【正文】 網友在線交流時表示，金融危機現在還在蔓延，沒有見到底。中國金融經過十多年的改革，已經具備應對危機的良好基礎，總體運行是穩(wěn)定、健康的。 ? 溫家寶說，在這場危機的沖擊下，中國經濟受到的主要影響是在實體經濟，因為我國的金融經過十多年的改革，已經具備應對危機的良好基礎，總體運行是穩(wěn)定、健康的。但是，中國管得了自己的事，管不了世界的事情。 世界市場的萎縮，經濟發(fā)展的下行壓力趨大，對中國經濟特別是外部需求造成很大的沖擊，最主要影響東部沿海地區(qū)、外向型企業(yè)和勞動密集型產業(yè)。 12 金融海嘯第二波沖擊 香港金融管理局任志剛：第二波金融海嘯正在來臨 ? 早在 1月份，香港金管局任志剛就表示 08年香港外匯基金錄得有紀錄以來的第一次年度虧損，全年虧損金額高達 749億元，他警告金融海嘯第二波正來臨，而且傳染性遠比第一波為高，新興市場會受到沖擊，因為新興市場的底子比較薄弱，在極度緩慢之下，不排除會出現一些令人匪夷所思的事情。 ? 金融海嘯第二波有 3個產生的渠道 ,第一為首波余波未了 ,可能企業(yè)于去年第四季的業(yè)績遠差于市場預期 。第二為在首波影響下的信貸緊縮及經濟下滑情況出現惡性循環(huán) ,并反彈至金融市場 ,引致大幅度調整 。第三是貿易保護主義擴散至金融領域 ,例如不購買美國國債。 而作為新興國家，第二個渠道產生的可能較大。 13 經濟發(fā)展面臨著很大的不確定性 社科院學者稱我國經濟二次探底逃不掉 ? 中國社會科學院中國經濟評價中心主任劉煜輝日前撰文指出，信貸數據呈現爆發(fā)性擴張，中國制造業(yè)采購經理指數 (PMI)連續(xù)兩月出現較為明顯反彈，引發(fā)股市大漲，但數據是預示著宏觀經濟提前復蘇，還是暫時性的回光返照？他認為屬于后者的可能性偏大。 ? 他認為信貸數據讓人有三點疑慮：一是票據融資量激增顯出令人瞠目的信貸數據多少有些水分。二是盡管信貸激增，但貨幣乘數仍在低位徘徊，表明私人部門投資帶來的信貸需求仍然比較虛弱。三是里昂證券編制的中國 PMI指數遠沒有國內機構發(fā)布的 PMI指數樂觀， 1月份里昂證券 PMI顯示新訂單、出口訂單、產出、價格、庫存及采購等分類指標的數值仍在繼續(xù)萎縮。 ? 許多鐵路、高速公路、港口、機場、電站項目在最近幾個月啟動。但來自政府的投資需求只可以暫時平衡供需關系。當優(yōu)質的基建項目貸款被銀行瓜分完畢，對于基建的貸款力度會衰竭下來，而私人部門出口、投資和消費依然萎靡，中國經濟所謂二次探底是逃不掉的，因此估計時間將是在今年年末或明年上半年，除非外部世界的復蘇比預期更加樂觀。 14 ? 08年下半年以來， CPI漲幅一路回落， 12月 CPI漲幅回落至 %。而 PPI則出現負增長。 主要是由于需求下滑的情況下，食品和非食品同步都出現下滑，原材料、大宗商品，像原油、鋼鐵、煤炭、有色金屬等都出現了快速的下滑。 ? 而步入 09年，預期中的食品價格將進一步下跌， CPI很有可能也進入負增長， CPI負增長將引起消費疲軟、就業(yè)機會減少、居民收入減少、社會消費能力下降等惡性循環(huán)。 通膨難以避免 15 深圳市場未來 12年的供應量仍較大 2023年施工面積 平米 + 2023年 111月新開工面積 平米 2023年銷售面積 平米 + 2023年銷售面積 平米 未售面積（ =施工面積 銷售面積） 大于 1700萬 平米 ＞ 采用 “ 未售面積（ =施工面積 銷售面積）用于衡量未來 12年的市場供給。根據國土局數據，因 2023的施工面積為 ， 2023年 111月深圳新開工面積為 ，而 20232023年市場銷售面積，則未售面積應大于 1700萬平米（因未計算 12月的新開工量）。而在至至少 1700萬平米未售面積中，有 544萬平米是已拿批預售但未售出面積，即未來 12年內至少仍有 1156萬平米的面積可入市。 ＞ 09年市場存貨壓力較大，這將成為開發(fā)商最大的陰影，很難想象在這種陰影籠罩下開發(fā)商會無視成交量放大的出貨機會，冒著銷售停滯的風險保持高價甚至逆勢提價。 16 09年羅湖區(qū)供應量情況分析 09年新增供應（萬㎡） 08年存量（萬㎡） 09年總可售面積（萬㎡） 09年羅湖預計推出的項目有 12個左右，約 48萬平方米，同比增加近一倍。存量加上新增供應， 09年羅湖可售住宅約 63萬平方米，按 08年全年銷售 ㎡的銷售速度， 09年的可售量將 44個月才能消化完，市場壓力依然很大。 17 09年羅湖區(qū)項目一覽表 項目名稱 位臵 開發(fā)商 總占地面積 (萬㎡ ) 尚可售建筑面積 (萬㎡ ) 09可能入市面積 (萬㎡ ) 物業(yè)類型 仙湖公舘 蓮塘 廣嘉地產 大面積復式 鴻翠苑 草埔 鴻基地產 3房 金翠園 翠竹 佳兆業(yè)地產 7 中大戶型 文星閣 羅湖口岸 粵國投資 小戶型 華商時代公寓 田貝 華商臵業(yè) 住宅辦公兩用公寓 航天晴山月二期 蓮塘 航天地產 高檔住宅 港澳 8號 東門 港豐地產 5 5 公寓 京基金融中心 蔡屋圍 京基地產 總 38 高檔綜合項目 蘭亭國際公寓 蓮塘 西嶺股份 15 12 高檔公寓 峰度天下 蓮塘 羅芳 安業(yè)臵業(yè) 高檔住宅 幸福里 蔡屋圍 華潤深圳 —— 高檔公寓 田貝花園 田貝 田貝股份公司 —— 13 商住 在這 12個項目中，包括本項目在內蓮塘片區(qū)預計推出的有 4個項目，其中 3個住宅產品相似，是羅湖 09年競爭最為激烈的片區(qū)。大戶型項目的壓力也比較大，因為目前存量的住宅主要是大戶型單位，而 09年推出的幸福里、航天晴山月二期、金翠園等，也是以大戶型為主。 18 隨著金融海嘯對中國影響的逐漸凸顯， 09年下半年深圳樓市將受到巨大影響，客戶信心及購房能力都將受到重挫，雖然相關政策將會對樓市進行刺激，但所刺激的強度決定著客戶信心是否能得以恢復；同時，龐大的供應量，將加深客戶觀望的態(tài)度；跌宕起伏的市場將使 09年比 08年有更大的變化，因此，我們應該做好準備，以適應不斷調整的市場。 在對宏觀經濟及深圳市場做出詳細分析后我們發(fā)現， 09年上半年將是深圳樓市銷售的黃金期，建議開發(fā)商盡快銷售，爭取在此小陽春的市場氛圍下提前減輕下半年因不可把控的市場帶來的銷售及資金流壓力。 小結 19 三、項目開盤方案 20 開盤工作梳理 開盤時間的選擇 項目現狀 推售策略及工程配合 認籌細則 開盤方案 21 5月份及下半年推盤量 ? 據不完全統計，羅湖區(qū) 4月起準備推出市場的新盤預計總量可達 48萬㎡。 ? 其中 4月開盤的新盤預計可達 4個，推售量可達 ㎡，占今年預計開盤總量的 23%左右。 ? 5月推出的新盤預計有 2個，綜合體量預計達 ㎡。 新盤數量 供應面積 22 項目名稱 位臵 開發(fā)商 總占地面積 尚可售建筑面積 入市時間 物業(yè)類型 (萬㎡ ) (萬㎡ ) 仙湖公舘 蓮塘 廣嘉地產 2023年 4月 大面積復式 鴻翠苑 草埔 鴻基地產 2023年 4月 3房 金翠園 翠竹 佳兆業(yè)地產 2023年 8月 中大戶型 文星閣 羅湖口岸 粵國投資