【正文】 ，不容置疑。［詳見招商中心架構(gòu)及職責(zé)制定］216。 由于招商的重要性 ,建議首先成立招商營銷中心 ,招聘招商 項(xiàng)目總監(jiān) ,下設(shè)招商 項(xiàng)目 經(jīng)理和招商策劃經(jīng)理 ,由其對招聘的人員進(jìn)行培訓(xùn)和進(jìn)行招商方案制定及執(zhí)行。216。 兼于本項(xiàng)目的招商僅為銷售服務(wù)，這決定了前期階段招商以主力店、品牌店為主，由于項(xiàng)目以 農(nóng)產(chǎn)品交易批發(fā) 為主題 ,也就決定了區(qū)域當(dāng)以 亳州 當(dāng)?shù)睾?周邊 城市為主 [相對其他類型的品牌更具營銷影響力 ]。216。 隨著項(xiàng)目臨近 建設(shè) [項(xiàng)目的外立面展現(xiàn)為界 ]，招商工作立足亳州 本地的商家，以滿鋪開業(yè)為主。216。 期間招商重點(diǎn)的變化，也必然影響招商部門的工作人員之工作分工、部門架構(gòu)有一定的變化。招商 團(tuán)隊(duì)架構(gòu)架構(gòu)思路1人員配備2招商 團(tuán)隊(duì)架構(gòu)本著 “既分工又協(xié)作 ”“有德有才破格重用、有德缺才培養(yǎng)使用、無德有才限制使用、無德無才堅(jiān)決不用 ”的用人原則，本方案采取難易搭配，時(shí)間交錯，以此分設(shè) 2個(gè)小組，每組設(shè)主任 1名，代表５名。參見以下銷售招商隊(duì)伍架構(gòu)圖：部門架構(gòu)建議3前期階段招商 團(tuán)隊(duì)架構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目策劃經(jīng)理租售 1組 司機(jī)、文員 租售 2組主任 1名 代表 5名 主任 1名 代表 5名項(xiàng)目總監(jiān)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)；總領(lǐng)招商的具體工作，包括擬定招商及租賃、合作方案，主持、組織、策劃商業(yè)招商的開展與執(zhí)行，確保完成招商指標(biāo)；協(xié)同銷售部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商策略、計(jì)劃、方案；挖掘新的主力店、品牌店、經(jīng)營商家來源、跟蹤潛在商家，并對商家資料進(jìn)行整理歸檔；與新舊商家保持良好關(guān)系，協(xié)助商家解決在招商、銷售過程中的問題；負(fù)責(zé)辦理招商過程中的各項(xiàng)手續(xù)，做好配套服務(wù)工作；A、招商部職能5 組織相關(guān)職能招商 團(tuán)隊(duì)架構(gòu)統(tǒng)籌或主持本部門的人事招聘、培訓(xùn)及考核等工作，提名本部門人員的聘任、辭退、升職，經(jīng)人事部，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；負(fù)責(zé)抓好部門員工的思想動態(tài)、精神文明、道德教育及職業(yè)操守工作，穩(wěn)定和提高本部門員工隊(duì)伍素質(zhì)等企業(yè)文件建設(shè)工作；負(fù)責(zé)招商部門的考核、薪酬發(fā)放評定、部門的財(cái)、物的管理工作； 監(jiān)控本部門的招商費(fèi)用；1負(fù)責(zé)召集招商會議及業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；1負(fù)責(zé)招商合同的簽定，協(xié)助財(cái)務(wù)部門追收商家的保證金、履約金； 1負(fù)責(zé)招商合同、協(xié)議的管理、歸類、匯編工作；1配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。A、招商部職能招商 團(tuán)隊(duì)架構(gòu)B、招商策劃副經(jīng)理職能對招商經(jīng)理、招商副總負(fù)責(zé)；根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度招商策劃方案，呈報(bào)招商經(jīng)理、招商副總；負(fù)責(zé)整理、匯編招商主管提交的商家信息，深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營特色和區(qū)域經(jīng)營情況，制訂相應(yīng)的招商策劃方案，配合招商工作開展；定期收集各行業(yè)信息，不斷推出各種招商促銷手段和措施； 根據(jù)公司有關(guān)招商工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施；負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商的公關(guān)活動的組織、策劃、實(shí)施工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。招商 團(tuán)隊(duì)架構(gòu)C、招商主管職能負(fù)責(zé)對應(yīng)區(qū)域或行業(yè)的招商業(yè)務(wù)及管理工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)本組的招商資料的登記、保管、整理、存檔等管理工作；負(fù)責(zé)本組人員的崗位培訓(xùn)，提高招商顧問的營銷技巧；了解市場及周邊鋪位、商戶信息狀況，獲取最新市場行業(yè)信息，為招商策劃提供可靠信息和依據(jù)；編制本組月、季、年度招商、租賃計(jì)劃和工作總結(jié)，確保完成部門下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)；負(fù)責(zé)主動尋求各部門對招商的配合，并將信息反饋給相關(guān)部門；妥善處理客戶投訴；協(xié)助經(jīng)理妥善處理部門內(nèi)外的聯(lián)系與溝通與工作；搜集和整理客戶的租售資料，并妥善分類、保管和存檔，每月編寫統(tǒng)計(jì)及分析報(bào)表，呈送有關(guān)部門經(jīng)理和招商策劃經(jīng)理；督促本組人員妥善做好檔案資料管理；積極完成上司臨時(shí)安排的工作任務(wù)。招商 團(tuán)隊(duì)架構(gòu)D、招商顧問協(xié)助主管做好招商工作，完成上級交付的招商工作任務(wù)；及時(shí)提交工作計(jì)劃及總結(jié)；負(fù)責(zé)與客戶溝通聯(lián)系，為客戶解決困難，但不準(zhǔn)有超越權(quán)限的承諾；協(xié)助主管、經(jīng)理處理投訴問題的落實(shí)、解決；及時(shí)匯報(bào)工作的實(shí)際執(zhí)行情況；及時(shí)向上級反映商家、行業(yè)、區(qū)域、經(jīng)營等市場信息；做好對外公關(guān)工作；積極完成上級臨時(shí)安排的工作。招商 團(tuán)隊(duì)架構(gòu)三、招商整體思路（一）前期階段n 前期招商部門架構(gòu)和職能需明晰、招商人員必須熟悉項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)、熟悉本地市場的業(yè)種業(yè)態(tài)特征、數(shù)量、租金、分布狀況和經(jīng)營狀況，以及消費(fèi)者特征等基礎(chǔ)。n 前期的招商以落實(shí)前期的主力店為主 ,拓展小主力店和品牌店為輔。n 前期招商核心主力店簽訂《協(xié)議書》為主，確定租金、位置、面積等，中小主力店簽訂意向書為主，不確定租金、位置、面積等。（注：此階段可按照主力店要求確定自留物業(yè)部分）n 前期的招商以聯(lián)合銷售共同拓展市場為主，單獨(dú)的招商次之。n 前期的招商以 亳州本地商家 為主，其他區(qū)域次之。 招商整體思路n 前期的異地招商以政府關(guān)系行業(yè)協(xié)會招商為主，本地招商以登門拜訪舉辦座談會為主。n 前期的招商以 蔬菜、水果、糧油商鋪 主題業(yè)態(tài)為主，其他花卉、糧油、副食品、調(diào)味品、干貨 商鋪 為輔，并兼顧 餐飲 娛樂休閑業(yè)態(tài)： 餐飲業(yè)態(tài)（高級酒店、特色餐館、茶館、咖啡吧）、 休閑業(yè)態(tài)（洗浴、按摩、美容美發(fā)、 SPA、健身美體）、娛樂業(yè)態(tài)（KTV量販、迪士高、演藝吧），盡量保證有一些不同業(yè)態(tài)的品牌進(jìn)駐。n 本階段的招商以引導(dǎo)商家進(jìn)駐項(xiàng)目建成東邊片區(qū)為主，面積愈大愈佳， 北 邊未建部分作為儲備區(qū)，招而不進(jìn)。n 本階段的招商以招商對象的質(zhì)量為主。n 本階段招商的商家數(shù)量以確定主力商家 20— 30家、次主力商家 30— 50家為宜，不確定商家 200家為宜。（一）前期階段招商整體思路 由于本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模較大，客戶對各片區(qū)的認(rèn)同感較為懸殊，這必然導(dǎo)致弱勢片區(qū)的銷售需要借助主力店或類主力店的影響力。作為領(lǐng)軍行業(yè)的主力店的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物業(yè)正常的回報(bào)率，若以項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤最大化為出發(fā)點(diǎn)，必然導(dǎo)致盡量減少主力店的面積、且主力店的位置盡量安排在 一 、 二 層，盡量在不同的區(qū)域都有涉及。然而，主力店在各自的行業(yè)中往往是強(qiáng)勢方，對城市的介入、具體位置、租金水平、優(yōu)惠措施、技術(shù)對接要求也往往較高；這已決定了主力店的招商難度非常。相對而言，小主力店和品牌店則相對可行性高得多，此外，由于項(xiàng)目返租至今沒有確定，依據(jù)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)及國家增值稅政策的落實(shí)，商鋪返租的可能性較小，除非到了萬不得已的地步，而購買商鋪客戶的純投資比例較高 [經(jīng)營者不投資，投資者不經(jīng)營 ]，為客戶展開服務(wù)性招商是其中一個(gè)較為有效的方式。但散戶商家的招商真正產(chǎn)生作用的時(shí)段主要集中在交付前 4個(gè)月左右，或者說，目前項(xiàng)目的散戶招商只是一個(gè)意向而已，屆時(shí)的變數(shù)很大。以上已足以說明本階段的招商工作以主力店和品牌店為主，主要是為銷售服務(wù)。招商整體思路（二）后期階段n 后期階段（交付前 6個(gè)月）的招商以 亳州 為主，周邊地市為輔，其他區(qū)域次之。n 后期階段的招商以拓展以市場的散戶商家為主，落實(shí)中小主力店和品牌店為輔。n 后期階段的招商以報(bào)紙宣傳和投資說明會招商為主，結(jié)合掃街式小散戶， DM宣傳 、訪問式次之。n 后期階段的招商以分次舉行單行業(yè)招商為宜，如按餐飲行業(yè)、娛樂行業(yè)、休閑行業(yè) 等 配套性行業(yè)等，是一個(gè)由招商容易、商家數(shù)量多的行業(yè)向招商難度大的過程。n 后期階段的招商以引導(dǎo)商家進(jìn)駐項(xiàng)目門面位置為先，非門面和二層以上的位置次之。n 后期階段的招商以租金增加彈性和租金折扣，以保證滿鋪經(jīng)營為主。n 后期階段的招商以招商對象的數(shù)量為主，開業(yè)滿鋪經(jīng)營為主。招商整體思路四、招商執(zhí)行方案 招商執(zhí)行方案 現(xiàn)代步行街區(qū)和購物中心管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，集