真誠(chéng)合作 13 七、組織架構(gòu)及人員配置 交付后人員配置及說明 共 128人 物業(yè)辦公室 9人 物業(yè)經(jīng)理 1人、財(cái)務(wù) 1人、出納兼職倉管 1人、行政人事文員 1人、品質(zhì)管理部員 1人、飯?zhí)霉ぷ魅藛T 34人； 客戶服務(wù)中心 9人 主任 1人、前臺(tái)客服 2人、區(qū)域 23人，裝修管理員 1人，收費(fèi) 1 人，輪休 1人 安全管理部 62人 其中主任 1人、班長(zhǎng) 4人（其中有 1培訓(xùn)教官，做為班長(zhǎng)輪休時(shí)頂崗） 主出入口早中班 3人 /班，夜班 2人，計(jì) 8人，另一人行口 1人， 3班計(jì) 3人；小計(jì) 11人 架空層車輛出入口以 2個(gè)計(jì)，早中夜班各 2人計(jì)， 6人 /出入口，以 2個(gè)出入口計(jì)，小計(jì) 12人 售樓部形象崗 1人，停車場(chǎng)管理員 2人 ，監(jiān)控中心值班員 1人 共 3班 計(jì) 12人 小區(qū)內(nèi)固定崗設(shè) 3個(gè)崗，巡邏人員 1人 ，共 3班，計(jì) 12人 商鋪外圍人民路及鳳崗設(shè) 2人， 3班，計(jì) 6人 輪休 7人 工程維修部 14人 主管 1人，工程技術(shù)人員（水電、空調(diào)、電梯、強(qiáng)弱電） 4人，泥工 1人、木工 1人，維修工程 2人，值班員 3人，輪休 2人。 綠化保潔部 29人 主管 1人，會(huì)所 /售樓部 /辦公區(qū)保潔員 2人，道路保潔 2人（區(qū)內(nèi) 1人，商鋪外圍 1人）， 垃圾清運(yùn) 2人，高層梯間 6人，車庫 2人，空置房 2人， 家政保潔 34人，園林綠化工 34人 ，水景保潔 /道路沖洗員 2人，輪休人 34員 會(huì)所 長(zhǎng)期定編 5人 ，泳池臨工定編 3人 主管 1人，（收銀員 1人，管理員 1人，以 2班計(jì) 4人），室外泳池臨工 3人（ 5— 11月開放時(shí)間臨工） 若提倡大堂式服務(wù)，則需每個(gè)大堂在７：００－－９：００，１７：００－－２０：００設(shè)專門的人員。 若智能化程度高則減少人員 真誠(chéng)合作 14 物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考） 安管人員 大類 詳細(xì)崗位人員 10萬平方以下 10— 20萬平方 20— 30萬平方 30萬平方以上 安管人員 安管主管 設(shè) 1人 安管領(lǐng)班 3— 4人 出入口 (全封閉小區(qū)) 2人 3班 =6人 /每個(gè)出入口 封閉停車場(chǎng)出入口 1人 3班 =3人 /每個(gè)出入口 巡邏員 3人可看護(hù) 50000平方左右 (3班 )=3人 (以 30萬平方計(jì)約 18人 ) 治安監(jiān)控中心 1人 3班 =3人 綜合勞動(dòng)定額 40006000平方配置 3人 (3班 ) 即 30萬平方 /2000平方 人 =約 60人左右 真誠(chéng)合作 15 物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考） 管理人員 大類 詳細(xì)崗位人員 10萬平方以下 10— 20萬平方 20— 30萬平方 30萬平方以上 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理 設(shè) 1人 增設(shè)副經(jīng)理 1人 行政人事財(cái)務(wù) 行政人員 1人兼職 1人 視情況而定 人事助理 1人 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 1人 1人 2人 2人以上 出納 (收費(fèi)員 ) 1人 (項(xiàng)目小可由前臺(tái)物業(yè)助理兼職 ) 品質(zhì)管理員 1人 飯?zhí)萌藛T 一般 40個(gè)就餐人員需配置 1名飯?zhí)萌藛T 客戶服務(wù)中心人員 主管 1人 可能會(huì)設(shè)另一服務(wù)中心 區(qū)域管家 不設(shè) 設(shè) 1— 2人 設(shè) 2人 前臺(tái)物業(yè)助理 2人 10— 15萬設(shè) 3人 以后每增加 10萬平方增設(shè) 1人 社區(qū)文化專員 不設(shè) 設(shè) 1人 物業(yè)管理人員綜合勞動(dòng)定額： ?多層住宅： 5萬平方以下，每人監(jiān)護(hù)面積 2500— 3000平方； 5— 10萬平方，每人監(jiān)護(hù)面積3000— 3500平方； 10— 30萬平方，每人監(jiān)護(hù)面積 30004000平方； ?高層住宅： 5萬平方以下，