【正文】 ?????????????????????????????? . 28 （八）、大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目建設(shè)措施及計(jì)劃 ...................................................................................... 30 項(xiàng)目資金籌措的途徑 ................................................................................................................... 30 項(xiàng)目建設(shè)工期排序 ....................................................................................................................... 30 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)作管理 ................................................................................................................... 31 四、大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目評(píng)價(jià) ................................................................................. 31 （一）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ............................................................................................................................. 31 項(xiàng)目總投資估算 ........................................................................................................................... 31 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ............................................................................................................................... 33 （二）、大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) .............................................................................................. 34 發(fā)展物流存在不利的市場(chǎng)因素 .................................................................................................. 34 投資者缺乏發(fā)展物流的信心 ...................................................................................................... 36 缺乏對(duì)物流 產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)一管理 現(xiàn)代物流業(yè)面臨竟激烈爭(zhēng) .......................................................................................................... 37 （三）、大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)（結(jié)論） ................................................................................. 37 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 一、前 言 （一）現(xiàn)代物流有關(guān)概念 物流 是我國(guó)在 80 年代末從日本引進(jìn)的外來(lái)語(yǔ)，時(shí)間很短，概念很新，而日本又是從美國(guó)引進(jìn)的，美國(guó)則是在二次大戰(zhàn)中，由一種模糊而有效的行為到戰(zhàn) 后逐漸才發(fā)展成了一個(gè)比較確切的理論化的物流定義。 物流是指以滿足客戶的需求為目的，為提高原材料、在制品、制成品以及相關(guān)信息從供應(yīng)到消費(fèi)的流動(dòng)和儲(chǔ)存的效率而進(jìn)行的計(jì)劃、實(shí)施和控制的過(guò)程。 物流活動(dòng)的目的就是通過(guò)信息技術(shù)與運(yùn)輸手段，為制造商、供應(yīng)商、零售商實(shí)現(xiàn)“零庫(kù)存”的理想 。 物流產(chǎn)業(yè)是指以物流活動(dòng)為共同點(diǎn)的行業(yè)群體?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成包括四個(gè)主要行業(yè)： 物流基礎(chǔ)行業(yè)：這個(gè)行業(yè)由各種不同的運(yùn)輸線路以及運(yùn)輸線路的交匯與節(jié)點(diǎn)所構(gòu)成的系統(tǒng)。 第三方物流業(yè)：指由物流勞務(wù)的供方、需方之外的第三方去完成物流服務(wù)的物流運(yùn) 作方式，第三方就是指提供物流交易雙方的部分或全部物流功能的外部服務(wù)提供者。 物流信息系統(tǒng)行業(yè)：這個(gè)行業(yè)提供物流系統(tǒng)軟硬件，提供系統(tǒng)管理，是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)技術(shù)和通信技術(shù)在物流領(lǐng)域的獨(dú)特的組合。 貨主物流：是自營(yíng)物流，有可能部分從事第三方物流的活動(dòng)。 物流功能性活動(dòng)包括需求預(yù)測(cè)、訂單處理、客戶服務(wù)、分銷配送、物料采購(gòu)、存貨控制、交通運(yùn)輸、倉(cāng)庫(kù)管理、工業(yè)包裝、物資搬運(yùn)、工廠和倉(cāng)庫(kù)或配送中心的選址、零配件和技術(shù)服務(wù)支持、退貨處理、廢棄物和廢棄產(chǎn)品的回收處理等。把這些環(huán)節(jié)的功能要素集合成系統(tǒng)，進(jìn)行一體化管理，實(shí)現(xiàn) 物流聯(lián)盟，是現(xiàn)代物 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 流發(fā)展的新趨勢(shì)，也是 深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)物流聯(lián)盟建項(xiàng)目建設(shè)的首選方案。 （二）、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)概述 深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)物流聯(lián)盟 （以下簡(jiǎn)稱 大工業(yè)區(qū)物流 ）計(jì)劃選址于深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)， 按照立足深圳、輻射周邊 地區(qū) 的規(guī)劃定位， 大工業(yè)區(qū)物流將以現(xiàn)有龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)的工商企業(yè)為依托，聯(lián)結(jié)深圳各大生產(chǎn)企業(yè)、 連鎖商業(yè) 、港口、鐵路、機(jī)場(chǎng)等 上游與下游流通過(guò)程而形成物流聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)，履蓋廣東“珠三角”乃至全國(guó)戰(zhàn)略要點(diǎn)地區(qū)，聯(lián)系國(guó)際著名物流企業(yè)， 形成海、陸、 空運(yùn)相結(jié)合的多式聯(lián)運(yùn)的國(guó)際物流供應(yīng)鏈和集散點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)集裝箱進(jìn)出口快速集并、中轉(zhuǎn)、分檢、分送，從而在深圳出口加工區(qū)內(nèi)初步形成區(qū)內(nèi)物流與區(qū)外物流結(jié)合，自營(yíng)物流與外協(xié)物流結(jié)合的 物流聯(lián)盟 產(chǎn)業(yè)。 大工業(yè)區(qū)物流將 集加工、貿(mào)易、轉(zhuǎn)口、倉(cāng)儲(chǔ)、金融、運(yùn)輸、服務(wù)、物流等諸多功能為一體，并在投資、關(guān)稅、貨物保稅加工、貨物存儲(chǔ)、稅收、外匯管理等方面實(shí)施優(yōu)惠政策。對(duì)國(guó)際航運(yùn)集團(tuán)和物流跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐深圳出口加工區(qū)的項(xiàng)目，可率先實(shí)行《深圳出口加工區(qū)若干規(guī)定》的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 大工業(yè)區(qū)物流 計(jì)劃控制范圍占地 20 平方公里，計(jì)劃總投資 3 億元，初期投資 1 億元，主要用于建設(shè)（購(gòu)置）物流基礎(chǔ)設(shè)施及物流項(xiàng)目招商工作，物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi) 控制 范圍將分步建設(shè)，首期開(kāi)發(fā) 可 分國(guó)內(nèi)綜合物流 聯(lián)盟（ 園區(qū) ） 和國(guó)際中轉(zhuǎn)物流 聯(lián)盟（ 園區(qū) ） 兩部分。 國(guó)內(nèi)綜合物流園區(qū)占地 2 平方公里，以市場(chǎng)信息、產(chǎn)品配送、現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、商品交易五位一體的 物流聯(lián)盟 模式發(fā)展國(guó)內(nèi)物流。國(guó)際中轉(zhuǎn)物流園區(qū)占地 1 平方公里，以海 、陸、空 聯(lián)運(yùn)的模式發(fā)展國(guó)際物流 ，實(shí)現(xiàn) 年 配送量 100 億元 以上，略大于深圳現(xiàn)有平湖物流基地，（詳見(jiàn)附件 1）。 大工業(yè)區(qū)物流 將充分利用 自身 良好的物流產(chǎn)業(yè)環(huán)境，加快發(fā)展 步伐 ，鞏固 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 和強(qiáng)化在 行業(yè)中的 競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)。以市場(chǎng)為導(dǎo)向 ，有計(jì)劃地分步 在全國(guó)戰(zhàn)略要點(diǎn) 地區(qū)建立自有的若干區(qū)域性大型物流 聯(lián)盟基地 ，各節(jié)點(diǎn)間通過(guò)先進(jìn)的物流資訊系統(tǒng)聯(lián)成有機(jī)的運(yùn)作整體，以全面提升全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)的操作能力。同時(shí)，以 風(fēng)險(xiǎn)投資、參股合作、 融資租賃、管理輸出等多種不同的 物流聯(lián)盟（ 合作 ） 方式，充分利用客戶或合作伙伴固化在物流領(lǐng)域的物流設(shè)備、設(shè)施等存量資源，擴(kuò)大物流市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn) ―低成本運(yùn)營(yíng) ‖的經(jīng)營(yíng)理念。同時(shí)，加大國(guó)際間的合作，爭(zhēng)取在加入 WTO后再上一個(gè)新臺(tái)階，主導(dǎo)物流市場(chǎng)。 （三）、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義 滿足當(dāng)?shù)匚锪餍枨? 促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)占地 170 萬(wàn)平方公里，區(qū)內(nèi) 現(xiàn)有工商企業(yè) 30多家，外資在區(qū)內(nèi)投資的企業(yè)也激劇增加，這些企業(yè)急需物流服務(wù)。大工業(yè)區(qū)物流正能直接滿足日益增長(zhǎng)的 龍崗大工業(yè)區(qū)和深圳出口加工區(qū)內(nèi)工商企業(yè) 對(duì)物流服務(wù)的需求。 由于龍 崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)特殊的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境和政府優(yōu)惠政策扶持， 吸引了各路商家紛至踏來(lái) ， 進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)投資創(chuàng)業(yè)的熱潮將日益高漲； 大工業(yè)區(qū)物流的建設(shè)將有力地促進(jìn) 龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)工商企業(yè)的發(fā)展壯大。 其次 大工業(yè)區(qū)物流 所處特殊地理位置，彼鄰深圳最大的鹽田港口， 能滿足國(guó)際和國(guó)內(nèi)駐深圳企業(yè)的物流服務(wù)需求，盡快建設(shè)和發(fā)展大工業(yè)區(qū)物流，對(duì)發(fā)展深圳和龍崗的經(jīng)濟(jì)具有十分重要的意義。所以，加快外大工業(yè)區(qū)物流的建設(shè)，對(duì)實(shí)現(xiàn)深圳市和龍崗區(qū)“十五”發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，迎接我國(guó)加入 WTO 后更加激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。 提升核心競(jìng)爭(zhēng)力 增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢(shì) 根據(jù)具有關(guān)資料預(yù)測(cè)表明，如果在“十五”期間，中國(guó)物流成本占 GDP 的比例降低到 15％，每年將為全社會(huì)直接節(jié)省約 2400 億元的物流成本。對(duì)處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展前沿的深圳市及龍崗區(qū)而言，如果把物流成本占 GDP 的比例降得更低， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 將為社會(huì) 帶來(lái)更為可觀的經(jīng)濟(jì)效益，并能因降低成本而提高競(jìng)爭(zhēng)力，因而增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。 在 國(guó)際上，物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；在我國(guó)現(xiàn)已加入 WTO 的新形勢(shì)下，龍崗區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也面臨新的發(fā)展內(nèi)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。一方面是我國(guó)進(jìn)出日貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易量將大幅度增長(zhǎng)；迫切需要開(kāi)發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)支柱，而根據(jù)龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)的現(xiàn)有資源條件條件，全力推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的最合理選擇。 二、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展商基本情況 龍崗大工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)管理公司作為大工業(yè)區(qū)物流發(fā)起人，是深圳市政府直屬的龍崗大工業(yè)區(qū)投 資興辦的大型園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司注冊(cè)資金一億元人民幣，總資產(chǎn) 1． 4 億元，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，以高科技丁業(yè)園區(qū)和生活配套為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，以物流運(yùn)輸、物業(yè)管理、策劃咨詢、商務(wù)服務(wù)為配套。公司成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了龍崗燕子嶺榕園山莊、新世紀(jì)廠房等房地產(chǎn)項(xiàng)目近 20 萬(wàn)平方米，投資成立了硅峰軟件同、海翔房地產(chǎn)公司、博納光通訊園、大丁業(yè)區(qū)運(yùn)輸公司、大丁業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司、智誨項(xiàng)目策劃公司和巨澤咨詢服務(wù)公司等 8 家二級(jí)企業(yè)．目前硅峰軟件園已經(jīng)有包括金。軟件、北大方正等多家著名間同向以階入園協(xié)議，園區(qū)建設(shè)正在進(jìn)行中?？蔀榇蠊I(yè)區(qū)物流建設(shè) 提供土地、供電、供水、通訊、交通等資源和起動(dòng)資金、并組織項(xiàng)目的工業(yè)設(shè)計(jì)、論證、報(bào)建、招商引資和市場(chǎng)拓展工作，以及為建設(shè)過(guò)程各環(huán)節(jié)工作提供強(qiáng)有力的支持，如資金、人才、技術(shù)、政策等資源條件。 三、大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)（規(guī)劃） （一）、大工業(yè)區(qū)物流的環(huán)境分析 《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要》將發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)作為深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一；明確提出要建立開(kāi)放的現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡(luò)體 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 系，并將物流產(chǎn)業(yè)作為今后三大支柱產(chǎn)業(yè)之一予以重點(diǎn)扶持。在當(dāng)現(xiàn)代物流還是作為一個(gè)概念在中國(guó)熱炒時(shí)，深圳已搶占先機(jī)，邁出堅(jiān)實(shí) 一步，海陸空立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)通達(dá)八方，各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)花開(kāi)四面，多類物流園區(qū)建設(shè)如火如荼，電子信息平臺(tái)