房地產(chǎn)定價(jià)策略和制作價(jià)格表技巧-文庫(kù)吧
2025-02-13 11:13 本頁(yè)面
【正文】 所規(guī)劃 /梯戶比 /實(shí)用率 /設(shè)備及智能化戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性 /采光通風(fēng) /贈(zèng)送面積 /戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容 /景觀面寬品質(zhì)展示類：建筑外觀 /園林效果 /公共部分品質(zhì) /物管形象 /樣 板房效果 /交樓標(biāo)準(zhǔn)展示項(xiàng)目品牌類：發(fā)展商品牌 /專業(yè)陣容 /前期推廣形象例：市場(chǎng)比較法進(jìn)行步驟比較項(xiàng)目確定方法：定位或部分戶型相近且質(zhì)素相當(dāng)?shù)耐跇潜P篩選可 比樓盤確定 權(quán)重 打分比準(zhǔn)價(jià)形成片區(qū)自然升值市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較客戶投資收益在不考慮項(xiàng)目溢價(jià)因子的情況下，項(xiàng)目的比準(zhǔn)價(jià)格為：——3580 元元 /平方米平方米 ————樓盤名稱 /類別 金域港灣 新和 理想家 千和 馨城 紅帆 .楓林假日交易價(jià)格 3700 3900 3700 3400交易情況修正系數(shù) 105 90 105 100交易日期修正系數(shù) 110 120 110 120區(qū)域修正系數(shù) 80 75 80 90品牌 /產(chǎn)品修正系數(shù) 95 100 100 100修正后價(jià)格 3159 3672本項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià) 明年入市均價(jià)（假設(shè)入市時(shí)間為 9月） 客戶分析法＋收益反推法? 投資者關(guān)注投資收益率。因此對(duì)價(jià)格非常敏感，一旦價(jià)格超過(guò)預(yù)期時(shí)，便放棄購(gòu)買；首置客戶關(guān)注月供與租金比值關(guān)系，此類客戶需要進(jìn)行測(cè)算；? 當(dāng)客戶購(gòu)買意向及價(jià)格意向非常清楚時(shí)，對(duì)客戶意向的分析直接指導(dǎo)價(jià)格生成。分析客戶構(gòu)成分析置業(yè)目的客戶價(jià)格取向分析確定均價(jià)分析客戶構(gòu)成分析置業(yè)目的客戶價(jià)格取向分析根據(jù) 3月 25日 —4 月 8日登記的客戶群分析來(lái)看，本項(xiàng)目 90%以上的客戶是投資客和周邊中低端自用客戶（包括過(guò)渡性居?。虼怂麄冚^關(guān)注的是租金和投資回報(bào)率。因此本區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的租金頗具參照意義。高端自用客戶（游離客戶）中低端自用客戶（主要客戶）投資客戶（核心客戶）比例10% 40%50%構(gòu)成第三地用途的享受型客戶用來(lái)辦公的客戶周邊改善生活環(huán)境的客戶為子女買房的客戶初次置業(yè)的客戶全市范圍內(nèi)投資的客戶對(duì)價(jià)格的關(guān)注點(diǎn)總價(jià)首期月供與租金的 關(guān)系投資的穩(wěn)定性投資收益率550050004500本項(xiàng)目客戶構(gòu)成圖示本項(xiàng)目客戶構(gòu)成圖示例：某項(xiàng)目投資客戶關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率片區(qū)自然升值法市場(chǎng)比較法投資收益法按市場(chǎng)住宅投資回報(bào)率 5%8%之間計(jì)算，一般投資客戶預(yù)期于 1015年內(nèi)收回成本。設(shè)：本項(xiàng)目均價(jià)為 P 面積： 60平米的兩房 現(xiàn)租金： 1500元 /平米（參照好旺角）則：月供 =P*60*80%*≤ 1500+200P’max≤4949元 /平方米 收益反推法 是制定價(jià)格表的一個(gè)重要方法，適用范圍：無(wú)直接可比物業(yè)；寫字樓、商場(chǎng)物業(yè)；投資型物業(yè)，包括投資型住宅。結(jié)論三：結(jié)論三： 根據(jù)投資收益法推算，得出本項(xiàng)目合理價(jià)格應(yīng)小于 4949元 /平方米；上限法? 項(xiàng)目有市場(chǎng)新產(chǎn)品類型，無(wú)法直接定價(jià)? 以上游的可替換產(chǎn)品為上限創(chuàng)新產(chǎn)品定價(jià)原則 ——以上游的可替換產(chǎn)品為上限0成本客戶感知價(jià)值：客戶愿意支付的最高價(jià)（上限）售價(jià)客戶驅(qū)動(dòng)力營(yíng)銷的作用：提升客戶的感知價(jià)值；找到愿意支付更高價(jià)格的客戶（市場(chǎng)細(xì)分）萬(wàn)科城寬 HOUSE的上游產(chǎn)品為城市核心區(qū)域 100萬(wàn)元總價(jià)的準(zhǔn)二次置業(yè)單位，因此130平方米的寬 HOUSE的高限單價(jià)為 7500元 /平方米；面積區(qū)間（ ㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元）中信紅樹灣 230240 11000 250260天鵝堡 230250 12023 270300第五園 TOWNHOUSE的上游產(chǎn)品為中信紅樹灣和天鵝堡的大平面單位，即總價(jià)的高限在 230250萬(wàn)元；第五園合院 TH面積區(qū)間為 180200㎡ ， 合院 TH定價(jià)為 /㎡價(jià)值定價(jià)法? 項(xiàng)目有市場(chǎng)新產(chǎn)品類型，無(wú)法直接定價(jià)? 以片區(qū)外其他項(xiàng)目的該類產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的比值作為參照制定本項(xiàng)目中該產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間價(jià)格策略價(jià)格策略? 價(jià)格的核心：技術(shù)重要，策略更重要? 價(jià)格策略的工具：核心均價(jià)、銷控與價(jià)格走勢(shì)、層差、朝向差、折扣率折扣率促銷銷控價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)供應(yīng)內(nèi)容策略的考慮因素u 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性夠不夠u 保證近期目標(biāo)完成u 保證銷售走勢(shì)與目標(biāo)吻合u 最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)我們?cè)谥贫▋r(jià)目表的過(guò)程中，不時(shí)回過(guò)頭來(lái)看一看，這幾個(gè)方面是否都考慮到了，并且作出相應(yīng)的安排 .即使無(wú)法解決，也是思考和努力之后的選擇。當(dāng)信息不對(duì)稱的局面逐漸改變，原有的一些手段逐漸
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