【正文】 務(wù)全面提升淮北物業(yè)管理品質(zhì)。 銷售狀況 在售一期 6號(hào)樓，面積 82—155 ㎡高層瞰景洋房，準(zhǔn)現(xiàn)房 ?全城熱銷中！一次性付款優(yōu)惠 5%、按揭優(yōu)惠 2%。價(jià)格 均價(jià)：￥ 5350配套學(xué)　校： 局中，實(shí)驗(yàn)小學(xué)（淮北一小） 商　場： 海容商業(yè)廣場、盛世商貿(mào)城 銀　行： 中國銀行 醫(yī)　院： 瑤海醫(yī)院院 市場標(biāo)桿項(xiàng)目 推廣相對(duì)混亂，不同媒介和物料顏色變化太大，現(xiàn)場營銷中心打造相對(duì)精細(xì)。溫哥華城金水河畔位置 人民路以南、梅苑路以北、南湖路以東 規(guī)模 占地面積： 35 公頃 總建筑面積： 349294M2 建筑類型 多層 小高層 戶型區(qū)間 88/91㎡兩房、 ㎡三房 賣點(diǎn)溫哥華城，淮北乃至安徽最大之社區(qū)，地處淮北新城市未來發(fā)展方向的核心區(qū)域，集合了居住、行政、商務(wù)、金融、服務(wù)等功能于一身，以其無可替代的地位集萬千寵愛于一身，引領(lǐng)淮北 “ 城市東擴(kuò)” 之大勢(shì)。 以溫哥華為主題規(guī)劃建設(shè)， 225萬平米的城市鎮(zhèn)生活。目前一期二期已經(jīng)建成交付，三期以教育人文社區(qū)的理念、更優(yōu)的規(guī)劃將成為新的耀眼明珠。 溫哥華 4期，金水河畔，位于安徽省淮北市溫哥華城 E5， E6地塊。用地北面緊鄰一期景華苑，距離溫哥華城中心 CBD區(qū)僅 5 0 0米，它作為全區(qū)中心擔(dān)負(fù)著居住區(qū)中心的職能，同時(shí)也部分地承擔(dān)著城市副中心的職能。而新的行政中心和城市發(fā)展建設(shè)新區(qū)的逐步成長，也為項(xiàng)目的發(fā)展帶來了巨大的潛力和良好的區(qū)域前景。項(xiàng)目堅(jiān)持 “以人為本 ” 的設(shè)計(jì)思想，強(qiáng)調(diào)人性他設(shè)計(jì)，提倡健康住宅的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)小區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感，精心規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)合理地利用土地和空間，營造 “ 公園就在家門口 ” 的人性化的居住景觀環(huán)境。銷售狀況多層在售 2 3 3 68樓 80—137 ㎡戶型房源，點(diǎn)式樓在售 557樓 17 198㎡戶型房源，小高層在售 3 39樓， 8 10 132㎡戶型房源。均價(jià) 4500元 /㎡?，F(xiàn)在購房送 18000元禮券，可直接折算房價(jià)。價(jià)格 均價(jià)：￥ 4500 配套學(xué)　校： 天一中學(xué) 商　場： 小區(qū)自設(shè)綜合市場 銀　行： 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 幼兒園： 小區(qū)自設(shè)幼兒園 醫(yī)　院： 社區(qū)醫(yī)院院 市場標(biāo)桿項(xiàng)目 推廣形象：線上戶外米黃色，物料紫色、報(bào)紙紫紅色，沒有品牌意識(shí)，品牌形象雜亂無序。恒大名都 位置 淮北市相陽路與南黎路交口往南 500米（淮北汽車城西側(cè)）規(guī)模 占地面積： 29萬㎡ 總建筑面積： 100萬 M2建筑類型 高層 商業(yè) 五星級(jí)皇家會(huì)所 恒大劇院 運(yùn)動(dòng)中心 戶型區(qū)間 90㎡兩房、 135㎡三房 賣點(diǎn)淮北恒大名都是房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)之一的恒大地產(chǎn)集團(tuán)在皖投資開發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于淮北市汽車城西側(cè)，雄踞相濉一體化核心地帶，承接城市南拓第一站；占地約 434畝，總建約 100萬 方 ，規(guī)劃六千余戶，由 60余棟高層組成； 80260㎡王者戶型，奢裝精品大宅，淮北絕無僅有的 10000平米超大中心湖景，抒寫愜意生活！以世界級(jí)皇家園林、國際級(jí)航母配套及滿屋名牌 9A精裝的國際化開發(fā)理念創(chuàng)造淮北恒久人居氣度；項(xiàng)目總體配套完備幼兒園、5200㎡豪華會(huì)所、 15660㎡國家級(jí)運(yùn)動(dòng)中心、大型商業(yè)中心、五星級(jí)恒大劇院等公共建筑設(shè)施一應(yīng)俱全，暢想淮北人居典范，開創(chuàng)皖北人居新篇章！銷售狀況在售 2, 6， 9， 10,11樓 88136㎡精品小戶，精裝均價(jià) 4500元 /㎡左右；二期御府 1樓開盤， 90㎡舒適兩房、三房 4180元 /㎡起，送 1500元 /㎡精裝修?，F(xiàn)團(tuán)購 10套房源享受 折優(yōu)惠。 2023613 14:38:26 價(jià)格 精裝均價(jià) 4500元 /㎡ 左右 ；， 90㎡ 舒適兩房、三房 4180元 /㎡ 起 配套學(xué)　校： 自建 商　場： 自帶商場 郵　局： 未定 銀　行： 未定 幼兒園： 小區(qū)自帶 醫(yī)　院： 未定院 其　它： 未定 市場類比項(xiàng)目 推廣形象：線上戶外米黃色，物料大紅色、畫面以實(shí)景修圖為主，沒有統(tǒng)一品牌形象，側(cè)重價(jià)格訴求。南湖雅苑位置 宿丁路 ﹙ 省道 101﹚ 與臥牛路交匯處規(guī)模 占地面積： 380畝 總建筑面積： 40萬 M2 建筑類型 多層 洋房戶型區(qū)間 主力戶型： 85/99㎡兩房、 106/120㎡三房賣點(diǎn)南湖雅苑，地處烈山區(qū)政府南側(cè)， 距 淮北 CBD僅 15分鐘車程， 5000畝國家級(jí)風(fēng)景區(qū) 南湖濕地公園盡在咫尺 ， 隨時(shí)為您提供鮮氧。坐擁成熟繁華商業(yè)圈，大型超市、中小學(xué)校、銀行、商城、娛樂休閑等環(huán)伺周邊，更原味引進(jìn)國際 BLOCK街區(qū)先進(jìn)的開發(fā)模式，摒棄傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)，以開放式建筑、商業(yè)街等完美演繹著 BLOCK街區(qū)生活，通過居住和商業(yè)的集中融合，將國際化、居住、休閑、娛樂、商務(wù)等元素組合，創(chuàng)造一種全新的居住和生活模式，引領(lǐng)淮北。南湖雅苑，開創(chuàng)淮北純正 “ 花園洋房 ” 臻品，花園洋房就是 Garden Villa，她在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院、露臺(tái)，尊享醇正洋房生活。南湖雅苑，特別引入歐式藝術(shù)景觀的巔峰杰作與南湖濕地公園遙相呼應(yīng)，以清新的水景元素及景觀步道的巧妙融合，各種景觀小品由歐洲頂級(jí)大師傾力打造，更有豐富的名貴花木錯(cuò)落點(diǎn)綴其中，廊影疊翠，獨(dú)具匠心，生態(tài)景觀和住宅融為一體，蔥蘢綠意叢生。 銷售狀況 1 1 1 206棟多層 ㎡ ㎡戶型，2 25兩棟花園洋房 90—133 ㎡戶型在售，價(jià)格區(qū)間在 28003900元 /㎡之間。一次付款 95折優(yōu)惠，按揭首付 50%97折優(yōu)惠，首付30%99折優(yōu)惠， 6樓 80—200 ㎡商鋪推出，一次性付款 9折，首付70%95折，首付 50%97折優(yōu)惠。價(jià)格 多層 3200 洋房 35003600配套學(xué)　校： 楊莊礦小學(xué) /中學(xué) 商　場： 臥牛路商業(yè)街 /商業(yè)步行街 /酒店 /8000平米大型購物廣場/百萬商城 /萬家購物廣場 /真棒超市 /蘇果超市 銀　行： 中行 /工行 /農(nóng)行 /商業(yè)銀行 /徽行 /農(nóng)村信用合作社 幼兒園： 楊莊礦幼兒園 ； 醫(yī)　院： 楊莊礦醫(yī)院院 市場同比項(xiàng)目 其他項(xiàng)目廣告表現(xiàn)216。 搖擺 ： 無論是高端形象還是大眾形象都千篇一律的形象百變， 沒有整合推廣塑造品牌個(gè)性和價(jià)值的意識(shí)和理念 ；216。 雷同 ： 不太注重差異化形象的包裝和競爭，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)使用 黃色作為項(xiàng)目形象主色系，混淆彼此，識(shí)別性差；216。硬件：訴求側(cè)重賣點(diǎn)和價(jià)格訴求，還處于低層次的性價(jià)比訴求階段；216。 現(xiàn)場：現(xiàn)場包裝的示范展示和體驗(yàn)，做得相對(duì)精細(xì)和品質(zhì)化很 多，值得借鑒和學(xué)習(xí)。廣告 小結(jié)分析項(xiàng)目 價(jià)值梳理，系統(tǒng)定位和客戶定位03項(xiàng)目 市場定位 概述項(xiàng)目概況Strength（優(yōu)勢(shì)）Opportunity（機(jī)會(huì)）Weakness（劣勢(shì)）Threaten（威脅）1. 緊鄰南湖濕地公園，區(qū)域生態(tài)景觀條件優(yōu)越；2. 內(nèi)部環(huán)境較為理想：湖岸水景、園林景觀較豐富；3. 區(qū)域交通四通八達(dá)，烈山大道及 101省道環(huán)伺；4. 產(chǎn)品規(guī)劃起點(diǎn)高，居住舒適度較高；5. 星級(jí)酒店配套和物管，提升項(xiàng)目檔次；6. 靜安集團(tuán)，安徽省名企百強(qiáng)，實(shí)力雄厚。，市場認(rèn)知和認(rèn)可度弱；，不利于高尚社區(qū)建設(shè)；、商務(wù)、居住等配套設(shè)施，生活不便； 101省道，對(duì)于居住有一定噪音干擾；1. 5000畝南湖國家級(jí)濕地生態(tài)公園，天賦稀貴；2. 周邊中高端大型社區(qū)，處于空白的無競爭態(tài)勢(shì)；3. 酒店和企業(yè)獨(dú)棟的組合，將為住區(qū)提供潛在高端客群；4. 區(qū)域處于價(jià)格洼地，未來區(qū)域商務(wù)及居住氛圍形成，市場價(jià)值提升空間巨大。1. 新拓展區(qū)域，沒有群聚效應(yīng)，起勢(shì)階段孤掌難鳴；2. 市場受政策影響較大，未來市場將在一段時(shí)間內(nèi)存在不確定性；3. 區(qū)域慣性消費(fèi)以低端為主，高端客群匱乏，營銷難度大。SWOTSWOT分析揚(yáng)長避短，重新定義客群區(qū)域認(rèn)知價(jià)值，提升項(xiàng)目價(jià)值性價(jià)比： S1+S4+S5+O1+O3一是重新定義區(qū)域價(jià)值，揚(yáng)棄烈山，強(qiáng)化南湖國家級(jí)公園板塊價(jià)值，嫁接類度假概念 ，倡導(dǎo)城市度假新生活模式；二是先展示后銷售，通過眼見為實(shí)，提升項(xiàng)目價(jià)值；三是客群先區(qū)域客群，后續(xù)逐步提升市區(qū)中高端客群的比例，提升項(xiàng)目價(jià)值。區(qū)域發(fā)展：?城市發(fā)展戰(zhàn)略 ，發(fā)展重心 南擴(kuò)?南 部宜居新城遠(yuǎn)期 價(jià)值南湖酒店 ：?五星級(jí)酒店進(jìn)駐運(yùn)營管理?貼補(bǔ)區(qū)域空白，高檔消費(fèi)場所南湖公園 :?5000畝，國家級(jí)濕地公園產(chǎn)品價(jià)值 :?87258多元戶型設(shè)計(jì)?多層、小高層、洋房及電梯多層?無處不在水上之高尚小區(qū)規(guī)劃生活配套：?商業(yè) 生活配套?國際著名物管服務(wù) ……交通優(yōu)勢(shì) :?烈山大道?101省道環(huán)伺開發(fā)商品牌：靜安集團(tuán)， 10年 13城，安徽名企 200強(qiáng) 榮耀，實(shí)力品牌，值得信賴價(jià)值體系項(xiàng)目價(jià)值梳理關(guān)鍵詞解析：城市向 南生態(tài)環(huán)境立體交通多元產(chǎn)品星級(jí)酒店企業(yè)獨(dú)棟水上城邦國際物管南湖公園具有無可限量的發(fā)展前景；外有 5000畝南湖公園， 內(nèi) 有碧波蕩漾水上 園林景觀；觸手可及的星級(jí) 酒店配套會(huì)所 ；后續(xù)便利的生活及 物管 配套；離塵不離城，一個(gè)超越所有的星級(jí)酒店水上國際城邦即將誕生 。國家級(jí)南湖公園 /湖 景 洋房 /星級(jí)酒店 /企業(yè)獨(dú)棟 /靜安 品牌定位關(guān)鍵詞主題理念闡釋：南湖畔南湖畔 星級(jí)酒店星級(jí)酒店 企業(yè)獨(dú)棟企業(yè)獨(dú)棟 花園洋房花園洋房城市未來居住核心區(qū)域的大中型項(xiàng)目演繹 淮北南 部新城生態(tài)人居生活新方式 ,實(shí)現(xiàn)新城市主義所提倡的人與自然的和諧相處首創(chuàng)星級(jí)酒店 社區(qū)，定義 高尚 人居標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目市場定位產(chǎn)品 /品牌南湖畔，星級(jí)酒店社區(qū)遠(yuǎn)離塵囂，盡享自然。生活之外，私享領(lǐng)域。客戶需求周邊 7礦中高層全市高端人士 目標(biāo)客群 國賓級(jí)禮遇項(xiàng)目形象定位住宅 南湖公園 島居洋房 商務(wù) 南湖公園 企業(yè)獨(dú)棟酒店 南湖公園 國賓酒店國賓級(jí)禮遇（備注：鑒于項(xiàng)目辦公及酒店還有很多不確定因素，本案后面?zhèn)戎刈≌糠值臓I銷策略推導(dǎo)和延展。）住宅策略思考住宅難點(diǎn)：淮北有錢人每個(gè)都有 45套房子， 憑什么再買靜安？地段？城南之南，沒政策，沒動(dòng)作，不認(rèn)可。價(jià)格？替代品太多，憑什么選靜安？湖居？淮北不缺水，但國家級(jí)的環(huán)境 例外 。住宅策略思考賣不同。在淮北， 絕 大多數(shù)人買第一居所 多 數(shù) 有錢人擁有 第二居所項(xiàng)目客群是先內(nèi)后外，也就是先觸動(dòng)原住民，但是 形象氣質(zhì)從開始就是以市區(qū)豪宅為坐標(biāo) ，面子給足，嫁接新概念，引發(fā)全市有錢人關(guān)注販賣 “ ” 去支撐我們的國賓級(jí)禮遇總定位 ！國賓級(jí)是面子， 。住宅策略思考“ ”介于第一居所和第二居所之間。在城市的外環(huán)上，環(huán)境不錯(cuò)，交通也可以，配套滿足基本的生活。這是 一種折中的方式， 綜合第一居所、第二居所的某些條件。即可 實(shí)現(xiàn)更高生活品質(zhì)、養(yǎng)老。也可 提供家庭度假， 5+2生活方式，作為接待親朋好友的一個(gè)所在。還可 滿足小型辦公 、 商務(wù)接待。產(chǎn)品 /品牌南湖畔，島居洋房南湖雅苑：領(lǐng)航南湖時(shí)代競爭態(tài)勢(shì)周邊 7礦中高層全市高端人士 目標(biāo)客群 國賓領(lǐng)域 居所住宅形象定位住宅價(jià)值體系五大 核心優(yōu)勢(shì) ，領(lǐng)創(chuàng)淮北 | 南湖公園 5000畝，淮北唯一國家級(jí)濕地公園 | 干道省道 烈山大道、 101省道環(huán)伺，至市中心 10分鐘車程