某房地產(chǎn)公司車站南路項(xiàng)目策劃報(bào)告-文庫吧
2025-02-27 13:03 本頁面
【正文】 個(gè)人投資熱情不減 ， 機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存 投資型其他 14% 智尚此次調(diào)查顯示 ， 長(zhǎng)沙市 2655歲之間在兩年內(nèi)有購買房產(chǎn)意向的占 66%,其中投資動(dòng)機(jī)占了 20%， 也就是說 ， 10個(gè)買房者就有 2個(gè)是投資動(dòng)機(jī) ， 有投資者意向者占被總調(diào)查人數(shù)的 14%， 說明長(zhǎng)沙市至少有 14%的家庭有能力和有意向進(jìn)行房產(chǎn)投資 ， 再加上地市級(jí)和外來投資群體 ， 將構(gòu)成一個(gè)不小的投資市場(chǎng) 。 開發(fā)背景總結(jié) 長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的三大特點(diǎn)問題 一 、 購買力增強(qiáng) 二 、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將白熱化 二、 開發(fā)火爆，生意清淡 投資者投資信心受到挫傷，傾向投資風(fēng)險(xiǎn)性小的商業(yè)類型 。 除了市場(chǎng)相對(duì)飽和以外，不合理的商業(yè)布局規(guī)劃，開發(fā)商只重視招商不重視經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)過高導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的租售價(jià)格虛高。使一些經(jīng)營(yíng)者在商業(yè)微利時(shí)代的大背景下，不堪高價(jià)格的重負(fù)，很難步入持久的良性經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者的失敗，最終使開發(fā)商向投資者的承諾無法兌現(xiàn)。以上因素會(huì)影響長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)正常發(fā)展和投資者的投資信心。因此 ,依據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙市未來兩年的商業(yè)地產(chǎn)的判斷 ,本項(xiàng)目我們不建議做較大面積的商業(yè)項(xiàng)目 ,否則風(fēng)險(xiǎn)太大 ,而應(yīng)該本著事實(shí)求實(shí)的原則進(jìn)行合理定位 . 第二章 項(xiàng)目商圈分析 商圈的確定辦法 商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，商圈的確定將直接決定本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也是一個(gè)很重要的理性思考環(huán)節(jié) ,它要回答的問題是：我的商業(yè)是為誰服務(wù)？經(jīng)營(yíng)什么樣的商品符合他們的需求？在滿足他們需求方面我是否有比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更好的優(yōu)勢(shì)？ 不同的定位其商圈的構(gòu)成和大小是不一樣的。如顧客購買生鮮等日用消費(fèi)品接受的購物距離以步行十分鐘為宜；而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品可接受的購物距離稍長(zhǎng)。 第二章 項(xiàng)目商圈分析 區(qū)域性商業(yè)中心的商圈研究 采取零售吸引力法則研究和論證本項(xiàng)目作為一個(gè)區(qū)域性商業(yè)的可行性 。 （ 又稱里利法則 ） 、以確定商圈人口和距離兩個(gè)變量進(jìn)行分析 （ 商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的 ， 商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用 ） 。 并針對(duì)擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對(duì)未來的經(jīng)營(yíng)銷售額進(jìn)行匡算 ， 結(jié)合實(shí)際情況 ， 預(yù)計(jì)要達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)或目標(biāo)銷售額 。 第二章 項(xiàng)目商圈分析 本項(xiàng)目的商圈研究 核心商圈 二級(jí)商圈 三級(jí)商圈 車站路 本案 核心區(qū) :指離本項(xiàng)目半徑 1公里范圍內(nèi) ,步行 10分鐘左右 ,一般可達(dá)成零售額的 60%。 二級(jí)區(qū) :直徑兩公里范圍內(nèi) ,一般能夠完成項(xiàng)目今后零售總額的 30% 三級(jí)區(qū) :包括偶爾到商店的顧客、交通要道路車流帶來的客源和被項(xiàng)目吸引的顧客，三級(jí)區(qū)的輻射范圍根據(jù)業(yè)態(tài)的不同而不同，占零售總額的比例也不同。如專業(yè)市場(chǎng)和餐飲業(yè)的比例就很高 .但零售業(yè)一般在 10%左右。 考慮到主力店的動(dòng)向 ,本項(xiàng)目的商圈構(gòu)成為：項(xiàng)目半徑 500米內(nèi)的社區(qū)居民；二級(jí)版塊為 1000米范圍內(nèi)的社區(qū)居民；三級(jí)版塊為交通干線所具備的車流人流，輻射全市。 第二章 項(xiàng)目商圈分析 項(xiàng)目核心區(qū)域的分析 (地圖 ) 周邊 500米內(nèi)人口統(tǒng)計(jì)達(dá) 6萬人
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