【正文】 、 細(xì)致地把提高綜合質(zhì)量的工作深化到每一個(gè)環(huán)節(jié) 。 （ 3）市場(chǎng)細(xì)分化競(jìng)爭(zhēng)。 未來兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，各種潛在的需求將逐漸被滿足。發(fā)展商的市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析工作進(jìn)一步深化，市場(chǎng)的“空隙”越來越小。發(fā)展商將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的“比拼階段”：比創(chuàng)意、比技術(shù)含量、比產(chǎn)品新穎性。這一階段的競(jìng)爭(zhēng)將迫使發(fā)展商在開發(fā)意念和開發(fā)思路上作全面的調(diào)整和更新。 ? 市場(chǎng)逐漸規(guī)范 隨著房地產(chǎn)業(yè)在威海經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)越來越重的地位 ， 政府將進(jìn)一步加大行業(yè)管理和政策引導(dǎo)力度 ， 規(guī)范職能部門的工作程序和開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)行為 ， 部分中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)闆]有能力取得成規(guī)模的可開發(fā)用地而被兼并或破產(chǎn) ， 規(guī)模較大 、 社會(huì)信用較好 、 經(jīng)營(yíng)規(guī)范的企業(yè)依靠自身的實(shí)力和良好的服務(wù)在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)在規(guī)范中得到凈化 。 近幾年威海樓市在不斷的發(fā)展，一方面提高了項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面也培養(yǎng)出越來越成熟的消費(fèi)者，今年進(jìn)入 6月份以來，威海主要在售樓盤的銷售業(yè)績(jī)都不太理想，但三級(jí)市場(chǎng)的交易卻日益火爆，究其原因，主要是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)虛高，造成了“有價(jià)無市”的局面，一部分購房客戶選擇了更加實(shí)惠的二手房交易，大多數(shù)客戶都采取“持幣觀望”的態(tài)度，因此，今后兩年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越發(fā)規(guī)范和成熟，消費(fèi)者也會(huì)理性的選擇自己所需要的物業(yè)。 ? 營(yíng)銷水平越來越高 今天的購房者看重的已不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身，他們更看重的是樓盤所體現(xiàn)的生活方式。高明的房地產(chǎn)開發(fā)商將以塑造及販賣生活方式為己任，通過塑造震撼人心的生活方式來獲得市場(chǎng)認(rèn)可。這就要求項(xiàng)目的營(yíng)銷操作更加專業(yè)，只有充分的體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特內(nèi)涵，有效提升項(xiàng)目附加值，使得廣大置業(yè)者認(rèn)同和接受，才能取得好的銷售業(yè)績(jī)。 ? 二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 經(jīng)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析： 經(jīng)區(qū)樓盤今年推出的新項(xiàng)目不多，但銷售率都很高，可以說是威海 2023年總體銷售勢(shì)頭最好的片區(qū)。以春天花園為例， 2023年新年尹始便以不足 3000元 /㎡的基價(jià)入市，現(xiàn)在躍漲 3600元 /㎡以上仍保持著勁銷的勢(shì)頭，是經(jīng)區(qū)最具代表性的樓盤之一；而望海園 富華城憑借較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和景觀資源，以 3200元 /㎡左右的均價(jià)入市，取得了近 90%的銷售率；海源麗都憑借海源電業(yè)集團(tuán)的雄厚實(shí)力，在打造好產(chǎn)品的同時(shí)，采取直接的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略，在正式發(fā)售后不久就取得了令人滿意的銷售業(yè)績(jī)。 ? 而五洲太陽城是威海今年規(guī)模最大的一個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)工程分 5年開發(fā)完成，是一個(gè)大的系統(tǒng)工程，如果操作成功，將會(huì)成為影響地產(chǎn)開發(fā)模式的一個(gè)超級(jí)大盤，但令人遺憾的是，五洲太陽城在項(xiàng)目沒有一點(diǎn)輪廓的情況下，就報(bào)出高達(dá) 3000元 /㎡以上的入市價(jià)格，這與其現(xiàn)實(shí)的物業(yè)形象是不相符的，多數(shù)置業(yè)者的熱情被打消，雖然，其自身宣傳銀行團(tuán)購情況良好，但我們寧愿相信那只是一種炒作。芙蓉花園作為威海較早的高檔社區(qū)，知名度是足夠的，但由于時(shí)間較長(zhǎng)，加之現(xiàn)在幾乎沒有什么宣傳，所以銷售情況雖說過的去，但主要是通過三級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)完成的。 ? 總體來說，經(jīng)區(qū)樓市的整體熱銷是威海房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年一個(gè)讓人稱道的話題，究其原因，最根本的還是產(chǎn)品性價(jià)比制定的較為合理。 ? 樓盤名稱 規(guī)模 開發(fā)商 價(jià)格 主力戶型 暢銷戶型 基價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 海源麗都 11． 25萬 m2 魯能海源 多層2480 元/m2 高層2420元 / m2 多層2703元/ m2高層 2940 元 /m2 多層2926元 / m2 高層 3460元/m2 三房二廳二衛(wèi) 100― 123 m2 三房二廳二衛(wèi) 100― 123 m2 望海園 富華城 3萬 m2 城建開發(fā) 2880元/m2 3240元/ m2 3600元/m2 二房二廳一衛(wèi)80、 100 m2 80、 90、100、110 m2 春天花園 m2 天安房產(chǎn) 小高層3760元/m2 多層3600元/ m2 小高層4260元/m2 小高層4760元 / m2 二房二廳一衛(wèi)80― 90m2 80― 90m2 五洲太陽城 萬 m2 五洲基業(yè) 3100元 / m2 三房二廳一衛(wèi)80―― 90 m2 芙蓉花園東區(qū)13 亨泰房產(chǎn) 2880元/m2 3139元/m2 3398元/m2 ? （ ）經(jīng)區(qū)樓盤價(jià)格分析 經(jīng)區(qū)樓盤住宅價(jià)格表4760339824202880376028803100346036000500100015002023250030003500400045005000海源麗都望海園富華城春天花園五洲太陽城芙蓉花園東區(qū)13單位: 元/ m 2基價(jià)最高價(jià)? 談到經(jīng)區(qū)樓盤的價(jià)格，首先要回顧一下經(jīng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史， 2023年當(dāng)皇冠小區(qū)的一些樓座以 1800元 /㎡左右的價(jià)格還不太好銷售時(shí)，芙蓉花園就以高出 200多元的價(jià)格不動(dòng)聲色的銷售了大半，海上明珠更是以2850元 /㎡開盤 , 一路暢銷并漲到 3300多元 /㎡。 2023年是皇冠小區(qū)轟轟烈烈較為熱鬧的一年：芙蓉花園開發(fā)商以江浙人特有的精明，低調(diào)地將項(xiàng)目打造成威海眾多開發(fā)商明察暗訪的學(xué)習(xí)對(duì)象，幾近一售而空；海上明珠則大手筆宣傳高開高走迅速拉高皇冠板塊樓價(jià)；德順園也務(wù)實(shí)地捂到火候才開盤，不溫不火地將房子賣掉大半；皇冠房地產(chǎn)則因其特有的企業(yè)背景和體制將九龍灣花園“傾銷”；還有不聲不響地為樹立片區(qū)高檔住宅作貢獻(xiàn)的東海花園準(zhǔn) TOWNHOUSE等不一而足。 ? 在 2023年，經(jīng)區(qū)樓盤將性價(jià)比更是發(fā)揮到了較高水平，通過前面的數(shù)據(jù)，對(duì)比分析一下，我們就可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)區(qū)樓盤的價(jià)格基本上介乎市區(qū)和高區(qū)之間，而經(jīng)區(qū)良好的景觀資源優(yōu)勢(shì)和成規(guī)模的生態(tài)居住氛圍又大大提升了各項(xiàng)目的附加值，在這種情況下，以較好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、良好的居住氛圍和較高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，經(jīng)區(qū)樓盤取得良好的銷售業(yè)績(jī)也在情理之中。 ? （ ）經(jīng)區(qū)樓盤規(guī)模及戶型分析 樓盤名稱 戶型 面積 主力戶型 暢銷戶型 海源麗都 二房二廳一衛(wèi) 84 m2 115―― 130 m2 三房二廳一衛(wèi) 98―― 102 m2 100― 123 m2 三房二廳二衛(wèi) 115―― 130 m2 高層三房二廳二衛(wèi) 140―― 155 m2 望海園 富華城 二房二廳一衛(wèi) 90―― 98m2 80、 100 m2 80、 90、 100、110 m2 三房二廳一衛(wèi) 105―― 120m2 三房二廳二衛(wèi) 120― 158 m2 春天花園 二房二廳一衛(wèi) 80―― 90 80、 90m2 80―― 90m2 三房二廳二衛(wèi) 100 四房二廳二衛(wèi) 140－ 170、 60 m2 五洲太陽城 二房二廳一衛(wèi) 60— 70 m2 80―― 90 m2 三房二廳一衛(wèi) 80－ 90 m2 三房二廳二衛(wèi) 120－ 150 m2 高層 150 m2以上 芙蓉花園東區(qū) 13 二房一廳一衛(wèi) 91 m2 二房二廳一衛(wèi) 102―― 115 m2 三房二廳二衛(wèi) 13 172 m2 ? 威海經(jīng)區(qū)樓盤住宅戶型比例分配見下圖： 數(shù)量30%45%15%10%2房3房4房4房以 上? 從上面的數(shù)據(jù)可以看出，經(jīng)區(qū)主要在售樓盤規(guī)模都較大，且建筑密度低，五洲太陽城的規(guī)劃建筑面積更是高達(dá) m2， 基本上都具備社區(qū)的概念，有利于項(xiàng)目的整體營(yíng)銷宣傳和推廣。目前威海經(jīng)區(qū)的樓盤已形成了規(guī)模開發(fā)，相對(duì)高區(qū)藍(lán)天廣場(chǎng)被幾家發(fā)展商“瓜分”的局面不同的是，經(jīng)區(qū)的樓盤雖然“各自為政”，但總體建筑風(fēng)格卻基本保持一致，項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)素也基本處于同一檔次，反而形成了良好的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，共同支撐起經(jīng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。 ? 經(jīng)區(qū)樓盤小面積戶型較少 ， 主要原因是項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位多為二次置業(yè)群體 ， 雖然兩房的比例明顯提高 ， 為 30%， 但從數(shù)據(jù)中我們可以看出 ， 經(jīng)區(qū)樓盤兩房戶型的主力面積都在 90㎡左右 ， 三房戶型還是主力戶型 ， 但相對(duì)市區(qū)和高區(qū)項(xiàng)目而言 ， 所占比例有所下降 ， 為 45%，三房以上大戶型的比例達(dá)到 25%， 主要原因是經(jīng)區(qū)整體環(huán)境良好 、 適合開發(fā)較高檔次的項(xiàng)目 ， 而高端客戶向往的生活方式在這里有被實(shí)現(xiàn)的可能 ， 同時(shí) ， 大量外地中等以上收入階層普遍看好這里的環(huán)境 ， 紛紛來此置業(yè)居住 ， 促使了經(jīng)區(qū)住宅物業(yè)大戶型的發(fā)展 ， 這一點(diǎn)叢威海主要?jiǎng)e墅區(qū)就集中在經(jīng)區(qū)也可以得到驗(yàn)證 。 根據(jù)物業(yè)的銷售狀況，我們選定 2023年經(jīng)區(qū)兩個(gè)比較暢銷的樓盤 —— 春天花園和海源麗都進(jìn)行重點(diǎn)分析。 ? 位置 經(jīng)區(qū)海上公園南 ， 浦東路 、 黃海路交叉口西南側(cè) 開發(fā)商及電話 威海藍(lán)星房地產(chǎn)開發(fā)公司 ， 威海天安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5993777 代理公司及電話 銷售顧問：巨鯊地產(chǎn)咨詢公司 ， 廣告：巨鯊廣告 5861389 物業(yè)管理 北京美好愿景 管理費(fèi) — 1元 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積： 86畝 建筑面積： ， 分三期開發(fā) 規(guī)劃戶數(shù)： 620(一期 84,二期 402) 車位數(shù)： 1： 1 建筑類別： 一期 2棟多層 ,二期 3棟小高層 ,3棟多層 ,三期 2棟小高層 ,1棟多層 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房； 會(huì)所明年交房 2023年 10月交房 ， 現(xiàn)已蓋至 5層 銷售總套數(shù) 486套 開盤時(shí)間 一期 ， 2280元 /m2 剩余套數(shù) 250套 銷售率 47% 住宅基價(jià) 小高層 3760元 /m2 住宅均價(jià) 多層 3600元 /m2 價(jià)格浮動(dòng) 1F送花園 ， 2F均價(jià) ,3F/4F/5F 4500,6F低均價(jià) 200左右?guī)чw樓；邊戶加 200元；小高層每層加 100元 網(wǎng)點(diǎn)面積 28個(gè) , 46— 130m2， 80較多 價(jià)格 6350— 6540 元 /m2 付款及優(yōu)惠額 付 30%優(yōu)惠 ， 付 95%優(yōu)惠 ， 普定無折扣 戶型及面積 房 、 廳 、 衛(wèi) 面積 比例 備注 二房二廳一衛(wèi) 83 m2 32% 88戶小高層 三房二廳一衛(wèi) 90m2 8% 22戶 三房二廳二衛(wèi) 12 14 135— 137m2 24%、 8%、16% 66 + 22 + 44戶 四房二廳二衛(wèi) 138 m 170 m2 8%、 4% 22+11戶 一二房一廳一衛(wèi) 6 97－ 98 m2 36+36戶 多層 三房二廳二衛(wèi) 11 130132 m 12+48戶 四房二廳二衛(wèi) 161 m2 12 戶 主力戶型 80— 90 m2 面積范圍 58—