【正文】 。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研 百貨商場(chǎng)超市外擴(kuò)趨勢(shì)明顯167。 銅陵中大型超市數(shù)量較少，現(xiàn)有的超市多分散于居民區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)；167。 從銅陵城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超市 (含中大型超市及小型超市、便利店 )分布情況 ,超市向東向南擴(kuò)張趨勢(shì)明顯 。167。 迄今為止，銅陵已有合家福、華潤(rùn)蘇果、家得利、華聯(lián)等中大型超市入駐，置業(yè) 財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目引進(jìn)了樂(lè)購(gòu)。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研 超 市項(xiàng)目名稱 地理位置 規(guī)模 (m2)華聯(lián) 淮河大道 2800合家福 淮河大道 13,000合家福 義安北路 2023華潤(rùn)蘇果 淮河大道 15,000家得利 淮河大道 1,000銅陵中、大型超市基本情況 超市運(yùn)營(yíng)狀況參差不齊167。 華潤(rùn)蘇果是銅陵超市業(yè)人氣較旺、經(jīng)濟(jì)效益最好的超市 。167。 合家福是銅陵?duì)I業(yè)面積和店面數(shù)量最多的超市；167。 超市租金大致在 /㎡ 天左右，視超市具體區(qū)位條件及合同簽訂年份而定，普遍不高。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研 超 市42專業(yè)市場(chǎng)分布圖銅陵現(xiàn)有各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)地址的選擇，均處于主要城市 “ 過(guò)境公路 ” 沿線：東向交通要道（銅都大道）和北向交通要道（北京西路）上。汽車銷售市場(chǎng) ——銅都大道南段花鳥(niǎo)市場(chǎng) ——銅都大道與北京東路交口西北向銅陵大市場(chǎng) ——銅都大道北段綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng) ——銅都大道北段茂源大市場(chǎng) ——北京西路段（家具、家居、建材等）銅陵部分專業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有通過(guò)政府的規(guī)劃來(lái)引導(dǎo) ,如汽車銷售市場(chǎng) ,是自發(fā)形成 ,因此需要較長(zhǎng)周期引導(dǎo)與布局市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研專業(yè)市場(chǎng) 次中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)吸引力167。 銅陵市現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)總計(jì)約 10多個(gè) ,總規(guī)模在 50萬(wàn)㎡左右 。167。 專業(yè)市場(chǎng)承租能力較低 ,一般選址在城市邊緣區(qū)域 。167。 租金價(jià)格與道路交通是專業(yè)市場(chǎng)選址考慮的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)與因素 。167。 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專業(yè)市場(chǎng) ,以滿足特定消費(fèi)人群需求 ,而且精品專業(yè)市場(chǎng)具備較高承租能力。市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 (萬(wàn)㎡ )汽車銷售市場(chǎng) 20多家銷售企業(yè)花鳥(niǎo)市場(chǎng) 銅陵大市場(chǎng) 綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng) 15茂源大市場(chǎng) 10專業(yè)市場(chǎng)選址考慮因素市區(qū)商業(yè)特征調(diào)研 專業(yè)市場(chǎng)餐飲市場(chǎng)主要分散在三個(gè)片區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ,銅陵市現(xiàn)有大小餐飲企業(yè) 1500余家 ,茶樓 200余家；167。 楊家山沿線已形成餐飲聚集氣候 ,但主要以 100㎡ 左右的小面積餐飲為主 。167。 餐飲營(yíng)業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上 。167。 隨著銅陵人均 GDP的增加及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變 ,現(xiàn)有傳統(tǒng)的消費(fèi)場(chǎng)所將不能滿足廣大消費(fèi)者需求，新的市場(chǎng)需求空間日益擴(kuò)大 ,有特色的餐飲場(chǎng)所將成為新的市場(chǎng)需求。 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 餐 飲酒店名稱 餐廳容量育和大酒店 豪華包廂 30個(gè)及 1個(gè)中餐宴會(huì)大廳和 1個(gè)小型宴會(huì)廳， 極度大酒店 包廂 30多間美華大酒店 11個(gè)風(fēng)格各異的大中小型宴會(huì)廳 酒店餐飲 (舉例 ) 餐飲市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)良好 ,中高檔餐飲較為缺乏167。 中高檔餐飲消費(fèi)基本上都集中在義安北路、長(zhǎng)江中路、淮河大道等沿線酒店內(nèi) 。167。 純餐飲場(chǎng)所大多經(jīng)營(yíng)定位大眾消費(fèi) ,檔次不高 。167。 酒店內(nèi)餐飲消費(fèi)形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會(huì)與商務(wù)宴請(qǐng)為多 。167。 中高檔餐飲場(chǎng)所承租能力大致在 /㎡ /天 。167。 社區(qū)型餐飲街鋪?zhàn)饨鸫笾略?2元 /㎡ /天。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 餐 飲市中心周邊為娛樂(lè)消費(fèi)首選167。 主要分布在長(zhǎng)江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心；167。 KTV、歌舞廳類消費(fèi)場(chǎng)所 ,從經(jīng)營(yíng)比較好及知名度較高者不多；167。 中高檔酒吧在銅陵不多；167。 銅陵中高檔桑拿洗浴場(chǎng)所不多；167。 銅陵娛樂(lè)類業(yè)態(tài)租金承受能力在 15元 /㎡ /天左右。 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 娛 樂(lè)47銅陵酒店市場(chǎng) ,競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，在市區(qū)范圍內(nèi)，包括星級(jí)酒店在內(nèi)的酒店總數(shù)超過(guò) 50家。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 酒 店48序號(hào) 酒店名稱 星級(jí) 客房數(shù)（間） 價(jià)格（元） 空間分布 配套1 逸頓國(guó)際大酒店 五星 200 新區(qū) 集住宿、餐飲、會(huì)議、休閑、健身、娛樂(lè)為一體。 2 五松山賓館 四星 138 260860 市區(qū)3 華亭四季大酒店 四星 120 1986084 美華大酒店 三星 97 168598 餐廳、足浴5 銅都國(guó)際大酒店 三星 1436 育和大酒店 三星 147 275760 市區(qū) 餐廳、會(huì)議室、大型會(huì)場(chǎng)市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 酒 店49p城市商業(yè)總體特征調(diào)研p市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研p主要街道租金水平調(diào)研銅陵商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀50區(qū)域 路段 面積 租金 (元 /㎡ 月 ) 業(yè)態(tài)淮海路 北段 56 電器16 小百貨中段 28 零售5 180 服務(wù)南段 16 110 服務(wù)8 129 煙酒店義安大道 中段 18 131 文哲美術(shù)用品店40 68 三信國(guó)際電工82 115 頤佳愛(ài)家坊南段 12 128 甲麗凈灰指甲15 33 四川紅高粱酒店10 60 鞭炮店長(zhǎng)江中路 　 78 98 裴然布業(yè)8 195 陵江煙酒店18 580 服飾 1店長(zhǎng)江中路作為銅陵最繁華的街道，租金價(jià)格為最貴。主要街道租金水平調(diào)研51銅陵商鋪?zhàn)饨鹛卣髦饕w現(xiàn)為三個(gè)方面：第一， 城市核心區(qū)域的高檔商鋪，租售價(jià)格均很高，鋪主大多為投資經(jīng)營(yíng)者 ，這一類商街主要為長(zhǎng)江中路、義安大道中段、淮河中路、銅冠商業(yè)廣場(chǎng)段、石城大道與北京中路交叉口為代表。這一區(qū)域商鋪平均租金可達(dá)到 200元 /㎡ /月以上。次級(jí)中心區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚皆?0150元 /㎡ /月。第二， 城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價(jià)格相對(duì)較低，鋪主多為居家經(jīng)營(yíng)， 購(gòu)鋪及經(jīng)營(yíng)主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至 1530元 /㎡ /月。第三，城市整體商業(yè)水平，以 “ 長(zhǎng)江路與人民路交叉口 ” 為中心高點(diǎn)，向四周遞減。核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的速度極快銅陵主要街道租金水平調(diào)研521. 2. 3. 4.生意很好，無(wú)轉(zhuǎn)售、無(wú)轉(zhuǎn)租，空置率為 0，屬于傳統(tǒng)黃金旺鋪。長(zhǎng)江中路生意一般，少量轉(zhuǎn)租，空置率為 5%左右，靠近車站，人流量不如市區(qū)段。義安大道生意中等，少量轉(zhuǎn)租，空置率約 3%，人流量比較旺，地段尤佳。淮河路人流量不大，生意一般?？罩寐始s 5%。北京路中段銅陵主要街道飽和度及態(tài)勢(shì)53主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研道路名稱 商鋪數(shù)量 備注長(zhǎng)江中路 61+70=131間兩側(cè)，在經(jīng)營(yíng)商鋪義安大道 33+10+16+19+37+43=158間北京路 25+51=76間淮河路 23+33+52+42=150間金山路 24+17+29=70間（以上數(shù)據(jù)是通過(guò) ‘掃街 ’獲得）道路名稱 餐飲、酒店 服飾 休閑娛樂(lè) 金融 電器 藥房 其他長(zhǎng)江中路 10 67 5 8 6 3 32義安大道 22 21 11 10 2 92北京路 24 1 8 3 1 4 35淮河路 13 17 14 14 3 5 84金山路 14 2 6 48小結(jié)：銅陵市區(qū)短期內(nèi)缺乏特色中高端商業(yè)休閑一體化物業(yè)！5455專業(yè)市場(chǎng) 10家大賣(mài)場(chǎng) 5家家電市場(chǎng)：蘇寧、國(guó)美、五星、宏達(dá)中高檔夜總會(huì)較多中高檔酒吧、量販?zhǔn)?KTV較少茶樓 約 200家餐飲行業(yè)約 1500家酒店（星級(jí)以上） 52家銅陵市市區(qū)主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所統(tǒng)計(jì)總量不大，過(guò)于集中，檔次不高56銅陵傳統(tǒng)銅陵傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)““ 三巨頭三巨頭 ””合百商廈銅陵商城面積約 90,000㎡ ，以服裝服飾 80%、娛樂(lè) 20%，為女性居多的中檔消費(fèi)場(chǎng)所，但長(zhǎng)江二路二樓出租率不高銅陵商城合百商廈面積約 32,000㎡ ，服裝服飾 74%、化妝品及珠寶 15%、超市 6%等，為適合各年齡層次的中檔消費(fèi)場(chǎng)所。銅冠商業(yè)廣場(chǎng)銅冠商業(yè)廣場(chǎng)面積約 66,000㎡ ，服裝服飾 55%、餐飲娛樂(lè) 20%、超市及電器 25%，適合各年齡層次消費(fèi)的中檔場(chǎng)所。123商業(yè) “ 三巨頭 ” 分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析57一樓：黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 精品男鞋 時(shí)尚女鞋 箱包皮具 手機(jī)數(shù)碼 進(jìn)口手表 麥當(dāng)勞二樓：精品女裝 淑女休閑 職業(yè)女裝 中老年裝 飾品三樓：精品男裝 商務(wù)男裝 西服休閑 襯衫領(lǐng)帶 男士精品 羊絨羊毛衫四樓：運(yùn)動(dòng)服鞋 時(shí)尚休閑服 精品內(nèi)衣 家居服五樓：床上用品 童裝童鞋 童車玩具 文體辦公 國(guó)產(chǎn)鐘表 工藝品家電：彩電 冰箱 空調(diào) 洗衣機(jī) 家影碟機(jī) 廚衛(wèi)小家電 電腦 電工電料一樓與二樓之間：合家福超市合百商廈典型商業(yè)項(xiàng)目分析581F:名品世界肯德基、國(guó)際名品、化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、箱包皮具、名品鞋類、煙酒茶2F：淑女空間時(shí)尚女裝、少淑女裝、休閑女裝、女士?jī)?nèi)衣、女士配飾3F：知性花園職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、中老年裝、女士配飾、精品女褲、名品文胸、 SPA女士生活館4F：生活匯館男士正裝、商務(wù)休閑、西褲襯衣、運(yùn)動(dòng)地帶、青春休閑、牛仔服飾、羊毛羊絨、兒童世界、床上用品、男士配飾5F：娛樂(lè)美食館主題餐飲、特色餐飲、快樂(lè)電玩、飚歌 KTVB1：國(guó)美電器、銅冠圖書(shū)音像城13F部分：華聯(lián)超市銅冠商業(yè)廣場(chǎng)典型商業(yè)項(xiàng)目分析59物業(yè)類別：服務(wù)式公寓 /辦公樓 /餐館、食堂、咖啡館、飲食廣場(chǎng) /商店、購(gòu)物中心、超市 建筑面積 80000㎡ (酒店 ),40000㎡ (零售 ),30000㎡ (辦公樓 )物業(yè)類型 商業(yè) 項(xiàng)目描述 興建一幢 42層高的綜合樓 ,設(shè)有一個(gè)三層高的地下室 ,總建筑面積約為150,000平方米 ,包括 :*第 1層至第 6層為百貨商場(chǎng) *第 7層至第 8層為餐廳和電影院 *第 9層至第 27層為寫(xiě)字樓 *第 28層至第 42層為公寓式酒店 已于 2023年 5月開(kāi)工建設(shè) ,工期約 36個(gè)月 典型商業(yè)項(xiàng)目分析雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)60銅陵商業(yè)特性總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)推廣手法乏善可陳，基本停留在初級(jí)階段發(fā)展中的西湖新城和開(kāi)發(fā)區(qū)呼喚城市商業(yè)副中心商業(yè)呈單核（中心區(qū)）狀態(tài)，城市框架未拉開(kāi)主城區(qū)商業(yè)物業(yè)一鋪難求，市民投資意識(shí)逐漸增強(qiáng) 地產(chǎn)行業(yè)比較浮躁，缺乏文化內(nèi)涵和積淀61解讀 OUTLETS31323343635提綱33783項(xiàng)目自身研判銅陵市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目銷售及自持建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目推廣方程式項(xiàng)目商業(yè)定位及思考聯(lián)易盛簡(jiǎn)介及優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目組成員及合作方式962項(xiàng)目所在區(qū)域概況 項(xiàng)目區(qū)位于銅陵市主城區(qū)東面（東區(qū)板塊）；因該板塊內(nèi)鐵路銅陵?yáng)|站在09年 11月 1日已建成投入運(yùn)行，區(qū)域具體規(guī)劃范圍為北至蕪銅鐵路線，南至青石山、大青山山脊線，西至天山大道，東至青山山脊線，總用地約 ，城市建設(shè)用地按 ，居住人口約 10萬(wàn)人。項(xiàng)目自身研判63本案銅都大道火車東站 銅都大道是外地進(jìn)入銅陵的必經(jīng)之路，從火車東站進(jìn)入銅陵市區(qū)也必經(jīng)本案。本項(xiàng)目是車站新區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目區(qū)位分析銅陵山體公園64市中心本案銅陵大市場(chǎng)綠源大市場(chǎng)交通對(duì)本體分析65項(xiàng)目周邊人口 該區(qū)域規(guī)劃 35年內(nèi)入駐人口達(dá) 10萬(wàn)人，日后重點(diǎn)消費(fèi)在生活配套、休閑娛樂(lè)、親子教育等方面。注：藍(lán)色代表已建項(xiàng)目，綠色代表未建項(xiàng)目66項(xiàng)目 SWOT分析67優(yōu)勢(shì)分析 ：項(xiàng)目位于城市干道銅都大道與銅井路交匯處，為交通樞紐；銅都大道為城市干道，蕪銅路必經(jīng)之道，距離火車東站較近， 交通很便捷；青石山，植物園，項(xiàng)目自然與人工環(huán)境絕無(wú)僅有；其他專業(yè)市場(chǎng)：綠源大市場(chǎng)、銅陵大市場(chǎng)；項(xiàng)目距離市中心核心商業(yè)圈也較近，進(jìn)則自然，出則繁華；項(xiàng)目規(guī)劃合理，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，將為項(xiàng)目成功奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；其他配套：銅陵中醫(yī)院，銀行，城市公交，太陽(yáng)歷文化廣場(chǎng)；68劣勢(shì)分析：項(xiàng)目北部環(huán)境交差，區(qū)域昭示性欠缺青石山為未開(kāi)發(fā)野山對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)難以親近融合享受；銅陵眾多商業(yè)項(xiàng)目集中在樓盤(pán)附近，本項(xiàng)目為純商業(yè)項(xiàng)目；核心商圈的服務(wù)升級(jí)，本項(xiàng)目在后期下必然難以抗衡；商業(yè)項(xiàng)目服務(wù)配套單一，附近景觀規(guī)劃難以成規(guī)模，攻擊力較弱。69機(jī)會(huì)分析：216。銅陵經(jīng)濟(jì)輻射力很強(qiáng)，商貿(mào)流通業(yè)的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)突出，城市化進(jìn)程加快帶給本案的發(fā)展機(jī)遇正逐漸凸顯。216。國(guó)家實(shí)施 “ 中部崛起 ” 戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、安徽省實(shí)施 “東向發(fā)展 ” 戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟(jì)帶，為銅陵市提供了難得的政策機(jī)遇。216。區(qū)域配套設(shè)施得到完善、規(guī)劃中的城際鐵路引入等因素得以實(shí)現(xiàn)，本區(qū)將實(shí)現(xiàn)與城市新區(qū)板塊在同一區(qū)位水平高度。 216。本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設(shè)新區(qū)地帶。70威脅分析：216。遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū) ， 中間沒(méi)有商業(yè)帶連接人氣。在城市規(guī)模不大、消費(fèi)者已經(jīng)形成購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣的地區(qū)，這個(gè)距離是偏遠(yuǎn)的 。216。根據(jù)項(xiàng)目周邊現(xiàn)有人口調(diào)研，以項(xiàng)目為圓心、真正處于傳統(tǒng)理解范疇的 “項(xiàng)目核心商業(yè)圈 ” 內(nèi)新住宅小區(qū)的交付