南翔博威禧福匯營銷提報(bào)-wenkub
2023-03-06 18:51:50 本頁面
【正文】 團(tuán)、 南翔組團(tuán) 共同組成，是全市 “1966”新型城鎮(zhèn)體系之中九個新城之一，更是 “十一五 ”期間重點(diǎn)推進(jìn)建設(shè)的三大新城之一。u南翔現(xiàn)轄 8個行政村、 8個社區(qū)居委會，總面積 ，戶籍人口 ，居住人口 11萬人。n宏觀扶持類政策僅對本項(xiàng)目產(chǎn)生間接效應(yīng)，而相比普通住房的優(yōu)惠政策，本項(xiàng)目不利因素反而被放大。 此次降息完成后，一年期貸款基準(zhǔn)利率已下降０．８１％ ,接近 2023年 5月份的水平。禧福匯目錄u市場研判u企劃執(zhí)行u銷售執(zhí)行宏觀背景u08年國際市場風(fēng)云突變，由美國房產(chǎn)次貸危機(jī)掀起的金融風(fēng)暴席卷全球，此次國內(nèi)由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與歐美國家存在根本性差異，金融受沖擊力度有限，而出口型加工產(chǎn)業(yè)受到重創(chuàng)，直接導(dǎo)致大部分中小型出口外貿(mào)型企業(yè)瀕臨破產(chǎn)邊緣；u國內(nèi)證券市場自 07年 10月至今在短短的一年中由 6200點(diǎn)下跌至1800點(diǎn)，資本市場嚴(yán)重縮水直接導(dǎo)致大量投資者個人資產(chǎn)縮水嚴(yán)重；u國內(nèi)房產(chǎn)市場自 07年普漲至今，價(jià)格與市場嚴(yán)重脫離， 08年起始進(jìn)入價(jià)格調(diào)整期，市場觀望氛圍濃厚，交易量接連萎縮迫使房價(jià)開始下跌，政府逐步展開救市舉措。整體宏觀形式不容樂觀。u財(cái)政部：契稅印花稅首付利率調(diào)整 u上海明確普通住房界定標(biāo)準(zhǔn)。對于本項(xiàng)目來說從區(qū)域來看 項(xiàng)目地域咽喉優(yōu)勢明顯南翔鎮(zhèn)u嘉定區(qū)位于上海西北部，東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；總面積 。 南翔站u隨著軌道交通 11號線， 09年底建成通車，南翔鎮(zhèn)至中心城區(qū)的出行時(shí)間將大大縮短，至祁連山路站只需5~6分鐘。u 主城區(qū)規(guī)劃定位是：嘉定新城的主體與核心，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、世界級體育休閑產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為核心，形成具有獨(dú)特人文魅力和城市特色、強(qiáng)大的集聚力和持續(xù)的創(chuàng)新力的現(xiàn)代化城區(qū)，集中體現(xiàn)傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文明、運(yùn)動休閑及生態(tài)魅力。㎡。項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢已經(jīng)基本消弭，在同等情況下，客戶很難選擇我們的物業(yè)S WO T252。南翔行政商務(wù)中心的規(guī)劃252。區(qū)域賦予項(xiàng)目優(yōu)勢與機(jī)會產(chǎn)品自身及競爭格局使項(xiàng)目處于不利局面、前景莫測項(xiàng)目 swot分析大勢下行之下，房產(chǎn)前景不容樂觀，項(xiàng)目建議采用謹(jǐn)慎的策略前述分析來看南翔板塊走勢完全依托金地格林世界，而且我們與其價(jià)格正處于沒有后退余地的關(guān)系之內(nèi)，一旦金地迫于年底上市年報(bào)的壓力，價(jià)格繼續(xù)走低，或者作出認(rèn)同市場形勢作出價(jià)格下行態(tài)度，則本項(xiàng)目將處于尷尬局面。u以項(xiàng)目所在板塊均價(jià) 9000元 /㎡為評分標(biāo)準(zhǔn)建議以 7500元 /㎡均價(jià)推向市場9000核心客戶群核心客戶群游離客戶群游離客戶群爭取型客戶爭取型客戶周邊居家型客戶（ 25~35歲）?純粹的居住要求?積蓄多，收入穩(wěn)定，價(jià)格不敏感?面積需求一般市區(qū)及周邊投資客（ 40~50歲）?多數(shù)已有購房經(jīng)驗(yàn)，并已嘗到物業(yè)升值甜頭?看好片區(qū)升值前景?對產(chǎn)品細(xì)節(jié)關(guān)注不多?對單價(jià)不太敏感，對總價(jià)敏感我們可以看出 ,這部分客源的購買能力決定了其看重的只能是本項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢 ,面積與總價(jià) 是吸引其前來的主要誘因 .但是 ,除了價(jià)格 ,我們是不是還可以給他們更多購買的理由 ?理由越多 ,是不是前來購買者的決心可以更大一些 ?根據(jù)客層的現(xiàn)象描述 ,并結(jié)合禧福匯銷售部對于之前來人的數(shù)據(jù)分析 ,基本可將本項(xiàng)目的客源描述為：中青年 ,市區(qū)客本地客比例各半 ,購買以短期自住長期保值兼顧投資為 2大目的 ,持幣量較少 ,希望在低谷期購買到劃算的樓盤 .客戶動機(jī)解讀觀之前在企宣對于產(chǎn)品本身利好的描述上側(cè)重 ‘ 獨(dú)立生活 ’ 較個性的定位為主，更多關(guān)注于面積與總價(jià)的絕對優(yōu)勢上 ,相對忽視了這一價(jià)格的附加值描述，或許項(xiàng)目所處區(qū)域的未來前景，與市區(qū)日益緊密的交通路網(wǎng)，又或許是產(chǎn)品本身物業(yè)營運(yùn)的品牌效應(yīng)，都是對于前來購買者的一種心理說服。工地形象欠缺，無現(xiàn)場氣氛。側(cè)重對于
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