【正文】 ㎝ ，衛(wèi)生間門檻處高差一般為 6～ 10㎝。 減去常用埋地管道 PE管外徑（多為 ㎝或 ㎝） ，還剩 ～ ㎝， 扣掉防水找平 層 2㎝ 和保護層 2㎝， 還剩下 ～ ㎝ 大家各自管轄的項目衛(wèi)生間降板是多少？ 房地產企業(yè)工程管理的七大短板 部分房地產企業(yè)的質量文化和質量行為準則不 清楚，實際執(zhí)行過程中往往當質量與成本出現(xiàn) 矛盾時，往往犧牲質量，不能正確看待質量與 成本的平衡關系，忽視質量成本的構成 ◆ 工程管理短板六： 不能正確看待質量成本 ◆ 不能從質量角度綜合分析帶來的損失： 房地產企業(yè)工程管理的七大短板 部分房地產企業(yè)未建立系統(tǒng)的工程進度保障體 系，忽視工程進度內部管理、外部管理和輸出 管理綜合管控的重要性 ◆ 工程管理短板七： 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 ◆ 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 ◆ 新形勢下房地產企業(yè)對工程質量的要求 ◆ 新形勢下房地產企業(yè)對工程進度的要求 ◆ 新形勢下房地產企業(yè)對工程成本的要求 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 ■ 行業(yè)競爭加劇引起經營模式的演變 以生產 為中心 以利潤 為中心 以客戶 為中心 以銷售 為中心 房地產 發(fā)展初期 促銷廣告 包裝差異 提高效益 降低成本 客戶導向 產品服務 拼資金、拼規(guī)模、拼政府關系 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 ■ 業(yè)主維權意識的不斷提高 ◆ 對功能的嚴格檢查 ◆ 對觀感的高度重視 ◆ 對細節(jié)的認真查驗 ◆ 對合理性、舒適性的追求 ◆ …… 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 ■ 多項目、跨地域規(guī)模化發(fā)展引起的演變 ◆ 自然環(huán)境的不同 ◆ 社會環(huán)境的變化 ◆ 管理跨度的增加 ◆ 信息增加，溝通困難 ◆ 成本增加 ◆ …… 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 ■ 內、外部資源管理能力水平的演變 ◆ 外部資源管理能力的下降 ◆ 內部分工細化管理效率降低 ◆ 部分員工經驗、執(zhí)行力不足 ◆ …… 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質量標準的定義： ◆ 強調按圖施工，符合施工質量驗收標準 ◆ 強調工序、工藝質量控制的實體質量效果 ◆ 強調施工方案、技術措施、施工工法的管理 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上甲方工程質量管理的重點： ◆ 檢查施工單位和監(jiān)理單位的質保體系 ◆ 參與材料驗收和分部分項工程驗收 ◆ 施工工藝過程監(jiān)督及抽檢 傳統(tǒng)的甲方工程質量管理主要是施工現(xiàn)場管理 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量標準的定義發(fā)生變化： 以客戶質量標準作為施工質量的驗收標準 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 保證穩(wěn)定要求 工程項目質量 適用性 可靠性 經濟性 協(xié)調性 業(yè)主要求的其他特殊功能 平面布置合理性 空間布置合理性 建筑物理功能 其他使用功能 采光 通風 隔聲 隔熱 安全性 可維修性 有效性 滿足抗震要求 滿足防火要求 保證強度要求 滿足抗腐蝕性要求 滿足使用壽命要求 質量成本 質量效益 與建設地區(qū)工程設施的協(xié)調 與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調 與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調 造型與美感 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的主體發(fā)生變化 房地產企業(yè)管理分工的細化，導致設計、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。大量由于設計、招標采購、成本合約等部門一流的工程質量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質量已經無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 設計質量保障： 材料質量保障： 招標采購質量保障： 合約條款質量保障： 與工程質量的有關技術管理應有統(tǒng)一管理 施工質量質量保障： 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化 工程質量的管理手段從常用的事后檢驗轉變?yōu)槭虑翱刂疲A防）、事中控制（過程檢查）和結果質量控制（分項工程驗收、分戶驗收） 工程質量預防也從傳統(tǒng)的施工措施預防轉變?yōu)樵O計預防、材料預防、招標采購預防及合約預防等多個方面 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 特點 ：通過工程檢驗保證質量 缺乏質量意識和專業(yè)知識 方法 ：低效率／錯誤的使用質量保證方法 特點 : 改進工程質量管理過程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評估、質量圈等工具 特點 : 開發(fā)設計、工藝能力和生產管理能力 與供應一體化 方法 ：設計評估、質量問題模式分析評估 特點 : 以最終客戶為服務目標和超一流產品 質量文化 方法 ：質量功能調配、與客戶供方一起進行設計評估 質量管理的提高 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 外飄窗極易發(fā)生滲漏，單純依靠加強現(xiàn)場 工程管理，幾乎很難解決問題： 飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？ 施工現(xiàn)場有什么好的質量控制手段？ 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 上飄板由于二次澆筑，根部往往存在施工縫。這是因前后混凝土不同收縮比率引起的 注意保溫板的拼板方式及包角 如果刷一道防水涂料，做好上飄板的排水坡度，和飄板的滴水槽可以成為一個完善的防水體系 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化 質量分析和質量策劃成為工程質量保證體系管理的重點 建立完善的工程質量保證體系，針對 “ 企業(yè)工程質量通病 ” 出現(xiàn)的部位，從技術上、管理上找出薄弱環(huán)節(jié)，有針對性的進行強化 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 衛(wèi)生間門檻往往因為暗埋管線施工破壞防水層，即使防水層在上，也因為后做門檻與防水層之間存在施工縫和后收縮變形，很難保證防水質量。 采取管線施工完后后澆門檻，再做防水?？梢杂行У慕鉀Q隱患 通過質量分析解決衛(wèi)生間門檻滲水 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 大多數(shù)房地產企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲 漏、門窗滲漏，內墻空鼓開裂的困擾時，有多 少企業(yè)針對這些問題提出系統(tǒng)的解決方案 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的經驗管理轉變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標準的制度化、體系化建設。通過專業(yè)積累和經驗總結，形成適合企業(yè)需求的質量控制標準 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ◆ 外墻保溫施工驗收時需要重點關注的細節(jié)： 檢查外墻雨落管及其它沿墻管道的固定卡件 是否按要求進行密封處理 檢查外保溫收口、端頭處的密封處理 檢查出外墻構件處的密封處理 外墻空調孔洞的套管宜在保溫施工完成后進 行，并預留外裝飾面層厚度 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ◆ 外墻門窗工程防滲漏檢驗要求： 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的內部質量目標管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|量供方內部延伸，輸出質量管理標準和質量管理體系要求，形成管理、生產、供應一體化保障的質量保證體系 管理深度不斷向精細化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關注的交底、工藝措施、檢驗批驗收等逐步成為甲方關注的重點 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ◆ 甲方應根據(jù)項目的具體要求、對可能的發(fā)生 質量問題的質量控制點等向供方明確提出： 大家所管的項目甲方都管理哪些交底？ 大家所管的項目甲方參與哪些檢驗批驗收？ 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ◆ 甲方應親自組織并負責的交底： 設計交底 施工節(jié)點及細部交底 技術標準交底 施工工藝交底 施工組織與配合交底 質量控制點交底 施工樣板交底 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的工程質量靜態(tài)管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|量動態(tài)管理逐步演變。通過設計完善的動態(tài)管理工具，對施工工藝和施工工序進行對位管理 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程進度管理的定義： 強調施工現(xiàn)場的施工組織、施工工序、工藝進度控制的施工進度管理 強調總、分包專項工程協(xié)作、專項工序合理穿插的施工組織管理 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程進度管控的重點： 施工組織設計 專項施工方案 勞動力保證 材料保證 機械設備保證 ?? 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 新形勢下工程進度標準的定義發(fā)生變化： 以經營進度控制作為施工進度管理的重點 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 新形勢下工程進度管控的主體發(fā)生變化 房地產開發(fā)經營進度的管理，往往并不是工程部門能夠決定的。工程進度管理受內外部多方面因素制約的影響極大。單純的施工進度保障不代表工程進度能夠得到保證，工程進度已經無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 設計計劃保障：施工圖、二次設計、設計封樣等 招標采購計劃保障：定標、生產運輸施工準備期 合約計劃保障：合約簽訂、進度管理條款的細化 報批報建計劃保障：開工手續(xù)、市政報裝 與工程進度的有關保障性計劃應有統(tǒng)一管理 市政計劃保障：市政進場、能源開通 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ?概念設計研究 ?概念設計方案評審及確認 ?規(guī)劃方案設計 ?規(guī)劃設計評審及確認 ?單體方案評審及確認 ?擴初方案完成 ?擴初方案評審及確認 ?土建施工圖完成 ?景觀設計評審及確認 ?銷售包裝設計 ? 開工時間 ? 開盤時間 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設計報建 ? 施工圖報建 ? 售樓處報建 設計控制點 相關重要節(jié)點 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 新形勢下工程進度管控的任務發(fā)生變化 銷售開盤、工地開放、業(yè)主預驗等結合銷售經營方面的進度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對工程進度管理和工程組織提出了更高的要求 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 新形勢下工程進度管控的對象發(fā)生變化 施工單位大多采取項目承包制，對人、機、料的投入、工序穿插的組織更多是從經濟上進行考慮。加之操作工人的技術水平下降，施工進度管理的難度遠遠高于項目法實施之前 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義： 傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成 本控制 傳統(tǒng)工程成本控制的責任主體是工程管理 領導下的成本管理部門 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點： 招標管理和合約管理是降低施工成本的主要手段 通過施工組織和施工工藝控制施工成本 對主要材料設備價格進行控制和管理 控制現(xiàn)場簽證 審查工程結算 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的定義發(fā)生變化： 由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉為投資回報經營成本控制 由傳統(tǒng)的施工階段控制轉為向為投資分析、 產品定位、設計研發(fā)、招標采購、工程建造運營維護的全過程成本控制 施工成本與經營成本不再是完全對立關系，資金成本、質量成本需要綜合評定 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的主體發(fā)生變化： 傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉向隸屬于企業(yè)財務系統(tǒng) 由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調、綜合評價，向強化監(jiān)督的監(jiān)管職能進行轉變 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 供應商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一 對于與工程進度關鍵線路控制有關的價格審定，成本部門應建立提前預警機制，提供能夠解決 工程進度困擾的應急預案 與工程進度的有關成本審定應有主動預警 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 確定項目目標 項目投入使用 項目決策階段 項目實施階段 項目使用階段 設計準備 階段 設計 階段 施工 階段 動用前準備階段 保修期 時間 （項目策劃） （項目管理） （物業(yè)管理） 產品 定位 分析 可研 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的重點發(fā)生變化： 傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標成本不合理、目標成