西安水產(chǎn)副食超級商城策劃研討地產(chǎn)策劃-文庫吧
2025-04-11 11:32 本頁面
【正文】 云集大型商場 ， 匯聚如潮人流 。 ? 規(guī)劃優(yōu)勢： 政府?dāng)M把炭市街打造成西北首屈一指的以經(jīng)營水產(chǎn)為主的商業(yè)步行街 。 ? 交通優(yōu)勢： 50余條公交線路穿梭于此 ， 出行方便快捷 。 ? 配套優(yōu)勢： 省政府 、 市政府等政府機關(guān) ， 西安中學(xué) 、 西安八中 、 東門廳小學(xué)以及青少年宮 、 科技館 、 市第一 、 二醫(yī)院 、 中醫(yī)院 、 市體育場 、 新華書店等生活配套設(shè)施齊全 。 ? 景觀優(yōu)勢： 站在本項目 15樓上 ， 一覽西安古城全貌 ， 古城墻 、 鐘樓 、 鼓樓 、 環(huán)城公園 、 雁塔廣場等名勝盡收眼底 。 ? 唯一性優(yōu)勢： 本項目為西安市第一家水產(chǎn) 、 土特產(chǎn)超級市場 ， 相應(yīng)商家的選擇具有唯一性 。 SWOT分析 劣勢 ? 檔次較低： 炭市街蔬菜、水產(chǎn)、副食批發(fā)市場和本項目裙樓的水產(chǎn)副食品市場的規(guī)劃，使本案的檔次很難提升。 ? 環(huán)境較差： 由于經(jīng)營蔬菜、水產(chǎn)和副食，炭市街的環(huán)境較差。 ? 印象較差： 人們對炭市街的印象集中在臟、亂、差三個字上。 ? 開發(fā)成本高： 周圍市政環(huán)境還未進(jìn)行改造，這加大了本項目的開發(fā)成。 ? 管理成本高： 本項目商業(yè)定位為水產(chǎn)市場，這加大了市場的管理成本。 ? 目標(biāo)消費群總價承受能力低： 根據(jù)我們調(diào)查，炭市街對本項目有興趣經(jīng)營戶，其總價承受能力在 30萬元左右。 SWOT分析 機會 ? 人們渴望改善周邊環(huán)境： 炭市街的經(jīng)營者和投資人都強烈渴望改善環(huán)境 ， 提高生活質(zhì)量 。 而本項目建成之后 ， 所有臨街商販將入店經(jīng)營 ， 將極大改善炭市街的購物環(huán)境 ， 對提升本案塔樓住宅檔次將起到巨大促進(jìn)作用 。 ? 政府強力支持： 政府為確保未來炭市街成為西安未來的重點 “ 菜籃子 ” 工程 ， 將把炭市街打造成以經(jīng)營水產(chǎn) 、 蔬菜 、 副食 、 土特產(chǎn)為主的商業(yè)步行街 ， 對本項目的建設(shè)給予大力支持 ， 將會提供相應(yīng)工商 、 稅務(wù)優(yōu)惠政策 。 ? 內(nèi)城情節(jié)： 西安人有不離本土的習(xí)慣和強烈的內(nèi)城情節(jié) 。 ? 銀行計劃大力發(fā)展自用住房貸款業(yè)務(wù) 。 ? 舊城改造：炭市街 、 西大街 、 北大街 、 騾馬市等地的舊城改造 ， 為住宅和商業(yè)地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間 。 ? 城圈之內(nèi)的土地開發(fā)已趨于飽和 ， 格局上不會再有大的改變 ， 因此本案可力推進(jìn)入 “ 大唐皇城 ” 居住的最佳機會 。 SWOT分析 威脅和挑戰(zhàn) ? 改變?nèi)藗兲渴薪值呐K 、 亂 、 差總體印象 ， 提升本項目的形象檔次 。 ? 曲江 、 高新開發(fā)區(qū)將對城內(nèi)地產(chǎn)構(gòu)成巨大威脅 。 曲江新區(qū)人文地產(chǎn)橫空出世 ， 使西安的旅游資源 、 歷史人文積淀與房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合在一起 ， 房地產(chǎn)開發(fā)在這里進(jìn)行得如火如荼 ， 上漲的房價也無法低檔人們渴望的心情 。 ? 內(nèi)城的同類項目和新生活理念的形成將對本案住宅銷售構(gòu)成威脅 。 ? 近郊超市 、 水產(chǎn)市場將對本項目商業(yè)部分構(gòu)成巨大威脅 。 ? 目標(biāo)購房群體的總價承受能力較低 ， 限制戶型設(shè)計的多樣性 ? 傳言已久的央行加息 、 提高購買第二套及其以上住宅的首付比例 ， 將大大打擊人們對房地產(chǎn)的投資熱情 。 SWOT分析 基本問題及應(yīng)對策略 SWOT分析 面臨的基本問題 應(yīng)對策略 炭市街經(jīng)營蔬菜、水產(chǎn)和副食品使本項目很難提升檔次，而且環(huán)境較差 利用生活配套齊全、 強化進(jìn)入“大唐皇城”居住的最佳機會、政府改造炭市街的強烈意愿、 獨具投資價值、本項目雄踞步行街黃金口岸強大的升值空間，并以此整合產(chǎn)品打造和營銷推廣。 項目規(guī)模小，消費關(guān)注度不高，如何打造樓盤特色 面對宏觀調(diào)控后房價開始平抑以及投資市場受制約等營銷環(huán)境，如何組織快銷 抓住項目的唯一性特點，與大盤保持適度價格差距，留足增值空間給消費者和投資人，以打消其觀望心理，促進(jìn)其購買。 定位探討 ? 目標(biāo)消費群分析 ? 項目戶型配比建議 ? 項目基本定位 ? 命名參考 定位探討 目標(biāo)消費群鎖定 ? 個體工商戶 ：主要是現(xiàn)有炭市街的經(jīng)營者 ? 小私營企業(yè)主： 專業(yè)賣場商家、餐飲娛樂業(yè)老板等 ? 周邊先富起來的人們 ： 主要是指西安乃至陜西周邊個體工商戶和私營企業(yè)主 ? 辦事人員 ： 主要指一般公務(wù)員和企、事業(yè)單位的一般職員 ? 投資
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