【正文】 具有山幽、洞奇、水秀之美稱。核心景區(qū)在荊門境內(nèi)的大洪山， 1988 年與張家界同時被國務院列為國家重點風景名勝區(qū)，總面積 320 平方公里，擁有世界獨有樹種對節(jié)白蠟和古生物活化石古 銀杏等數(shù)十種珍貴樹種，其中 5 公頃的中國最大古銀杏原始群落被中國科學院評價為 “20 世紀末中國最有價值的地理大發(fā)現(xiàn)之一 ”。 1966 年建成的漳河水庫，是全國八大水庫之一，被國家水利部授予國家水利風景名勝區(qū)稱號。景區(qū)氣候宜人，工程宏偉。水域?qū)掗?，煙波浩瀚，岸線曲折，山秀水碧，因蓄水形成的 36 個島嶼、 164 個半島。使之為休閑探幽的絕佳去處。依托大洪山主脈的虎爪山、太子山、大口國家森林公園和處于荊山余脈的圣境山、千佛洞森林公園彼此相應成輝，構(gòu)成了荊門獨特的山水自然景觀。 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責任公司 8 第二章 荊門市房地產(chǎn)市場行情分析 2020 年，在國家擴大內(nèi)需和鼓勵住房消費政策的推動下，荊門市房地產(chǎn)業(yè)保持了快速、健康、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，國家、省、市一系列激活住宅市場的政策措施得到貫徹落實，中心城區(qū) 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、銷售面積和存量房交易面積等指標均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻增大，正在成長為荊門國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 一、市場現(xiàn)狀 商品房開發(fā)投資與總量持續(xù)增長。 2020 年，城區(qū)新開工商品房 萬平方米，比去年增長 60%；竣工面積 萬平方米，增長 29%；完成投 資 億元，比上年增長 15%。廣場花園、華府家園、葡萄園城市花園一期工程、億達世紀花園一期工程、文峰小區(qū)、涌鑫花園等住宅小區(qū)相繼建成。適應住房商品化、市場化的要求，開發(fā)商注重規(guī)劃、設計的創(chuàng)新，采用新材料、新設備、新工藝，加大配套設施建設，住房單體質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量大大提高。 房產(chǎn)交易日趨活躍。 從一級市場看，中心城區(qū) 2020 年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 51%，待銷商品房（空置時間 1 年以內(nèi)）為 萬平方米，滯銷商品房（空置時間 1—3 年）為 萬平方米。從二級市場看，中心城區(qū) 2020 年發(fā) 生房地產(chǎn)交易4021 起，成交面積 萬平方米，分別比同期增長 50%、 49%。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出 “一手房繁榮，二手房興旺 ”的市場格局。 住房價格穩(wěn)中有升。 2020 年中心城區(qū)商品住房最低價格為 750 元 /平方米，最高為 1489 元 /平方米，平均價格為 1080 元 /平方米，2020 年最低價格為 860 元 /平方米，最高為 1880 元 /平方米，平均價格為 1188 元 /平方米，分別比上年增長 13%、 26%、 10%。西城區(qū)住房價格上漲較快， 2020 年西城區(qū)商品住房最低價格為 740 元 /平方米，最高為 1380 元 /平方米，平均價格為 1105 元 /平方米， 2020 年金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責任公司 9 最低價格為 865 元 /平方米，最高為 1880 元 /平方米，平均價格為 1255 元 /平方米，分別比上年增長 17%、 36%、 14%。 外資開發(fā)成為主流。 到 2020 年底，中心城區(qū) 50 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外企有 17 家，占開發(fā)企業(yè)總數(shù)的 34%，一些大型的居住小區(qū)，如億達世紀花園、園丁小區(qū)二期工程、涌鑫花園、陽光家園以及即將動工的天鵝別墅山莊，基本為外來企業(yè)所開發(fā)，其開發(fā)的項目占整個市場份額的 “半壁江山 ”。據(jù)統(tǒng)計，在 2020 年開發(fā)的房地產(chǎn)項目中，外來開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積 萬平方米，竣工房 屋面積 15 萬平方米，完成投資 億元，分別占房地產(chǎn)開發(fā)同類面積和投資的 51%、 47%、 %。 房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻增大。 一是稅收增加。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營業(yè)稅、城建維護稅、教育附加 21977 萬元，比上年同期增長 %，房產(chǎn)交易契稅 1128 萬元，比上年翻一番。二是經(jīng)濟增長的貢獻增大。在 2020 年國民經(jīng)濟增長 ％的份額中，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻率超過 個百分點。 荊門城區(qū) 2000 年以來房地產(chǎn)稅收完成情況 單位：萬元 年 份 稅 種 2000 2001 2002 2020 2020 房地產(chǎn)營業(yè)稅 12818 12179 16504 17692 19979 契 稅 房 產(chǎn) 106 222 300 410 1128 地 產(chǎn) 60 18 249 216 772 土地增值稅 16 22 41 493 121 2020 年城區(qū)在售物業(yè)一覽表 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責任公司 10 二、 2020年市場分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資水平較低。 一是房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例較低。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的比名稱 地理 位置 物業(yè) 形態(tài) 規(guī)模(㎡ ) 均價 (元 /㎡ ) 主力 戶型 銷售率 (%) 紫竹苑 長寧大道 多層、小高層 25000 1600 3*2 80 億達城市花園 虎牙關大 道 多層 227000 1350 3*2 40 匯豐園 大橋巷 多層 29000 1220 3*2 40 富康園 虎牙大道 多層 10000 720 3*2 5 萬豪國際 象山大道 多層 60000 1200 3*2 定 65 宏業(yè)城市花園 濟河三組 多層 60700 1170 3*2 90 四季青家園 長寧大道 多層 20000 1200 3*2 40 月亮灣小區(qū) 蔡灣路 多層 32600 1200 3*2 90 葡萄園 月亮湖南路 多層 206800 1350 3*2 70 豪景花園 白云 大道 多層 18000 1350 3*2 5 華府馨園 白云大道 多層 25000 1350 3*2 定 40% 寶山學府 月亮湖路 多層 160000 1350 3*2 30 洪源家居廣場 月亮湖 1 號 商業(yè)廣場 20000 1F7000 已排 420 號 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責任公司 11 例僅為 %，低于全省 %的平均水平，也低于周邊城市襄樊、宜昌、荊州 等地，與其支柱產(chǎn)業(yè)的地位不相稱，與中等城市的品位不適應。二是房地產(chǎn)開發(fā)項目樓盤小、檔次低。由于存量土地分散、零碎供應，導致多數(shù)樓盤規(guī)模較小，檔次不高。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資實力較弱。目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)普遍不高，中心城區(qū) 50 家開發(fā)企業(yè)，具有二級開發(fā)資質(zhì)的僅 4 家，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)投資實力較弱，缺乏 “領跑 ”樓市、主導潮流、帶動力強的龍頭企業(yè)，以致小區(qū)建設規(guī)模不大，檔次不高 零星建設沒有得到有效控制。 違規(guī)開發(fā)、見縫插針、批三建四的現(xiàn)象屢禁不止。這在南城區(qū)表現(xiàn)尤為突出。前幾年，為了加快南城區(qū)的建設步伐 ，我市積極鼓勵單位和個人在南城區(qū)建房， “以地引資 ”， “以地建區(qū) ”，短短幾年內(nèi)，建成了大量私房和單位用房，這些自建房最終流向市場，并在近兩年形成銷售旺期。僅 2020 年，在產(chǎn)權部門登記的上市交易私房就有 6 萬多平方米。這些私房的上市，給我市房地產(chǎn)市場來帶成三大負面影響：一是私房建筑質(zhì)量不高，存在安全隱患；二是插花建房，規(guī)劃不到位，影響城市形象；三是私房低價拋售，沖擊商品房市場，偷逃稅費現(xiàn)象嚴重。 住房供應結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出 。 目前，我市商品房供應市場呈現(xiàn) “中間大兩頭小 ”的局面，即中高檔商品房偏多，中小戶型中低價 位房源短缺，寫字樓、豪華別墅、高檔公寓幾乎沒有。 2020 年，我市開發(fā)的商品房中， 120 平方米以上，價位在 16—25 萬元的中高檔商品房占開發(fā)總量的 75%，成為市場主打產(chǎn)品，而同期中低檔住宅基本空檔，特別是 2001 年停批經(jīng)濟適用住房后，中低檔住宅建設處于停滯狀態(tài)。單一的供應市場，無法滿足不同收入消費群體對住房的需求。 總體供大于求，多為現(xiàn)房存量房供應。新房供總應量約 40 萬㎡，如：萬豪國際、億達花園二期、寶山學府等；存量房供應量約40 萬㎡，如：億達花園一期、宏業(yè)城市花園等。 從新房市場看，中心城區(qū) 2020 年商品 房銷售面積 萬平方米，比上年增長 51%，待銷商品房（空置時間 1 年以內(nèi)）為 萬平方米，滯銷商品房（空置時間 1—3 年）為 萬平方米。從二手房市場看，中心城區(qū) 2020年發(fā)生房地產(chǎn)交易 4021 起，成交面積 萬平方米，分別比同期增長 50%、 49%。 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責任公司 12 產(chǎn)品以磚混多層為主導，輔以少量框架結(jié)構(gòu)（價格高出磚混 60100 元 /㎡），紫竹苑推出帶電梯小高層，市場反應較冷淡。 戶型結(jié)構(gòu)以三房二廳為主導，面積在 100－ 140 ㎡之間約占總供應量的 70%，二房二廳面積在 80－ 110 ㎡之間，約占總供應量的20%，一房一廳面積在 60 ㎡以下，約占總供應量的 5%，四房二廳面積在 140 以上及復式戶型約占總供應量的 5%。 本市熱銷戶型為三房二廳面積在 120－ 140 ㎡之間，約占總銷售量的 40%，面積在 100－ 120 之間的三房二廳也較暢銷，約占總銷售量的 30%，二房二廳基本為滯銷戶型，約占總銷售量的 20%，其它戶型約占總銷售量的 10%。 物業(yè)管理檔次普遍較差，多為開發(fā)商的子公司，物管費在 元 /㎡月之間。 開發(fā)商不注重營銷推廣，多數(shù)樓盤無樓書或宣傳冊，只有宣傳單張，且制作較差。 銷售員素質(zhì)普 遍不高，服務意識淡薄，專業(yè)水平較低。 1均為毛坯房交房，墻面、地面多為水泥找平，塑鋼窗，外墻涂料，有少數(shù)樓盤采用外飄窗。 1配套較全，一般均配三網(wǎng)合一、紅外線、對講門、管道煤氣等，但部分開發(fā)商收取配套費。 三、發(fā)展趨勢分析 （一）今后幾年的市場展望 國民經(jīng)濟的快速發(fā)展、人民生活水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化升級為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強有力的支撐；因需求的增強帶來的市場繁榮是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實表現(xiàn)，而不是純粹投資動機驅(qū)動下的 “虛張 ”?；谝陨媳尘胺治觯窈髱啄昵G門市房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間。 國 民經(jīng)濟持續(xù)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅實基礎。 近年來，荊門市國民經(jīng)濟一直保持較高的增長速度，從 2000 年到 2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 8%左右， 2020 年增長速度為 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 7749 元，比上年增長 %。同時隨著農(nóng)金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責任公司 13 村稅費改革的深入，農(nóng)民人均收入大幅增加，為農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移提供了可能性，并為住房消費提供新的空間。而且今后幾年，我市的經(jīng)濟仍將保持快速增長勢頭，這必將進一步推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。