【正文】 方式貸款，增大了貸款風(fēng)險(xiǎn)。 ? 登記機(jī)構(gòu)不是贏利組織，從事的登記工作也僅是對申請人提供的資料進(jìn)行審核，不宜將登記收費(fèi)與不動產(chǎn)面積或價(jià)值相掛鉤。 3/3/2023 22 影響 ? 不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，將減少貸款人取得擔(dān)保物權(quán)的難度，減少抵押人的費(fèi)用支出，極大地提升抵押人辦理抵押登記的意愿，減少貸款人取得擔(dān)保物權(quán)的難度，使貸款歸還有可靠的第二還款來源。 ? 對商業(yè)銀行而言，登記機(jī)關(guān)透明、規(guī)范的登記行為有利于合法有效的抵押權(quán)的設(shè)立，有利于保護(hù)作為債權(quán)人的商業(yè)銀行的合法權(quán)益。 3/3/2023 23 （四）明確不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系 ?法律規(guī)定 ? 《物權(quán)法》第 16條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。 ? 第 17條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明；不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 3/3/2023 24 評析 ? 根據(jù)物權(quán)公示原則，完成不動產(chǎn)物權(quán)公示的是不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)。 ? 《物權(quán)法》的這兩條規(guī)定明確了不動產(chǎn)登記簿的效力高于不動產(chǎn)權(quán)屬證書，二者記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 3/3/2023 25 影響 ? 《物權(quán)法》賦予登記以公信力有利于維護(hù)正當(dāng)?shù)慕灰装踩?，商業(yè)銀行不必再對抵押物一一進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，只要查閱了登記所公示的內(nèi)容，基于公示所彰示的權(quán)利狀況而從事交易就是完全安全可靠的。 ? 注意： （ 1）銀行在貸前審查客戶的資產(chǎn)或辦理抵押時(shí)，不僅應(yīng)要求權(quán)利人提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書，還應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)查詢登記簿，審查權(quán)屬證書的內(nèi)容是否與登記簿一致，并在信貸檔案中增加有關(guān)查詢記錄。（ 2）對不動產(chǎn)權(quán)屬證書與登記簿內(nèi)容不一致，權(quán)利人提出登記簿有錯(cuò)誤的，應(yīng)要求其到登記機(jī)構(gòu)辦理更正登記，不能簡單以不動產(chǎn)權(quán)屬證書作為權(quán)利和內(nèi)容的認(rèn)定依據(jù)。 3/3/2023 26 （五）創(chuàng)設(shè)不動產(chǎn)預(yù)告登記制度 ? 法律規(guī)定 ? 《物權(quán)法》第 20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ? 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效 。 3/3/2023 27 評析 ? 預(yù)告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，保障預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益，賦予其預(yù)告登記的請求權(quán)以物權(quán)效力。 ? 在《物權(quán)法》頒布以前，在《城市商品房預(yù)售管理辦法》中，已有商品房預(yù)售登記的規(guī)定，但僅為行政性登記，不具有預(yù)告登記的物權(quán)效力。 ? 《物權(quán)法》中預(yù)告登記制度的確立，賦予登記請求權(quán)物權(quán)的效力，有效地保障了將來物權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的。 3/3/2023 28 影響 ? 不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，有助于解決開發(fā)商“一房二賣”和“多頭抵押”的問題，切實(shí)保護(hù)購房人和銀行的合法權(quán)益。 ? 注意： 銀行在接受預(yù)告登記的不動產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以特別記載和關(guān)注，并督促抵押人及時(shí)辦理正式的登記手續(xù)，以防抵押權(quán)落空。 3/3/2023 29 （六）明確登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任 ?法律規(guī)定 ? 《物權(quán)法》第 21條規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。 ? 第 12條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人，如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)等；申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地查看。 3/3/2023 30 評析 ? 實(shí)踐中登記錯(cuò)誤的發(fā)生主要有兩種情況：一是登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽、過失等原因造成錯(cuò)誤；二是登記申請人采取欺騙手段或者與登記機(jī)關(guān)的工作人員惡意串通造成錯(cuò)誤。目前有關(guān)登記工作的規(guī)范，很少對登記錯(cuò)誤的責(zé)任問題作出規(guī)定。 ? 不動產(chǎn)物權(quán)登記是以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為，登記機(jī)關(guān)應(yīng)對登記申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，對登記內(nèi)容進(jìn)行詢問和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實(shí)性，避免錯(cuò)誤登記。 3/3/2023 31 影響 ? 《物權(quán)法》進(jìn)一步擴(kuò)大了登記機(jī)構(gòu)的審查職能，明確了登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任，強(qiáng)調(diào)因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，對受害人提供更加充分的保護(hù)。 ? 這一規(guī)定無疑對銀行等債權(quán)人、抵押權(quán)人極為有利。 3/3/2023 32 三、關(guān)于物的擔(dān)保與人的擔(dān)保關(guān)系 ?法律規(guī)定 ? 《物權(quán)法》第 176條規(guī)定，被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。 3/3/2023 33 評析 ? 《擔(dān)保法》第 28條規(guī)定，同一債權(quán)既有保證人又有物的擔(dān)保的，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。這一規(guī)定體現(xiàn)的是“物保優(yōu)先于人保”的觀念，不利于公平對待物權(quán)擔(dān)保人和保證人，也限制了債權(quán)人的選擇自由。 ? 《擔(dān)保法》司法解釋第 38條規(guī)定，同一債權(quán)既有保證人又有第三人擔(dān)保物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 3/3/2023 34 影響 ? 《物權(quán)法》的規(guī)定賦予了貸款人在實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)更大的選擇權(quán)。 ? 注意： 在銀行信貸業(yè)務(wù)中，如果既有物保又有人保的，銀行可以在保證合同中約定：當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)直接向保證人追索保證責(zé)任，保證人不得以存在物的擔(dān)保而提出抗辨。 3/3/2023 35 四、關(guān)于抵押的有關(guān)規(guī)定 3/3/2023 36 （一）擴(kuò)大了抵押物的范圍和抵押種類 ? 法律規(guī)定 ? 《物權(quán)法》第 180條規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運(yùn)輸工具以及法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 3/3/2023 37 評析 ? 與《擔(dān)保法》相比，《物權(quán)法》擴(kuò)大了可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，相關(guān)的變化主要體現(xiàn)在： ? （ 1）將作為抵押物的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地使用權(quán)”改為“荒地承包經(jīng)營權(quán)”； ? （ 2）明確列舉了可以抵押的動產(chǎn)種類（生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品）； ? （ 3）將正在建造的不動產(chǎn)和船舶、航空器納入可抵押物； ? （ 4）靈活規(guī)定了可抵押的“其他財(cái)產(chǎn)”，即只要法律、行政法規(guī)沒有禁止的財(cái)產(chǎn)均可抵押。 3/3/2023 38 影響 ? 《物權(quán)法》從解決生產(chǎn)者貸款難的需要以及保障債權(quán)安全的需要出發(fā)，對抵押物范圍進(jìn)行了擴(kuò)大，不僅為企業(yè)融資提供了便利，也拓寬了銀行貸款擔(dān)保物的選擇范圍，有利于緩解“企業(yè)貸款難、銀行難貸款”的矛盾，使銀行債權(quán)可以得到更為廣泛的安全保障。 ? 《物權(quán)法》對動產(chǎn)抵押范圍的擴(kuò)大，有利于解決廣