【正文】 《最高人民法院關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》 9。 參考法條：《婚姻法》第八條。 如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費，那么業(yè)主就要按合同支付管理費；如果雙方并沒有這種約定，那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費。開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權(quán)利，會所的收益也歸開發(fā)商所有。 142 不應(yīng)分攤的公用建筑面積不計取物業(yè)管理費。如果存在過失，則要根據(jù)過失承擔責(zé)任。 137 公共設(shè)施被損壞誰來修？公共設(shè)施被損壞找不到 責(zé)任人時，損失誰來賠？ 由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責(zé)任人承擔費用，不得動用公共維修基金。 因此，購房者在交納專項維修基金后，應(yīng)妥善保管 北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票 ，以備辦理房產(chǎn)證時提交。 132 樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有？ 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。 130 買了車位，還要交車位管理費嗎？ 購買車位與繳納車位管理費并不矛盾。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務(wù)，則供水供電人當然享有停水停電的權(quán)利。對于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費。 業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對公共管線和設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護，但相關(guān)費用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費 用。 118承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費？什么情況下承租人 要支付物業(yè)管理費？ 承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒有支付物業(yè)管理費的義務(wù)。 盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔連帶責(zé)任。 委托所得收益，應(yīng)當用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。 具不具有選舉資格與能不能當選委員，是兩個問題。 108 業(yè)主委員會委員可以委托他人參加會議嗎？ 不可以。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府 的派出機構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開展工作的。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下，組建由設(shè)區(qū)居委會 、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會籌備組，具體負責(zé)業(yè)主大會的成立召開事宜。 另外購買預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主。 參考法條：《合同法》第一百零九條。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第十條。 參考法條：《合同法》第四百二十七條。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案， 辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。 參考法條：《合同法》第八十四條。 參考法條：《合同法》第二百三十二條。 ，合同還有效嗎？出租人的家 人可以收回房屋嗎？ 在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù) 收取租金。 參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營的特征： ①租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價格的約束。 要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應(yīng)當檢查承租人的證件，確保承租人進行的是合法經(jīng)營。 對于出租人已經(jīng)購買的公房，因為出租人是房屋的所有人，所以，他當然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。 ？ 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有 3種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應(yīng)在合理期限前通知承租人。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。當然，如果承租人出的價格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。 如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實際情況調(diào)整租金。國務(wù)院《城市私有房屋 管理條例》第十九條。 ？ 承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。 房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條。 ？ 租 用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責(zé)任。 ？ 如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。 參考法條：《 北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法 》 第十三條 《房屋租賃許可證》可能會產(chǎn)生什么后果？何 處辦理《房屋租賃許可證》？ 如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。 （ 5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。 由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件 只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。如果購買的是期房，購房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起 90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費用應(yīng)由開發(fā)商交納。 36. 房屋損毀、滅失誰來賠？ 在房子交 付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險由開發(fā)商承擔。 32. 收房時還查看哪些文件？ 《商品房面積實測技術(shù)報告書》、《物業(yè)管理公約》。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次 (如按月 )或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。 21. 哪些財產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；以法定程序確認為違法、違章的建筑物。（ 3）產(chǎn)權(quán)登記費。 （ 2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。（ 3）證件印花稅。在接到通知的 15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復(fù) 。 參考法規(guī)：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則 （試行）》 企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 9. 哪些公用建筑面積可以分攤？ 整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責(zé)任。 參考法條 : 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》 、 第一百 一十五條 《 合同法 》第一百一十五條 4. 什么是建筑面積？ 建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。（ 3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。⑤在一方不履行的處理問題。公用墻體水平投影面積的一 半計入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。②售房單位自營、自用的房屋。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 16. 買車庫交契稅嗎？ 購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照 %的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅 (如別墅 )購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照 3%的稅率征稅。 （ 7）貸款人 規(guī)定的其他條件。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。 25. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。（ 3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關(guān)信 息。當購房者認為房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)機關(guān)繳納的。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障。 （ 2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭。 （ 2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)辦理。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。 ？ 根據(jù)法律規(guī)定，租賃 房屋，當事人應(yīng)當簽訂書面租賃合同。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。 經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產(chǎn)歸誰所有。 對于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰來負責(zé)維修。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。 參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。 參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。承租人提前退租，應(yīng)當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。 （ 4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。 （ 2)家庭人均住房使用面積 7 5平方米以下。 參考法條：建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機關(guān)申報。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實行房屋租賃證制度及加強租賃登記備案工作的通知》第一條。 參考法條：國務(wù)院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。 費，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，而且得到了物業(yè)公司的書面確認，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了， 否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。 為了防止中介機構(gòu)造假，一定要堅持查看“兩證”原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。 ？業(yè)務(wù)是什么？ 房屋出租代理 有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的一種經(jīng)營活動，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。 企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選