【正文】 子女如果已經(jīng)超過 10周歲，還 應(yīng)征求子女本人的意見。 145 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偅蚨鲜鲈O(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，非業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。如果履行了保安義務(wù)仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供保安服務(wù)的一方不承擔(dān)民事責(zé)任。二者的使用目的不同?！渡唐贩抠I賣合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定 內(nèi)容，有不同的法律后果。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會(huì)，征得業(yè)主同意后方能增加。 即使 開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定。 117物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)向誰(shuí)收取？物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面 積收取？包括哪些費(fèi)用？ 支付物業(yè)管理 費(fèi)的義務(wù)來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當(dāng)事人，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。要注意以下幾個(gè)方面： (1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。 98 開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？ 早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。 參考法條：《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》第六條。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá) 6個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買承租的房屋。 ，會(huì)產(chǎn)生 什么后果？ 如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無照經(jīng)營(yíng)，仍然將房屋租給他們的，就會(huì)受到工商管理部門的行政處罰。 ？如果將所租住的公房作為廉 租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過單位同意 嗎？ 企業(yè) ()中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 網(wǎng)友整理 對(duì)于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是： （ 1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇 1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭。 ？如果提前退租，應(yīng)當(dāng)提前 多長(zhǎng)時(shí)間通知出租人？ 如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒有對(duì)提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。在北京，拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，這個(gè)被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國(guó)家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長(zhǎng)期居住才能獲得拆遷補(bǔ)償。 ？承租人受到的損 失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來賠償？ 及時(shí)檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔(dān)維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。 此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。 參考法條：《 北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法 》 第 五條 46. 已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰(shuí)定？ 已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。 42. 什么人可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房？ （ 1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口 (含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員 )或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象。購(gòu)房者要清楚，有些費(fèi)用不是由開發(fā)商來收取的。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。 經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。 （ 6）具有購(gòu)房合同或協(xié)議。 參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條 12. 面積誤差比的公式是什么？ 面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 合同約定面積 100％ 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》 13. 處理房屋面積糾紛的原則是什么？ 合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （ 1）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約 定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （ 2）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。④簽訂正式?gòu)房的日期。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。 參考法條： 《 廣告法》 第三十七條 3. 《認(rèn)購(gòu)書》一般包括哪些內(nèi)容？ 《認(rèn)購(gòu)書》的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶型。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。 （ 3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 22. 哪些權(quán)利可以質(zhì)押？ （ 1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單； （ 2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票； （ 3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)； 23. 什么是轉(zhuǎn)按揭？ “轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)個(gè)人住房款變更期限 ，變更借款人或變更抵押物的貸款。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。 41. 沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？ 房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼 承、轉(zhuǎn)讓。 企業(yè) ()中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 網(wǎng)友整理 （ 6）上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房。所以，承租 人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。 ？ 轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期。 申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。 參考法條：《合同法》第八十八條。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā) 現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。 企業(yè) ()中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 網(wǎng)友整理 人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣 掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時(shí)，繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權(quán)收回房屋。 “兩證”？有效證件應(yīng)當(dāng) 掛在哪里？ 合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證”，也就是北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)許可證。 ？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向 誰(shuí)收取中介費(fèi)？ 中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個(gè)月到一個(gè)月房租的中介費(fèi)。 97 盡管業(yè)主并沒有直接參與到前 期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。 103 有效。業(yè)主委員會(huì)委員是全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的“身份”，該“身份”不得轉(zhuǎn)讓或委托。 112 開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購(gòu)房合同關(guān)系，如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出，那么開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù)。 非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán)，但是對(duì)物業(yè)享有使用權(quán)，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利的人。 參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條 120 所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房?jī)r(jià)內(nèi)，除了在合同中明確表示在交房時(shí)另行收取的，都屬于不得收取的費(fèi)用。 企業(yè) ()中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 網(wǎng)友整理 126 物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費(fèi)。購(gòu)買車位后，業(yè)主獲得了車位 的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 135 同時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)與公共維修基金合法嗎？ 合法。 保安的服務(wù)內(nèi)容是負(fù)責(zé)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。業(yè)主對(duì)于會(huì)所不享有經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，也無權(quán)要求分享會(huì)所經(jīng)營(yíng)的收益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》 (一 )第四條。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》 (二 )第一條。由于該押金是可以退還的，所以對(duì)按要求裝修的業(yè)主沒有損害。 141 設(shè)施嗎？ 如果對(duì)公共部位進(jìn)行維修，必須進(jìn)入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，不得從公共維修基金中支取。 不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會(huì)要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，而收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是不合法的。 實(shí)踐中，對(duì)于沒有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收?。含F(xiàn)房通常按購(gòu)房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)，如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告不符，以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)；期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開發(fā)商向購(gòu)房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積報(bào)告為準(zhǔn)，購(gòu)房人依據(jù)該報(bào)告提供的面積 繳納物業(yè)管理企業(yè) ()中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 網(wǎng)友整理 費(fèi)。如果受委托的專業(yè)性公司的服務(wù)達(dá)不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。欠費(fèi)業(yè)主也是 業(yè)主，有資格參加選舉。 105 盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實(shí)際上，居委會(huì)是無權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。 99 業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。 ？ 如果承租人沒有繳付租金，銀行也會(huì)從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出 租人，因此出租人無需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂合同的時(shí)候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書。 ，出租人可以隨 時(shí)收回房屋嗎？ 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。抵押行為不影響原合同的效力。用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的出租房，出租人和承租人雙方對(duì)租 金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。如果出租人沒有 征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請(qǐng)求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了。北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。 ？ 租 賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果想購(gòu)買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫 作“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。 參考法條：《合同法》第二百二十條。 去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租 賃合同有效嗎？ 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。 買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書之日起 15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起 10日內(nèi)作出復(fù)核決定。 （ 4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。②公共維修基金 ：此項(xiàng)基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。 31. 什么是兩書？ 兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 26. 什么是個(gè)人住房貼息貸款？ 所謂個(gè)人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個(gè)人企業(yè) ()中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 網(wǎng)友整理 住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。（ 2）公證費(fèi)。（ 2）契稅。③公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。 參考法條：《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問題的解釋 》第 三條 2. 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么？ （ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際 發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。 7. 什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 17. 繼