【正文】 店的建設(shè)周期長(zhǎng)，原有星級(jí)酒店逐漸老化，所以目前武漢的高檔星級(jí)酒店供應(yīng)略微不足 。 ?高檔酒店缺乏 ?星級(jí)越高，出租率越高 為迎合武漢高檔酒店的需求，武漢正加大力度建設(shè)星級(jí)酒店，如中心區(qū)的瑞安地產(chǎn)的高檔酒店項(xiàng)目，艷陽(yáng)天酒店和已經(jīng)簽約的希爾頓大酒店將有效的提升高檔酒店的供應(yīng)。 ?政府計(jì)劃增加高檔酒店 現(xiàn)狀結(jié)論：武漢整體酒店供應(yīng)量穩(wěn)定，但高檔星級(jí)酒店所占比例較小，導(dǎo)致星級(jí)酒店出租率較高的市場(chǎng)狀況。 類別 漢口 武昌 漢陽(yáng) 酒店出租率 % % % 星級(jí)酒店出租率 % % 從上面數(shù)據(jù)顯示， 2023年漢陽(yáng)區(qū)的星級(jí)酒店的出租率排名第三，但星級(jí)酒店出租率與武昌區(qū)相差不大 ,說(shuō)明漢陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)星級(jí)酒店前景良好。 武漢各區(qū) 2023年酒店出租率比較 Industrial Area Regeneration Plan 漢陽(yáng)酒店業(yè)狀況 漢陽(yáng)區(qū)域酒店市場(chǎng)分析 項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的酒店市場(chǎng)概況 酒店名稱 地址 單間價(jià)格（元 /間) 標(biāo)間價(jià)格（ 元 /間 ) 標(biāo)準(zhǔn) 總數(shù) 備注 愛琴海賓館 武漢市漢泰路 8號(hào) 136 156 經(jīng)濟(jì)型 4層， 90間（套） 帥府車友酒店 武漢 漢陽(yáng)區(qū)二橋路 18號(hào) 278 278 三星級(jí) 主樓高 10層，附樓高 3層，共有客房180間套 服務(wù)設(shè)施： 預(yù)定全國(guó)下一站酒店、機(jī)票、旅游路線； 租車服務(wù) 話費(fèi)空中充值 商務(wù)打印復(fù)印休閑設(shè)施： 棋盤室 餐飲服務(wù)： 中餐廳 西餐廳 酒店特色： 精品商務(wù)客房為主，中西式餐廳為輔，服務(wù)品質(zhì)高 格林豪泰酒店 武漢漢陽(yáng)區(qū)二橋路特 1號(hào) 199 219 商務(wù)型 樓高 16層，附樓高 5層，客房總數(shù) 141間（套）。 加床價(jià)：￥ 80元 早餐：￥ 15；服務(wù)設(shè)施 會(huì)議廳 免費(fèi)停車場(chǎng) 洗衣服務(wù) 叫醒服務(wù) 餐飲服務(wù)： 中餐廳 項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的酒店市場(chǎng)概況 酒店名稱 地址 單間價(jià)格（元 /間 ) 標(biāo)間價(jià)格（元 /間 ) 標(biāo)準(zhǔn) 總數(shù) 備注 香格里都 漢陽(yáng)王家灣與郭茨口之間 128（寬帶） 120（無(wú)寬帶） 0 經(jīng)濟(jì)型 東鑫大酒店 武漢漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道685號(hào) 268 268 三星級(jí) 樓高 10層，客房總數(shù)78間（套）。 加床價(jià)：￥ 100元 早餐：￥ 20；服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心服務(wù) 會(huì)議廳 外幣兌換 旅游票務(wù)服務(wù) 免費(fèi)停車場(chǎng) 理發(fā)美容室 出租車 洗衣服務(wù)；餐飲服務(wù) 中餐廳 限時(shí)送餐服務(wù) 免費(fèi)上網(wǎng) 寬帶 項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的酒店市場(chǎng)概況 酒店名稱 地址 單間價(jià)格（ 元 /間 ) 標(biāo)間價(jià)格（元 /間 ) 標(biāo)準(zhǔn) 總數(shù) 備注 武漢新龍商務(wù)酒店 漢市漢陽(yáng)龍陽(yáng)大道特 8號(hào) 258 298 商務(wù)型 樓高 13層，共有客房總數(shù) 99間（套），標(biāo)間面積 28平米 免費(fèi)上網(wǎng) 寬帶 武漢紐賓凱新航酒店 武漢漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道718號(hào) 198 208 商務(wù)型 樓高 7層，客房總套數(shù) 107間 餐飲設(shè)施 大堂吧、瀛洲軒中餐廳 康體娛樂 ： 棋牌、桑拿、卡拉 OK、按摩、夜總會(huì) 會(huì)議設(shè)施 新航廳：最多可容納 100人； 會(huì)議室：可容納30人 漢陽(yáng)酒店市場(chǎng)檔次細(xì)分 檔次定位 價(jià)格定位（客房?jī)r(jià) 格） 入住率 代表項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)型 120—— 158元 /間 70% 愛琴海、香格里都 商務(wù)型 198—— 298元 /間 % 格林豪泰、 武漢紐賓凱新航酒店、武漢新龍商務(wù)酒店 三星級(jí) 258—— 300元 /間 % 帥府車友、東鑫酒 店 四星級(jí) 目前漢陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)沒有四星級(jí)酒店公寓 漢陽(yáng)區(qū)域酒店現(xiàn)狀分析 ?酒店檔次普遍較低，多數(shù)以低房?jī)r(jià)搶占市場(chǎng)，缺乏高檔次酒店； ? 酒店經(jīng)營(yíng)范圍較單一 ，多以住宿為主，餐飲、娛樂、商務(wù)等功能缺乏； ? 服務(wù)理念薄弱，影響整體形象及檔次的塑造； ?目前王家灣商圈酒店客房的平均入住率在 75%左右。 現(xiàn)狀結(jié)論：目前龍陽(yáng)大道區(qū)域酒店以小規(guī)模的普通酒店為主，高檔酒店缺乏，服務(wù)配套設(shè)施也缺乏。此區(qū)域周邊沒有金融圈、且處于老城區(qū)周邊環(huán)境也較為復(fù)雜，因此不具備做高檔酒店的條件。 武漢圣淘沙酒店公寓 區(qū)域位置： 武漢江漢路萬(wàn)松園路 199號(hào) 開業(yè)時(shí)間： 2023年 經(jīng)營(yíng)管理： 武漢圣淘沙酒店管理 客房套數(shù)： 384套 入住率： 72% 概況： 武漢圣淘沙酒店位于武漢最繁華的商業(yè)核心地帶 —— 萬(wàn)松園路中段矗立著兩棟按照國(guó)際酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修配置的 28層大廈，武漢圣淘沙酒店內(nèi)設(shè)中西餐廳，各地美食必將讓您大快朵頤； 6間多媒體會(huì)議室是商務(wù)會(huì)談的首選絕佳場(chǎng)所；精心設(shè)置的寫字樓、商務(wù)中心、健身中心及配套齊全的休閑娛樂場(chǎng)所。 Industrial Area Regeneration Plan 個(gè)案研究 ? 購(gòu)買人群狀況： 客戶主要以本地投資性客戶為主，外地客戶約占 20%。 ? 較高的投資回報(bào)。 對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)包租八年，前 2年 %，后 6年 8%投資回報(bào)對(duì)于投資者具有較強(qiáng)的吸引力。 ?具有廣泛客源的酒店管理公司管理，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于酒店式公寓來(lái)說(shuō)，廣泛的客戶資源是成功重要的條件，項(xiàng)目的開發(fā)商前期聘請(qǐng)了廣州花園酒店管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，該公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)資源，能有效降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 鋼結(jié)構(gòu)住宅，便于分割。 采用鋼結(jié)構(gòu)，可以隨意分割戶型，投資客可以購(gòu)買兩套或多套，以后根據(jù)需要改變戶型，提高居住舒適度。 圣淘沙酒店公寓定位分析 ?圣淘沙大廈酒店式公寓的主力戶型大約為 4570平米之間。 ? 目前圣淘沙酒店式公寓的 月租金為 17002200元 ，根據(jù)戶型和房間位置有 500左右價(jià)差，多采用季付的方式，選擇此種方式的求租者約占 60%，日租的情況較少，選此種方式的求租率者約占 40%。 ? 此外圣淘沙酒店式公寓還提供 年租，租金為 2023025000左右 。 圣淘沙酒店式公寓出租情況 大多數(shù)服務(wù)式公寓只有很少，甚至幾乎沒有餐飲設(shè)施。服務(wù)式公寓的餐飲收入只占總收入的 %， 而 圣淘沙全服務(wù)酒店式公寓的餐飲收入?yún)s占到總收入的 %。 大多數(shù)的服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)費(fèi)用遠(yuǎn)低于全服務(wù)酒店的管理費(fèi)用。服務(wù)式公寓的未分配的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（包括 行政、營(yíng)銷成本、設(shè)施和物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本）僅為總收入的 %, 而圣淘沙全服務(wù)式酒店公寓卻達(dá)到了 %。 圣淘沙酒店式公寓 主要運(yùn)營(yíng)成本和收益情況 項(xiàng)目名稱 配套 面積 經(jīng)營(yíng)管理 包租服務(wù) 陽(yáng)光 ?新天地 四星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 3873（主力 46） 武漢新宜天地酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一酒店銷售與運(yùn)營(yíng)管理 6年內(nèi)固定年投資回報(bào)率為 %，按月支付； 36天免租入??；在6年內(nèi)違約金為 圣淘沙酒店公寓 商務(wù)中心、會(huì)議室、茶座 5060為主 武漢圣淘沙酒店管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理 8年內(nèi)固定年投資回報(bào)率為 8%，按月支付；在 8年內(nèi)違約金為 1萬(wàn)元 卓悅假日酒店 餐飲、娛樂、休閑、健身及多功能會(huì)所 2959 武漢卓悅酒店管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)及管理 6年租約，每年 8%固定投資回報(bào)；約滿確定是否續(xù)租 武漢酒店式公寓對(duì)比 結(jié)論 :建議本項(xiàng)目可進(jìn)入酒店式公寓市場(chǎng)。 本項(xiàng)目進(jìn)入酒店式公寓可行性？ ?從國(guó)家新政的影響，商業(yè)投資也成為將來(lái)一段時(shí)間的重要對(duì)象，大量的住宅投資客會(huì)選擇進(jìn)入購(gòu)置產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資。 ?從區(qū)域酒店需求來(lái)看，各酒店出租率很高，但對(duì)星級(jí)酒店的需求更高，而且隨著王家灣商圈的日益成熟，四新地塊的開發(fā)逐漸完善，王家灣的商業(yè)氛圍會(huì)日益趨濃，市場(chǎng)前景無(wú)限； ?投資回報(bào)穩(wěn)定 ,酒店式公寓可引入品牌知名酒店管理公司進(jìn)駐，對(duì)項(xiàng)目有較大的價(jià)格提升空間 ,整體均價(jià)達(dá)一萬(wàn)元問(wèn)題不大。 ? 本項(xiàng)目定位酒店式公寓必須在四星及以上方可有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 本項(xiàng)目的地理位置周邊商業(yè)氛圍濃厚 ,距離王家灣核心商圈僅一站路，而且本項(xiàng)目具有一線江景優(yōu)勢(shì)，距離漢口僅一橋之隔，真正享受 “ 鬧中取靜 ” 的生活居住氛圍。 ? 根據(jù)成本測(cè)算，酒店式公寓規(guī)劃的最低售價(jià)需要在 1萬(wàn)以上（含裝修），若按 7%的最低回報(bào)計(jì)算，以 60平方米標(biāo)準(zhǔn)間計(jì)算，最低月租金需要在 3500左右以上，通過(guò)酒店式管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)是完全可以達(dá)到； 酒店式公寓可行分析 結(jié)合國(guó)家政策，針對(duì)天合廣場(chǎng)的實(shí)際情況，我司建議將產(chǎn)品進(jìn)行合理化配置： 1— 4樓為酒店經(jīng)營(yíng)裙樓 5— 25樓為酒店式公寓 26— 31樓為自住式酒店公寓（兼商務(wù)辦公） 設(shè)定酒店返租年限為 10年，年返租回報(bào)為行業(yè)平均值 7%左右進(jìn)行項(xiàng)目估算。 酒店式公寓利潤(rùn)測(cè)算 客房營(yíng)業(yè)收入方面（按 5— 25層共計(jì) 378套客房進(jìn)行計(jì)算）： / 全年 平均售價(jià) 全年 客房率 全年客房 營(yíng)業(yè)收入 階段性目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)策略 第 1年 290元 50% 1973萬(wàn)元 爭(zhēng)取保平 確保不虧 大力推廣低價(jià)策略 爭(zhēng)取市場(chǎng)份額和積累 第 2年 370元 60% 3020萬(wàn)元 爭(zhēng)取贏利 確保保平并 收回經(jīng)營(yíng)投資 磨合管理和市場(chǎng)渠道 降低運(yùn)營(yíng)成本 逐步提升銷售價(jià)位 第 3年 370元 60% 3020萬(wàn)元 第 4年 370元 60% 3020萬(wàn)元 第 5年 390元 70% 3714萬(wàn)元 爭(zhēng)取獲取 更多經(jīng)營(yíng)效益 確立市場(chǎng)地位和品牌 高效運(yùn)營(yíng) 提升專業(yè)服務(wù)質(zhì)量 提升服務(wù)附加值 第 6年 390元 70% 3714萬(wàn)元 第 7年 390元 70% 3714萬(wàn)元 第 8年 390元 72% 3821萬(wàn)元 第 9年 420元 72% 4115萬(wàn)元 第 10年 420元 75% 4286萬(wàn)元 合計(jì) 380元 % / / 酒店式公寓利潤(rùn)測(cè)算 業(yè)主委托出租經(jīng)營(yíng)的固定回報(bào)： 378套客房的建筑面積大約為 ，以平均購(gòu)房?jī)r(jià)格 10000元 /平方米和行業(yè)平均返租 7%的固定投資回報(bào)來(lái)推算，每年支付業(yè)主的固定租金回報(bào)為1309萬(wàn)元， 10年共計(jì)需支付租金約 ；結(jié)合酒店 10年運(yùn)營(yíng)總收入 。 酒店式公寓銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算 酒店公寓面積 (平米 ) 60 銷售單價(jià) (萬(wàn)元 /平米 ) 注：以總價(jià) 60萬(wàn)元計(jì)算，每月業(yè)主返租回饋 3500元 首付 (50%) 30萬(wàn) 首付 (60%) 36萬(wàn) 貸款 10年 30萬(wàn) 貸款 10年 24萬(wàn) 10年月供 10年月供 我們的出路在哪呢 ? 設(shè)想二：寫字樓市場(chǎng)可行嗎 我們?cè)賮?lái)看看武漢的寫字樓市場(chǎng)吧 ? 武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓集中于市中心，主要分布在 4個(gè)區(qū)域。 1. 建設(shè)大道商務(wù)圈 2. 武廣商務(wù)圈 3. 中南商務(wù)圈 4. 光谷商務(wù)圈 漢口 一環(huán)線 二環(huán)線 三環(huán)線 沙湖 東湖 建設(shè)大道 武廣 光谷 中南 漢陽(yáng) 武昌 武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)概況 武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)概況 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)目前供應(yīng)分布 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)大道商務(wù)圈 1 新世界國(guó)貿(mào)大廈 2 建銀大廈 3 瑞通廣場(chǎng) 4 禧邦可廣場(chǎng) 5 武銀大廈 6 招銀大廈 7 良友大廈 8 福星商會(huì)國(guó)際大廈 9 浦發(fā)銀行大廈 武廣商務(wù)圈 10 新世界中心