成都市房地產(chǎn)時(shí)代凱悅項(xiàng)目營銷總體思路地產(chǎn)策劃-文庫吧
2025-05-13 12:08 本頁面
【正文】 市中心價(jià)格中樞偏低 ：價(jià)格成都市中心的小戶型供應(yīng)量和銷售量都比較大 ， 并且已形成相對穩(wěn)定的價(jià)格中樞 ， 即每平米 33004000左右 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 爛尾樓可能會集中上市 ：成都的爛尾樓全國著名 ， 市中心還有將近 20棟大體量的爛尾樓 ， 多以寫字樓和綜合樓為主 。 上周市政府發(fā)文 ，準(zhǔn)備對起采取強(qiáng)硬手段進(jìn)行處理 ， 可能會對本案產(chǎn)生一定的沖擊 。 總體利潤率相對偏低： 成都本地開發(fā)商的心態(tài)比較和 ， 一般追求適度的利潤 ， 高舉高打的 “ 撇脂式 ” 追求利潤最大化的運(yùn)做手法存有較大的風(fēng)險(xiǎn) 。 跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重： 成都的樓盤開發(fā)和消費(fèi)都具有很強(qiáng)的跟風(fēng)效應(yīng)，產(chǎn)品的差異化會迅速為均質(zhì)化所替代。因此在運(yùn)做樓盤的時(shí)候必須采取短平快的手法，不然會相當(dāng)被動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 核心問題解析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、本案綜合評述 本案屬于典型的 “ 溫和型 ” 物業(yè)： 本案無明顯的優(yōu)勢 ，也無明顯的暗傷 。 成本和戶型具備相對優(yōu)勢 ， 但爛尾形象的負(fù)面影響不可低估 。 市中心小戶型物業(yè)供應(yīng)量非常之大： 市中心小戶型的價(jià)格中樞已經(jīng)形成 ， 并伴有大批量上市的趨勢 。 本案上市必須防止與小戶型物業(yè)的正面沖突 。 市區(qū) CBD規(guī)劃存有不確定性： 城市總體規(guī)劃更改比較隨意 ， 土地批租和舊城改造似乎缺乏統(tǒng)籌 ， 土地性質(zhì)和用途區(qū)別相當(dāng)混亂 。 潛在爛尾樓的集中上市： 市中心約有 17棟大體量的爛尾樓 ，多以寫字樓和綜合樓為主 ， 相關(guān)利益人把這些物業(yè)的非理性上市可能會對本案產(chǎn)生一定的沖擊 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、本案營銷之核心問題 如何化解前期爛尾的形象 ？ 做市場的跟隨者還是領(lǐng)導(dǎo)者 ？ 如何在盡可能快的去化速度和盡可能多的收益之間找到平衡 ？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、三種操作手段的比較 快速回籠資金法： 采取 “ 順勢而為 ” 的手段 ， 利用潛在客戶群體對小戶型的認(rèn)同 ， 以自身相對優(yōu)越的品質(zhì) ， 以 4000左右的均價(jià)入市 ， 爭取在 23個(gè)月內(nèi)基本消化 1000余套的物業(yè) 。 利潤最大化法 ：與專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行合作 ， 采用包租的形式 ， 可有效支撐本案 55006500的單價(jià) ， 并爭取在 23個(gè)月內(nèi)消化全部 1000余套的物業(yè) 。 市場折衷法： 以兩棟塔樓其中體量較小的那一棟（合計(jì)約 300余套）進(jìn)行包租和首推，定價(jià)在 55006500左右；根據(jù)市場反應(yīng)，再對剩余 42層的塔樓（合計(jì)約 700余套）進(jìn)行靈活的定價(jià)策略。這樣的操作方式可以在本案的風(fēng)險(xiǎn)和收益中找到一個(gè)相對較好的平衡點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 營銷策略構(gòu)建 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案主題及推廣案名詮釋 時(shí)代凱悅：成都市中心唯一五星級酒店式產(chǎn)權(quán)公寓 ? 突出本案的原創(chuàng)性 、 唯一性和排他性 。 ? “ 時(shí)代凱悅 ” ， 五星級酒店品質(zhì) ， 完全居家享受 。 一個(gè)徹底的領(lǐng)導(dǎo)性產(chǎn)品 ， 具備很強(qiáng)的感染力和號召力 ， 代表一種完全不同的生活方式 。 Grand Hyatt times 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、總體營銷思路： “差異拉開差距，品質(zhì)提升品牌，價(jià)值驅(qū)動價(jià)位，時(shí)間換取空間” 差異拉開差距 ：本案豪華全裝全配之定位 ， 在區(qū)域市場幾乎沒有相同類型的競爭型物業(yè) ， 通過產(chǎn)品的差異化可以有效拉開與周邊物業(yè)的差距 ， 可以為本案相對高價(jià)定位提供基礎(chǔ) 。 品質(zhì)提升品牌 ：盡管成都酒店式公寓鋪天蓋地，但通過對一系列個(gè)案的排查，其基本處于概念階段，只不過是為了推動小戶型住宅的一種概念炒作。本案在配置、品
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1