【正文】 均所得稅 萬元 8 投資利潤率 % 9 全投資內(nèi)部收益率（所得稅后） % 10 全投資內(nèi)部收益率（所得稅前） % 溫泉 旅游綜合開發(fā) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 （代可研報(bào)告） 4 11 全投資靜態(tài)回收期（所得 稅后） 年 12 全投資靜態(tài)回收期（所得稅前） 年 13 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）（所得稅后） 萬元 14 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）（所得稅前） 萬元 15 BEP（盈虧平衡點(diǎn)） % 項(xiàng)目背景 隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，越來越多的人喜歡利用雙休日、節(jié)假日進(jìn)行旅游休閑活動。尤其是溫泉休閑度假已成為游客的新寵，受到越來越多的游人青睞。 月仙 溫泉位于 月仙 鄉(xiāng)石咀村湯尾村小組，距南建公路（瀝青路面） 3公里，距鄉(xiāng)政府 7公里， 熱泉地處中低山區(qū)地勢較平緩，相對高差 40－ 80 米，溝谷寬敞，植被發(fā)育。 月仙 溫泉地下熱水豐富，出水溫度約 ℃，日 自 流量約 600余噸， 水質(zhì)類型為 “ HCO8SO4 型，總堿度 /升， PH 值為 ；其中氟離子、可溶二氧化硅含量較高，分別為 毫克 /升 , 毫克 /升 ,微量元素鋰及鍶的含量分別為 毫克 /升、 /升， 富含對人體有益的多種微量礦物質(zhì)元素 ,具有較高的醫(yī)療價(jià)值。據(jù)有關(guān)資料（臨床實(shí)踐證明） 該 地?zé)崴畬﹃P(guān)節(jié)炎，風(fēng)濕性病、皮膚 病等療效顯著。在治療高血壓、心血管病、胃及十二指腸潰瘍病（恢復(fù)期）等疾病均能達(dá)到較好的療效。溫泉四周森林茂密，古木參天，幽溪纏繞，且有一冷泉相伴，自然環(huán)境十分獨(dú)特。 本項(xiàng)目以 月仙 溫泉為特色的第三代溫泉產(chǎn)品 開發(fā) ，旅游功能由單純的醫(yī)療和療養(yǎng)旅游發(fā)展為 溫泉 康體、 生態(tài) 觀光 、 保健養(yǎng)生 、 商務(wù)娛樂等多種功能，旅游者也從特殊的群體向大眾化發(fā)展，形成了同時(shí)發(fā)溫泉 旅游綜合開發(fā) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 （代可研報(bào)告） 5 展 溫泉 、康體、養(yǎng)生、 度假 、 生態(tài) 觀光 旅游等多功能的綜合性旅游度假區(qū)。 其 市場前景十分廣闊 ， 2020年， 某某某 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；城鄉(xiāng)居民收入較快增長 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13119 元、增長 %，農(nóng)民人均純收入 5117 元、增長 %。城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)為 %，下降 ,農(nóng)村恩格爾系數(shù)為 %,下降 個(gè)百分點(diǎn)。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均收入和消費(fèi)水平的提高，恩格爾指標(biāo)有所下降，旅游消費(fèi)比重將持續(xù)增大。 隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，溫泉旅游迅速升溫，成為度假旅游的主要類型之一。 開發(fā)建設(shè) 月仙 溫泉 旅游綜合項(xiàng)目 ，不僅可以改變傳統(tǒng)的溫泉利用觀念，充分發(fā)揮溫泉的理療保健作用，提高人民群眾的物質(zhì)文化水平，而且能夠有效的加快本地旅游市場的形成，提高全 縣 第 三產(chǎn)業(yè)的快速增長。 工程方案 （一） 規(guī)劃方案 規(guī)劃依據(jù) 《旅游規(guī)劃通則》（ GB/T18971～ 2020） ； 《旅游資源分類、調(diào)查與評價(jià)》（ GB/T18972～ 2020） ； 《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級的劃分與評定》（ GB/T17775～ 2020） ； 《中華人民共和國土地管理法》 ； 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 ； 《中華人民共和國森林法》 ； 溫泉 旅游綜合開發(fā) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 （代可研報(bào)告） 6 《 **省旅游管理?xiàng)l例》 ； 《 **省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局總體規(guī)劃》 ； 《 城東 縣旅游總體規(guī)劃 》 ； 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其他資料。 規(guī)劃原則 （ 1） 地域特色原則 突出 其地方特色，尤其是異于 城東 “ 綠色生態(tài)橘都，文化旅游名城” 的地域特色，通過塑造特色旅游產(chǎn)品而后來居上。 （ 2） 高點(diǎn)切入，個(gè)性開發(fā)原則 溫泉 是一種全新的生活方式的理念理解，通過高起點(diǎn)、高品位、高檔次的原則進(jìn)行旅游區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，表達(dá)一種返璞歸真的生活訴求 ,美麗多姿的 溫泉 ，是大自然生命的凝結(jié)，能勾起人們奇幻的神思 。 （ 3） 以人為本，和諧發(fā)展原則 充分體現(xiàn)以人為本，生態(tài)優(yōu)先的設(shè)計(jì)方針，融生態(tài)景觀與現(xiàn)代文化于一體，設(shè)計(jì)風(fēng)格新穎，具有時(shí)代感。同時(shí)，妥善處理好各方面的關(guān)系，在各方的利益中找到一個(gè)綜合均衡點(diǎn)，追求建筑與自然及文 脈的共生關(guān)系 ,推崇低技術(shù)性與高舒適度的和諧統(tǒng)一；在統(tǒng)一中求變化 ,在錯(cuò)落中求和諧 ,根據(jù)地形景觀特點(diǎn) ,營建豐富多變的景觀特色，最終實(shí)現(xiàn)同發(fā)多贏、和諧發(fā)展的局面。 （ 4） 市場導(dǎo)向原則 從分析市場出發(fā)，針對市場需求，對旅游資源進(jìn)行篩選、加工、溫泉 旅游綜合開發(fā) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 （代可研報(bào)告） 7 設(shè)計(jì)、制作 ,規(guī)劃、開發(fā)成適銷對路的旅游產(chǎn)品。 （ 5） 可持續(xù)利用原則 規(guī)劃既要帶來最佳的經(jīng)濟(jì)效益，也要考慮到良好的社會效益和生態(tài)效益，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展和生態(tài)保護(hù)相協(xié)調(diào)。做到開發(fā)與保護(hù)的一致，現(xiàn)狀與未來的一致，實(shí)現(xiàn)資源的永續(xù)利用。 規(guī)劃布局 根據(jù) 用地 地形、地貌等分布特征 及未來發(fā)展要求，本 項(xiàng)目 空間總體布局為“一心三區(qū)” 。即： 一心：接待服務(wù)中心； 三區(qū)： 溫泉主題游樂區(qū)、 山地頤養(yǎng)區(qū) 、 生態(tài)觀光區(qū) 。 “一心三區(qū)”為本規(guī)劃地的主要游覽區(qū)域，且各區(qū)域間通過區(qū)間游步道體系進(jìn)行有機(jī)分隔與銜接。 本項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積為 畝（合 公頃），規(guī)劃中各功能分區(qū)如下： （ 1）接待服務(wù)中心。位于規(guī)劃區(qū)的西南部，面積為 畝。它主要是本旅游區(qū)未來游客集散中心和接待服務(wù)管理中心，也是本旅游區(qū)員工主要生活基地。主要承擔(dān)游客集散、景區(qū)管理、員工住宿、接待服務(wù)、休閑購物等功能。 （ 2） 溫泉 主題游樂區(qū)。主要位于規(guī)劃區(qū)中部，面積為 。是本項(xiàng)目發(fā)展的 核心區(qū) ，是最主要的旅游目的地和旅游形象的集中體現(xiàn)，主要承擔(dān)溫泉沐浴、游樂體驗(yàn) 、養(yǎng)生療養(yǎng)等功能 。 溫泉 旅游綜合開發(fā) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 （代可研報(bào)告） 8 （ 3） 山地頤養(yǎng)區(qū)。位于規(guī)劃區(qū)東部，面積為 。該區(qū)域以“陽光頤養(yǎng)、生態(tài)養(yǎng)生”為理念，融合森林養(yǎng)生、康體保健、生態(tài)觀光等功能，構(gòu)建一個(gè)融游森林浴場、吸清新空氣、沐燦爛陽光為一體的森林養(yǎng)生中心。 （ 4） 生態(tài)觀光區(qū)。位于規(guī)劃區(qū)西部，面積為 畝。 該區(qū) 以城東 蜜桔、特色（農(nóng)村） 作坊 、 綠色餐廳 和 鄉(xiāng)村嘉年華 為主題， 注重綠色開發(fā)與生態(tài)環(huán)保的有機(jī)結(jié) 合。通過利用 當(dāng)?shù)?各種 特色 資源提升優(yōu)化 溫泉景區(qū) 生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造豐富優(yōu)美的空間景觀，建設(shè)特色各異的旅游項(xiàng)目，從而將其建設(shè)成一個(gè)“綠色、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、歡樂” 的觀光區(qū) 。 （二）建設(shè) 方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB501892020）； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503522020）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500162020)； 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797)； 《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50015－ 2020 《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020（ 2020 版 ) 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 5005295） 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 5005495） 國家頒布的各專業(yè)相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范 ； 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其他資料。 溫泉 旅游綜合開發(fā) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 （代可研報(bào)告） 9 方案說明 （ 1） 接待服務(wù)中心 ★ 主停車場：在景區(qū)大門右 面 建一面積為 4800 平方米，容 10 大車位、 120個(gè)小車位的格柵式生態(tài)停車場，栽種常綠喬木予以遮蔭，非硬化的地面用耐踏綠草鋪就，不同車位間用不同植物分隔，使車輛停放在綠色車庫之中，與大自然融為一體。 ★ 景區(qū)大門： 在 規(guī)劃區(qū)的 西南 處設(shè)立景區(qū)正大門，采取右進(jìn)左出方式 ,其建筑形式為弧形廊 道式且沿其周邊懸掛各式 城東 蜜桔 飾品 , 上書“ 城東 縣 月仙 溫泉度假 園 ”。 ★ 游客服務(wù)中心： 建筑面積 500 平方米 ， 框架結(jié)構(gòu)， 人工挖孔樁基礎(chǔ)， 抗震設(shè)防烈度為 6 度 ， 內(nèi)外墻為 240厚眠墻體 ,外墻面磚和外墻漆飾面，鋁合金中空玻璃窗、裝飾木門，地面磚 。 主要承擔(dān)售票、咨詢、保安、導(dǎo)游服務(wù)、投訴處理等功能，且在其周邊立一大型園區(qū)游覽線路圖并作相關(guān)介紹。 ★ 仿真迎賓瀑布：位于旅游區(qū) 進(jìn) 大門 前廣場 ，瀑布景觀帶長 100米，瀑水高 米，其中：直瀑高度 米，水面寬度 30 米；跌瀑高 ，水面寬度 ，濺瀑高 ，水面 寬度 。仿真迎賓瀑布可采用 電腦控制， 在水幕上形成旅游區(qū)電子導(dǎo)游圖。同時(shí)配以 美妙音樂、和諧燈光組合成百余種瀑布景觀， 讓游客在此亦能欣賞到“飛流直下”的精彩水景 。 ★ 溫泉迎賓樓 :總用地 1200 平方米。 建筑面積 3600 平方米。 總溫泉 旅游綜合開發(fā) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 （代可研報(bào)告） 10 床位數(shù) 為 60 個(gè) ， 主體 建筑層數(shù) 為 25 層，控制高度 20 米 。建筑風(fēng)格 利用傳統(tǒng) 與現(xiàn)代 文化要素，將本土化的建筑風(fēng)格 和“ 城東 蜜桔 ”符號 運(yùn)用于具有時(shí)代特色的建筑形式中，向客人提供現(xiàn)代舒適和傳統(tǒng) 文化 相結(jié)合的接待場所。 ① 建筑外觀 —— 建筑外部裝飾以木結(jié)構(gòu)或仿木結(jié)構(gòu)為主，木欄桿、木制回廊、木制窗花等 給人以古色古香之味。 ② 迎賓樓 大堂 —— 裝飾崇尚簡樸自然，建筑 西 立面采用通透式落地玻璃，創(chuàng)造出亦內(nèi)亦外的多層次復(fù)合空間，使建筑圍合立面的內(nèi)向品格得到充分發(fā)揮。 ③ 房間 —— 利用陽臺、平臺及 大 落地窗將室內(nèi)和室外的景觀銜接起來。室內(nèi)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)建材的自然肌理，使客人感知自然材質(zhì)，透著人生返樸歸真的淡定和自然。 室內(nèi)、玄關(guān)、露臺、旋轉(zhuǎn)樓梯等現(xiàn)代元素合理設(shè)計(jì)布置，營造一個(gè)清新、現(xiàn)代、氣派的場所。 ★ 購物中心：總建筑面積 300平方米 ， 規(guī)劃 單層 購物中心 ， 框架結(jié)構(gòu)， 人工挖孔樁基礎(chǔ)，主要承擔(dān) 向客人提供現(xiàn)代舒適 的購物環(huán)境。 ★ 員工 后勤 樓： 靠近生態(tài)植物園區(qū) ，用地面積約 900 平方米 ,總建筑面積 2600平方米， 4F、磚混結(jié)構(gòu)、建筑限高為 15 米，人工挖孔樁基礎(chǔ)，現(xiàn)澆梁、板、柱，內(nèi)外墻為 240 厚眠墻體 ,鋁合金窗、膠合板木門，樓地面為地面磚 ,樓梯為花崗巖面層， 外墻 采用江南傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，白墻、灰磚。 （ 2） 溫泉主題游樂區(qū) 溫泉 旅游綜合開發(fā) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 （代可研報(bào)告） 11 ★ 月仙 溫泉休閑 會所 ： 月仙 溫泉休閑 會所 規(guī)劃占地 6800 平方米左右，總建筑面積 14200 平方米左右，綠化覆蓋率要求達(dá)到 70% 以上。按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建筑層高為 25層，約 200 個(gè)床位，配有獨(dú)立的游人接待中心 、 餐廳、會議室、 棋牌室 、桑拿、演藝吧、KTV、 游泳池、美容健身房等設(shè)施，以住宿、會議、餐飲等為主要功能。 內(nèi)配置 67個(gè)不同大小會議廳，以承辦接待各種規(guī)模的會議、展覽、大型活動等經(jīng)營項(xiàng)目為主要功能，配備智能化樓宇自控裝置、寬帶網(wǎng)絡(luò)、及電腦數(shù)控的燈、光、影視設(shè)備，為在此參會、旅游觀光、商務(wù)洽談的客人提供全方位服務(wù)。其中，最大會議廳能滿足 500人左右的會議團(tuán)體開展會務(wù)的需要。 月仙 溫泉休閑 會所 由兩座結(jié)構(gòu)體體形相同的塔樓組成，裙房地上2 層，局部 5 層；主體高度 ；塔樓采用鋼筋混凝土框架－核心筒結(jié)構(gòu)，裙房部分采用框架結(jié)構(gòu)，建筑抗震設(shè) 防類別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類，結(jié)構(gòu)安全等級為二級 ； 本工程塔樓范圍內(nèi)基礎(chǔ)采用人工挖孔樁基礎(chǔ)，裙房部分采用 “ 獨(dú)立基礎(chǔ) +防水板 ” 做法。 ★ 溫泉游泳館 ： 包括室內(nèi)游泳館、室外游泳館、桑拿中心三大部分。溫泉游泳館面積 2020 平方米左右， 全框架封閉式屋頂 館 ， 設(shè)計(jì)為 25 米 50 米標(biāo)準(zhǔn)泳池 。 ★ 風(fēng)情溫泉 ：主要建設(shè)內(nèi)容由 入口浸腳池 、 景觀高溫池 、 水簾廊 、室內(nèi) SPA 館 、水療床浴（長半圓形池，池中水療按摩床，人們或座或躺，在水壓形成的沖壓和水氣振動下，對人背、肩、頸、腳和腳底等溫泉 旅游綜合開發(fā) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 （代可研報(bào)告） 12 部位進(jìn)行按摩，使客人達(dá)到活血、祛淤、舒筋、活絡(luò)的功效）、 水吧 、石板 廊 、 沐足廊 、沖擊浴、涌泉浴、泡泡浴、牡丹、芙蓉浴、補(bǔ)腎壯陽湯藥浴 、 加料湯泉浸泡浴 等等。 ★ 特色溫泉 ： 景觀連廊 、 跌水瀑布 、 砂鹽療 、 特色鹽療 、 理療中心 、 情侶池 、 情侶木屋 等。 ★ 溫泉沖浪 ： 在游泳池的東北側(cè)設(shè)溫泉沖浪，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項(xiàng)目，面積在 2200 平方米左右，分淺水池和深水池，滿足不同年齡段游客的玩水需要。 游泳池分淺水池、深水池，水深 — 2m,并有專為兒童設(shè)置的戲水區(qū)，池內(nèi)設(shè)置沖浪造波、高臺滑水場地 。 ★溫 泉亭 ： 中式古典風(fēng)格，重檐攢尖頂。雙亭 1 座，相連式，單座平面形式： 3600mm 3600mm；高 3500mm，其中雙亭頂部高 1100 mm；C20 混凝土杯型基礎(chǔ)；φ 100 輕鋼管椅腳。 ★ 龍珠閣 ： 在登山步道的最高處，芙蓉山頂設(shè)一六角飛檐石質(zhì)景亭 —— 龍珠閣。 總建筑面積 220 平方米。 龍珠閣毛石地面，粗木欄桿，休憩桌椅、果殼箱及洗手池等采用水泥澆筑，外層裝飾松皮紋理，與環(huán)境高度融合。龍珠閣的設(shè)計(jì)一方面是景觀設(shè)置的需要，避免使登山道在景觀上過于單調(diào)使游客產(chǎn)生厭倦心理，另一方面是考慮游客的游覽需要，可以在此駐足休憩觀景。 （ 3） 山地頤養(yǎng)區(qū) ★ 南次入口：按照江南牌樓風(fēng)格及當(dāng)?shù)孛窬犹厣O(shè) 計(jì)，門景以木溫泉 旅游綜合開發(fā) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 （代可研報(bào)告） 13 制結(jié)構(gòu)為主，在大門旁可矗立一塊高 6— 8 米的巨石，上刻“ 月仙 溫泉 ”。 ★ 觀光塔： ① 外形為“ 桔子 ”狀。 高 18 米，雙層結(jié)構(gòu)，頂部設(shè)置避雷針 ； ②上層設(shè)計(jì)為一個(gè)圓形的觀景平臺，供游客休息、攝影、賞景，游客可在此處可遠(yuǎn)觀田園風(fēng)光，仰視白云藍(lán)天，俯瞰 月仙 溫泉全貌，為一處絕佳的觀景點(diǎn)。下層設(shè)計(jì)為水塔，主要為儲水功能 ； ③利用光電技術(shù)，通過布置各種景觀燈設(shè)計(jì)出美麗的夜景，夜間像一顆璀璨的明珠，閃耀星空，輻射數(shù)公里，成為 夜色 標(biāo)志性景觀 ； ④為方便游客登塔，規(guī)劃于塔內(nèi)建設(shè)單程上下觀光電梯，其旁應(yīng)建上下登梯步道，以供游客選 擇和方便塔內(nèi)設(shè)施維修。 ★ 陽光瑜伽臺：位于觀光塔的西側(cè)，占地面積約 1200 平方米。戶外練習(xí)場 800 平方米，地面材料以戶外木質(zhì)地板為主，周圍設(shè)置木樁形的小音箱，建設(shè)休息大廳 300 平方米。 瑜伽臺總體設(shè)計(jì)為長方形，內(nèi)部再劃分圓形的獨(dú)立的瑜伽單元，為修習(xí)者提供充足的空間；建筑材料以木質(zhì)為為主，瑜伽臺的周圍設(shè)置木樁形的小音箱，凸顯自然和質(zhì)樸；周圍植綠化帶，配置花卉，營造了一種天人合一的氛圍。 ★ 太陽能空調(diào)