【正文】 規(guī)模 均價(jià) 公開日期 交付日期 新城時(shí)代 臨緯三路、臨緯 四路（臨城 ） 73438 一期 13幢多層 別墅 住宅： 2200元 /平米。 別墅： 2800元 /平米。 2020年 5月 2020年底 云廈金海灣 臨經(jīng)四路、炮海 路（臨城 ） 98800 37幢多層 3幢 11層 2300 2020年 2020年底 金楓花園 寶島路、滄海路、島城路、海天大道（臨城 ） 29548 5F*4， 別墅 57幢 5000 2020年 1月 2020年 10月 百嘉苑 浦西大街三益 路 10800 4F*7 1800 2020年 2020年 名竹苑 解放西路與竹山門路交匯處（定海 ） 5F*13 3500 2020年 2020年 4月 丹桂園 中山北路（定海 ） 5F*12 4000 已交付 頤景園 新橋路雙擁路 （定海 ） 5F*310F*4 3500 2020年 2020年 濱港苑 半塘里路、沿港 西路（定海 ） 5F*5 3400 2020年 8月 2020年底 海山花園 定海 多層＋小高 層 3300— 4300 2020年 1月 2020年底 金鷹海景 興建路 中洲路(沈家門 ) 6F*26，4F* 7F*1， 別墅 6幢 3600 新世紀(jì)金外灘 東海西路 (沈家門 ) 47376 6F*5， 5F*12 3200 尚未 銀色海灣 329國道興建路 (沈家門 ) 5F*3,6F*4 3600 尚未 東海豪庭 興建路國際水 產(chǎn)城 (沈家門 ) 17000 尚未 中聯(lián)花園 中洲路與興建路 交匯處 24000 5F*14 3350 2020年 3月 新城花園二期 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 59012 5F*17 3300 2020年 已交付 百 豪緣 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū) 17654 5F*6 2700 已交付 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 9 分布情況分析 為了更好地了解和把握舟山目前及今后的房地產(chǎn)市場與趨勢(shì)，此次調(diào)查范圍較廣，主要集中在定海、臨城、浦西、沈家門及東港。 浦西住宅商品房除“百嘉苑”之外，無新建住宅商品房，舟山海洋漁業(yè)公司內(nèi)部建造的商品房主要供內(nèi)部職工使用。 沈家門老城發(fā)展較為成熟，舊城改造難度大，因此逐漸向西拓展，此次調(diào)查的四個(gè)新盤“金鷹海景”、“ 新世紀(jì)金外灘”“銀色海灣”、“東海豪庭”均集中在老城以西區(qū)域，尚未正式開盤銷售。 東港開發(fā)區(qū)的新開樓盤較多，除“ 新城花園”規(guī)模較大之外，其余均規(guī)模較小，同時(shí)由于受地理位置、氣候條件等制約因素的影響，東港開發(fā)區(qū)在售樓盤整體去化較差，空置率較高，市民在此居住有較大的抗性。 定海城區(qū)面臨的市場狀況與沈家門老城相似，中心區(qū)發(fā)展較為成熟、改造難度較大，整體向北、向東拓展，目前正在銷售中的樓盤均分布在中心區(qū)外延。 臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)力度較大， 一期共用地面積約 291903 平方米，建筑面積 284914 平方米，分別為： “ 金楓花園 ” 別墅、 “ 新城時(shí)代 ” 、 “ 荷塘月色 ” （暫名） 及 “ 金海灣花園 ” 項(xiàng)目 ，其中，除“荷塘月色”項(xiàng)目之外，其余三樓盤 均處于內(nèi)部認(rèn)購階段，去化狀況較好。 從檔次來看，以中檔為主，“金楓花園”別墅項(xiàng)目、“新城花園”、“東海豪庭”及“丹桂園”均為中偏高檔，其中“丹桂園”由于其開發(fā)商品牌形象及樓盤質(zhì)素較高，去化很好；“金楓花園”、“東海豪庭”尚未正式開盤銷售，但從預(yù)定情況來看，情況較好；而“新城花園”在東港開發(fā)區(qū)為目前銷售樓盤中規(guī)模最大、質(zhì)素較好的項(xiàng)目，目前二期銷售中，由于東港整體區(qū)域環(huán)境較差，去化狀況不理想。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 10 規(guī)模分析 項(xiàng)目名稱 位置 總建筑面積 項(xiàng)目規(guī)模 新城時(shí)代 臨緯三路、臨緯四路（臨城 ） 73438 一期 13 幢 多層 別墅 云廈金海灣 臨經(jīng)四路、炮海路（臨城 ） 98800 37 幢多層 3 幢 11 層 金楓花園 寶島路、滄海路、島城路、海天大道（臨 城 ） 29548 5F*4， 別墅 57 幢 百嘉苑 浦西大街三益路（浦西） 10800 4F*7 名竹苑 解放西路與竹山門路交匯處（定海 ） 5F*13 丹桂園 中山北路（定海 ） 5F*12 頤景園 新橋路雙擁路（定海 ） 5F*3 10F*4 濱港苑 半塘里路、沿港西路（定海 ） 5F*5 金鷹海景 興建路中洲 路 (沈家門 ) 6F*26， 4F*7F*1，別墅 6 幢 新世紀(jì)金外灘 東海西路 (沈家門 ) 47376 6F*5， 5F*12 銀色海灣 329 國道興建路 (沈家門 ) 5F*3,6F*4 東海豪庭 興建路國際水產(chǎn)城 (沈家門 ) 17000 中聯(lián)花園 中洲路與興建路交匯處（沈家門） 24000 5F*14 新城花園二期 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) (東港 ) 59012 5F*17 百豪緣 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 17654 5F*6 目前市場在售的主要樓盤按規(guī)模指標(biāo)分布較為集中，分布區(qū)域主要集中在三個(gè)區(qū)域 ：中心城區(qū)包括定海城區(qū)及沈家門老城，如名竹苑、金鷹海景、新世紀(jì) 金外灘 ，規(guī)模較??；第二個(gè)區(qū)域?yàn)闁|河路以東區(qū)域，包括臨城新區(qū)，如金楓花園、新城時(shí)代等，主要為中等及中等偏大規(guī)模；第三個(gè)區(qū)域?yàn)闁|港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，主要為大、中、小規(guī)模均有。 區(qū)域分布的主要原因在于，中心城區(qū)為成熟老城區(qū)，商業(yè)氛圍較為濃厚，地塊成本高，因此以小規(guī)模供應(yīng)為主；而東河路以東區(qū)域，為市政規(guī)劃的發(fā)展重點(diǎn)，特別是臨城新區(qū)為新城區(qū)所在地，地塊成本相對(duì)不高，市政配套目前還不是很成熟，且距目前的市中心區(qū)域有一定距離，無法完全享受市區(qū)相對(duì)成熟配套，因此綜合 各種因素，在新區(qū)主要以中等及中等偏大規(guī)模為主，利用相對(duì)較大的基地面積、較低的開發(fā)成本和規(guī)劃容積率，配備與消費(fèi)者生活密切相關(guān)的配套設(shè)施，以規(guī)模優(yōu)勢(shì)及整體規(guī)劃消除市民對(duì)此區(qū)域的疑慮，并為新區(qū)的深入建設(shè)奠定良好的建設(shè)基礎(chǔ)。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 11 產(chǎn)品類型分析 在所調(diào)查的主要住 宅樓盤中，按照其產(chǎn)品 類 型 劃 分 情 況 為： 多層所占市場比例較高，為 62%，超出了市場供應(yīng)量的一半，其次為多層＋別墅物業(yè)所占市場比例為 23％，多層＋小高層物業(yè)較少，為 15％，其中供應(yīng)產(chǎn)品完全為小高層的物業(yè)目前尚無，主要為混合型物業(yè)，小高層市場還未啟動(dòng)。 多層物業(yè)分布較為分散，多層＋小高層物業(yè)主要集中在東河路以東區(qū)域，特別是臨城新區(qū)，如頤景園、云廈金海灣等，項(xiàng)目主要為中等及中等偏大規(guī)模社區(qū)，總建筑面積均在 8 萬方以上， 且均距市中心區(qū)域有一定距離， 多層＋小高層的混合型產(chǎn)品有利于分散單一產(chǎn)品的體量，更有利于產(chǎn)品的整體去化；多層＋別墅產(chǎn)品分布及作用與多層＋小高層產(chǎn)品分布及作用相似。 價(jià)格分析 多層物業(yè)橫向價(jià)格特征 項(xiàng)目名稱 位置 均價(jià) 百嘉苑 浦西大街三益路 1800 名竹苑 解放西路與竹山門路交匯處（定 海 ） 3500 丹桂園 中山北路（定海 ） 4000 濱港苑 半塘里路、沿港西路（定海 ） 3400 新世紀(jì)金外灘 東海西路 (沈家門 ) 3200 銀色海灣 329國道興建路 (沈家門 ) 3600 中聯(lián)花園 中洲路與興建路交匯處 (沈家門 ) 3350 62%23%15%多層 多層＋別墅 多層＋小高層舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 12 新城花園二期 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 3300 百豪緣 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2700 多層物業(yè)價(jià)格分布同樣較為集中且分布明顯： 定海城區(qū)，多層產(chǎn)品整體物業(yè)價(jià)格高于其余區(qū)域（沈家門老城、東港及浦西），均價(jià)分布在 3400～ 4000 元 /m2 區(qū)間； 沈家門老城，多層產(chǎn)品均價(jià)分布在 3200～ 3600 元 /m2 區(qū)間； 東港開發(fā)區(qū)，多層產(chǎn)品均價(jià)分布在 2700～ 3000 元 /m2 區(qū)間； 浦西目前均價(jià)最低，為 1800 元 /m2。 多層產(chǎn)品價(jià)格的分布很明顯與項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、配套設(shè)施完善程度、商業(yè)、居住氛圍濃厚程度及項(xiàng)目自身質(zhì)素有極大的關(guān)聯(lián)性。 多層＋小高層物業(yè)橫向價(jià)格特征 多層＋小高層物業(yè)分布主要集中在兩個(gè)區(qū)域，第一個(gè)區(qū)域是臨城新區(qū)，如云廈金海灣；第二個(gè)區(qū)域是新河路以西區(qū)域，分布有海山花園、頤景園，均價(jià)集中在 3500～ 3800 元 / m2。 多層＋別墅物業(yè)橫向價(jià)格特征 多層＋別墅物業(yè)分布同樣主要集中在兩個(gè)區(qū)域，第一個(gè)區(qū)域是臨城新區(qū)，如新城時(shí)代、金楓花園，均價(jià)落差較大，主要原因在于二者檔次不同，項(xiàng)目名稱 均價(jià) 云廈金海灣 2300 頤景園 3500 海山花園 3800 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 新城時(shí)代 普通住宅價(jià)格： 2200 元 /平米。 別墅價(jià)格： 2800 元 /平米。 金楓花園 5000（別墅） 金鷹海景 3600 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 13 金楓花園為中偏高檔，而新城時(shí)代則為中偏低檔，因此有一定價(jià)差；第二個(gè)區(qū)域是沈家門以西區(qū)域，如金鷹海景。 房型設(shè)計(jì)分析（不包括別墅產(chǎn)品） 目前舟山市市場供應(yīng)總量中， 81～ 120m2區(qū)間供應(yīng)量最多，比例為 52％，其次為 80m2以下區(qū)間，比例為 20％，兩大區(qū)間供應(yīng)量總和是市場供應(yīng)的 72％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其余面積區(qū)間的供應(yīng)量；而在房型設(shè)計(jì)中，三房設(shè)計(jì)的產(chǎn)品是整個(gè)市場主要供應(yīng)產(chǎn)品，比例達(dá)到了 60％，超出了其余房型產(chǎn)品的供應(yīng)量總和，并且在市場供應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)當(dāng)中，以平層為主要供應(yīng)種類，在個(gè)別項(xiàng)目中出現(xiàn)了復(fù)式產(chǎn)品（金海灣），但整體供應(yīng)量不大。 面積指標(biāo)統(tǒng)計(jì)20%26%26%14%14%80m2以下 81～100m2 101～120m2121～140m2 141～160m2戶型指標(biāo)統(tǒng)計(jì)32%60%8%二房 三房 四房面積戶型配比統(tǒng)計(jì)100%29%10% 11%44%71%90% 89%56%0%20%40%60%80%100%120%80m2以下 81～100m2 101～120m2 121～140m2 141～160m2二房 三房 四房舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用