【正文】 也是不受法律保護(hù)的。預(yù)購人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的經(jīng)濟(jì)適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購房資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。 （ 7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。一是對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營場(chǎng)所合法的憑證。 ？ 沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎(chǔ)；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭(zhēng)議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法 規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對(duì)方賠償損失。 ？ 對(duì)于經(jīng)營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在 30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理 登記備案手續(xù)。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。如果法律對(duì)該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。 ，出租人可以不負(fù)責(zé)任？ 如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐?，或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。 參考法條：國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第 二十七條。 ？應(yīng)當(dāng)向誰支付 租金呢？ 如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走。但是，如果出租人同意，并且 和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。 ？ 在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同： （ 1）出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書面申請(qǐng)，然后 經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。 ？ 以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。 ？ 屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。 ？所有的稅都必須由 出租人繳納嗎？ 個(gè)人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。 參考法條：《擔(dān)保法》第四十八條。 ？ 對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果承租人未繳付房租累計(jì)達(dá) 6個(gè)月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。此外，中介 機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。 ？ 如果房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)向委托人開具發(fā)票。向誰收取國家沒有規(guī)定。房屋出租代理機(jī)構(gòu)必須與銀行簽訂臨時(shí)租金監(jiān)管協(xié)議，承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機(jī)構(gòu)代交租金，代理機(jī)構(gòu)也必須在 3日之內(nèi)將租金存入銀行。因?yàn)?，開發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時(shí)與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項(xiàng)。 101 會(huì)的召開時(shí)間怎么確定？業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 有哪些？ 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。業(yè)主大會(huì)決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會(huì)是在持 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會(huì) 業(yè)主所持投票權(quán)的 1/2以上通過；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的 2/3 以上通過的情況下，作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時(shí)，居委會(huì)可以進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)來選聘物業(yè)管理公司。因此，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加。 110 業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎？ 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿 2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選 舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：①從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司；②合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。 向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主 已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。非業(yè)主使用人主要是承租人。 如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。因此，如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時(shí) 要另行收取水、電、氣等入戶費(fèi)，業(yè)主可以拒交此費(fèi)用。 123 要交。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。 128 不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？ 供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費(fèi)。 133 為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 僅限于為業(yè)主提供服務(wù) 。公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，除正常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。 （ 2）住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?。保安費(fèi)不是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也不是人身保險(xiǎn)。 （ 2）供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁? 144物 業(yè)管理公司有權(quán)利用公共用房開設(shè)娛樂設(shè)施嗎？ 小區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權(quán)為小區(qū)所有業(yè)主共有，物業(yè)管理公司不能擅自改變其用途。 但如果一方或雙方已經(jīng)有了配偶，雙方同居顯然是違法行為，情節(jié)嚴(yán)重的還會(huì)構(gòu)成重婚罪，受到法律制裁。 148 未婚子女誰來撫養(yǎng)？ 企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 解除同居關(guān)系時(shí)，雙方所生的非婚生子女，由哪一方撫養(yǎng)，可以雙方協(xié)商決定；協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)根據(jù)子女的利益和雙方的具體情況判決。這是因?yàn)?未婚同居不具備“夫妻的名分”。 如果雙方就同居期間的子女撫養(yǎng)問題達(dá)不成一致意見，可以向法院起訴，法院必須受理。 補(bǔ)辦了結(jié)婚登記手續(xù)后，男女雙方即使日后出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)糾紛等問題，他們之間的婚姻關(guān)系也會(huì)從開始同居的那個(gè)時(shí)候算起，這樣，同居期間的財(cái)產(chǎn)可以算作共同財(cái)產(chǎn)進(jìn) 行分配。 146 押金和裝修管理費(fèi) 嗎？ 國家對(duì)此并沒有明確規(guī)定，但考慮到有些業(yè)主在裝修時(shí)不按要求行事，對(duì)小區(qū)公共利益造成損害，因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的，它可以提醒業(yè)主按規(guī)定裝修。種類有咖啡館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、閱覽室、音樂廳、超市等設(shè)施。因此，如果物業(yè)已經(jīng)預(yù)見到障礙物會(huì)對(duì)業(yè)主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔(dān)責(zé)任。 還存在一種情況，即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災(zāi)、財(cái)物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償，作為對(duì)價(jià)業(yè)主在平時(shí)要支付相應(yīng)的費(fèi)用，那么如果發(fā)生財(cái)物被盜事件，物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費(fèi)。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定， 不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù) 和權(quán)屬登記手續(xù)。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán) 歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過 業(yè)主及 業(yè) 主 委 員 會(huì)同意 。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。 127不交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？ 小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和供電公司。但如果在物業(yè)管理 公司曾書面允諾過的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相互抵銷，因?yàn)槲飿I(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系。毫無疑問享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費(fèi)用。建筑面積又包括兩部分：①套內(nèi)建筑面積；②可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。雖然馬建設(shè)是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進(jìn)行約定，但是約定內(nèi) 容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。 114 “轉(zhuǎn)委托”后，責(zé)任誰來承擔(dān)？ 物業(yè)管理公司將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。欠費(fèi)問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬 于業(yè)主與物業(yè)管理公 司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會(huì)委員無關(guān)。如果出現(xiàn)多個(gè)業(yè)主委員會(huì)，在 行使職能時(shí)就會(huì)產(chǎn)生紛爭(zhēng)。 (3)選擇經(jīng)營意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理公司。 參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條 102 業(yè)主大會(huì)是怎樣成立的？ 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關(guān)系。 ，也應(yīng)向中介 機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)嗎？ 應(yīng)該支付。業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機(jī)構(gòu)后，由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù)，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。 ，還用交費(fèi)嗎？ 不用。如果和中介機(jī)構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。 企業(yè) ()中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認(rèn)。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 ，未和他一起居住的家人可以搬入出 租房屋嗎？ 承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效 了。 ，原租房合同有效嗎？ 有效。現(xiàn)在除了個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報(bào)納稅以外，其余只需按實(shí)際收入的 5%計(jì)征綜合稅費(fèi)，就無需繳納此外的其他稅費(fèi)了。 ？ 兩者的管理體制不同。 ，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證 件？還應(yīng)當(dāng)注意什么？ 出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。 ，出租人有權(quán)起訴嗎？ 對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意，那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。 ？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實(shí)施意見 》第一條第一款。 參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個(gè)月。 ，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？ 如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。 ？ 如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人?！逗贤ā返诙俣l。 如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒有盡到檢查和維修的義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來損失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。可以在出租人同意的情況下，將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。為有效保護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。對(duì)于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。申報(bào)的買賣成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估，并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。 （ 3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （ 3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。 40. 一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證？ 購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。 30. 什么是一表？ 一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。（ 4）同時(shí)滿足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定的其他條件。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間 。 （五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。