【正文】 就算是交付使用了；購房者沒有正當理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。 企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 37. “不交費就不給鑰匙”合法嗎？ 有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續(xù)。購房者要清楚，有些費用不是由開發(fā)商來收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務機關繳納的。如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基金 ：此項基金只能用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務，費用應由開發(fā)商交納。 38. 辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？ 不是。只有經(jīng)過登記以后，取得了個人的《房屋所有權證》的房子才真正屬于自己，而且這種權利受到法律的保護。 39. “鄉(xiāng)產(chǎn)權房”能買嗎？ 農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，開發(fā)商如果沒 有對土地的性質(zhì)進行轉換 ,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設。鄉(xiāng)一級政府無權頒發(fā)房屋產(chǎn)權證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權益也無法獲得相應的保障。 40. 一般什么時間辦房產(chǎn)證？ 購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應該在訂立合同之日起 90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購買的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起 90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。 41. 沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？ 房產(chǎn)證是房屋所有權的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈與、繼 承、轉讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。 42. 什么人可以申請購買經(jīng)濟適用住房？ （ 1）有當?shù)爻擎?zhèn)戶口 (含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員 )或市、縣人民政府確定的供應對象。 （ 2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭。 （ 3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準。 （ 4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。 由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件 只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。 43. 預購經(jīng)濟適用住房，竣工前可以轉讓嗎？ 可以。預購人在經(jīng)濟適用房竣工前可以轉讓其預購的經(jīng)濟適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房購房資格，并持審核證明辦理預售轉讓登記手續(xù)。 44. 原價出售經(jīng)濟適用住房，還以再買嗎？ 對于以原價出售已購經(jīng)濟適用房的原購房人 ,在辦理房屋產(chǎn)權轉移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟適用房購買單價出售經(jīng)濟適用房的證明，可再次申請購買經(jīng)濟適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購買資格 的審核手續(xù)。 45. 哪些公房不能上市交易？ （ 1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。 （ 2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。 （ 3）所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （ 4）有所有權糾紛的公房。 （ 5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的公房。 企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 （ 6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。 （ 7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。 （ 8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的公房。 參考法條：《 北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法 》 第 五條 46. 已購公房上市價格由誰定？ 已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協(xié)商確定。 辦理房屋轉讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應當進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。 買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起 15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復核，北京市房屋土地管理局應當自接到復核申請之日起 10日內(nèi)作出復核決定。 參考法條：《 北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法 》 第十三條 《房屋租賃許可證》可能會產(chǎn)生什么后果？何 處辦理《房屋租賃許可證》？ 如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關手續(xù)。一是對于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營場所合法的憑證。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機關辦理戶口登記的憑證之一。 如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應該到當?shù)卣康?產(chǎn)管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構辦理。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。 ？ 如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。 ？ 如果房東得到了抵押權人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權人同意該房屋就不能出租。所以，承租 人一定要仔細檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權人的書面同意后才可以租房。 ？ 沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權證是房屋的權屬證件，沒有產(chǎn)權證就無法證明房屋的法律關系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權不清，權屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標準，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關規(guī)定，或已經(jīng)設置抵押房屋所有權的房屋未經(jīng)抵押權人同意的，屬于法律法 規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經(jīng)司法機關和行政機關裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權利的，同樣不能出租。 此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。 ？ 租 用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而導致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責任。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因為受到出租人的欺詐而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對方賠償損失。如果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。 企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。 ？ 根據(jù)法律規(guī)定，租賃 房屋，當事人應當簽訂書面租賃合同。為有效保護自己的利益，應盡量使用中國消費者協(xié)會或當?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第九條?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。 ？ 對于經(jīng)營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在 30日內(nèi)帶著相關材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理 登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。 去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租 賃合同有效嗎？ 雙方當事人應當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。 ？裝修后財產(chǎn)歸誰所有？ 承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結構，拆除承重墻。如果承租人沒有得到 出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。 經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產(chǎn)歸誰所有?？梢栽诔鲎馊送獾那闆r下，將裝修后的財產(chǎn)折價轉讓給出租人。 參考法條：《最高法院關于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。 ？ 承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應當事先征得出租人的書面同意。如果法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關的批準。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管 理辦法》第二十四條。 ？承租人受到的損 失應當由誰來賠償？ 及時檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔維修義務，否則出租人有義務檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。 對于承租人增添的附屬設備，雙方也可以約定由誰來負責維修。 如果是因為出租人不及時修復房屋，沒有盡到檢查和維修的義務，從而導致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財產(chǎn)帶來損失的，出租人就應當承擔賠償責任。 參考法條：《合同法》第二百二十條。國務院《城市私有房屋 管理條例》第十九條。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。 ，出租人可以不負責任？ 如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為地震等不可抗力的因素造成，或者雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋的，出租人可以免責。 但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責，并應依過錯程度承擔一定責任。 如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱 瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。《合同法》第二百二十二條。 ，原來的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關系仍然有效，雙方應當按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償安置的房屋里。 如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實際情況調(diào)整租金。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。 參考法條：國務院《城市房屋拆遷管理條例》第 二十七條。 ？ 承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對被拆遷人予以補償，這個被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償。 參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。 ？ 如果出租人要賣掉房子，應當首先通知承租人。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應當把房子賣給承租人，這就叫 作“優(yōu)先購買權”。當然，如果承租人出的價格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 ？應當向誰支付 租金呢？ 如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃”。 因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應向老房東履行合同義務，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承 租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應按原合同履行，將租金交給老房東。 參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。 ，被轉租人應當怎么辦？ 如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉租人簽訂的轉租合同也隨之終止。 被轉租人可以要求承租人承擔轉租合同的違約責任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應當承擔一部分責任。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。 ？ 轉租期限一般不能超過原租賃期。但是，如果出租人同意，并且 和承租人簽訂了相應的補充協(xié)議，那么轉