【正文】 ㎝ ，衛(wèi)生間門檻處高差一般為 6～ 10㎝。 減去常用埋地管道 PE管外徑（多為 ㎝或 ㎝） ，還剩 ～ ㎝， 扣掉防水找平 層 2㎝ 和保護(hù)層 2㎝， 還剩下 ～ ㎝ 大家各自管轄的項目衛(wèi)生間降板是多少？ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準(zhǔn)則不 清楚，實際執(zhí)行過程中往往當(dāng)質(zhì)量與成本出現(xiàn) 矛盾時，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與 成本的平衡關(guān)系，忽視質(zhì)量成本的構(gòu)成 ◆ 工程管理短板六： 不能正確看待質(zhì)量成本 ◆ 不能從質(zhì)量角度綜合分析帶來的損失： 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立系統(tǒng)的工程進(jìn)度保障體 系，忽視工程進(jìn)度內(nèi)部管理、外部管理和輸出 管理綜合管控的重要性 ◆ 工程管理短板七： 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 ◆ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景 ◆ 新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 ◆ 新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程進(jìn)度的要求 ◆ 新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程成本的要求 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景 ■ 行業(yè)競爭加劇引起經(jīng)營模式的演變 以生產(chǎn) 為中心 以利潤 為中心 以客戶 為中心 以銷售 為中心 房地產(chǎn) 發(fā)展初期 促銷廣告 包裝差異 提高效益 降低成本 客戶導(dǎo)向 產(chǎn)品服務(wù) 拼資金、拼規(guī)模、拼政府關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景 ■ 業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高 ◆ 對功能的嚴(yán)格檢查 ◆ 對觀感的高度重視 ◆ 對細(xì)節(jié)的認(rèn)真查驗 ◆ 對合理性、舒適性的追求 ◆ …… 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景 ■ 多項目、跨地域規(guī)?；l(fā)展引起的演變 ◆ 自然環(huán)境的不同 ◆ 社會環(huán)境的變化 ◆ 管理跨度的增加 ◆ 信息增加，溝通困難 ◆ 成本增加 ◆ …… 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景 ■ 內(nèi)、外部資源管理能力水平的演變 ◆ 外部資源管理能力的下降 ◆ 內(nèi)部分工細(xì)化管理效率降低 ◆ 部分員工經(jīng)驗、執(zhí)行力不足 ◆ …… 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義： ◆ 強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn) ◆ 強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實體質(zhì)量效果 ◆ 強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點： ◆ 檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 ◆ 參與材料驗收和分部分項工程驗收 ◆ 施工工藝過程監(jiān)督及抽檢 傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場管理 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化： 以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗收標(biāo)準(zhǔn) 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 保證穩(wěn)定要求 工程項目質(zhì)量 適用性 可靠性 經(jīng)濟(jì)性 協(xié)調(diào)性 業(yè)主要求的其他特殊功能 平面布置合理性 空間布置合理性 建筑物理功能 其他使用功能 采光 通風(fēng) 隔聲 隔熱 安全性 可維修性 有效性 滿足抗震要求 滿足防火要求 保證強(qiáng)度要求 滿足抗腐蝕性要求 滿足使用壽命要求 質(zhì)量成本 質(zhì)量效益 與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào) 與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào) 與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào) 造型與美感 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的主體發(fā)生變化 房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細(xì)化，導(dǎo)致設(shè)計、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。大量由于設(shè)計、招標(biāo)采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 設(shè)計質(zhì)量保障： 材料質(zhì)量保障： 招標(biāo)采購質(zhì)量保障： 合約條款質(zhì)量保障： 與工程質(zhì)量的有關(guān)技術(shù)管理應(yīng)有統(tǒng)一管理 施工質(zhì)量質(zhì)量保障： 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過程檢查）和結(jié)果質(zhì)量控制（分項工程驗收、分戶驗收） 工程質(zhì)量預(yù)防也從傳統(tǒng)的施工措施預(yù)防轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)計預(yù)防、材料預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防及合約預(yù)防等多個方面 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 特點 ：通過工程檢驗保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識 方法 ：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法 特點 : 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評估、質(zhì)量圈等工具 特點 : 開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法 ：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估 特點 : 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法 ：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計評估 質(zhì)量管理的提高 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 外飄窗極易發(fā)生滲漏，單純依靠加強(qiáng)現(xiàn)場 工程管理，幾乎很難解決問題： 飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？ 施工現(xiàn)場有什么好的質(zhì)量控制手段？ 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 上飄板由于二次澆筑，根部往往存在施工縫。這是因前后混凝土不同收縮比率引起的 注意保溫板的拼板方式及包角 如果刷一道防水涂料，做好上飄板的排水坡度，和飄板的滴水槽可以成為一個完善的防水體系 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 質(zhì)量分析和質(zhì)量策劃成為工程質(zhì)量保證體系管理的重點 建立完善的工程質(zhì)量保證體系，針對 “ 企業(yè)工程質(zhì)量通病 ” 出現(xiàn)的部位，從技術(shù)上、管理上找出薄弱環(huán)節(jié)，有針對性的進(jìn)行強(qiáng)化 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 衛(wèi)生間門檻往往因為暗埋管線施工破壞防水層，即使防水層在上，也因為后做門檻與防水層之間存在施工縫和后收縮變形，很難保證防水質(zhì)量。 采取管線施工完后后澆門檻，再做防水。可以有效的解決隱患 通過質(zhì)量分析解決衛(wèi)生間門檻滲水 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲 漏、門窗滲漏，內(nèi)墻空鼓開裂的困擾時，有多 少企業(yè)針對這些問題提出系統(tǒng)的解決方案 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過專業(yè)積累和經(jīng)驗總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn) 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 外墻保溫施工驗收時需要重點關(guān)注的細(xì)節(jié)： 檢查外墻雨落管及其它沿墻管道的固定卡件 是否按要求進(jìn)行密封處理 檢查外保溫收口、端頭處的密封處理 檢查出外墻構(gòu)件處的密封處理 外墻空調(diào)孔洞的套管宜在保溫施工完成后進(jìn) 行，并預(yù)留外裝飾面層厚度 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 外墻門窗工程防滲漏檢驗要求： 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系 管理深度不斷向精細(xì)化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關(guān)注的交底、工藝措施、檢驗批驗收等逐步成為甲方關(guān)注的重點 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 甲方應(yīng)根據(jù)項目的具體要求、對可能的發(fā)生 質(zhì)量問題的質(zhì)量控制點等向供方明確提出： 大家所管的項目甲方都管理哪些交底？ 大家所管的項目甲方參與哪些檢驗批驗收？ 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 甲方應(yīng)親自組織并負(fù)責(zé)的交底： 設(shè)計交底 施工節(jié)點及細(xì)部交底 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底 施工工藝交底 施工組織與配合交底 質(zhì)量控制點交底 施工樣板交底 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動態(tài)管理逐步演變。通過設(shè)計完善的動態(tài)管理工具，對施工工藝和施工工序進(jìn)行對位管理 新形勢下企業(yè)對工程進(jìn)度管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度管理的定義： 強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場的施工組織、施工工序、工藝進(jìn)度控制的施工進(jìn)度管理 強(qiáng)調(diào)總、分包專項工程協(xié)作、專項工序合理穿插的施工組織管理 新形勢下企業(yè)對工程進(jìn)度管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度管控的重點： 施工組織設(shè)計 專項施工方案 勞動力保證 材料保證 機(jī)械設(shè)備保證 ?? 新形勢下企業(yè)對工程進(jìn)度管理的要求 ■ 新形勢下工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化： 以經(jīng)營進(jìn)度控制作為施工進(jìn)度管理的重點 新形勢下企業(yè)對工程進(jìn)度管理的要求 ■ 新形勢下工程進(jìn)度管控的主體發(fā)生變化 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營進(jìn)度的管理，往往并不是工程部門能夠決定的。工程進(jìn)度管理受內(nèi)外部多方面因素制約的影響極大。單純的施工進(jìn)度保障不代表工程進(jìn)度能夠得到保證，工程進(jìn)度已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 設(shè)計計劃保障：施工圖、二次設(shè)計、設(shè)計封樣等 招標(biāo)采購計劃保障：定標(biāo)、生產(chǎn)運輸施工準(zhǔn)備期 合約計劃保障：合約簽訂、進(jìn)度管理條款的細(xì)化 報批報建計劃保障：開工手續(xù)、市政報裝 與工程進(jìn)度的有關(guān)保障性計劃應(yīng)有統(tǒng)一管理 市政計劃保障：市政進(jìn)場、能源開通 新形勢下企業(yè)對工程進(jìn)度管理的要求 ?概念設(shè)計研究 ?概念設(shè)計方案評審及確認(rèn) ?規(guī)劃方案設(shè)計 ?規(guī)劃設(shè)計評審及確認(rèn) ?單體方案評審及確認(rèn) ?擴(kuò)初方案完成 ?擴(kuò)初方案評審及確認(rèn) ?土建施工圖完成 ?景觀設(shè)計評審及確認(rèn) ?銷售包裝設(shè)計 ? 開工時間 ? 開盤時間 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設(shè)計報建 ? 施工圖報建 ? 售樓處報建 設(shè)計控制點 相關(guān)重要節(jié)點 新形勢下企業(yè)對工程進(jìn)度管理的要求 ■ 新形勢下工程進(jìn)度管控的任務(wù)發(fā)生變化 銷售開盤、工地開放、業(yè)主預(yù)驗等結(jié)合銷售經(jīng)營方面的進(jìn)度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對工程進(jìn)度管理和工程組織提出了更高的要求 新形勢下企業(yè)對工程進(jìn)度管理的要求 ■ 新形勢下工程進(jìn)度管控的對象發(fā)生變化 施工單位大多采取項目承包制，對人、機(jī)、料的投入、工序穿插的組織更多是從經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行考慮。加之操作工人的技術(shù)水平下降，施工進(jìn)度管理的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項目法實施之前 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義： 傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成 本控制 傳統(tǒng)工程成本控制的責(zé)任主體是工程管理 領(lǐng)導(dǎo)下的成本管理部門 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點： 招標(biāo)管理和合約管理是降低施工成本的主要手段 通過施工組織和施工工藝控制施工成本 對主要材料設(shè)備價格進(jìn)行控制和管理 控制現(xiàn)場簽證 審查工程結(jié)算 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的定義發(fā)生變化： 由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報經(jīng)營成本控制 由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向為投資分析、 產(chǎn)品定位、設(shè)計研發(fā)、招標(biāo)采購、工程建造運營維護(hù)的全過程成本控制 施工成本與經(jīng)營成本不再是完全對立關(guān)系，資金成本、質(zhì)量成本需要綜合評定 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的主體發(fā)生變化： 傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉(zhuǎn)向隸屬于企業(yè)財務(wù)系統(tǒng) 由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、綜合評價，向強(qiáng)化監(jiān)督的監(jiān)管職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 供應(yīng)商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一 對于與工程進(jìn)度關(guān)鍵線路控制有關(guān)的價格審定，成本部門應(yīng)建立提前預(yù)警機(jī)制，提供能夠解決 工程進(jìn)度困擾的應(yīng)急預(yù)案 與工程進(jìn)度的有關(guān)成本審定應(yīng)有主動預(yù)警 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 確定項目目標(biāo) 項目投入使用 項目決策階段 項目實施階段 項目使用階段 設(shè)計準(zhǔn)備 階段 設(shè)計 階段 施工 階段 動用前準(zhǔn)備階段 保修期 時間 （項目策劃） （項目管理） （物業(yè)管理） 產(chǎn)品 定位 分析 可研 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的重點發(fā)生變化： 傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標(biāo)成本不合理、目標(biāo)成