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南翔博威禧福匯營(yíng)銷提報(bào)-文庫(kù)吧

2025-02-05 18:51 本頁(yè)面


【正文】 : 68007500元 /㎡南翔鎮(zhèn): 920012023/㎡江橋鎮(zhèn): 760010000元 /㎡桃浦鎮(zhèn): 830010000元 /㎡南翔板塊已經(jīng)成為整個(gè)大區(qū)域的價(jià)格高地,雖然區(qū)域優(yōu)勢(shì)不可否認(rèn),但價(jià)格高地形成客戶往外部分流。南翔價(jià)格分布關(guān)系金地格林世界(公寓) 960011000元 /平米(精裝標(biāo)準(zhǔn) 1500元 /平米)古綺新苑(公寓) 9200元 /平米本項(xiàng)目(商業(yè)公寓) 8100元 /平米(精裝標(biāo)準(zhǔn) 1000元 /平米)價(jià)格略高價(jià)格比金地低15002023元 /平米滯銷產(chǎn)品對(duì)于本項(xiàng)目而言項(xiàng)目所處的價(jià)格體系相當(dāng)危險(xiǎn),一旦金地價(jià)格波動(dòng)項(xiàng)目將處于相當(dāng)不利的局面與普通公寓比較 —— 基準(zhǔn)利率 %區(qū)域普通住宅: 禧福匯主力產(chǎn)品:以 90㎡、單價(jià) 9000,總價(jià) 80萬(wàn)為例首付 2成 16萬(wàn),貸款 64萬(wàn)貸款利息 %, 30年70年產(chǎn)權(quán)月還款 3451以 3 59㎡、單價(jià) 8100為例總價(jià)分別 33萬(wàn)、 49萬(wàn)首付 5成 15萬(wàn)( 22萬(wàn)),貸款 15萬(wàn)(22萬(wàn))貸款利息 %, 10年40年產(chǎn)權(quán)月還款 2034( 39) 2960 ( 59) 項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)基本消弭,在同等情況下,客戶很難選擇我們的物業(yè)S WO T252。以古猗園為代表的南翔深厚人文底蘊(yùn)252。09年底 11號(hào)線即將通車252。滬嘉高速收費(fèi)減半252。南翔行政商務(wù)中心的規(guī)劃252。小面積低總價(jià)優(yōu)勢(shì)x近期政策對(duì)住宅用地的大力扶持將相對(duì)于商業(yè)性質(zhì)項(xiàng)目有不利影響。x項(xiàng)目作為商業(yè)項(xiàng)目今后生活成本較高x商業(yè) 50%首付較高x沿街商業(yè)規(guī)劃對(duì)于項(xiàng)目形象不利252。規(guī)劃賦予的升值前景x市場(chǎng)觀望氛圍濃厚,投資出手愈發(fā)謹(jǐn)慎x區(qū)域價(jià)格體系相當(dāng)不穩(wěn)定,價(jià)格的控制權(quán)其實(shí)掌握在金地手中。區(qū)域賦予項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)產(chǎn)品自身及競(jìng)爭(zhēng)格局使項(xiàng)目處于不利局面、前景莫測(cè)項(xiàng)目 swot分析大勢(shì)下行之下,房產(chǎn)前景不容樂(lè)觀,項(xiàng)目建議采用謹(jǐn)慎的策略前述分析來(lái)看南翔板塊走勢(shì)完全依托金地格林世界,而且我們與其價(jià)格正處于沒(méi)有后退余地的關(guān)系之內(nèi),一旦金地迫于年底上市年報(bào)的壓力,價(jià)格繼續(xù)走低,或者作出認(rèn)同市場(chǎng)形勢(shì)作出價(jià)格下行態(tài)度,則本項(xiàng)目將處于尷尬局面。區(qū)域優(yōu)勢(shì)不足以支撐項(xiàng)目從產(chǎn)品面角度抗跌性不強(qiáng)的現(xiàn)狀。項(xiàng)目更應(yīng)該選擇較為謹(jǐn)慎價(jià)格策略,取得價(jià)格主動(dòng)權(quán)避免市場(chǎng)波動(dòng)使得項(xiàng)目處于不利境地   7000    7500   8000 9000   10000   11000 價(jià) 格 綜合品質(zhì)低中高綜合品質(zhì)低中高猗園新村金地項(xiàng)目格林春曉同盛公寓德華新村古猗佳園機(jī)會(huì)區(qū)間禧福匯在南翔板塊存有合理的價(jià)格空間機(jī)遇。價(jià)格機(jī)遇區(qū)間: 6800~8000元 /㎡價(jià)格研判 確立價(jià)格空間      利 /空 評(píng)分  性質(zhì) 商業(yè) —   —1 土地年限 40年 52 貸款利率 % 33 首付 50% 44 貸款年限 10年 35 總價(jià) 26~50萬(wàn) √ 26 周邊配套 完善 +27 生活成本 較高 48 產(chǎn)品品質(zhì) 相對(duì)較差 39 附加值 送裝修 √ 210 房型 較小 0總分: 100 得分: 83批判依據(jù) :u禧福匯 區(qū)別與soho型項(xiàng)目是以居住為主要功能。u以項(xiàng)目所在板塊均價(jià) 9000元 /㎡為評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)建議以 7500元 /㎡均價(jià)推向市場(chǎng)900083%=7470價(jià)格研判 價(jià)格評(píng)分價(jià)格走勢(shì)預(yù)估7300均價(jià)7800均價(jià)8300均價(jià)春節(jié) 走勢(shì)依據(jù):?低開高走符合銷售策略?有效規(guī)避市場(chǎng)淡季風(fēng)險(xiǎn)套型面積 總價(jià) 首付 月還款額38㎡ 277400   138700   167739㎡   284700 142350 1721 41㎡ 299300 149650  1809 42㎡ 306600 153300 185343㎡ 3
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